ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞINDA CAYMA HAKKI
Ön ödemeli konut satışlarında (maketten satış) tüketiciler birçok sorunla karşılaşmaktadırlar. Tüketiciye pazarlanan projenin, gösterilen şekilde ilerlememesi veya satıcının projedeki yapıyı teslim edememesi gibi çeşitli nedenlerle tüketici zor durumda kalmaktadır. Bu gibi nedenlerle tüketicinin korunması için ön ödemeli konut satış sözleşmesinde cayma hakkı tüketicilere tanınmıştır.
Tüketicinin cayma hakkı kullanabilmesi herhangi haklı bir nedene dayanması gerekmez. Yönetmelik MADDE 8 – (1) Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.
TKHK m. 43/1 : Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
TKHK m. 43’te de belirtildiği üzere tüketici bu hakkını 14 gün içerisinde kullanmalıdır. Bu süre sözleşmede tüketici aleyhine kısaltılamaz ancak lehine olacak şekilde düzenlenebilir. Satıcı tarafından tüketiciye cayma hakkı ile ilgili gerekli bilgilendirmelerin yapılması gerekmektedir. Yönetmelik m. 5/1 d bendinde tüketiciye yapılması gereken bilgilendirmede cayma hakkının da bildirilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Aksi halde hareket edilmesi durumunda tüketicinin cayma hakkını kullanmak için 14 günlük süreye tabi olması gerekmeyecektir. Tüketici bu noktada cayma hakkının bitim tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde hakkını kullanabilir. TKHK m. 47/6 : Satıcı veya sağlayıcının bu maddede belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi veya tüketiciyi cayma hakkı konusunda gerektiği şekilde bilgilendirmemesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Her hâlükârda bu süre cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer.
Tüketici cayma hakkı için bildirim yaptığında bu bildirimin 14 günlük süre içerisinde yapılmış olması yeterli olup, satıcının caymadan haberdar olmasının 14 gün içinde gerçekleşmesi gerekmemektedir. Bildirim süre sona erdikten sonra satıcıya ulaşsa dahi sözleşme hükümsüz hale gelmiş olacaktır. Tekrar belirtelim ki, satıcı cayma hakkında gerekli bilgilendirmeyi tüketiciye yapmamışsa bu bildirimin 14 günlük süre içinde yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır.
Tüketicinin cayma hakkını kullanması ile birlikte taraflar aldıklarını iade sorumluluğu altında olacaktır. Tarafların iade yükümlülüğü TKHK m. 43/3’te düzenlenmiştir. Bu madde uyarınca “Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.”
…geçersiz sözleşme sebebiyle iki taraf aldıklarını iade sorumluluğu altındadır. Davacının sözleşme sebebiyle herhangi bir şey almadığı, mal ve hizmetten yararlanmadığı ortadadır. Ayrıca, davalı şirketin sözleşmede belirtilen süre içerisinde davacıya davaya konu devre mülkü teslim etmemiş olması, davacının da süresinde cayma hakkını kullanmış olması davacının sözleşmenin feshinde ve ödediği bedel ile düzenlenen senetlerin iadesinde haklı olduğu açıktır. (YARGITAY 13. HD E. 2014/43181, K. 2015/34755, T. 30.11.2015)
Yönetmelik, tüketicinin cayma hakkı bildirimini ne şekilde yapacağını düzenlemiştir. 8/2 : Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, cayma hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir. Bu şekilde, tüketicinin herhangi bir yolla bildirim yapmasının önü kesilerek noter kanalı ile yapması şartına bağlanmıştır. Ancak bu durumda da hakkın kötüye kullanılmasının önüne geçmek için bildirim noter kanalı ile yapılmasa dahi eğer yapılan bildirim sonucu edimler iade edilmişse artık bildirimin şekil şartına uymadığı gerekçesi ile satıcının geçersizlik iddiası kabul olmayacaktır.
Tüketicinin cayma hakkını kullanırken konutu bağlı kredi ile alması durumunda TKHK m. 43/2 devreye girmektedir.
TKHK m. 43/2 : Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.
Tüketici ön ödemeli konut satışından caydığı zaman bunun sonucu olarak bağlı kredi sözleşmesinden de caymış olacaktır. Bunun sebebi, yapılan bağlı kredi sözleşmesinin yapılış amacının konut satış sözleşmesi olmasıdır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi sona erdikten sonra bağlı kredi sözleşmesinin varlığının devam etmesinin mantıklı bir nedeni yoktur.
Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur. (YARGITAY 3. HD E. 2020/12331, K. 2021/10592, T. 1.11.2021)
Burada karmaşa yaratan bir durum ortaya çıkmaktadır. Tüketicinin bazı durumlarda yaptığı bildirim 14 günlük süreye bağlı tutulmamıştı. Bunlardan birisi, satıcının cayma hakkında bilgilendirme yapmaması diğeri ise, tüketicinin sözleşmeden caydığını 14 günlük süre içerisinde bildirmesine rağmen bu bildirimin satıcıya geç ulaşmasıdır. Bu durumlarda tüketici geçen süreye karşılık bankaya ödemeye yapmaya devam ettiğinden, satıcı tarafından bu miktarın tüketiciye ödenmesi gerekmektedir.
1-(YARGITAY 3. HD E. 2020/12331, K. 2021/10592, T. 1.11.2021)
2-(YARGITAY 13. HD E. 2014/43181, K. 2015/34755, T. 30.11.2015)