İŞ SAHİBİ EKSİK VE BOZUK İŞ BEDELİNİN HEPSİNİ YÜKLENİCİDEN DAİRE ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİDEN İSTEYEBİLİR Mİ?

Kural olarak Evet, : iş sahibi (arsa sahibi), eksik ve bozuk işin tamamının bedelini yükleniciden bağımsız bölüm edinen 3. kişiden isteyemez. Yükleniciden daire alan kişi, yüklenicinin kişisel hakkını temlik yoluyla devralır; TBK m.188 uyarınca arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu eksik/ayıplı iş def’ilerini bu 3. kişiye de ileri sürebilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre 3. kişiye karşı ileri sürülebilecek miktar, o kişinin edindiği bağımsız bölüme isabet eden eksik/bozuk iş bedeli oranıyla sınırlıdır; eksik işin tamamı değil. Tapu iptal-tescil ve tenzil hesabında hak kaybı yaşamamak için uzman inşaat hukuku avukatından destek alın.

YARGI KARARLARI

İş sahibi eksik ve bozuk iş bedelini yüklenicinin dışında ondan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiden de isteyebilir. Yüklenicinin temlik niteliğindeki üçüncü kişilere tapu devirlerinde devralanlar iş sahibine karşı eksik ve ayıplı işler bedelinden sorumludur. Ayrıca temlik alanlar arsa payı oranında değil eksik ve bozuk iş bedelinin tamamından sorumludur; çünkü halefiyet bölünemez. ‘’Yüklenicinin halefi, eksikliğin tamamını ödemesi gerekir, arsa payı oranında sorumlu
tutulması doğru değildir.’’Yargıtay 14. HD T. 25.3.1996 E.1996/1724 K.1996/2008

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2023/2102 K. 2024/4086 T. 14.11.2024 • ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciye Bırakılması Kararlaştırılan Bağımsız Bölümün Yükleniciden Temlik Alınması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil İstemi – Mahkemece Belirtilen Hususlar Ayrı Ayrı İrdelenerek Ayrıca Dava Dışı Kişinin Aynı Mahkemede Açtığı Dosyasının da Bu Dosya İle Birleştirilmesi Hususu da Düşünülerek Varılacak Sonuca Göre Karar Verileceği ) • ŞAHSİ HAKKIN DEVREDİLMESİ ( Bağımsız Bölümün Yükleniciden Temlik Alınması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil İstemi – Yüklenici Arsa Sahibine Karşı Edimini Tamamen veya Kısmen Yerine Getirmeden Kazanacağı Şahsi Hakkı Üçüncü Kişiye ( Davacıya ) Temlik Etmişse Üçüncü Kişi ( Davacı ) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. Maddesi Hükmünden Yararlanma Hakkı Bulunan Arsa Sahibini İfaya Zorlayamayacağı ) • BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN YÜKLENİCİDEN TEMLİK ALINMASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL İSTEMİ ( Dava Dışı Kişinin Aynı Mahkemede Açtığı Dosyasının da Bu Dosya İle Birleştirilmesi Hususu da Düşünülerek Varılacak Sonuca Göre Karar Verilmesi Gerektiği )

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2023/2578 K. 2024/2840 T. 23.9.2024 • ARSA SAHİBİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDAKİ ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Bağımsız Bölüm Temlik Alan Davacının Tapu İptali ve Tescil İstemi – Mahkemece Öncelikle Yapılması Gereken İş Bozma İlamında Değinilen Hususlar Gözetilerek Uzman Bilirkişilerden Dava Konusu Taşınmazın Yükleniciye Düşen Bağımsız Bölümlerden Olup Olmadığı Hususunda Denetime Elverişli Rapor Alınarak Sonucuna Göre Karar Verilmesi Gerektiği ) • YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM TEMLİK ALAN DAVACININ TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Kural Olarak Kendi Edimini Yerine Getirmeyen Taraf Karşı Tarafın Borcunu Yerine Getirmesini İsteyemeyeceğinden Temlik Alan Davacının Bağımsız Bölüm Bedelini Yükleniciye Ödemiş Olması Yüklenicinin de Arsa Sahibine Karşı Olan Yükümlülüklerini Yerine Getirmiş Olması Gerektiği ) • BİLİRKİŞİ RAPORU ( Arsa Sahibi İle Yüklenici Arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yükleniciden Bağımsız Bölüm Temlik Alan Davacının Tapu İptali ve Tescil İstemi – Mahkemece Öncelikle Yapılması Gereken İş Bozma İlamında Değinilen Hususlar Gözetilerek Uzman Bilirkişilerden Dava Konusu Taşınmazın Yükleniciye Düşen Bağımsız Bölümlerden Olup Olmadığı Hususunda Denetime Elverişli Rapor Alınarak Sonucuna Göre Karar Verileceği )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2023/1122 K. 2024/2409 T. 7.5.2024 • TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Mahkemece Davacının Kooperatifin Amacına Ulaşıncaya Kadar Yapılan Genel Yönetim ve Altyapı Giderlerinden Sorumlu Olduğu Gözetilerek Genel ve Alt Yapı Giderleri Davacı Tarafa Depo Ettirilmek Sureti İle Davanın Kabulüne Karar Verilmesi Gereği ) • DAVACIYA YAPILAN ŞAHSİ HAKKIN TEMLİKİ ( Tapu İptali ve Tescil İstemi – Davacı Kendi Edimini Yerine Getirmeden Tapu İptali ve Tescil Talep Edemeyeceğinin Kabulü Gerektiği )

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2023/2112 K. 2023/2328 T. 13.6.2023 • TEMLİKEN TESCİL TALEBİ ( Mahkemece Keşif Yapılarak Bilirkişiden Ek Rapor Alınıp İnşaatın Sözleşmeye Göre Fiziki Oranın Tespiti Bina Tamamlanmış ve İmar Mevzuatına Uygun ise Yüklenici ve Arsa Sahipleri Arasında Düzenlenen Sözleşmede Binanın Yüklenici Tarafından Anahtar Teslimi Tamamlanacağı Kararlaştırıldığından Davacı Tarafından Varsa Eksik İş Bedelinin Davalı Arsa Sahiplerine Ödenmek Üzere Depo Edilmesi Ondan Sonra Davacının Tapu İptali ve Tescil İsteğinin Değerlendirilmesi Binanın İmar Mevzuatına Uygun Olmayıp Yasal Hale Gelme İmkanı da Bulunmuyorsa Davanın Reddine Karar Verilmesi Gerektiği ) • İNŞAATIN FİZİKİ ORANI ( Mahkemece İnşaatın Fiziki Oranının %75 Olarak Belirlendiği Gerekçesiyle Davanın Reddine Karar Verilmiş ise de Yargılama Sırasında İnşaatın Durdurulmasına İlişkin Mahkemece Verilmiş Bir Tedbir Kararının Bulunmadığı Mahkemenin Hükme Esas Aldığı Bilirkişi Raporunun 2017 Tarihli Tespit Raporuna Atıf Yapılarak Oluşturulduğu Tespit Raporu ise 2014 Tarihli Belediyece Düzenlenen Tutanak Esas Alınarak Düzenlendiği – Belediye Tespitinden Sonra İnşaatta Herhangi Bir İmalat Yapılıp Yapılmadığı %75’lik Fiziki Oranın Değişip Değişmediği Değerlendirilmediği/Kararın Bozulması Gerektiği ) • KEŞİF VE BİLİRKİŞİ RAPORU ( Keşif Yapılarak Bilirkişiden Ek Rapor Alınıp İnşaatın Sözleşmeye Göre Fiziki Oranın Tespiti Bina Tamamlanmış ve İmar Mevzuatına Uygun ise Yüklenici ve Arsa Sahipleri Arasında Düzenlenen Sözleşmede Binanın Yüklenici Tarafından Anahtar Teslimi Tamamlanacağı Kararlaştırıldığından Davacı Tarafından Varsa Eksik İş Bedelinin Davalı Arsa Sahiplerine Ödenmek Üzere Depo Edilmesi Ondan Sonra Davacının Tapu İptali ve Tescil İsteğinin Değerlendirilmesi Binanın İmar Mevzuatına Uygun Olmayıp Yasal Hale Gelme İmkanı da Bulunmuyorsa Davanın Reddine Karar Verilmesi Gerektiği )

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2019/19-259 K. 2022/426 T. 30.3.2022 • DEMİR SATIŞ SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN MENFİ TESPİT İSTEMİ ( Davalı Şirket Tarafından İlk Karar Temyiz Edilmediğinden Davacının İlgili Şirkete Bu Çeklerden Dolayı Borçlu Olmadığı Hususu Kesinleşmiş Olup Davacı Keşidecinin Malların Kendisine Teslim Edilmediği ve Çekler Nedeniyle Borçlu Olmadığı Yönündeki Savunmasını Temlik Alan Durumundaki Faktoring Şirketine Karşı da İleri Sürebileceği ) • FAKTORİNG İŞLEMİ ( Menfi Tespit – Taraflar Faktoring İşleminin İçinde Yer Aldıklarından ve Faktoring İşleminin Tarafları Dışında Kalan Sırf Kambiyo Borçlusu Durumunda Herhangi Üçüncü Kişi Bulunmaması Nedeniyle 6361 Sayılı Kanun’un 9/3. Maddesi Hükmünün Burada Uygulanmayacağı – Davalı Faktoring Şirketi Bakımından da Davanın Kabulü Gerektiği ) • ÜÇÜNCÜ KİŞİ BULUNMAMASI ( Faktoring İşleminin Tarafları Dışında Kalan Sırf Kambiyo Borçlusu Durumunda Herhangi Üçüncü Kişi Bulunmaması Nedeniyle 6361 Sayılı Kanun’un 9/3. Maddesi Hükmünün Burada Uygulanmayacağı – Davalı Faktoring Şirketi Bakımından da Davanın Kabulü Gerektiği )

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2018/14-174 K. 2021/1712 T. 21.12.2021 • TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Muğla Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Dosyasında Eldeki Davada Davacının da İçinde Bulunduğu Davacılar Tarafından Aynı Davalılar Hakkında Aynı Hukukî Sebebe Dayalı Olarak Dava Konusu Dairenin Tapu Kaydının İptali ve Tescil İsteminde Bulunulduğu Davanın Reddine Karar Verildiği ve Verilen Karar Temyiz İncelemesinden Geçerek Kesinleştiği – Her İki Davanın Konusunun Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Olduğu Görülmekte ise de Bu Tür Davalarda Yüklenicinin Edimini Yerine Getirip Getirmediğinin Her Davada Ayrıca Değerlendirilmesi Gerektiği ) • KESİN HÜKÜM ( Tapu İptali ve Tescil İstemi/Sözleşmenin Geçerli ve Ayakta Olduğu Sürede Edimin Konusunu Oluşturan İnşaatın Devamlılık Göstermesi Nedeniyle İnşaat Seviyesinin Sürekli Değişebileceği Dikkate Alındığında Önceki Davanın Konusu ile Sonraki Dava Konusunun Aynı Olduğunu Kabul Etmenin Mümkün Olmadığı – Önceki Davada Verilen Hükmün Sonraki Dava İçin Kesin Hüküm Oluşturmayacağı/Mahkemece Sözleşmesinin Geçerli ve Ayakta Olması İnşaatın Devamlılık Göstermesi Göz Önüne Alınarak İşin Esasına Girilmesi ve Sonuca Göre Karar Verilmesi Gerektiği ) • TAZMİNAT TALEBİ ( Davacı Önceki Davadan Farklı Olarak Tapu İptali ve Tescil İsteğinin Yanında Bunun Mümkün Olmaması Hâlinde Taşınmazın Rayiç Değerinin Davalılardan Tahsilini Talep Etmiş Olup Davacının Tazminat İsteminin Dayanağı Yüklenicinin Adi Yazılı Sözleşme ile Davacıya Yaptığı Temlik İşlemi Olduğu – Mahkemece Bu Hususta da Bir Değerlendirme Yapılmadan Karar Verilmiş Olmasının da Doğru Görülmediği )