Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iş sahibi veya arsa sahibi tarafından sona erdirilmesi halinde yüklenicinin kâr kaybı talep edip edemeyeceği, feshin hukuki niteliğine ve tarafların kusur durumuna göre belirlenir. Her sözleşmenin sona ermesi otomatik olarak kâr kaybı tazminatı doğurmaz.
TBK m.484 neden önemlidir?
Türk Borçlar Kanunu m.484, iş sahibine eserin tamamlanmasından önce sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır; ancak yapılan kısmın karşılığının ödenmesi ve yüklenicinin bütün zararlarının giderilmesi gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu hükmün uygulanması, sözleşmenin yapısı ve sona erdirme nedenleri dikkate alınarak değerlendirilir.
Kâr kaybı nasıl hesaplanır?
Kâr kaybı, yüklenicinin sözleşme gereği işi tamamlaması halinde elde edeceği ekonomik sonuç ile fesih sonrasındaki fiilî durum arasındaki farkın bir unsurudur. Hesaplama yapılırken yalnızca sözleşme bedeline bakılmaz. Yüklenicinin artık yapmak zorunda kalmadığı işçilik, malzeme, finansman, vergi, sigorta ve benzeri giderler ile fesih sonrasında başka işlerden elde ettiği veya makul olarak elde edebileceği gelirler de dikkate alınabilir.
Haksız fesih ile haklı fesih ayrımı
Arsa sahibinin yüklenicinin ağır temerrüdü, projeye aykırı imalatı veya sözleşmeye esaslı aykırılığı nedeniyle haklı olarak sözleşmeyi sona erdirdiği bir durumda, yüklenicinin “sözleşme devam etseydi kazanacağım kâr” talebi ile haksız fesih halinde ileri sürülebilecek talepler aynı şekilde değerlendirilmez. Öncelikle fesih sebebi, ihtarlar, verilen ek süreler ve yüklenicinin kusuru belirlenmelidir.
Kesinti yöntemi
Yargıtay uygulamasında kâr kaybının hesabında, yapılmayan iş kısmının ekonomik değeri üzerinden yüklenicinin tasarruf ettiği giderlerin ve başka işten elde ettiği veya elde etmekten kaçındığı kazançların düşülmesine dayalı yaklaşım uzun süredir kullanılmaktadır. Bu hesaplama bilirkişi incelemesi gerektirir ve soyut kâr oranı üzerinden yapılmamalıdır.
Hangi belgeler önemlidir?
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri,
- onaylı proje ve teknik şartname,
- hakediş ve ödeme belgeleri,
- fesih ve temerrüt ihtarları,
- fesih tarihindeki fizikî gerçekleşme oranı,
- kalan işin maliyeti ve piyasa verileri.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona ermesiyle ilgili genel çerçeve için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi yazısını da inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Yüklenici her fesihte kâr kaybı isteyebilir mi?
Hayır. Feshin haklı olup olmadığı, yüklenicinin kusuru, tamamlanma oranı ve uygulanacak hukuki hüküm belirleyicidir.
Kâr kaybı sözleşmedeki kâr oranı üzerinden mi hesaplanır?
Tek başına oran yeterli değildir. Kalan iş, tasarruf edilen giderler ve alternatif kazançlar somut verilerle hesaplanmalıdır.
Güncelleme: Ağustos 2026.
