Beyoğlu Kentsel Dönüşüm Avukatı

Beyoğlu’nda bir yapının dış görünümü, tapudaki niteliği ve koruma statüsü birbirinden farklı bilgiler verir. Eski bir bina için dönüşüm görüşmesine başlanırken maliklerin kim olduğu kadar parselin planı, varsa tescil ve kurul kararları ile önerilen müdahalenin kapsamı da belirlenmelidir. Yıkım, yeniden yapım, güçlendirme veya restorasyon seçeneklerinden biri, yalnız bir ön teklif veya komşu projeye bakılarak seçilemez.

Avukat İltan Ekmekçioğlu’nun ofisi Şahkulu Mahallesi’nde, Beyoğlu’ndadır. Bu sayfa; belediye kaynaklarına ulaşmayı, mülkiyet ve miras belgelerini koruma/proje dosyasıyla karşılaştırmayı ve sözleşmedeki belirsizlikleri ortaya çıkarmayı ele alır. Hukuki değerlendirme, mimar ve mühendisin teknik incelemesiyle birlikte yürütülür.

Beyoğlu Belediyesi imar ve parsel bilgisi nereden araştırılır?

Belediyenin resmî sitesinden verilen Beyoğlu Kent Rehberi bağlantısı parsel araştırması için başlangıç adresidir. Belediyenin harita hizmetini tanıtan sayfası, adres ve kadastro bilgilerine ulaşma; pafta, ada ve parsel üzerinden arama imkânını açıklar. Güncel tapudaki bilgileri hazırlayın ve bulunduğu düşünülen yapıyı bu kayıtla eşleştirin. Kapı numarası ile bağımsız bölüm numarasının aynı olduğu varsayılmamalıdır.

Erişim notu: 5 Ekim 2026 kontrolünde belediyenin Kent Rehberi bağlantısı 502 erişim hatası verdiği için canlı parsel sorgusu doğrulanamamıştır. Bağlantı belediyenin yayımladığı resmî hedeftir; burada çalışan bir sorgu sonucu sunulmamaktadır. Ekran açılmıyorsa imar hakkı olmadığı sonucu çıkarılmamalı, belediyeden yazılı belge istenmelidir.

Resmî belge hazırlığı için Beyoğlu Belediyesi İmar sayfasındaki hizmet ve başvuru bilgileri incelenebilir. İmar durumu, onaylı plan paftası/notları, ruhsat ve varsa kurul kararları ayrı istenir. Başvuru öncesinde güncel ekler ile malik veya temsilciye ilişkin koşullar teyit edilir. Başvuru numarası ve yazılı cevap saklanır; çevrimiçi harita çıktısı ruhsat ya da bütün koruma kayıtlarını gösteren belge yerine kullanılmaz.

Aynı ilçede farklı plan dosyaları bulunabilir

Belediyenin Plan Notları sayfasında Beyoğlu Kentsel Sit Alanı, Dolapdere–Piyalepaşa I. Etap, Halıcıoğlu–Sütlüce ve başka plan başlıkları ayrı yayımlanır. Bu liste, parselin hangi dosyaya bağlanacağının araştırılması gerektiğini gösterir. Örneğin bir Sütlüce taşınmazı için Galata çevresindeki bir yapının plan notu doğrudan kullanılamaz. Planın sınırı, ölçeği, onay tarihi ve sonraki değişiklikler birlikte kontrol edilmelidir.

Yayımlanan Kentsel Sit Alanı plan notlarının I-1 maddesi pafta, açıklama raporu ve hükümlerin bütünlüğünü vurgular; I-4 maddesi tescilli yapılarda ek yapı ve kat ilavesi taleplerini kurul değerlendirmesine bağlar. Bunlar, tek satırlık bir “kat hakkı” bilgisinin neden yeterli olmadığını açıklayan belge örnekleridir. Arşivdeki PDF’nin bugün değişmeden yürürlükte olduğu veya belirli parsele uygulanacağı burada kabul edilmemektedir.

Eski tapu kayıtları ile mevcut kullanım nasıl karşılaştırılır?

İlk incelemede ada ve parsel, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, malik bilgileri ve tapudaki kısıtlamalar bir araya getirilir. Binadaki kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası farklı olabilir. Kullanılan depo, çatı bölümü veya bodrumun hangi hukuki statüde olduğu belirlenmelidir. Vergi veya elektrik aboneliği gibi kayıtlar tek başına mülkiyet belgesi olarak değerlendirilmez.

Eski bir satış, aile içi paylaşım veya sözlü anlaşma ileri sürülüyorsa buna ilişkin belgeler incelenir. Fiilen kullanılan alan ile tapuda sahip olunan hak arasındaki fark, dönüşüm paylaşımında önem kazanabilir. Sorunun yeni inşaat sözleşmesine belirsiz şekilde aktarılması yerine önce mevcut hak ilişkisi açıklığa kavuşturulur. Gereken hallerde tapu, miras veya ortaklığın giderilmesi konuları dönüşüm sürecinden ayrı hukuki değerlendirmeye alınır. Arsa payının yanlış kurulduğu ileri sürülüyorsa arsa payı düzeltme uyuşmazlığı da yeni projedeki metrekare pazarlığından ayrı incelenir.

Miras kalan paylar karar sürecini nasıl etkiler?

Malik vefat etmişse, kimin hangi sıfatla işlem yapabileceği mirasçılık ve tapu belgeleriyle araştırılır. Bir mirasçının bütün mirasçılar adına konuşması, kendiliğinden temsil yetkisi oluşturmaz. Miras ortaklığının durumu, yetkilendirme ve gerekiyorsa temsil mekanizması incelenir. Karar çoğunluğu hesabı, fiilen toplantıya gelen aile bireylerinin sayısına göre yapılamaz.

Yurt dışında bulunan veya ulaşılamayan pay sahipleri bakımından da bildirim ve temsil usulü önemlidir. Belgelerin tercümesi, onayı ve işlem için uygunluğu gerektiğinde kontrol edilir. Kimseye haber verilmeden sürecin tamamlanabileceği düşüncesiyle hareket edilmemelidir. Buna karşılık tek bir kişiye ulaşılamamasının bütün işlemleri süresiz durduracağı da peşinen söylenemez. Kullanılabilecek hukuki yol dosyanın yapısına bağlıdır.

Tescil, sit ve yenileme alanı aynı kayıt değildir

Tescil: Yapıya veya parsele ilişkin kültür varlığı kararının tarihini, sayısını, eklerini ve varsa sonraki kararlarını araştırın. Tapudaki kayıt, belediye arşivi ve ilgili kurul dosyası birlikte değerlendirilir. Binanın yaşlı veya tarihî görünümlü olması tek başına tescil belgesi değildir; dış görünümünün yenilenmiş olması da koruma kaydını ortadan kaldırmaz.

Sit veya korunma alanı: Yapının kendisi tescilsiz olsa bile konumu nedeniyle koruma hükümleri gündeme gelebilir. 2863 sayılı Kanunun 9. maddesi, koruma kararlarına aykırı fizikî müdahale ve kullanım değişikliklerini sınırlar; kısmen veya tamamen yıkım da müdahale kapsamındadır. Bu nedenle riskli yapı süreci, koruma kararlarının kendiliğinden ortadan kalktığı şeklinde yorumlanamaz.

5366 kapsamında yenileme alanı: Bir taşınmazın Beyoğlu’nda veya sit içinde bulunması tek başına bu kapsamı göstermez. Yenileme mevzuatında alanın belirlenmesi ve yenileme projesi ayrı işlemlerdir. İlan kararı, sınır, etap ve onaylı proje belgeleri parsel bilgisiyle karşılaştırılmalıdır. Bir bölgenin adını taşıyan tanıtım, bütün mahallede aynı uygulamanın yapılacağını kanıtlamaz.

6306 sayılı Kanunun 9/3. maddesi de 2863 ve 5366 kapsamındaki alanlarda uygulama yapılırken sit statüsü gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşünün alınmasını düzenler. Somut dosyada hangi idare ve kurul işlemlerinin gerektiği yazılı olarak netleştirilmelidir. Teknik güvenlik ihtiyacı ile koruma mevzuatından doğan yükümlülükler birlikte ele alınır.

Koruma dosyası sözleşme eklerine nasıl aktarılır?

Önce yapılacak işi tarif edin: bakım/onarım, güçlendirme, restorasyon veya başka bir müdahale mi öneriliyor? Belediyenin KUDEB hizmet açıklaması basit onarımla kapsamlı onarımın farklı izin süreçleri olduğunu anlatır. Bu açıklama belirli bir yapıya verilmiş izin değildir. Güncel görevli birim, gerekli onaylar ve izin kapsamı işlemden önce ayrıca doğrulanmalıdır.

Dosyaya alınan her kurul kararı için ilgili ada/parsel, karar tarihi, izin verilen müdahale ve ek projenin sürümü yazılabilir. Rölöve, restitüsyon, restorasyon veya güçlendirme belgelerinden hangilerinin gerekli olduğuna teknik uzman ve yetkili idare değerlendirmesiyle karar verilir. Sözleşme eki çizim ile onaylı proje farklıysa yükleniciden farkı açıklaması istenir; onaysız görsel kesin teslim borcu gibi kabul edilmez.

Korunacak cephe, merdiven, taşıyıcı unsur veya başka özellikler varsa yapılacak işin teknik tarifi ve bedel kapsamı bunlarla uyumlu olmalıdır. Başvuru dosyasını kim hazırlayacak, eksik evrakı kim tamamlayacak, proje revizyonu bedeli nasıl hesaplanacak? Bu sorular yazılı cevaplanmalıdır. İdare veya kurulun karar tarihinin taraflarca garanti edilmesi mümkün değildir; ancak başvuru ve eksik tamamlama yükümlülükleri takvime bağlanabilir.

Yapılabilirliği kesinleşmeyen projede sözleşme

Müteahhit bir ön proje sunmuş olabilir; ancak sunum görseli ruhsat veya imar hakkı değildir. Yapılacak bölüm sayısı, alanlar ve kullanım türleri resmi plan ve proje koşullarıyla karşılaştırılır. Henüz gerçekleşmemiş bir izin veya plan değişikliğine dayanılıyorsa, bu durum açıkça koşul olarak gösterilmelidir. Koşulun ne zamana kadar gerçekleşmesi bekleneceği belirsiz bırakılmamalıdır. Gelecekteki izin koşuluna bağlı sözleşmeler bu nedenle özel değerlendirme gerektirir.

İzin çıkmadığında ödenen bedelin iadesi, yapılan hazırlık giderleri, tapu devri ve verilen vekâletnamenin durumu ayrıca belirlenir. Maliklerin uzun süre bağlandığı fakat yüklenicinin somut yükümlülük üstlenmediği bir metin dengesizlik yaratabilir. Hukuki inceleme, imzalanan belgenin yalnızca adıyla yetinmez. Ön protokol, niyet mektubu veya kapora belgesinin içeriği de borç doğurabilir.

Ruhsat veya kurul onayı beklenirken verilen para, vekâlet ve tapu devri ayrı izlenmelidir. Yüklenicinin teminat yükümlülüğü incelenirken güvence süresi ve kapsamı, bekleme ve revizyon ihtimalleriyle karşılaştırılır. Süreç sona erdirilecekse sözleşmenin sona ermesinin sonuçları ile iade ve devam eden borçlar ayrıca belirlenir.

Pay satışı gündeme geldiğinde hangi belgeler incelenir?

Karara katılmayan malikin payının satışıyla ilgili bildirim alındığında öncelikle işlem türü ve tarih belirlenir. Çoğunluk kararı, anlaşmanın içeriği, bildirim belgeleri, değerleme ve satış sürecine ilişkin kayıtlar birlikte incelenir. Sadece toplantıya katılmamak ile belirli koşulları kabul etmemek aynı durum olmayabilir. Kişinin hangi aşamada ve hangi gerekçeyle itiraz ettiği kayda alınmalıdır.

Hukuki başvuru hazırlanırken ekonomik itiraz ile usul itirazı ayrılır. Teklifin düşük bulunması, çoğunluğun yanlış hesaplanması ve bildirim eksikliği farklı iddialardır. İdari dava, özel hukuk uyuşmazlığı ve teknik itiraz için aynı dilekçenin kullanılması uygun değildir. Süre geçmeden işlem dosyasına erişilmesi, başvurunun somut belgeye dayanması bakımından önemlidir. Satış işlemine karşı başvuru imkânları değerlendirilirken tebliğ ve işlem tarihleri özellikle kontrol edilir.

İki kısa uygulama örneği

Birinci varsayımsal örnekte Firuzağa’daki bir malik, yıllardır kullandığı çatı bölümünün yeni projede de kendisine verileceğini düşünür. Tapu ve proje incelemesi yapılmadan bu beklenti kesin hak sayılmaz. Mevcut kullanımın dayanağı ile yeni paylaşım anlaşması ayrı değerlendirilir.

İkinci varsayımsal örnekte Tomtom’daki yapı için imzalanacak sözleşme, henüz alınmamış bir izne dayanır. İzin gerçekleşmezse bedellerin ve taraf yükümlülüklerinin ne olacağı düzenlenmemiştir. Hukuki çalışma, bu koşulun süresini ve gerçekleşmeme sonuçlarını açık hale getirmeye yöneliktir.

Sık sorulan sorular

Tarihi görünen her bina için aynı dönüşüm yöntemi uygulanır mı?

Hayır. Tescil, sit, plan ve yapı kayıtları görülmeden yöntem belirlenemez. Binanın dış görünümü yalnızca araştırılması gereken bir işarettir. Teknik ve idari uygunluk araştırılmadan yıkım veya yeni yapı hakkı taahhüt edilmemelidir.

Bir mirasçı bütün bina için imza atabilir mi?

Yetki, mülkiyet ve miras ortaklığının durumuna bağlıdır. Aile içindeki fiili temsil, gereken hukuki yetkinin yerine geçmez. İmzalanacak belgenin niteliğine göre temsil ve şekil koşulları ayrı incelenir.

Ofiste görüşmek için hangi bilgi yeterlidir?

İlk aşamada taşınmazın ada ve parseli, malik veya kiracı sıfatınız, sürecin hangi noktada olduğu ve varsa son bildirim tarihi yararlıdır. Kesin hukuki değerlendirme için ilgili belgelerin tamamı gerekir. Acil süre bulunan bir işlem varsa görüşme talebinde bunun özellikle belirtilmesi önemlidir.

Binam tescilsizse komşu kültür varlığı önem taşımaz mı?

Tescilsiz olmak bütün koruma koşullarından bağımsız olmak anlamına gelmez. Sit sınırı, korunma alanı veya eski eser komşuluğuna ilişkin kayıtlar yapılacak işlemi etkileyebilir. Parselin kendi tesciliyle çevresinden kaynaklanan koşullar ayrı sorulmalı; ilgili kurul ve belediye dosyası görülmelidir.

İşyerinin mevcut kullanımı yeni projede devam eder mi?

Tapu niteliği, planın kullanım kararı, onaylı proje ve faaliyetin izin koşulları birlikte incelenir. Malik, işletmeci ve kiracı sıfatları ayrılmalıdır. Kiracının tahliye ve taşınma süreci için kira sözleşmesi, depozito, ödemeler ve teslim kayıtları ayrı tutulur. Uzun süredir yürütülen faaliyet, yeni projede aynı iznin kesin verileceğini göstermez.

Bildirim ve malik kararını plan dosyasından ayrı takip edin

Koruma veya plan konusunda cevap beklenirken süreli bir riskli yapı bildirimi gözden kaçırılmamalıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamalarına göre malik veya kanuni temsilcinin risk tespitine itirazında muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş günlük süre önemlidir. Teknik itiraz, idari dava ve sözleşmeye dayanan taleplerin mercileri ve süreleri ayrı belirlenir.

6306 kapsamındaki yeniden değerlendirme kararlarında paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk esası uygulanır. Miras ortaklığı ve temsil belgeleri doğru pay hesabının parçasıdır. Malik kararı ve ortak karar protokolü imzalanırken hangi teklif ve eklerinin kabul edildiği açıkça gösterilmelidir. Karara katılmayanın payının doğrudan yükleniciye geçtiği kabul edilemez; bildirim, değerleme ve kanuni satış işlemleri ayrıca incelenir.

İlk inceleme dosyasında güncel ve eski tapu kayıtları, mirasçılık/temsil belgeleri, ruhsat ve projeler, tescil ve kurul kararları, risk raporu, bildirimler ve sözleşmenin bütün ekleri bulunmalıdır. İhtilaflı her konu için iki çelişen belgeyi ve cevap beklenen soruyu yazın. Böylece hukuki hak, teknik uygunluk ve idari izin farklı uzmanlıklar altında, aynı belge seti üzerinden değerlendirilebilir.

Hukuki yardımın kapsamı ve iletişim

Avukat İltan Ekmekçioğlu’nun ofisi Şahkulu Mahallesi Galip Dede Caddesi No: 27 Kat:2 Daire:5 Beyoğlu, İstanbul adresindedir. Hukuki çalışma; belge incelemesi, sözleşme müzakeresi, ihtar hazırlanması, idari başvuru veya dava takibi olarak ayrı kapsamlarla kararlaştırılabilir. Bir apartmandaki bütün maliklerin aynı avukatla çalışması düşünülüyorsa menfaat çatışması bulunup bulunmadığı önceden değerlendirilir.

Ücret, üstlenilecek işin niteliğine ve kapsamına göre görüşmede belirlenir; harç, noter, uzman incelemesi ve diğer giderler ayrıca açıklanır. Sonuç veya tamamlanma tarihi garanti edilemez. Bir başvurunun aciliyeti, yalnızca binanın bulunduğu mahalleye göre değil, işlem tarihi ve kaçırılabilecek süreye göre belirlenir. İlk değerlendirme için iletişim sayfasından ulaşabilir; şehir genelindeki hizmet çerçevesini İstanbul kentsel dönüşüm avukatı sayfasında inceleyebilirsiniz.

Kaynaklar ve değerlendirme sınırı

Hukuki çerçeve için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının mevzuat sayfasındaki 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, sözleşme ve mülkiyet konularında Mevzuat Bilgi Sistemindeki Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınır. Parselin imar durumu ve varsa koruma kararları ilgili idareden ayrıca doğrulanmalıdır. İçerik ve anılan resmî kaynaklar 5 Ekim 2026 tarihinde gözden geçirilmiştir. Belediye kaynak bağlantıları doğrulanmış; Kent Rehberi erişim hatası nedeniyle canlı parsel sonucu incelenememiştir. Yayımlanmış plan notları belge okuma örneğidir; somut parselin yürürlükteki bütün plan değişiklikleri, kurul ve yargı kararları bu sayfada doğrulanmış değildir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, tapu kaydı, proje teminatı, ödeme belgeleri, arsa sahibiyle yapılan sözleşme ve iflas veya konkordato gibi süreçlere ilişkin yasal belgeler ve kararlar görülmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.