Payları Aynı Olan Arsa Sahiplerinin Yeni Yapılan İnşaata Birbirlerinden Farklı Büyüklükte Daire Teslim Almalarında İzlenecek Yol Nedir?

Paylı mülkiyette, başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır ve her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir (TMK m.688). Eşit pay, taşınmazın soyut bir oranına sahip olmak demektir; oysa daire, somut ve değeri birbirinden farklı bir bağımsız bölümdür. Eşit paylı arsa sahiplerinin farklı daire alması halinde, ortaya çıkan değer farklılığı hukuken önemlidir. İşte mesele tam da burada düğümlenir: Payları eşit iki malikten biri değeri daha yüksek bir daire alacaksa, aradaki değer farkının hukuken karşılanması — yani denkleştirilmesi — gerekir. Aksi hâlde, eşit katkı sunan bir paydaş, diğerinden daha düşük değerde bir bölümle taltif edilmiş olur ki bu, ne sözleşme mantığına ne de dürüstlük kuralına uyar.

Kanun koyucu bu geçişin kilit kavramını Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlamıştır: arsa payı, bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmak zorundadır.

Temel Kural: Arsa Payı “Eşit” Değil, “Değerle Orantılı” Dağıtılır

KMK m.3/2 hükmü, farklı büyüklükteki dairelerin paylaşımında yol gösteren ilk ve en önemli kuraldır:

“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/2

Buradan çıkan sonuç, konumuzun anahtarıdır: Farklı büyüklükte daire alacak malikler, kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarını eşit bırakamaz; her bağımsız bölüme, değeriyle orantılı — dolayısıyla farklı — bir arsa payı özgülenmelidir. Büyük daireye büyük, küçük daireye küçük arsa payı düşer. Payların başlangıçtaki eşitliği, bu aşamada değere göre yeniden şekillenir.

İzlenecek Yol: Önce Rıza, Sonra Tescil, Gerekirse Dava

Sürecin sağlıklı ilerlemesi için üç aşamalı bir yol izlenmelidir.

1. Rızai Çözüm: Muvafakat ve Taksim Sözleşmesi

Paylı mülkiyette, malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri ve olağan kullanmayı aşan işler, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692). Hangi paydaşın hangi daireyi, hangi arsa payıyla alacağının belirlenmesi de niteliği itibarıyla böyle bir tasarruftur. Dolayısıyla ilk ve en sağlıklı yol, tüm arsa sahiplerinin oybirliğiyle bir paylaşım iradesi ortaya koymasıdır.

Bu irade, uygulamada noterde düzenlenecek bir taksim (paylaşım) sözleşmesi ile somutlaşır. Nitekim KMK m.10, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, “arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesi“ne dayandırılabileceğini açıkça öngörmektedir. Farklı büyüklükte daire alınacağı bu belgede tereddüde yer bırakmayacak biçimde kayıt altına alınmalıdır.

2. Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Tesisi ve Denkleştirme

Rıza sağlandıktan sonra sıra, bu paylaşımın tapuda hukuki kılıfa kavuşturulmasına gelir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK m.10/1); tescil için mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı gibi belgeler aranır (KMK m.12). Bu aşamada mimar, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı arsa payını projede gösterir (KMK m.12/a).

Peki eşit paya sahip malikler farklı değerde bölüm alınca ortaya çıkan fark ne olacak? Cevap denkleştirmedir. Denkleştirme mantığı, paylaşmanın genel hükmü olan TMK m.699/2’de açıkça ifade edilir: aynen bölüşmede “bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına” karar verilir. Uygulamada denkleştirme iki biçimde yürür:

Bedelle denkleştirme: Değeri yüksek daireyi alan paydaş, aradaki farkı diğerine öder.
Arsa payı üzerinden denkleştirme: Bağımsız bölümlere değerleriyle orantılı — dolayısıyla eşit olmayan — arsa payları özgülenir; malikler eşit paya karşılık farklı değerde bölüm alıyorsa, aradaki dengesizlik pay devri veya bedelle giderilir. Unutulmamalıdır ki arsa payı, bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez (KMK m.5); denkleştirme, bağımsız bölümle birlikte ve tescil düzeni içinde gerçekleştirilir.

3. Anlaşma Sağlanamazsa: Dava Yolu

Paydaşlar arasında oybirliği sağlanamıyor ya da paylaşımın nasıl yapılacağı çekişmeliyse, iki ayrı dava yolu gündeme gelir.

a) Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası. Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya sözleşmeyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa, paydaşlardan her biri paylaşmayı isteyebilir (TMK m.698). Kat mülkiyetine elverişli bir yapıda paydaşlardan biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını talep ederse, KMK m.10/son uyarınca hâkim, gayrimenkulün mülkiyetini kat mülkiyetine çevirip payları denkleştirmek suretiyle bağımsız bölümleri ortaklara ayrı ayrı tahsis edebilir. Bu, tam da farklı büyüklükte daire paylaşımının yargı eliyle çözülmesinin kanuni dayanağıdır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

b) Arsa payının düzeltilmesi (yeniden düzenlenmesi) davası. Kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuş; ancak arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantısız — örneğin farklı büyüklükteki dairelere hatalı biçimde eşit veya çarpık — dağıtılmışsa, her kat maliki KMK m.3/2 uyarınca arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Görevli mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yargıtay’ın Ölçütleri

Bu dava, konumuz bakımından ayrı bir başlığı hak eder; zira farklı daire paylaşımının hatalı tescil edildiği hâllerde başvurulacak asıl mecradır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, davanın çerçevesini net biçimde çizmiştir.

Birinci şart — orantısızlığın varlığı ve ispatı. Yargıtay, düzeltmenin ilk koşulunu ve değerlendirmenin esaslarını şöyle ortaya koyar:

“Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. … bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.” — Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2021/8061 E., 2021/11732 K. (20.10.2021)

İspat yükünün davacıda olduğu, orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulamadığında davanın reddedileceği de aynı çizgide vurgulanmıştır; nitekim bir olayda, kat mülkiyetine geçiş tarihinde orantısızlığa yol açan somut nedenlerin kanıtlanamaması ve uzun süre paylara itiraz edilmemiş olması gerekçesiyle davanın reddi onanmıştır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2449 E., 2018/2490 K. (02.04.2018)).

İkinci ölçüt — değerlendirmenin tarihi. Değer, dava ya da keşif tarihine göre değil, kat irtifakının kurulduğu (doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse o) tarihe göre belirlenir; sonradan meydana gelen değer değişimleri hesaba katılmaz (KMK m.3/2). Yargıtay, bilirkişinin bu tarihi esas almasını ve arsa paylarını hangi kriterlere göre hesapladığını hiçbir tereddüde yer bırakmayacak biçimde göstermesini aramakta; eksik inceleme içeren, soyut ifadelerle hazırlanmış raporlara dayanan kararları bozmaktadır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2022/7714 E., 2022/15207 K. (02.11.2022))

Üçüncü ölçüt — rıza gösteren malik düzeltme isteyemez. Konumuz bakımından en kritik nokta budur. Farklı büyüklükteki daireler için arsa paylarını bizzat düzenleyen veya bu düzenlemeye katılıp rıza gösteren malik, sonradan bu paylardan şikâyetçi olamaz:

“…kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.” — Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2022/2285 E., 2022/5803 K. (30.03.2022)

Bu kararda Yüksek Mahkeme, kat irtifakının kurulmasına murisin katılımıyla rıza gösterildiği hâlde mirasçıların açtığı düzeltme davasının kabulünü, iyiniyet ve korunmaya değer hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle bozmuştur. Pratik dersi açıktır: farklı büyüklükteki daire paylaşımına baştan katılan paydaş, sırf paylar eşit değil diye sonradan düzeltme talep edemez. Bu nedenle rıza aşamasındaki iradenin belgelenmesi hayati önemdedir.

Yolların Karşılaştırmalı Özeti

Ölçüt	Rızai paylaşım (taksim sözleşmesi)	Ortaklığın giderilmesi davası	Arsa payının düzeltilmesi davası
Dayanak	TMK m.692, KMK m.10	TMK m.698-699, KMK m.10/son	KMK m.3/2
Ön koşul	Tüm paydaşların oybirliği	Anlaşma sağlanamaması	Tescil edilmiş payların değerle orantısız olması
Görevli mahkeme	— (tapu işlemi)	Sulh Hukuk	Sulh Hukuk
Denkleştirme	Bedel veya pay devriyle serbestçe	Hâkim kat mülkiyeti kurup payları denkleştirir	Paylar değere göre yeniden hesaplanır
Kritik risk	Oybirliği sağlanamaması	Yapının kat mülkiyetine elverişli olmaması	Rıza göstermiş malikin dava hakkının bulunmaması

Davacı Vekili İçin Uygulama Yol Haritası

Payların ve dairelerin değerini karşılaştırın. Eşit paya karşılık alınan bağımsız bölümlerin değerleri arasındaki farkı, denkleştirme ihtiyacını tespit etmek için baştan ortaya koyun.
Rızayı belgeleyin. Paylaşımı, tercihen noterde düzenlenecek taksim sözleşmesiyle oybirliği içinde kayıt altına alın (TMK m.692, KMK m.10). Bu belge, ileride hem denkleştirmenin hem de dava hakkının çerçevesini çizecektir.
Kat irtifakı/mülkiyetinde payları değere göre kurun. Mimari projede her bağımsız bölüme değeriyle orantılı arsa payı özgülendiğinden emin olun (KMK m.3/2, m.12).
Rıza geçmişini denetleyin. Müvekkiliniz düzeltme davası açacaksa, arsa payını bizzat düzenlemiş veya rıza göstermiş olup olmadığını mutlaka kontrol edin; aksi hâlde dava, hukuki yarar yokluğundan reddedilebilir (5. HD 2022/2285).
Değerlendirme tarihini doğru kurgulayın. Düzeltme davasında değer, kat irtifakının kurulduğu tarihe göre belirlenir; bilirkişiden bu tarihe ve somut kriterlere dayalı, denetlenebilir bir rapor talep edin (5. HD 2021/8061, 5. HD 2022/7714).
Anlaşma yoksa doğru davayı seçin. Henüz kat mülkiyeti kurulmamış ve paylaşım tıkanmışsa ortaklığın giderilmesi (KMK m.10/son); paylar kurulmuş ama orantısızsa arsa payının düzeltilmesi (KMK m.3/2) yolunu tercih edin.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Payları eşit malikler farklı büyüklükte daire alabilir mi? Alabilir. Ancak bu, arsa paylarının eşit kalacağı anlamına gelmez; kat irtifakı/mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüme değeriyle orantılı arsa payı özgülenir ve aradaki değer farkı denkleştirilir (KMK m.3/2, TMK m.699/2).

Farklı daire paylaşımı için tüm paydaşların onayı şart mı? Kural olarak evet. Paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf niteliğindeki bu paylaşım, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692).

Anlaşma sağlanamazsa hangi davayı açmalıyım? Kat mülkiyeti henüz kurulmamışsa ortaklığın giderilmesi davasında kat mülkiyeti kurularak payların denkleştirilmesi istenebilir (KMK m.10/son). Paylar kurulmuş fakat değerle orantısızsa arsa payının düzeltilmesi davası açılır (KMK m.3/2). Her ikisinde de görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Arsa payının değeri hangi tarihe göre belirlenir? Kat irtifakının kurulduğu, doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse o tarihe göre. Sonradan oluşan değer artış veya azalışları (imar, manzara, bakım-onarım vb.) dikkate alınmaz.

Paylaşıma baştan rıza gösterdim; sonradan düzeltme isteyebilir miyim? Kural olarak hayır. Arsa paylarını bizzat düzenleyen veya düzenlemeye katılıp rıza gösteren malik, sonradan düzeltme istemekte iyiniyetli sayılmaz ve korunmaya değer bir hukuki yararı bulunmaz (5. HD 2022/2285).

Payları eşit arsa sahiplerinin farklı büyüklükte daire teslim alması, aslında hukukun çok yerleşik bir formülüyle çözülür: arsa payı, bağımsız bölümün değeriyle orantılı dağıtılır ve eşit paya karşılık farklı değerdeki bölüm, denkleştirmeyle dengelenir. Bu dengeyi kurmanın en sağlıklı yolu, tüm paydaşların oybirliğiyle katıldığı ve belgelenmiş bir rızai paylaşımdır. Rıza aşaması ihmal edildiğinde ise devreye ortaklığın giderilmesi ya da arsa payının düzeltilmesi davaları girer. Ne var ki Yargıtay içtihadının altını kalınca çizdiği bir uyarı vardır: paylaşıma baştan rıza gösteren, arsa payını bizzat belirleyen malik, sonradan “paylar eşit değil” diyerek mahkemeye gidemez. Bu nedenle davacı vekili için asıl ustalık, uyuşmazlık doğmadan önce rızanın ve değer dengesinin doğru belgelenmesindedir.

Kaynaklar

kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin büyüklükleri ayrı ayrı belirlenmemiş yada sözleşmede ayrıntılı değinilmemiş ise yeni yapılacak binada arsa sahiplerinin arsa paylarına oranla dairelere hak kazanmaları gerekmektedir. hadise de arsa sahiplerinin arsa payları eşit olduğu için kural olarak daire büyüklüklerinin de aynı olması gerekmektedir. bu durumda daha küçük daire teslim edilen arsa sahibi, verilmesi gereken m2 ile verilen arasından ki fark kadar tazminat hakkına hak kazanacaktır. Yargıtay bu durumu eksik iş olarak değerlendirmektedir. Eksik iş sebebi ile sorumluluk müteahhitte olup eksik m2 ile oluşan farkı tazminat olarak müteahhittin ödemese gerekmektedir.

” …Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölümlerin kat ve yönleri belirtilmiştir. Sözleşmede özel şartlar ve inşaatın niteliği, süresi belirtilmesine rağmen arsa sahiplerine bırakılacak dairelerin alanlarının ne kadar olacağına dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Davalı müteahhit sözleşme ile inşaat yapımını üstlendiğinden sözleşme gereği yapılmayan iş bedelinden kendisi sorumludur. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı ve her bir arsa sahibine verilecek dairelerin miktarı belirtilmediğinden kural olarak tüm arsa sahiplerine verilen bağımsız bölümlerin aynı miktarda yapılacağının kabulü zorunludur. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporuna göre de davacı arsa sahibine bırakılan daire ile davalı arsa sahibi Teoman’a ait daire arasında 24 m2’lik fark bulunduğu, Dairemiz uygulamalarına göre bağımsız bölümün küçük yapılması eksik iş olduğundan, hesaplanan bu eksik iş bedelinden davalı yüklenici sorumludur. Sözleşmeye göre bir taahhüdü bulunmadığından davalı yüklenicinin eksik bıraktığı işten davalı …’ın sorumlu tutulması mümkün değildir.”

15HD. 02/04/2012T. 2011/4660E. 2012/2146K.

Av. İltan Ekmekçioğlu