İnşaatı Süresinde Bitiremeyen Müteahhitten, İnşaatın Devamı Yerine Mahrum Kalınan Tazminatın İstenmesi
Türk Borçlar Kanunu 112. maddeye göre, borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Bu kapsamda Mahrum Kalınan Tazminat konusu, düzenleme kapsamına göre tazminat istenebilmesi için alacaklının zarara uğramış olması gerektiğinden, uğranılmış bir zarar karşılığı olmayan miktara tazminat olarak hükmedilemez. Burada zarar kapsamı net ve gerçek zarar olarak düzenlenmiştir. Net ve gerçek zarar, malvarlığındaki gerçek eksilmeyi ifade eder. Bu nedenle müspet zararın tazmini halinde malvarlığının ulaşacağı değerin, sözleşmenin ifası halinde malvarlığının ulaşacağı değeri geçmemesi gerektiği gözetilerek hesaplama yapılmalıdır.(1) Özellikle bu tür taleplerde mahrum kalınan tazminat, hakkaniyete uygun bir şekilde değerlendirilmelidir.
İfadan vazgeçerek zararının tazminini isteyen arsa sahibinin bu isteminin TBK 125/1, ilk cümle çerçevesinde müspet zarar olarak değerlendirilmesi gerekir. İfa yerine müspet zararın istenmesi durumunda taraflar arasındaki sözleşme yürürlükte kalır. Kusuru ile temerrüde düşen borçlu alacaklının müspet zararını tazmin ile yükümlüdür, alacaklının isteyebileceği müspet zarar tazminatının konusu ifadaki menfaatidir. Diğer bir anlatımla sözleşmede yüklenilen edimin tümüyle yerine getirilmesi durumunda elde edeceği değerlerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bu değer, arsa sahiplerine devri taahhüt edilen dairelerin bitmiş haldeki rayiç bedelleridir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların ortak iradesi ile feshedilebilir.(2) Ayrıca, arsa sahipleri açısından Mahrum Kalınan Tazminat gündeme gelebilmektedir.
Alacaklının isteyebileceği olumlu zarar tazminatının konusu “ifadaki çıkarıdır”, yani sözleşmede yüklenilen edimin tümüyle yerine getirilmesi durumunda alacaklının elde edecek olduğu çıkarıdır. Olumlu zarar tutarının belirlenmesinde, yüklenilen edimin yerine getirilmesi gereken tarih esas tutulur. Başka bir anlatımla zarar, borçlunun temerrüde düşmüş olduğu güne göre hesaplanır. Ancak, aynen ifaden vazgeçip olumlu zararın tazmini istendiğinde; ayrıca, gecikme-kira tazminatı, eksik ve ayıplı işler bedeli, cezai şart ve taşınmazın yahut paylarının tescili istenemez. Çünkü, ifa yerine geçen olumlu zararın istenmesi demek, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının yükleniciye temliki karşılığında o bağımsız bölümlerin, teslimi gereken tarihteki bitmiş halde rayiç bedellerin müspet zarar olarak istenmesi demektir.(3) Tüm bunlar göz önünde bulundurulunca Mahrum Kalınan Tazminat süreci önem kazanmaktadır.
Eser sözleşmelerinden doğan anlaşmazlıklarda, tazminat hesabı yaptırılırken, yapılmayan kısmın, tüm işe göre fiziki oranının bulunmasında, gayrı melhuz işler hesaba katılmamalıdır. Sözleşmenin feshi nedeniyle, olumsuz zararın tazmini davası açılmışsa, olumlu zarar kapsamındaki kadar mahrumiyeti talep edilemez. Olumsuz zarar; feshin kesinleştiği tarihten itibaren gerçekleşmemiş işler dolayısıyla istenebilir. Sözleşme dışı işlerin zaruri olması halinde, yüklenicinin alacağı, vekâletsiz iş görme hükümlerine göre belirleneceğinden, işlerin yapıldığı tarihteki rayiç göz önüne alınır.(4) Sonuç olarak, davalarda Mahrum Kalınan Tazminat kalemi bazen farklı şekilde gündeme gelebilmektedir.
1-YARGITAY 15. HD. 8.4.2019, 2267/1576
2- YARGITAY 23. HD. 5.12.2019, 4932/5121
3- YARGITAY 15. HD. 04.06.2012 , 2766/4181
4-YARGITAY 15. HD. 12.5.1994, 545/3093
Avukat iltan Ekmekçioğlu
