BİNANIZI KENTSEL DÖNÜŞÜME SOKMAYI MI PLANLIYORSUNUZ?            NASIL BİR YOL İZLEMELİSİNİZ ?

1- Riskli Yapı Tespit Raporu Alınması

Kat maliklerinden herhangi birisinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı risk tespit kuruluşlarına başvurusu ile süreç başlar.

2- Riskli Yapı Tespit Raporunun İl Müdürlüğüne Verilmesi

Riskli yapı tespit raporu 10 gün içinde ildeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya  yetki verilmişse ilgili belediyeye gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa, en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

3- Riskli Yapı Tespit Raporu Tapuya Şerh Edilmesi

Tapu müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.

4- Riskli Yapı Tespit Raporun Kesinleşmesi, SPK Değerlemesi

Riski yapı tespit raporuna karşı kat malikleri 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya yetki verilmişse ilgili belediyeye yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın red edilmesi halinde rapor kesinleşir. ilgili parselde ki taşınmaz malikleri yapılması planlanan inşaatın sözleşmesi ve uzlaşma olmaması durumu için bina yıkılmadan evvel arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler.

5- En az 2/3 İle Toplantı yapılıp karar alınması

Öncelikle maliklerin apartmanı para karşılığı veya bağımsız bölüm karşılığı yapacakları konusunda bir karar vermeleri gerekir. İmar durumu açısından kimin hangi bağımsız bölümü alacağı ve m2 büyüklükleri konusunda bir ön çalışma yapılması gerekir. Sonrasında 2/3 çoğunluk maliklerin paylaşım planında veya inşaat bedelinde anlaştığı inşaatçı veya müteahhit firma ile uzman hukukçu yardımıyla inşaat sözleşmesi görüşmeleri yapılır. Bu görüşmelerde, iş programı, teminat, inşaat gecikirse rayiç kiranın ödenmesi, teslim ve iskan koşulları, fesih hallerinde işin tasfiyesi gibi konular tartışılır. İnşaat sözleşmesinde apartmandaki maliklerin arsa payı açısından 2/3 uzlaşma oluşturursa malikler 6306 sayılı Yasaya göre karar almak üzere usulüne uygun toplanırlar; üzerinde anlaşılan inşaat sözleşmesini ve paylaşım planını da ekleyerek ortak karar protokolünü imza altına alırlar.

6- Müteahhit İle Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesinin İmzalanması

Sözleşme müzakerelerinin sonucunda anlaşan bağımsız bölüm malikleri müteahhit ile noterde veya tapuda sözleşme imzalarlar.

7- 2/3 Kararına Katılmayanlara Çağrı yapılması

Ortak karar protokolünü imzalamayan bağımsız bölüm maliklerine noter kanalıyla ihtarname gönderilir, 2/3 kararını uyarak çoğunluğun anlaştığı müteahhit ile inşaat sözleşmesini imzalamaları konusunda, imzalamayan maliklere 15 gün süre tanınır.

8- Riskli Binanın Yıkımı ve Karara katılmayanların Hisselerinin Satışı

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle ilgili belediyece riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 gün ve ek 30 gün süre verilir. Bu süreler dolduktan sonra malikler veya inşaat firmasınca riskli yapı yıkılmazsa Bina İdare tarafından yıkılır. Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda sözleşme imzalamayan 1/3 kapsamındaki azınlık maliklerin arsa payı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğü veya ilgili belediyece sadece karara katılan diğer kat maliklerinin ve hazinenin katılacağı açık arttırma ile hisseler satılır. uygulama bu hisseler diğer maliklerce alınır.

9- Kentsel Dönüşüm Kira/Taşınma Yardımı ile Kredi Başvurusu 

Anlaşma ile tahliye edilen binalarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aylık kira yardımı yapar. Bu yardımlardan riskli yapı tespitinden üç ay öncesinden beri o taşınmazda oturan malikler, kiracılar ve sınırlı hak sahipleri yararlanır. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Kira ve taşınma yardımı almayanlar faiz desteği veya kredi kolaylığından yaralanabilirler.

10- İnşaatın Başlaması, İskan süreci

Bu aşamada müteahhidin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin eki olan teknik şartnameye uygun olarak binanın inşasının takibi ile mevzuat ve projeye uygunluk denetimleri yapılması ile anahtar teslim projenin tamamlanması sağlanmaktadır.

Avukat iltan Ekmekçioğlu