Müteahhidin İnşaattan Uzaklaştırılması (İşten El Çektirilmesi)

Müteahhidin inşaattan uzaklaştırılması (işten el çektirilmesi), temerrüde düşen ya da eseri sözleşmeye aykırı/ayıplı yapan yüklenicinin işe devamının engellenerek işin üçüncü kişiye tamamlattırılmasıdır. Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi geciktirir veya zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa iş sahibi sözleşmeden dönebilir; eserin kusurlu yapılacağı görülürse uygun süre verip ihtar ederek, masrafı yükleniciye ait olmak üzere işi üçüncü kişiye yaptırabilir (TBK m.473). Arsa payı karşılığı inşaatta arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdünde nama ifaya izin ve el çektirme talep edebilir; feshin ileriye mi geriye mi etkili olacağı tamamlanma oranına göre belirlenir. İnşaat hukuku avukatına danışın.

I. Tanım

Müteahhittin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan süreye ek süre talep etmesi, uzatılan sürede de arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri bitirip teslim edememesi durumunda. Aşağıda sayılan taleplerle dava açılabilecektir,

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi,
Menfi zarar,
Fesih edilemeyen süreyle ilgili gecikme cezası alacağı,
Men’i müdahale ( işten el çektirme )

II. Yasal Dayanaklar

Yüklenicinin işten el çektirilmesi, tek bir maddeye değil, birbirini tamamlayan hükümler bütününe dayanır.

1. TBK m.473 – Yüklenicinin işe zamanında başlamaması / ayıplı ifa

Madde iki farklı senaryo düzenler:

TBK m.473/1 (teslimden önce dönme): “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”

TBK m.473/2 (nama ifanın asıl dayanağı): “Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.”

Bu fıkra, henüz eser tamamlanmadan, yani inşaat devam ederken yükleniciyi devreden çıkarmanın yasal temelidir.

2. TBK m.113 – Yapma borcunun nama ifası

“Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.” (Eski BK m.97’nin karşılığıdır; uygulamada kararların bir kısmı hâlâ “BK m.97” atfını içerir.)

3. TBK m.474–476 – Ayıp sebebiyle seçimlik haklar

Eser teslim edildikten sonraki ayıp hâlleri için m.474 (gözden geçirme/ayıp ihbarı), m.475 (sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım seçimlik hakları ve genel hükümlere göre tazminat) ve m.476 (işsahibinin talimatından doğan ayıpta sorumsuzluk) uygulanır. Özellikle m.475/son uyarınca, eser işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz — inşaat hukukunda dönme yerine ileriye etkili feshin benimsenmesinin yasal sebeplerinden biri budur.

III. İşten El Çektirmenin Üç Yolu ve Koşulları

Yargısal uygulamada, inşaatın tamamlanma (fiziki gerçekleşme) oranı hangi yolun seçileceğini belirleyen temel ölçüttür.

Yol	Yasal dayanak	Koşul / Uygulama ölçütü	Sonuç
Nama ifaya izin (tamamlatma)	TBK m.473/2, m.113	İnşaat ileri seviyede; eksik/ayıplı iş oranı düşük; ihtar + uygun süre verilmiş	Yüklenici uzaklaştırılır; eksikler üçüncü kişiye tamamlatılır, masraf yükleniciden veya yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin satışından karşılanır
İleriye etkili fesih	TBK m.473, TMK m.2 (dürüstlük) ile şekillenen içtihadi kurum	İnşaat ciddi oranda (uygulamada ~%90 ve üzeri) tamamlanmış; geriye dönüş hakkaniyete aykırı	Sözleşme ileriye doğru sona erer; taraflar arası tasfiye yapılır, imalat bedeli/kira tazminatı hesaplanır
Geriye etkili fesih / dönme	TBK m.473/1, m.125	İnşaat düşük seviyede; yüklenici temerrütte; devamı beklenemez	Sözleşme baştan çözülür; yükleniciye devredilen tapular iade edilir

Her üç yolda da aranan ortak koşullar:

Yüklenicinin temerrüdü/kusuru: Gecikme veya ayıp, yüklenicinin kusurundan kaynaklanmalıdır.
Arsa sahibinin kendi ediminde temerrüde düşmemiş olması: Arsa sahibi kendi edimini (arsa payı devri, ruhsata elverişli teslim) ifa etmemişse, karşı taraftan ifa isteyemez. Nitekim 6. Hukuk Dairesi, arsa sahiplerinin yükleniciye düşen tapuları devretmediği bir dosyada davanın reddini isabetli bulmamış; yüklenicinin edimini ay ölçeğinde geciktirdiği ve imalatta eksik bulunduğu saptandığında arsa sahibinin temerrüdünden söz edilemeyeceğini, nama ifaya izin talebinin kabulü gerektiğini vurgulamıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/4304 E., 2023/1022 K.).
İhtar ve uygun süre: TBK m.473/2, üçüncü kişiye devirden önce yükleniciye uygun süre verilerek ihtarda bulunulmasını arar.
Aktif husumet (sözleşmenin tarafı olmak): Talebi ileri sürenin sözleşmenin tarafı ya da halefi olması gerekir.

IV. Yakın Tarihli Yargı Kararları

Aşağıdaki kararlar, arsa payı/kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarına bakmakla görevli Yargıtay 6. Hukuk Dairesi‘ne aittir (bu alandaki eski 15. ve 23. Hukuk Daireleri kapatılmıştır).

1. Nama ifaya izinde aktif husumet — usuli sınır (2026 tarihli). Davacı, murise ait icra borçlarını ödemesi karşılığında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacağı iddiasıyla nama ifaya izin istemiş; Daire, davacının sözleşmenin tarafı olmadığı, dolayısıyla aktif husumetinin bulunmadığı gerekçesiyle verilen ret kararını onamıştır. Karar, nama ifaya izin davasının ancak sözleşme tarafınca (veya halefince) açılabileceğini göstermesi bakımından yol göstericidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1996 E., 2026/1202 K., 02.04.2026 T.).

2. Kısmi ifa imkânsızlığı ve ileriye etkili fesih (2025 tarihli). Yüklenicinin edimlerinin bir kısmını eksik, bir kısmını hiç yerine getirmediği; sözleşme kapsamındaki bazı parsellerin kamu hizmet alanına ayrılması nedeniyle objektif imkânsızlık doğduğu bir dosyada Daire, yerel mahkeme ve BAM kararlarını taraflar yararına bozmuştur. Karar, kısmen tamamlanan/kısmen imkânsızlaşan projelerde feshin ve tasfiyenin nasıl kurgulanacağına ilişkin güncel bir örnektir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/3345 E., 2025/1317 K., 27.03.2025 T.).

3. Nama ifaya izin + yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin satışıyla finansman. İnşaatta %9 oranında eksik iş bulunan dosyada, TBK m.113 (kararda BK m.97) uyarınca eksik işlerin arsa sahiplerince tamamlanmasına, genel iskânın alınmasına ve bu masrafların yükleniciye düşecek 3 adet bağımsız bölümün satışından karşılanmasına izin verilmesi talebi kabul edilmiştir. Karar, işten el çektirmenin finansman mekanizmasını (yükleniciye kalacak paylardan tahsil) somutlaştırır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/4304 E., 2023/1022 K.).

4. Tamamlanma oranının fesih türüne etkisi (%95). İnşaatın %95 seviyesinde gerçekleştiği saptanan dosyada, bu seviyeye göre geriye değil ileriye etkili feshin mümkün olduğu; ileriye etkili fesih hâlinde tasfiye sonucuna dair hüküm kurulmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/521 E., 2023/110 K.).

5. Feshin kesinleşmesinden sonra inşaata devam eden yüklenicinin durumu. Sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin kararın kesinleşmesine rağmen inşaata devam eden yüklenicinin, kesinleşmiş mahkeme kararını bildiği hâlde taşınmazda fuzuli şagil konumuna düştüğü değerlendirilmiştir. Karar, işten el çektirmenin hüküm ve sonuçlarının fesih kararının kesinleşmesiyle bağlı olduğunu göstermektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/5427 E., 2022/4387 K.).

İsterseniz bu makaleyi temel alarak somut dosyanıza uygun bir nama ifaya izin veya sözleşmenin ileriye etkili feshi dava dilekçesi taslağı hazırlayabilirim. Ayrıca daha kapsamlı bir içtihat taraması (yerleşik içtihadı ve öncü kurul kararlarını önceliklendiren) yapılmasını isterseniz belirtebilirsiniz; bu biraz daha uzun sürebilir.

6. Müteahhittin, temerrüdü sabit olduğuna göre, talep halinde inşaattan el çektirilmesi de zorunludur. Müteahhittin iş bedeli ile ilgili dava açmış olması ya da açma hakkının bulunması TMK’nın 893/III. maddesi gereğince kanuni ipotek hakkına haiz olduğundan, el atmanın önlenmesi talebinin reddine neden olmaz. Bu durumda mahkemece sözleşme gereğince uzatılan tarihten itibaren, fesih edilemeyen süreyle sınırlı olarak arsa sahibinin isteyebileceği gecikme cezasının hesaplattırılıp hüküm altına alınması ve davalının sözleşme konusu taşınmazda müdahalesinin men’ine karar verilmesi gerekir. 15. HUKUK DAİRESİ E. 2010/7438 K. 2011/2040 T. 4.4.2011