Müteahhittin İnşaatı Kat Karşılığı Sözleşmeye Uygun İnşa Etme Borcu
Eser sözleşmesinin ifası sürecinde, yüklenicinin en temel borçlarından biri, üstlendiği işi sözleşme hükümlerine, teknik şartlara, ruhsat ve onaylı projeye uygun olarak ifa etme yükümlülüğüdür. Türk Borçlar Kanunu’nda bu borcun ihlali hâlinde iş sahibine tanınan haklar çerçevesinde, iş sahibinin, gerekli uyarı ve süre tanıma koşullarını yerine getirmek suretiyle, işi bir başkasına devretme imkânı da dahil olmak üzere çeşitli yaptırımları ileri sürebileceği düzenlenmiştir.
Özellikle işin ayıplı yahut sözleşmeye aykırı olarak ifa edileceğinin açıkça anlaşıldığı durumlarda, iş sahibinin müdahalede bulunmaması, doğrudan eserin bozuk şekilde meydana gelmesine yol açabilecektir. Bu gibi hâllerde, iş sahibi, yükleniciye –somut duruma göre– sözleşmeye aykırılığı ya da ayıbı gidermesi veya bunların meydana gelmesini önleyecek tedbirleri alması için uygun bir süre tanımalı ve bu süre sonuçsuz kalırsa, eserin onarımını veya devam eden işin tamamlanmasını masrafları yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye tevdi edebilecektir. Ancak bu imkânın kullanılabilmesi için, yükleniciye süre verilirken açık ve yazılı şekilde, “belirtilen sürede ayıpsız ifa için gerekli koşullar sağlanmazsa, işin başka bir yükleniciye devredileceği ve bunun maliyetinin yükleniciye ait olacağı” hususunun ihtar edilmiş olması gerekir.
Bu düzenleme, esas itibarıyla TBK m. 123’teki borçlu temerrüdüne ilişkin genel ilkeye paralel bir uygulamadır. Zira burada da yüklenicinin, ayıpsız ifayı gerçekleştirebilmesi için gerekli önlemleri alma yükümlülüğü asli yükümlülük olarak kabul edilmekte, işin başka bir kimseye yaptırılması ise tali niteliktedir.
Yüklenicinin söz konusu borcunun ihlaline dayanarak sorumlu tutulabilmesi için aşağıdaki koşulların birlikte gerçekleşmiş olması gerekir:
A. Bozukluk (Ayıp) veya Sözleşmeye Aykırılığın Teslimden Önce Açıkça Anlaşılması
İş sahibi, eserin inşası sırasında –yani eser henüz tamamlanmadan önce– yüklenicinin işi sözleşmeye, projeye ya da teknik şartlara aykırı şekilde yaptığı veya yapmaya yöneldiğini açıkça fark etmiş olmalıdır. Bu bağlamda “eser meydana getirilirken” ifadesi yalnızca inşa sürecinin başlamış olmasını değil, aynı zamanda henüz yapım faaliyetlerine geçilmeden, kullanılan malzeme ya da hazırlık çalışmaları itibarıyla eserin kusurlu olacağının “açıkça öngörülebilir” olmasını da kapsar.
Örneğin, projede belirtilen demir yoğunluğu yerine daha az demir kullanılarak inşaata başlanması veya projenin öngördüğünden farklı bir mimari düzenin uygulanması bu duruma örnektir. Buna karşılık, yalnızca söylenti düzeyinde kalan, örneğin yüklenicinin eksik malzeme kullanacağına dair duyumlar, iş sahibine bu madde kapsamında bir hak tanımaz.
Nitekim TBK m. 473/1’de düzenlenen “bozukluğu kesin olarak tahmin” şartı, ancak belirli ve somut nitelikteki aykırılıklar söz konusu olduğunda gerçekleşmiş sayılır. Bu maddedeki “onarım” ifadesi de, inşa sürecinde tespit edilen önceki kusurları gidermeye yöneliktir. Öte yandan, “sözleşmeye aykırılık” yalnızca fiziksel aykırılıkları değil; yetkisiz alt yüklenici kullanımı veya uygun olmayan yapım yöntemlerinin tercih edilmesi gibi durumları da kapsar.
B. Aykırılığın Yüklenicinin Kusuruna Dayanması
Bozukluk veya sözleşmeye aykırılığın yüklenicinin kusuruna dayanması gerekir. Bununla birlikte, iş sahibinin kusurunun bulunmaması yeterlidir; yüklenici, kusurunun bulunmadığını ispat etmedikçe sorumluluktan kurtulamaz. Yani ispat yükü yükleniciye aittir.
Eğer yüklenici, kusurunun olmadığını başarılı bir şekilde ispat ederse, iş sahibi inşaatın tamamlanmasını bekleyebilir ve teslim sonrası ayıplı ifaya ilişkin TBK m. 475 ve devamı hükümleri kapsamında, örneğin bedelden indirim talep edebilir. Bu hâlde yüklenicinin sorumluluğu, kusurdan bağımsız olup yalnızca bozukluğun veya ayıbın varlığına dayalıdır. Ancak iş sahibinin, bu bozukluğun doğmasında bir etkisinin bulunmaması gerekir.
Uygulamadan bir örnekle açıklamak gerekirse; bir arsa sahibi ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş ve bu sözleşmede, yüklenicinin işi süresinde tamamlamaması hâlinde arsayı iş sahibine eski hâliyle iade edeceği hükme bağlanmıştır. Eğer yüklenici, projenin ve ruhsatın dışına çıkarak kaçak imalat yaparsa ve bu sebeple Belediye yıkım kararı alırsa, iş sahibi yükleniciye olan güvenini kaybettiği gerekçesiyle sözleşmeyi haklı sebeple feshedebilir. Ayrıca, BK m. 108 uyarınca, yüklenici kusursuzluğunu ispat edemediği sürece iş sahibi olumsuz zararını da talep edebilir.
C. İş Sahibinin Süre Tanıyarak Açık Bir İhtarda Bulunması
Yüklenicinin bozuk ya da aykırı bir ifada bulunduğunun saptanması hâlinde, iş sahibi yükleniciye makul bir süre tanımalı ve bu süre içerisinde söz konusu aykırılığın giderilmemesi durumunda, işi masrafları yükleniciye ait olmak üzere başka bir kişiye devredeceğini açıkça bildirmelidir. Bu ihtar yazılı olmalı ve süre verilerek yapılmalıdır. Süre sonunda yüklenici kusuru gidermediği takdirde iş sahibi, eksiklikleri ya da hatalı kısımları üçüncü bir kişi eliyle düzelttirebilir.
Yüklenici, kendisine tanınan süre içinde ayıbı gidermekle yükümlüdür. Aksi takdirde, iş sahibinin uğrayacağı tüm zararları (örneğin gecikmeden kaynaklanan kira kaybı gibi) tazmin etmek zorunda kalabilir. Bu durumda dahi, yüklenicinin alacak hakkı tamamen ortadan kalkmaz; hak ettiği bedel, tazminat alacağı ile takas edilebilir.
Sonuç Olarak
Yüklenici, eseri, sözleşme hükümlerine, onaylı projeye, ruhsata ve imar durumuna eksiksiz ve ayıpsız biçimde uygun olarak inşa etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlali hâlinde iş sahibine tanınan haklar arasında, sözleşmeyi feshetme, işi başkasına yaptırma, bedelden indirim talep etme ve tazminat isteme gibi seçenekler bulunmaktadır. Özellikle eserin ruhsata veya projeye aykırılığı sabit olup, bu aykırılık giderilemeyecek nitelikteyse, iş sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkı kabul edilmelidir. Bu, uygulamada yüklenici kusurunun sonuçlarına katlanmasını ve iş sahibinin korunmasını amaçlayan önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kaynakça
-
Aral, Fahri, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. Baskı, İstanbul: Beta Yayınları, 2022.
-
Eren, Fikret, Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri, 22. Baskı, Ankara: Yetkin Yayınları, 2023.
-
Hatemi, Hüseyin / Serozan, Rona / Arpacı, Aydın, Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri, 15. Baskı, İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2021.
-
Oğuzman, M. Kemal / Öz, Turgut, Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri, 15. Baskı, İstanbul: Filiz Kitabevi, 2020.
-
Yavuz, Cevdet, Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri, 17. Baskı, İstanbul: Beta Yayınları, 2022.
-
Yıldırım, Kemal, Eser Sözleşmesi ve Uygulama Sorunları, İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2021.
-
Türk Borçlar Kanunu, Kanun No: 6098, Kabul Tarihi: 11.01.2011, Resmî Gazete: 04.02.2011/27836.
-
Yargıtay Kararları, HGK, 2019/15-1025 E., 2021/350 K., T. 25.05.2021; 15. HD, 2018/3921 E., 2019/1189 K., T. 05.03.2019.
Av. İltan Ekmekçioğlu
