Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İnşaatın Süresinde Tamamlanmaması Sebebiyle Uğranılan Gecikme Tazminatına İlişkin Hükümler Sözleşmede Yoksa Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici inşaatı süresinde teslim etmezse, sözleşmede hüküm bulunmasa dahi arsa sahibi gecikme tazminatı isteyebilir; bu hak, temerrüde ilişkin yasal düzenlemeden (TBK m.112, m.125) doğar. Tazminat, arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin gecikme dönemindeki rayiç kira bedeli esas alınarak, keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yargıtay’a göre bu tazminat kira değil olumlu (müspet) zarardır; kira gibi hesaplansa da TBK m.299 anlamında kira bedeli sayılmaz ve süresi hâkimce makul biçimde sınırlanır. Hak kaybı yaşamamak için sözleşme ve teslim tarihlerini inşaat hukuku avukatından destek alın. Ayrıca, yüklenici inşaatı süresinde teslim etmezse arsa sahibinin genel kanun hükümlerinden yararlanabileceği unutulmamalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhit süresinde inşaatı bitiremezse, arsa sahipleri gecikmeden doğan zararlarının tazminini isteyebilir. Bu, yasadan doğan bir haktır. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi, en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatı istenebilir. Sonuç olarak, yüklenici inşaatı süresinde teslim etmezse arsa sahibi bu haktan faydalanır. Bir diğer deyişle, yüklenici inşaatı süresinde teslim etmezse kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahibi gecikme tazminatı talebinde bulunabilir.
Arsa Sahibi Gecikme Tazminatı Olarak Rayiç Kirası Ne Süreyle İsteyebilir?
Gecikme tazminatı yıllık dönemler halinde uygulanması gerekmektedir. Teslimdeki gecikmenin birinci yılının sonunda, enflasyon oranları, tüketici fiyat endeksi, altın ve döviz kurları, işçi ve memur maaş artış oranları gibi faktörler, bilirkişi kurulunca hesaplanmalı; sözleşme konusu taşınmaz üzerinde keşif yapılarak, arsa sahibine verilen bağımsız bölümler ve inşaatın bulunduğu çevre incelettirilmelidir. Ayrıca yüklenici inşaatı süresinde teslim etmezse alınacak gecikme tazminatının miktarı da bu ilkelerle saptanmaktadır. Yani yüklenici inşaatı süresinde teslim etmezse arsa sahibi haklarını korumalıdır. Gecikme tazminatının alım gücü saptanıp değerlendirilmelidir. Gecikme tazminatının parasal miktarı yukarıda bahsedilen ilkelerle belirleneceği gibi, tazminatın süresi de hâkim tarafından aynı kriterlerle belirlenir. Bu süre sınırsız olamaz.
Y15HD14.2.2011 4513/744 Sayılı Karar
Bilindiği üzere, TBK 106’da düzenlenen gecikme tazminatı, taşınmaz kirası değildir. Olumlu zarardır. Taraflarca gecikme tazminatı tutarı, kira parası gibi tanımlanıp gösterilmiş olsa da, kira parası sayılmaz. Çünkü TBK 248 uyarınca, kira parası, kira sözleşmesi gereğince kiralayanın taşınmazı kullanabilme hakkına sahip olmak için ödediği bedeldir. Sonuç olarak, yüklenici inşaatı süresinde teslim etmezse arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir. Dolayısıyla, yüklenici inşaatı süresinde teslim etmezse kanunda öngörülen haklar korunabilir.
Av. İltan Ekmekçioğlu
