KAÇAK YAPILAR DA İMARA AYKIRILIĞIN TESPİTİ
Kaçak yapı, ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıdır. İmar Kanunu m.32 uyarınca aykırılığın idarece tespiti üzerine inşaat durumu belirlenir, yapı mühürlenerek durdurulur ve yapı tatil tutanağı düzenlenir; tutanağın yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bir ay içinde yapı ruhsata uygun hale getirilmezse encümen kararıyla yıkım gündeme gelir. Ayrıca m.42 uyarınca yapı sahibi ve müteahhide idari para cezası uygulanır. Mühürleme, yıkım ve para cezası işlemlerine karşı iptal davası açılabilir. Tespit tutanağına ve idari işlemlere karşı hak kaybı yaşamamak için uzman imar hukuku avukatından destek alın.
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar İmar Kanunu hükümlerine tabidir.
İmar Kanunun 21.maddesi gereğince, aynı kanunun 26.maddesindeki istisnalar dışındaki bütün yapıların yapımı, yerel yönetimlerce verilecek izne bağlıdır. Yerel yönetimlerden izin(ruhsat) alınmaksızın yapılan yapılar ile ruhsata aykırı yapılan yapılar yahut bağımsız bölümler anılan yasanın 21.maddesi gereğince ‘’Kaçak’’ sayılır ve yerel yönetimlerce yıkılması zorunludur. Kaçak yapı yapılması ise , İmar Kanunu 42.maddesi uyarınca suç teşkil ettiğinden ‘’ceza ‘’ yaptırımı uygulanmasını gerektirir. İmar Kanunu hükümleri , kamu düzeni gereğince ‘’emredici’’ hukuk kuralları olup, mahkemece yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir. Kaldı ki yüklenici, özen ve sadakat borcu gereği, inşaatı taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine, İmar Kanunu ve yönetmeliklerine ve inşaat tekniğine uygun olarak yapmakla yükümlüdür. Yapının kaçak olması durumunda, yüklenici iş bedeli; iş sahibi ise ayıplı ve eksik iş bedeli isteyemez. İmara aykırılık, tadilat projesiyle giderilebilecek derecede ise, mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesi için önce yükleniciye süre verilmesi; verilen süre içinde gereğini yapmadığı takdirde ise giderlerinden yüklenici sorumlu olmak üzere, iş sahibine yetki ve süre verilmesi gerekir.1
Sözleşme ve onaylı mimari projenin yerinde uzman bilirkişi kurulu aracığıyla uygulaması yapılarak yapının sözleşme hükümlerine ve onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı belirlenecektir.2 Proje yoksa , onaylı değilse, projeye bağlanması olanaklı değilse, ortada kaçak yapı var demektir. Yapı ‘’kaçak’’ ise , kaçak yapının kullanımına bağlı ve yapıdan ayrı iş sahibince kullanılamayacak , bu bağlamda yararlanılamayacak sözleşme dışı işlerin bedelinin yüklenici tarafından istenemeyeceği göz önünde bulundurulacaktır.
[1] Yargıtay 15.HD. 23.06.2003, 1812/3377
[2] Yargıtay 15 HD. 17.12 2003, 2994/6062
YARGI KARARLARI
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2024/1314 K. 2024/4372 T. 26.11.2024 • KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ FESHİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Yapı Kayıt Belgesinin İmara Aykırı Yapının Kullanılmasına İlişkin Olduğu/Yapıyı İmara Uygun Hale Getirmediğinden Mahkemece Bozma İlamının Gereğini Yerine Getirmeyen Belge Esas Alınarak Hüküm Kurulmasının Usul ve Yasaya Aykırılığı ) • YAPI KAYIT BELGESİ ( Binanın Tadilat Projesiyle Yüklenici Tarafından Yasal Hale Getirilip Getirilemeyeceği Hususunun Bilirkişi Raporu Örneği ve Yapı Kayıt Belgesi de Eklenerek ve Özellikle Yapı Kayıt Belgesinin İmara Aykırı Yapının Kullanılmasına İlişkin Olup Yapıyı İmara Uygun Hale Getirmediğinin de Belirtilerek İlgili Belediyeden Sorulması Gereği ) • BİNANIN YASAL HALE GETİRİLMESİ ( Yasal Hale Getirilebilecek İse Bu Konuda Öncelikle Davalı Yüklenici Yana Süre ve Yetki Verilmesi Gereği/Davalı Yüklenici Tarafından Verilen Sürede Bina Yasal Hale Getirilirse Şimdiki Gibi Davanın Reddine Binanın Yasal Hale Getirilmesi Mümkün Değil veya Verilen Süreye Rağmen Bina Yasal Hale Getirilmemiş Olursa Sonucuna Uygun Bir Karar Verileceği )
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2022/3534 K. 2024/1987 T. 5.6.2024 • TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Dava Dilekçesi ile A ve B Blok Arasındaki Zemin Kat Dükkanlara Yönelik Yapım Bedellerine Yönelik Talep de İleri Sürülmesine Rağmen Gerek Somutlaştırılan Her Bir Bağımsız Bölüme Yönelik Tapu İptali ve Tescil Olmadığı Taktirde Tazminat Gerekse de İmalat Bedeli Alacağı Talepleri Tek Tek Değerlendirilip Her Bir Talebin Karşılanması ve Talep Hakkında Gerekçe Oluşturularak Hüküm Kurulması Gerekirken Bozma İlamına Uyulduğu Halde Bozma Gerekleri Tam Olarak Yerine Getirilmeden Denetlenebilir Bir Gerekçe Oluşturulmadan Karar Verilmesi Hatalı Olduğu ) • YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ( Davacı Yüklenicinin Yapımını Üstlendiği Binayı Fiilen Teslim Ettiği Anlaşılmakta ise de Hukuki Teslimin Gerçekleşebilmesi İçin Yapı Kullanma İzin Belgesinin de Alınmasının Gerektiği Ancak Yüklenici Tarafından Söz Konusu Binaya Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmadığı Gibi İmar Kurallarına Aykırılıkların da Bulunduğu – Bu Sebeple Bilirkişi Heyeti Marifetiyle Yeniden Keşif Yapılarak Bilirkişi Raporu Alınması Gerektiği ) • İMARA AYKIRILIK ( İmara Aykırılığın Kısmen ya da Tamamen Olup Olmadığının Şayet Kısmen Aykırılık Varsa Bu Aykırılığın Hangi Bağımsız Bölümlerde Hangi Sebeple Oluştuğu Aykırılıkların Tadilat Ruhsatı Yahut Proje Tadilatı ile Giderilebilir Nitelikte Olup Olmadığının Tespitinden Sonra Yapıdaki Aykırılıklar Giderilebilir Vaziyette ise Aykırılığı Gidermek ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Almak Üzere Davacıya Makul Süre ve Yetki Verilip Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınması Halinde Tapu İptâl ve Tescile Karar Verilmesi Mümkün Olmaması Halinde ise Şimdiki Gibi Tapu İptâl Tescil İsteminin Reddine Karar Verilmesi Gerektiği ) • PAYLAŞIM ORANLARI ( İmara Uygun Olduğu Anlaşılan Bağımsız Bölümlerin Sözleşme Hükümlerine Göre Belirlenecek Paylaşım Oran ve Esaslarına Göre Bunun Mümkün Olmaması Halinde Emsal ve Benzer Koşulları İhtiva Eden Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Paylaşım Oran ve Esaslarına Göre Yine Sözleşme Dışı İmalat Kapsamında Kalan Kısımlar Yönünden de Şayet İmar Kurallarına Uygunsa Bu Bağımsız Bölümlerle İlgili Talebin de Sözleşme Kapsamındaki İmalatlara Uygulanacak Olan Paylaşım Oran ve Esaslarına Göre Değerlendirilmesi Bu İmalatlar İmara Aykırı ve Yasal Hale Getirilemeyecek Vaziyette ise Paylaşımda Dikkate Alınmaması Gerektiği ) • SÖZLEŞME KAPSAMINDAKİ İMALATLAR ( Yüklenicinin Tazminat Talebine Konu Bağımsız Bölüm Olan Kura Çekim Zaptında Yükleniciye İsabet Ettiği Anlaşılan B Blok 5 Nolu Mesken Vasıflı Bağımsız Bölüm de Sözleşme Kapsamındaki Bir İmalat Olup Taraflarca Başlangıçta Öngörüldüğünden Sözleşme Kapsamındaki İmalatlara Uygulanacak Olan Paylaşım Oran ve Esaslarına Göre Yapılan Değerlendirme İçerisinde Bulunacağının Gözden Kaçırılmaması Gerektiği )
YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2021/8114 K. 2022/1783 T. 8.3.2022 • SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL BU TALEBİN KABUL EDİLMEMESİ HALİNDE TAZMİNAT İSTEMİ ( Mahkemece Yapılan Keşif Sonucu Alınan İnşaatçı Bilirkişi Raporu ve Ek Raporunda Satış Vaadi Sözleşmesine Konu Dairenin Bulunduğu Binada Kat İrtifakı ya da Kat Mülkiyeti Kurulup Kurulamayacağı Binanın Tamamının Ruhsata Bağlanmasının Mümkün Olup Olmadığı Hususlarının İncelenmediği – Mahkemece Taşınmazda Kat İrtifakı ya da Kat Mülkiyeti Kurulup Kurulamayacağı Binanın Ruhsata Bağlanmasının Mümkün Olup Olmadığının Araştırılması Gerektiği ) • TAŞINMAZA RUHSAT VERİLMESİ ( Binaya Ruhsat Alınması Halinde Satış Vaadi Sözleşmesine Konu Dairelere İlişkin Arsa Payı Hesap Edilerek Bu Miktara Yönelik Pay İptaline Karar Verilmesi Kat İrtifakı ya da Kat Mülkiyeti Tesis Edilmesi Halinde Belirlenen Bağımsız Bölüm ile Dükkana Ait Tapu Kaydının İptali ile Davacılar Adına Tesciline Karar Verilmesi Hiçbir Surette Satış Vaadine Konu Dairenin Bulunduğu Binanın Ruhsata Bağlanması Mümkün Değil ise 3194 SK Md. 32 Gereği Hukuken Değer Atfedilecek Yapı Niteliğinde Olmadığından Tazminat Talebinin Değerlendirilmesi Gerektiği • KAÇAK BİNA ( Kaçak Binada Bağımsız Bölüm Satışına Konu Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanılarak Açılan Tapu İptali ve Tescil İsteğinin Reddi Gerektiği – Zira Bu Gibi Yerler Üzerinde Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Kurulamayacağı/İnşaatçı Bilirkişi Raporu ve Ek Raporunda Satış Vaadi Sözleşmesine Konu Dairenin Bulunduğu Binada Kat İrtifakı ya da Kat Mülkiyeti Kurulup Kurulamayacağı Binanın Tamamının Ruhsata Bağlanmasının Mümkün Olup Olmadığı Hususlarının İncelenmediği Görüldüğünden Eksik İncelemeyle Hüküm Kurulmasının Hatalı Olduğu )
DANIŞTAY 6. DAİRE E. 2023/8173 K. 2025/4958 T. 14.10.2025 • YAPI TATİL TUTANAĞINA DAYALI BELEDİYE ENCÜMENİ KARARININ İPTALİ VE ÖDENEN PARANIN İADESİ DAVASI ( Yapı Tatil Tutanağında Aykırılıkların ve Ölçümlerinin Somut ve Ayrıntılı Şekilde Tutanak Ekinde Gösterildiği ve Usul Koşullarını Sağladığı Ancak Davacı Tarafından İnşaatta Projeye Aykırılık Bulunmadığı Tespitlerin Tecvizi Hata Sınırları İçinde Kaldığı ve İmalatların İdarenin Onayı ile Yapıldığı İleri Sürülerek Aykırılıklara İtiraz Edildiği Halde Mahkemenin Teknik Bilgi Gerektiren Bu Uyuşmazlıkta Mahallinde Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yaptırmadan Salt Tutanak İçeriğine Dayanarak İşlemi İptal Etmesinin Hatalı Olduğu ) • İDARENİN TUTANAKLARINDAKİ HUKUKA UYGUNLUK KARİNESİNİN YARGILAMADAKİ YERİ VE SINIRI ( İdari İşlemlerin ve Kamu Görevlileri Tarafından Düzenlenen Tutanakların İçeriğinin Hukuka Uygunluk Karinesinden Yararlanacağı Kural Olmakla Bu Karinenin Tutanağın İçeriğinin Gerçekliğinin Dava Konusu Edildiği Bir Yargılamada Geçerli Olmasının Mümkün Olmadığı ve İdarenin Tespitlerine İtiraz Edilmesi Durumunda Bu Tespitlerin Doğru Kabul Edilmesinin Savunma Hakkını Kısıtlayacağı ve Silahların Eşitliği İlkesini Zedeleyeceği İçin Mahkemenin Karineye Dayanarak Doğrudan İşlemi İptal Etmesinin Hukuka Aykırı Olduğu ) • TUTANAKTAKİ AYKIRILIKLARIN TESPİTİ ( Davalı İdarenin Teknik Elemanı Olan Harita Mühendisi Tarafından Düzenlenen Yapı Tatil Tutanağının Usule İlişkin Koşulları Sağladığı ve Aykırılıkların Somut ve Ölçüm Bilgileri ile Ortaya Konulduğu Görülmekle Davacının Aykırılıklara İlişkin Teknik Nitelikteki İtirazları Nedeniyle Projesi Üzerinde ve Mahallinde Yapılacak Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Sonucunda Aykırılıkların ve Ölçümlerin Doğru Tespit Edilip Edilmediği ile Ruhsata Tabi Olup Olmadığı Hususlarının Ortaya Konulması Gerektiği Halde İşlemin İptaline Karar Verilmesinin ve İstinaf Başvurusunun Reddedilmesinin İsabetsiz Olduğu )
DANIŞTAY 6. DAİRE E. 2022/1644 K. 2025/4962 T. 14.10.2025 • İDARİ PARA CEZASI VERİLMESİNE İLİŞKİN BELEDİYE ENCÜMENİ KARARININ İPTALİ İSTEMİ ( Yapı Tatil Tutanağı ile Tespit Edilen Yapıların Davacının Oteli Satın Aldığı Tarihte Mevcut Olup Olmadığı Hususunun Açıklığa Kavuşturulması Amacıyla Ortofoto Görüntülerinin Yorumlanması ve Araziye Uygulanması Özel ve Teknik Bilgi ve İncelemeyi Gerektirdiğinden Yaptırılacak Bilirkişi İncelemesi Sonucunda Para Cezasının Esası Hakkında Karar Verilmesi Gerektiği ) • ORTOFOTO GÖRÜNTÜLERİNİN YORUMLANMASININ VE ARAZİYE UYGULANMASI ( Taşınmaz Üzerindeki Yapıların ve Detayların Tespit Edilmesinin Özel Bilgi ve Uzmanlık Gerektirdiği Dolayısıyla Özel ve Teknik Bilgi ve İncelemeyi Gerektirdiği ) • YAPI TATİL TUTANAĞI İLE TESPİT EDİLEN YAPILAR ( Davacının Oteli Satın Aldığı Tarihte Mevcut Olup Olmadığı Hususunun Açıklığa Kavuşturulması Amacıyla Ortofoto Görüntülerinin Yorumlanması ve Araziye Uygulanması Özel ve Teknik Bilgi ve İncelemeyi Gerektirdiğinden Yaptırılacak Bilirkişi İncelemesi Sonucunda Para Cezasının Esası Hakkında Karar Verileceği )
DANIŞTAY 6. DAİRE E. 2022/8335 K. 2025/4758 T. 7.10.2025 • TAŞINMAZDA RUHSATSIZ BETONARME YAPI YAPILDIĞINDAN BAHİSLE YAPI TATİL TUTANAĞININ MÜHÜRLENMESİ ( İlişkin Belediye Encümeni Kararının İptali İstemi – Altmış Gün İçinde Dava Açılması Gerekirken Yasal Dava Açma Süresi Geçirildikten Sonra Açılan Davanın Esasını İnceleme Olanağı Bulunmadığından Yapı Tatil Tutanağına İlişkin Kısım Yönünden Davanın Süre Aşımı Nedeniyle Reddine Karar Verilmesi Gerektiği ) • DAVA AÇMA SÜRESİ ( Taşınmazda Ruhsatsız Betonarme Yapı Yapıldığından Bahisle Yapı Tatil Tutanağının Mühürlenmesi – Yapı Yerine Asılmak Suretiyle Tebliğ Edilmiş Olan Yapı Tatil Tutanağının İptali İstemiyle Bu Tarihi İzleyen Günden İtibaren Altmış Gün İçinde Dava Açılması Gerekirken Yasal Dava Açma Süresi Geçirildikten Sonra Açılan Davanın Esasını İnceleme Olanağı Bulunmadığından Yapı Tatil Tutanağına İlişkin Kısım Yönünden Davanın Süre Aşımı Nedeniyle Reddine Karar Verileceği ) • YAPI TATİL TUTANAĞININ MÜHÜRLENMESİ ( Yapı Yerine Asılmak Suretiyle Tebliğ Edilmiş Olan Yapı Tatil Tutanağının İptali İstemiyle Bu Tarihi İzleyen Günden İtibaren Altmış Gün İçinde Dava Açılması Gerektiği )
DANIŞTAY 6. DAİRE E. 2022/6011 K. 2025/4122 T. 16.9.2025 • BELEDİYE ENCÜMENİ KARARININ İPTALİ DAVASI ( 31/12/2024 Tarihinden Önce İşletmeye Giren Lisanslı Elektrik Üretim Tesisleri İçin 24/07/2025 Tarihinde Yürürlüğe Giren 7554 Sayılı Kanunla 6446 Sayılı Kanuna Eklenen Geçici Md.34 Gereğince Ruhsatsızlık Nedeniyle Alınmış İdari Yaptırım Kararlarının Uygulanmayacağı Hükmü Karşısında Dava Konusu Para Cezasının Esası Hakkında Karar Verilemeyeceğinin ve Bu Nedenle Konusuz Kalan Dava Hakkında Karar Verilmesine Yer Olmadığına Karar Verilmesi Gerektiği ) • İDARİ PARA CEZASINDA YASAL DEĞİŞİKLİK VE KONUSUZ KALAN DAVA ( 3194 SK Uyarınca Ruhsatsız Tesis Nedeniyle Kesilen İdari Para Cezasının 24/07/2025 Tarihinde Yürürlüğe Giren Kanun Değişikliği ile 31/12/2024 Öncesi İşletmeye Giren Lisanslı Tesisler Yönünden Uygulanamayacağının Hüküm Altına Alınması Nedeniyle İşlemin Hukuki Dayanağının Ortadan Kalktığının ve Mahkemece Esasa İlişkin İnceleme Yapılmaksızın Karar Verilmesine Yer Olmadığına Hükmedilmesi Zorunluluğu )
DANIŞTAY 6. DAİRE E. 2022/9390 K. 2025/2431 T. 29.4.2025 • YAPININ YIKIMINA VE İMAR KANUNU’NUN 42. MADDESİ UYARINCA İDARİ PARA CEZASI VERİLMESİNE İLİŞKİN BELEDİYE ENCÜMENİNİN KARARININ İPTALİ İSTEMİ ( Dava Konusu Encümen Kararının Para Cezasına İlişkin Kısmı Yönünden de İşin Esasına Girilerek Karar Verilmesi Gerekirken Davanın Ehliyet Yönünden Reddine İlişkin Verilen Temyize Konu İdari Dava Dairesi Kararının Bu Kısmında Hukuki İsabet Bulunmadığı ) • CEZALARIN ŞAHSİLİĞİ İLKESİ ( Ayrı Bir Tüzel Kişiliği ve Mal Varlığı Bulunan Sermaye Şirketi Adına Kayıtlı Bulunmasına Rağmen Söz Konusu Taşınmazda Ruhsatsız Yapılar Yapıldığından Bahisle Yapı Sahibi Olarak Şirket Yetkilisi Olarak Davacının da Para Cezası İle Cezalandırılmasına İlişkin Encümen Kararında Cezaların Şahsiliği İlkesi Uyarınca Hukuka Uyarlık Bulunmadığı ) • DAVA EHLİYETİ ( Yapının Yıkımına ve İmar Kanunu’nun 42. Md. Uyarınca İdari Para Cezası Verilmesine İlişkin Belediye Encümeninin Kararının İptali İstemi – Dava Konusu Encümen Kararının Para Cezasına İlişkin Kısmı Yönünden de İşin Esasına Girilerek Karar Verilmesi Gerekirken Davanın Ehliyet Yönünden Reddine İlişkin Verilen Temyize Konu İdari Dava Dairesi Kararının Bu Kısmında Hukuki İsabet Olmadığı )
Av. İltan Ekmekçioğlu
