Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı Hakkı
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 17.02.2020 tarihli kararında özetle; davacı arsa sahibinin, resmi sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatını talep etmesi mümkündür. Bu nedenle mahkemece, davacının kendisine geç teslim edildiğini iddia ettiği bağımsız bölümler ile ilgili olarak, … tarihli sözleşmeye göre inşaatın bitmesi gereken tarihin araştırılıp belirlenerek, varsa davacının teslim aldığı tarihe kadar rayiç kira bedellerinin bilirkişilerden alınacak ek rapor ile hesaplatılması ve taleple bağlı kalınmak kaydıyla karar verilmesi gerekirken, tazminat talebinin tümüyle reddine karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, resmi sözleşmede belirlenen teslim tarihinde borcunu ifa etmeyen yüklenici temerrüde düşer. Arsa payı sahibi/sahipleri, temerrüde düşen yüklenici için TBK 125/1’e göre: “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise, alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.” maddesi gereği, alacaklı her zaman ifa ve gecikme tazminatı isteminde bulunabilir.
Gecikme tazminatının istenebilmesi için borçlunun kusurlu hareket etmesi gerekir. Kusurun varlığı, gecikme tazminatını talep edebilmenin ön şartıdır. Gecikme tazminatı resmi sözleşmede taraflarca belirlenebilir. Belirlenmesi durumunda bu miktar dikkate alınır; ancak belirlenmemiş olsa dahi temerrüde düşen taraftan tazminat istenebilir. Bunun nedeni, gecikme tazminatının her zaman alacaklı tarafından talep edilebilmesinin yasada öngörülmüş olmasıdır. Zaten kanunen tanınmış bir hak, sözleşmede düzenlenmese bile kullanılabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin geç teslimi nedeniyle pay sahipleri, gecikilen süreler boyunca söz konusu bağımsız bölümleri kullanmaktan mahrum kalmaktadır. Sözleşme düzenlenirken bu mahrumiyet için ödenecek tazminat belirlenebilir; eğer belirlenmezse, talep edilecek tazminatta aylık rayiç kira bedeli dikkate alınır.
Kira bedeli talep edebilmek için sözleşmenin geçerli ve yürürlükte olması gerekir. Çünkü kira bedeli, olumlu zararlar kapsamında istenebilecek bir zarar türüdür ve olumlu zararların talep edilebilmesi için sözleşmenin geçerli olması şarttır. Rayiç kira bedelinin tespitinde bilirkişilerce oluşturulacak rapordan yararlanılır. Hakim tarafından hükmedilecek tazminat, talebe bağlı olmak üzere en az bir aylık rayiç kira bedeli kadardır. Sözleşmede belirlenen teslim tarihi ile fiili teslim tarihi arasında geçen sürede aylık rayiç kira bedeli dikkate alınarak tazminat hesaplaması yapılır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, Esas 2019/2372, Karar 2020/538 ve 17.02.2020 tarihli kararına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi, en az aylık rayiç kira seviyesinde tazminat talep edilebilir.
Av. İltan Ekmekçioğlu
