MÜTEAHİTTİN İNŞAATI TESLİMİ VE TAPUYU İSTEME HAKKI

 

Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin borcu, arsayı borçsuz olarak müteahhitte teslim etmektedir.  Arsa sahibi ayrıca, müteahhittin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra müteahhite, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir.( İMAR MEVZUATINA UYGUN ) Şayet müteahhit, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. Kuşkusuz, müteahhittin arsa sahibine karşı teslimden sonra da ayıba karşı tekeffül borcu devam eder.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin müteahhitti olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu ( BK m. 364 ) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını ( bağımsız bölüm tapusunun devrini ) doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu’nun 162. maddesi hükmünden yararlanarak yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla ( BK m. 163 ) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Yüklenici üçüncü kişiye, ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu, bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur.

Yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği cezai şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacaklarından da ondan temellük edilen kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişi de sorumludur.(1)

Eser sözleşmesinin öncelikli edimi sözleşmeye, amacına ve fennine uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahibine teslim etmek olduğundan, ne yüklenici ve ne de ondan şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişi borcunu yerine getirmeden arsa sahibinden bir bakıma eserin bedeli olan bağımsız bölüm tapusunu isteyemez. Uygulamada eser kabulden kaçınılmayacak fiziki seviyede teslim edilmişse, işin tamamlanmamış kısmı bedelinin ödenmesi koşuluyla bağımsız bölüm tapusunun istenebileceği kabul edilmektedir. (2)

 1- YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ 29.05.2007, 2499/6455

2- YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ 4.7.2007, 7962/8738

Menü