Kentsel Dönüşüm Projelerinde Enkaz Bedeli Mi, Yapı Bedeli Mi Ödenecektir?
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un “Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular” başlıklı 13. maddesi uyarınca:
“Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular hakkında aşağıdaki uygulamalar yapılır.
a) (Değişik: 22/5/1986 – 3290/6 md.) Bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.
b) (Değişik: 22/5/1986 – 3290/6 md.) Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde, ıslah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilir. Gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilir. Tahsis edilen arsa veya hissenin bedeli 4/11/1983 tarih ve 2942 sayılı Kanun veya 6/6/1984 tarih ve 3016 sayılı Kanuna göre tespit edilir.”
5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesi:
“Belediye, Proje alan sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerde yeni yapılacak imar planlarına göre düzenleme yapar.
Fiilen bir kamu hizmetinde kullanılan ve üzerinde kullanım amacına yönelik yapı bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, Proje alan sınırları içerisinde kalan bölgede Proje için ihtiyaç duyulan arazi ve arsalardan, kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunanlar bedelsiz olarak Belediyeye devredilir. Gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller ile 24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre hak sahibi olan kişilerin haklarına konu gayrimenkuller, malikler ve hak sahipleriyle yapılacak anlaşmalar çerçevesinde Projede kullanılır. Bu anlaşmaların usul ve esasları yönetmelikle belirlenir.
Anlaşma sağlanamayan hallerde gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller Belediye tarafından kamulaştırılabilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar 4.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki, iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır…” şeklinde düzenlenmiştir.
Yine dava konusu dönüşüm projesine ilişkin Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin “Borçlandırma suretiyle konut sözleşmesi” başlıklı 14. maddesinde:
“(1) Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2 olup arsa borcu bulunmayan hak sahiplerine Belediye Meclisince belirlenecek büyüklükte bir adet konut verilir. Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2’den az olan maliklerin eksik arsa oranları, konut sözleşmesi ile Belediye Meclisince tespit edilecek konut büyüklüğünün inşaat maliyet bedeli oranı üzerinden hesaplanacak bedele, gecekonduya ait varsa arsa borcuda ilave edilerek, toplamdan; tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli düşülerek borçlandırma yapılır.” düzenlemesi öngörülmüştür.
Belirtilen düzenlemelerin incelenmesinde, tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde arsa üzerindeki yapılara ait enkaz bedelinin esas alınacağının öngörüldüğü anlaşılmaktadır.
Öte yandan tarafların anılan mevzuat hükümleri çerçevesinde imzaladıkları Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde Tapu Tahsis Belgeli Tesis Sözleşmesinin hak sahibinin alacaklarını belirleyen 2. maddesi uyarınca; hak sahibinin alacağı belirlenirken arsa üzerindeki tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli esas alınarak bakiye alacağın belirleneceğinin kararlaştırıldığı açıktır.
Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme özel hukuk hükümlerine tabi ve geçerli bir sözleşme olduğundan taraflar yönünden bağlayıcıdır.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde, gerek 2981 sayılı Kanun’un 13. maddesinin (b) fıkrası, gerek 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu uyarınca çıkarılan Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin 14. maddesi ve gerekse tarafların serbest iradeleri ile imzaladıkları ve kendileri yönünden bağlayıcı olan sözleşme hükümleri uyarınca tapu tahsis belgeli gecekonduların bulunduğu arsa üzerindeki yapı ve müştemilatlar ile ağaçlara ait bedelin belirlenmesinde enkaz bedelinin esas alınması gerekmektedir.
T.C YHGK 2017/ 13-522E. 2019 / 304K. 14.03.2019T.