Arsa Sahibinden Daire Alanlar, Eksik Ve Bozuk İş Bedeli İle Gecikme Tazminatını Yükleniciden İsteyebilir Mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulur; arsa sahibinden daire alan üçüncü kişi ile yüklenici arasında kural olarak doğrudan sözleşme ilişkisi yoktur. Bu nedenle alıcı, eksik/bozuk iş bedeli ve gecikme tazminatını yükleniciden ancak arsa sahibinin haklarını kendisine geçerli biçimde devretmesi (alacağın temliki) hâlinde isteyebilir. Alacağın devri, TBK m.184 uyarınca yazılı yapılmadıkça geçersizdir. Geçersiz satışa dayalı cebri tescil kural olarak kabul edilmese de, alıcı borcunu ifa edip taşınmazı malik gibi kullanıyorsa hâkim TMK m.2 (dürüstlük) çerçevesinde tescile hükmedebilir. Haklarınız için inşaat hukuku avukatına danışın.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 28.6.2007 ve 1427/4401 sayılı kararı: “Davacı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, arsa sahibinden daire satın aldığını, ancak davalının inşaata hiç başlamadığını öne sürerek daire bedelinin alınmasını (tahsilini) istemiştir. Davacı ile davalı yüklenici arasında bir sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Davacı, arsa sahibinin ardılı olduğunu öne sürmüştür. Arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacaklarını devrettiğine ilişkin yazılı bir belge sunulmamıştır. Alacağın temlikinin geçerli olabilmesi için yazılı şekil zorunludur. Arsa sahibi sözleşmeden kaynaklanan haklarını geçerli olarak devretmediğinden davacı bağımsız bölüm bedelini yükleniciden isteyemez”

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez

Kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması durumlarında, olayın özelliğine göre yargıç, MK. md. 2’yi gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir (İBK. 30.9.1988, 2/2).

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.183, m.184
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.2
• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/2785 E., 2021/2071 K.
• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2021/4023 E., 2021/2118 K.

Av iltan Ekmekçioğlu