Değerli Konut Vergisi Hakkında Bilinmesi Gerekenler (2026)

Değerli Konut Vergisi (DKV), 5/12/2019 tarihli 7194 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu‘na eklenen (m.42-49) ve yüksek değerli meskenleri hedef alan bir servet vergisidir. Uygulamanın ilk yıllarında yoğun tartışma yaratan verginin çerçevesi, hem yasal düzenlemeler hem de yerleşmekte olan yargı kararları ile büyük ölçüde netleşmiştir. Bu rehberde mükellefiyetten muafiyete, oranlardan beyan süreçlerine kadar bilinmesi gereken temel hususları ele alıyoruz.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

1319 sayılı Kanun’un 42. maddesi uyarınca, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, 29. maddeye göre belirlenen bina vergi değeri kanunda öngörülen tutarın üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir. Verginin konusu yalnızca mesken nitelikli taşınmazlardır; işyeri, arsa ve araziler kapsam dışıdır. Eşik tutar her yıl, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır (m.44/4).

Eşik tutar: 2025 yılı için 15.709.000 TL, 2026 yılı için 17.711.000 TL olarak uygulanmaktadır.

Kimler Mükelleftir? Muafiyetler

Verginin mükellefi; meskenin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenlerdir (m.45). Paylı mülkiyette malikler hisseleri oranında, elbirliği mülkiyette ise müteselsilen sorumludur.

Uygulamada en kritik hüküm, 46. maddedeki muafiyetlerdir:

Tek konut istisnası: Türkiye’de tek meskeni olanlar, değeri ne olursa olsun DKV’den muaftır.
Birden fazla konut: Birden çok mesken sahibi olanların, DKV konusuna giren en düşük değerli tek taşınmazı vergiden istisnadır.
Kamu idareleri, belediyeler, üniversiteler ve TOKİ’ye ait meskenler.
Esas faaliyeti bina inşası olanların, henüz satışa/devre konu edilmemiş yeni inşa meskenleri (müteahhide kalan bağımsız bölümler dâhil).

Matrah, Oranlar ve 2026 Tutarları

Verginin matrahı, bina vergi değerinin eşik tutarı aşan kısmıdır (m.44). Vergi artan oranlı (müterakki) tarifeyle hesaplanır. 2026 yılı için uygulanacak dilim ve oranlar aşağıdaki gibidir:

Bina vergi değeri (2026)	Uygulanacak oran
17.711.000 TL – 26.567.000 TL (bu tutar dâhil)	17.711.000 TL’yi aşan kısım için binde 3
35.425.000 TL’ye kadar (bu tutar dâhil)	26.567.000 TL’si için 26.568 TL, fazlası için binde 6
35.425.000 TL’den fazla	35.425.000 TL’si için 79.716 TL, fazlası için binde 10

Paylı ve elbirliği mülkiyette matrah, taşınmazın toplam değeri üzerinden hesaplanır.

Beyan ve Ödeme Süreçleri

DKV, beyana dayalı bir vergidir (m.47). Mesken değerinin eşik tutarı aştığı yılı takip eden yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine beyanname verilir. Vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Dikkat edilmelidir ki DKV belediyeye değil, Hazine ve Maliye Bakanlığına bağlı vergi dairelerine ödenir.

Yargı Kararları Işığında DKV

Verginin yürürlüğe girmesinin ardından mükelleflerce çifte/mükerrer vergilendirme, mali güce göre vergilendirme (Anayasa m.73) ve eşitlik ilkesi (Anayasa m.10) yönünden yoğun itirazlar ileri sürülmüştür. Özellikle, toplam değeri yüksek olsa dahi tek başına eşiği aşmayan çok sayıda konut sahibinin vergi dışı kalması karşısında, tek bir değerli meskeni bulunanın mükellef olmasının adaletsiz olduğu savunulmuştur.

Ancak Danıştay, bu itirazları istikrarlı biçimde reddetmiştir. Danıştay 9. Dairesi, 07.11.2024 tarihli üç ayrı kararında; ihtirazi kayıtla verilen beyanname üzerine tahakkuk eden DKV’nin iptali istemleriyle açılan davalarda, Anayasa’ya aykırılık iddialarını yerinde görmeyen vergi mahkemesi ret kararlarına yönelik istinaf başvurularının reddi yolundaki Bölge İdare Mahkemesi kararlarını onamıştır. Kararlarda, davacıların matrah veya tahakkukun hesaplanış şekline değil, yalnızca hükmün anayasaya aykırılığına dayandıkları; idarece yasa ve tebliğ hükümlerine uygun işlem tesis edildiği vurgulanmıştır.

Bu kararlar, DKV’nin hukuki geçerliliği yönünde mükellef aleyhine yerleşen bir içtihat oluşturmaktadır:

Sonuç ve Öneriler

Değerli Konut Vergisi, günümüzde yasal ve içtihadi zemini oturmuş bir vergi türüdür. Mükelleflerin; taşınmazlarının güncel bina vergi değerini takip etmeleri, birden fazla konut sahipliğinde muafiyet uygulanacak taşınmazı süresinde bildirmeleri ve 20 Şubat beyan süresini kaçırmamaları büyük önem taşır. Somut olayın koşullarına göre uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek almanız yerinde olacaktır.