Ayıplı ve Eksik İş Karşısında  Arsa Sahibinin Hakları

İnşaat hukukunda yüklenicinin asli edimi eseri meydana getirmektir. Eserin meydana getirilmesinin sonucu olarak yüklenici eseri teslim borcu altındadır. Meydana getirilen eserin teslimi sözleşmeyle mutabakata varılan hususlara uygun olarak, zamanında ve dürüstlük kuralına göre gerçekleştirilen bir teslim olmalıdır. Yüklenicinin borcunun sona ermesi için eserin ayıpsız ve tam meydana getirilip iş sahibine teslim edilmesi gerekmektedir. Meydana gelen eserin ayıplı veya eksik ifası da borca aykırılık oluşturmaktadır. Uygulamada sıkça karşılaşılan ayıplı ve eksik ifa hallerinin ikisi de borca aykırılık oluşturmakla beraber nitelikleri itibariyle farklıdırlar.

Eksik ifa ; TBK da eksik ifaya ilişkin net bir tanım olmamakla birlikte eksik ifayı, yüklenicinin sözleşme ile meydana getirmeyi üstlendiği eserde var olası gereken kısımların yapılmaması ya da sözleşmede bulunmasa dahi yüklenicinin dürüstlük kuralı gereği yapması gereken işleri  yapmaması şeklinde tanımlayabiliriz.

Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmamasıdır; başka bir deyişle, hiç yapılmayan iş eksik iştir. Eksik işin tanımı kanunlarımızda yapılmamıştır.[1]

Ayıplı ifa; yüklenici tarafından meydana getirilip iş sahibine teslim edilen eserin sözleşmede kararlaştırılan niteliklerde olmaması ya da dürüstlük kuralı gereği olması gereken niteliklerin bulunmamasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karma sözleşme olduğundan eser sözleşmesindeki ayıp hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Ayıplı ifa ve eksik ifa borca aykırılık hallerini oluşturur fakat birbirinden farklıdır. Borca aykırılığı alacaklı tarafından ne kadar katlanılacağı, meydana getirilen eserin sözleşmede belirlenen esaslarla ne kadar örtüştüğü gibi faktörler eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farkı ortaya çıkarır. Hem ayıplı ifa hem de eksik ifa bir kötü ifa halidir. Alacaklı sözleşmede taahhüt edilen edimin menfaatine kavuşamamakta borçlu da borcundan kurtulamamaktadır.

 

Ayıplı ifa ile eksik ifa birbirinden farklı kavramlar ise de, her iki kavram da özünde tarafların hukuki ilişki ile yükümlendikleri edimlerini, gerek kanun gerekse sözleşme ile öngörülen şartlara uygun, başka bir anlatımla gereği gibi ifa etmemeleri ile ilgilidir. Başka bir deyişle, sözleşmeye aykırı mal teslimi her zaman ayıplı bir malın verilmesi anlamına gelmez. Eksik ifa da bu anlamda sözleşmeye aykırı mal teslimi anlamını taşır. Ancak eksik ifa sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olması hâlinde söz konusu olur. Ayıplı ifadan söz edilebilmesi için ise sözleşme ile kararlaştırılan malın, o malda bulunduğu belirtilen niteliklerin veya çeşidi yahut vasfı gereği malın taşıması gereken özelliklerinin mevcut olmaması gerekir. Kanun ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olması olarak tanımlanabilen “ayıp” ; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir.[2]

Ayıplı ifa ve eksik ifa halinde kullanılan hukuki yolda birbirinden ayrılmaktadır. Eksik ifa halinde genel hükümlere gidilerek bir zarar tazmini yapılırken ayıplı ifa halinde ayıp hükümlerine gidilerek zararın giderilmesi istenebilir. Eksik ifa halinde hukuki ve teknik olarak bir teslim gerçekleşmediği için iş sahibi ayıp hükümlerine gidemez.

TBK 112 , Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun

Yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.

İş sahibinin dürüstlük kuralı gereği eseri teslim alması gereken önemsiz eksiklerin bulunduğu durumlarda iş sahibi eseri teslim alıp daha sonrasında genel hükümlere giderek borcun gereği gibi ifa edilmemesinden dolayı uğradığı zararı yükleniciden isteyebilir. İş sahibinin önemsiz eksiklerin bulunduğu durumlarda eseri teslim almaktan kaçınması hakkın kötüye kullanılmasıdır ve hukuken korunmaz. İş sahibinin zararlarını tazmininde süre sınırını ise TBK 147/6 çizmektedir. İlgili maddeye göre, Yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi

dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Alacaklı iş sahibi 5 yıllık süre içerisinde yükleniciye karşı zararını tazmin talebinde bulunabilir.

Ayıplı ifa halinde ise TBK nın eser sözleşmesindeki ayıp hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Ayıptan sorumluluğa gidilebilmesi için iş sahibinin TBK 474 gereği gözden geçirme ve bildirim külfetini yerine getirmesi gerekir.

TBK 474/1: İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.

İş sahibi gözden geçirme ve bildirim külfetini yerine getirmelidir. Bu bildirim süresi eseri teslim almasıyla birlikte başlar ve dürüstlük kuralına uygun bir sürede bildirimde bulunulması gerekir. İş sahibinin ayıplı ifa karşısında yükleniciye karşı sahip olduğu haklara bakacak olursak;

 

  1. Kanun 475. maddenin ilk fıkrasında, müteahhittin meydana getirdiği eserin iş sahibi tarafından kullanılamayacak kadar ayıplı olması durumunda ve hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak derecede bir ayıp söz konusu ise iş sahibi sözleşmeden dönebilme hakkına sahiptir. Dönme inşaat sözleşmesinde en ağır sonuçları doğuran seçimlik hak olması sebebiyle yalnızca belirli koşullarda bu hak kullanılabilmektedir. Bu hakkın kullanılabilmesi için meydana getirilen eserde,

 

  • Ayıbın eserin kullanım amacını gerçekleştiremeyecek durumda olması
  • Hakkaniyet gereği eserin kabulünün iş sahibinden beklenemeyecek olması
  • Yapının yıkılıp kaldırılmasının aşırı zarar doğurmayacak olması gerekmektedir.

Eğer eser iş sahibinin arsası üzerine yapılmış ise ki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde durum böyledir. İş sahibinin arsası üzerine yapılan inşaatın ortadan kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi dönme hakkını kullanamaz.

2.İş sahibinin ayıp karşısında diğer seçimlik hakkı bedelden indirim talep etmektir. Talep edilen indirim ayıp oranında bir indirimdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedelden indirim talep edilmesi yükleniciye düşen arsa payında bir indirim şeklinde olacaktır. İş sahibinin bedelde indirim talep edebilmesi için bazı özel şartların gerçekleşmesi gerekir. Bunlar,

  • Yapıda değer eksikliğinin meydana gelmesi gerekir
  • Meydana getirilen eserin tamamen değersiz olmaması gerekir. Tümüyle değersiz olan eserde yalnızca dönme hakkı kullanılabilir.

Eserde meydana gelen ayıpta ayıp düzeltilebilir bir ayıp ise iş sahibi bedelden indirim talep etme hakkını kullanabilecektir. İndirim bedelinin tespitinde ise ayıbın giderilmesi için kullanılacak malzemelerin değeri ve işçilik ücreti esas alınacaktır. Kullanılabilecek bir diğer indirim bedeli tespiti ise eserin ayıplı halindeki değeri ile ayıpsız değeri arasındaki farktır.

3.TBK 475/3 de iş sahibine tanınan bir diğer seçimlik hak eserin ücretsiz onarılmasının istenmesidir. Eserin onarılması aşırı bir masraf gerektirmiyorsa iş sahibi bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserdeki ayıbın giderilmesini talep edebilir. Eserdeki ayıbın yüklenici tarafından giderilmesi istendikten sonra yüklenici makul bir sürede ayıbı gidermelidir. Ayrıca bu seçimlik hakkın kullanılabilmesi için ,

  • Giderilebilir düzeyde bir ayıbın varlığı
  • Ayıbın gideriminin aşırı masraf gerektirmemesi gerekmektedir.

Eserdeki ayıbın giderilmesi aşırı bir masraf gerektiriyorsa ya da ayıp giderilebilir ölçüde değilse iş sahibi yükleniciye karşı diğer seçimlik haklar olan bedelden indirim ya da sözleşmeden dönme haklarını kullanabilecektir. Çünkü ayıbın giderilmesi  için yüklenicinin karışılacağı masraf yükü ile iş sahibinin elde edeceği fayda arasında dürüstlük kuralı gereği denge bulunmalıdır.

4.İş sahibinin diğer seçimlik haklardan bağımsız olarak uğradığı zararları gidermesi için TBK 475 in son fıkrasında genel hükümlere göre zararını tazmin hakkı sağlanmıştır. İş sahibi her zaman ayıp sebebiyle uğradığı zararları TBK 112. maddesi uyarınca yükleniciden talep edebilir.

İnşaat hukukunda bazı borca aykırılık hallerinin ayıplı ifa mı yoksa eksik ifa mı olduğu konusunda tartışmalar mevcuttur. Ayıplı ifanın ve eksik ifanın ölçüsü hiç şüphesiz somut olaya göre tespit edilmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise özellikle iskan ruhsatının alınmaması ve eserin sözleşmede kararlaştırılan büyüklükte olmaması sık karşılaşılan problemler olmaktadır. İskan ruhsatının alınması anahtar teslimi yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle yüklenicinin borçları arasında yer almaktadır. Çünkü iskan ruhsatı alınmadan fiilen teslim gerçekleşse dahi hukuken bir teslim gerçekleşmeyecektir. Yargıtay iskan ruhsatının alınmamasını eksik iş olarak nitelendirmiştir.

Sözleşmede yer alan anahtar teslimi olgusu iskân izni alınması koşulunu da kapsamakta olup HUMK.nun 287. maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliğindedir. Somut olayda dava konusu inşaat henüz tamamlanmamıştır. Bir kısım eksiklikleri bulunmaktadır. Eksikliklerin tamamlanmadan iskân izninin alınması da mümkün değildir. Bu husus B…Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünün 09.06.2004 tarihli raporuyla da sabittir. Yüklenici eseri teslim ettiğini kanıtlayamadığı gibi zaten iskân ruhsatı alınmadığından teslim edilmiş sayılamaz. Bu bakımdan davada zamanaşımından da söz edilemez[3]

Bir diğer bahis taşınmazın yüzölçümünün sözleşmede kararlaştırılan ölçülerden daha küçük olması durumudur. Örneğin net 110 metrekare yapılaması gereken bağımsız bölümün 100 metrekare yapılması durumunda bu borca aykırılık hali eksik ifa olarak mı değerlendirilecek yoksa ayıp olarak mı değerlendirilecektir?

Yargıtay inşaatın yüzölçümünün sözleşmede kararlaştırılan hususlardan daha küçük yapılmasını eksik ifa olarak değerlendirmektedir

Uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında eksik iş; yapılıp teslim edilen eserde yapılması kararlaştırılan bazı iş ve işlemlerin yapılmamış ya da; olması gereken bazı işlerin yapılmamış olması şeklinde tanımlanmaktadır. Yasa’da özel hüküm bulunmamakla birlikte eser sözleşmelerinde işin eksik ifası, sözleşmeye aykırılık olarak nitelendirilmekte ve TBK’nın 112. maddesi (BK 96) gereğince, borcun ifa edilmemesinin sonucu zararın istenebileceği kabul edilmektedir. Açık mesaha noksanlığı da “ayıplı” değil “eksik” iş sayılmaktadır (Dairemizin 16.10.2008 tarih 2007/6360 E, 2008/6079 sayılı kararı)[4]

Kaynakça:

 inşaatHukukunda yüklenicinin ayıplı ve eksik ifası ,Uyuşmazlık mahkemesi dergisi,Arş.Gör. Zeynep Özcan

İlker duman inşaat hukuku 9. baskı

Hukukihaber.com

Lexpera.com

Emsal.com

[1]Yargıtay HGK Esas :2014/591 Karar :2015/875

[2]Yargıtay HGK Esas:2017/661 Karar:2018/1123

[3]Yargıtay 15.HD Esas:2004/4417 Karar:2005/1075

[4]Yargıtay 15.HD Esas:2019/77 Karar:2019/3478

Menü