KENTSEL DÖNÜŞÜMDE 1/3 AZINLIK VE HAKLARI
Kentsel dönüşüm uygulamalarında sıklıkla rastlanan sorunlardan bir tanesi 2/3 çoğunluk ve bu çoğunluğun aldığı kararlar karşısında 1/3 azınlığın sahip olduğu kısıtlı haklardır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının hayata geçebilmesi için maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluğun iradelerinin aynı yönde olması gerekmektedir. Binanın yıkımından sonra boşta kalan arazinin nasıl değerlendirileceğine karar verilmesi bakımından 2/3 çoğunluk yeterli görülmüştür. Çoğunluğun dışında kalan 1/3 arsa payı sahiplerinin de alınan bu kararlara uyması gerekecektir. Çoğunluğun aldığı kararlar bakımından binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı gibi hususlar kararlaştırılır. Karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlık tarafından tespit ettirilen rayiç değerinden az olmayacak şekilde üzerinde anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Taşınmazın değeri belirlenirken taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsini gösteren harita veya kroki yapılır veya hizmet alınan kuruluşa yaptırılır. Bu 1/3 lük payın, diğer 2/3 oranında hissedar olan kat maliklerince alınmaması halinde bu hisse Maliye Hazinesi tarafından bedeli ödenerek satın alınır.
“…Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya bakanlıkça uygun görülenler …’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” düzenlemesi getirilmiştir…” (YARGITAY 20. HD., 2017/3178 E., 2018/7601 K.)
2/3 ekseriyetin aldığı kararın azınlığın mülkiyet hakkına tecavüz teşkil etmesi halinde HMK.nun 106.maddesi hükmünde düzenlenen Tespit Davası yolu ile Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmak mümkündür. 6001 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 106. maddesi hükmü ile usul yasasına “Tespit Davası” başlıklı yeni bir dava türü getirilmiştir. Bu dava ile “bir hakkın varlığının belirlenmesini” mahkemeden talep etmek mümkündür. Bu hakkın kullanılabilmesi için varlığı aranan koşul, tespit davası açanın hukuken korunmaya değer bir yararı bulunması ve bu yararın güncel olması gerekmektedir. 6306 sayılı yasanın 6. maddesi uyarınca düzenlenen toplantıda 2/3 ekseriyetin aldığı herhangi bir karar 1/3 azınlığın mülkiyet hakkına ayni veya nakdi yönden bir tecavüz teşkil ediyor ve 1/3 azınlığın bu karara katılmadığı gerekçesi ile hissesinin satışı için başvuru yapılmış ise, mülkiyet hakkına tecavüz oluşturan bu fiile karşı itiraz hakkı varlığının belirlenmesini Asliye Hukuk Mahkemesinden talep etmek mümkündür.
1/3’ün 6306 Sayılı Yasada tanımlanmamış olsa da diğer yasalarca bireysel dava hakları bulunmaktadır. Bu konuda bir içtihat bulunmamakla birlikte, arsa payının satışını engellemek için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak bina ortak karar protokolünü sonradan imzalayan azınlıkta kalan kat maliklerinin binanın yapımından sonra ortaya çıkacak zararlarını tazmin etmesi mümkündür. Örneğin kentsel dönüşüm sonrası bağımsız bölümün metrekare veya değer olarak hakkaniyete aykırı şekilde düşmesi gibi. 2/3 çoğunluğun aldığı kararlara katılmak için 1/3 hak sahibi maliklerin, tebligattan itibaren 15 günlük süreleri bulunmaktadır. Projenin dışında kalarak, hisselerinin açık artırma usulü ile satılmasını istemeyen malikler alınan karara katılmak mecburiyetinde kalmaktadır. Karara katılan 1/3 hak sahibi, mülkiyet haklarını korumak ve uğranılan haksızlığı gidermek adına tazminat hakları saklı kalarak tazminat davası açma hakkına sahiptirler. Bunun yanında 1/3 hak sahiplerinin ihtirazi kayıt koyarak veya noter ihtarı ile ihtirazi kayıt belirterek anlaşmaya katılabilmeleri de mümkündür. Hak sahipleri daha sonra Hukuk Mahkemelerinde bir tazminat davası açarak; şerefiyeler sebebiyle, müteahhitle yapılan paylaşımın haksızlığı dolayısıyla, sözleşme dolayısıyla hak kayıplarına veya 2/3 çoğunluğun kendilerine yapmış oldukları haksızlığa karşı uğradıkları zararı tazmin edebilirler.
“Dava dilekçesinde, … ili, … ilçesi, … mahallesi, 5405 ada 3 parselde daha önceden mevcut olan … Apartmanında davalılar ile birlikte müşterek kat malikleri iken davalıların 6306 Sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm için 2/3 çoğunluk sağlayarak binanın yıkıldığını, dava dışı müteahhit tarafından bina yapımına başlandığını, davalıların davacıyı kendi anlaştıkları müteahhitle anlaşmaya zorladıklarını ve davalıların neticeten amaçlarına ulaştıklarını, müvekkilinin zararına neden olduklarını, kat malikleri toplantısındaki protokole davacının muhalefet şerhini düşüp zorunluluktan dolayı imza attığını, davacının zarara uğraması sebebiyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 5000 TL tazminatın 16.03.2015 tarihli kat malikleri toplantısı tarihinden başlamak kaydıyla yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsiline tahsiline karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davaya bakmakla Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu anlaşıldığından mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava tazminat istemine ilişkindir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, davaya konu zararın doğmasına sebep olarak gösterilen karar ve işlemlerin binanın yıkılmasından öncesine dayandığı gözetilerek mahkemece yazılı olduğu şekilde dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 22/10/2018 gününde oybirliği ile karar verildi.” (YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ E. 2017/2396, K. 2018/6647, T. 22.10.2018)
“Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin, tapuda … ili, … ilçesi, …mahallesi, 77 pafta, 3199 ada, … parselde kayıtlı bulunan ve Kazım Özalp sokak No.35 …adresinde bulunan kargir apartman niteliğindeki binada bodrum …. kat bağımsız bölümün maliki olduğunu, kentsel dönüşüm sebebiyle yıkılarak arsaya dönüşen taşınmazdaki paydaşlar arasında uyuşmazlık olduğunu beyanla 04.01.2016 tarihli toplantı kararlarının iptaline, yapılacak olan inşaat sözleşmesinin, projenin müvekkilinin de dahil kat maliklerinin tamamının menfaatleri gözönünde bulundurulacak şekilde TMK’nın 693/… maddesi uyarınca hakimin müdahalesi yoluyla, bütün menfaatine olacak şekilde arsadan yararlanmasına ve kullanılmasına yönelik düzeltilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Dosyada ki bilgi ve belgelerin incelemesinden davacı tarafça iptali istenilen 04/01/2016 tarihli toplantı tarihinde anataşınmazın yıkılarak arsaya dönüştüğü, kat mülkiyetinin terkin edildiği anlaşılmakla davacının iptalini istediği toplantının Kat Mülkiyeti Kanununa tabi kat malikleri toplantısı olmadığı, genel hükümler çerçevesinde müşterek mülkiyet hükümleri gözönünde bulundurularak uyuşmazlığın çözümlenmesinin gerektiği gözardı edilerek işin esasına girilip oluşacak sonuca göre karar vermek yerine yazılı olduğu şekilde sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiştir.” (YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ, E. 2017/2970, K. 2018/2491, T. 2.4.2018)
“Somut olayda davacı, apartman yönetimine karşı açtığı davada, bina malikleri olarak apartmanın kentsel dönüşümü için karar aldıklarını, bu hususta düzenlenen plan ve projeye göre kendisine ait 105 m2’lik dükkanın 79 m2 olarak, zemindeki deponun ise ortadan kaldırılarak proje hazırlandığını, söz konusu binanın proje kapsamında yıkıldığını ileri sürerek, öncelikle projenin durdurulmasını ve iptalini talep etmiştir. Davacının beyanı ve dosyaya sunulan bilgi ve belgelerden İstanbul ili, Bahçelievler, Kocasinan ilçesinde 4089 sayılı parselde 265 m2 arsa alanı olan 21 nolu binanın yıkılmış olduğu anlaşılmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 47. maddesinde “Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.” hükmünü içermekte olup, dava konusu ana taşınmazın yıkılmış olduğu anlaşılmakla üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erdiğinden uyuşmazlığın genel hükümler çerçevesinde asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.”
“Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır. Türk Borçlar Kanunun 77 – 82. maddeleri gereğince, haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir. Sebepsiz zenginleşme kurumunun amacı, haksız değer kaymalarının önlenmesi olup, tam bir eski hale getirme özelliği taşımaktadır. Somut olayda; yapı maliki tarafların, ana taşınmazı kentsel dönüşüm kapsamında yıktırarak yeniden inşa edilmek üzere dava dışı yüklenici ile anlaştıkları, bu kapsamda taraflar ile dava dışı yüklenici arasında 02/04/2014 tarih ve 07745 yevmiye numaralı ” düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ” imzalandığı; sözleşmenin 5. maddesine göre, toplam 18 daire yapılacağı, bunun 6 sının müteahhitte, kalan 12 dairenin ise daire sahiplerine verileceği, herkesin oturduğu dairenin yerini alacağı, en üst kat 4 daire ile onun altındaki ön tarafa bakan 2 dairenin ise müteahhittin olacağı ; 6. maddesinde ise, katlardaki daire paylaşımlarının eşite yakın metrekarelerde yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacılar, binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesiyle birlikte, bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşme neticesi doğuracak şekilde açık bir eşitsizlik meydana geldiği , dairelerin gerek oda sayısı, gerekse m2 ve diğer unsurlar yönünden birbirinden farklı olduğu, bunun sonucunda dairelerin orantısız olarak değerlendiği, davalıların kendileri aleyhine sebepsiz zenginleştikleri iddiasında bulunmuş; keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle hangi dairede ne miktarda sebepsiz değer artışının meydana geldiğinin tespit edilebileceğini belirterek, bu hususta bilirkişi ve keşif deliline dayanmışlardır. Buna rağmen, İlk Derece Mahkemesince; taraf delilleri değerlendirilmeksizin, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmaksızın karar verildiği anlaşılmıştır. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; taraflar ve dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye ait mimari proje , tapu kayıtları dikkate alınarak, üç kişilik konusunda uzman bilirkişi heyeti refakatinde, taşınmaz mahallinde keşif icra edilip, tarafların arsa payları ve taraflara ait bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri de gözetilerek , davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunda, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ, E. 2018/4855, K. 2019/8655, T. 4.11.2019)
2/3 çoğunluk kararına karşı açılacak davalarda, kat mülkiyeti kurulmuş binalarda, 6306 sayılı Kanun’a göre alınan kat malikleri kurul kararının iptaline Yargıtay kararları doğrultusunda Sulh Hukuk Mahkemesinde, 6306 sayılı Kanun’a göre 2/3 çoğunluk kararına göre imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali ve yeni projeye göre hakkaniyete uygun olmayan durumla nedeniyle uğranılan zararın tazmini için açılacak dava Asliye Hukuk Mahkemesinde görülecektir.