SATIŞ VAADİ KONUSU TAŞINMAZIN DAHA SONRA ÜÇÜNCÜ KİŞİYE TAPUDAN SATILMASI
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, vaad edilene kişisel bir hak sağlamaktadır. Bunun sonucu olarak, satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar yalnızca vaad edene karşı ileri sürülebilir. Ancak bunun istisna hali olan “satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi” durumunu unutmamamız gerekmektedir. Tapuya şerh ile birlikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kişisel hakkı güçlendirmektedir. Şerh ile birlikte vaad edilen, taşınmaz 3. kişiye satılsa bile artık alacak hakkını herkese karşı ileri sürebilecektir. “TMK m. 1009 : Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Taşınmaz vaad edildikten sonra tapudan 3. kişiye satılması mümkündür. Taşınmazın 3. kişiye tapuda satılması durumunu çeşitli ihtimaller bakımından değerlendirmek gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği bir durumun söz konusu olması halinde, taşınmaz 3. bir kişiye satılmışsa artık vaad edilenin sözleşmeden kaynaklanan hakkını üçüncü kişiye karşı kullanması mümkün değildir. Nitelik olarak vaad alacaklısı kişisel bir hakka sahipken, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ise ayni hakka sahip olmaktadır. Haklar bakımından bir çatışma söz konusudur, iki hakkın varlığı halinde ayni hakka üstünlük verilmektedir. Taşınmazın 3. kişiye satılması halinde vaad alacaklısı artık yalnızca vaad borçlusuna karşı tazminat talep hakkını kullanabilecektir. Vaad alacaklısının, taşınmazı satın alan 3. kişiye karşı ileri sürebileceği bir hakkı olmasa da, gerçekleştirilen satışın gerçek olmadığını, yalnızca vaad alacaklısını zarara uğratmak için bu satımın yapıldığını ileri sürüp ispatlaması mümkündür. Bu noktada dürüstlük kuralına aykırılık bakımından inceleme yapılması gerekecektir.
“ Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi hükmünde kural olarak tapu kütüğündeki tescille iyi niyete dayanarak mülkiyet hakkı kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunmalıdır. Eldeki dava şahsi hak sahibi davacı mülkiyet hakkı sahibini hasım alarak kaydın iptal ve tescilini istediğinden davalı kayıt maliki D.’nin iktisabının kötü niyete dayalı olduğunu iddia etmiş sayılır. Gerçekten yasanın 1024. maddesi uyarınca bir aynı hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayalı veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz tescildir. Böyle bir tescil yüzünden hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu, iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir ve mülkiyet hakkı sahibinin kötü niyetini ispat yükü bunu iddia eden davacıya düşer. Bu bakımdan somut uyuşmazlıkta mülkiyet hakkı sahibi D.’nin iyi niyetli olup olmadığı yönü üzerinde önemle durulmalı, 29.06.1998 tarihli “ Sulh Protokolü” başlıklı belge yeterince değerlendirilmelidir. Davalı anılan protokolün iptali için dava açtığını ileri sürdüğünden öncelikle mahkemece, bu konuda açılan davanın akıbeti araştırılmalı, anılan protokol davalı D.’yi bağlamayan nedenlerle iptal edilmemişse mevcut çekişme sebebiyle mahkemece olayların akışına uygun nitelendirilmeli, diğer yandan davalı Dç’nin kötü niyetine ilişkin dinlenen tanıklardan N.D. , R.Ö , H.K.A. hakkında yalan tanıklıktan ceza mahkemesine dava açıldığı belirtildiğinden ceza mahkemesi kararı eldeki davada davalı D.’nin hukuki durumunu etkileyeceğinden açılan dava sonucunu da beklemeli bütün deliller birlikte değerlendirilerek D.’nin kötü niyeti, dolayısı ile dava hakkında sonucunda uygun bir hüküm kurulmalıdır.” (YARGITAY 14. HD. 29.05.2007, E. 1953/K.6457)
“Somut olaya gelince; davalı Ahmet Karaköse’ye satış vekaleten yapılmıştır. Vekili olan davalı Nadir ile kayıt maliki 3. kişi enişte – kayınbirader ilişkisi içindedir. TMK’nin 3. maddesi hükmünce icabı hale göre kendisinden beklenen ihtimamı sarfetmeyen kimse eiyi niyet iddiasında bulunamayacağından bu gibi durumda olanların ayrıca kötü niyetini ispatı da gerekmez. Kaldı ki ; bu hususu dinlenen tanıklar da doğrulamıştır. Sözleşme tapuya şerh edilmemiş olsa da kötü niyetli malik korunamayacağından, davanın kabulü yerine delillerin takdirinde yanıldıya düşülerek reddedilmesi bozma nedenidir.” (Y. 14. HD. 6.10.2008, T. 2008/10016 – 10967 s.k.)
Vaad alacaklısının lehine olan satım sözleşmesinin tapuya şerhi halinde ise, eğer 5 yıllık süre de dolmamışsa satış vaadi sözleşmesi ayni etki taşıdığı için artık güçlendirilen kişisel hak, taşınmazı satın alan 3. kişiye karşı ileri sürülebilecektir. Vaad alacaklısı bu hakkını dava yolu ike kullanabilir.
“Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır. Dayanılan satış vaadi sözleşmesi usulüne uygun düzenlenmiş olup bu hali ile geçerlidir. Satış vaadi sözleşmesi akitler arasında ve alıcı yönünden şahsi hak meydana getirir. Davacı 02.11.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesini 22.11.1993 tarihinde tapuya şerh verdirerek şahsi hakkını güçlendirmiştir. Artık davacı bu güçlendirilmiş şahsi hakkını tapu ile temellükle bulunan 3. kişilere karşı ileri sürebilir. Davalı dava konusu hissiye 28.09.1997 tarihinde satış vaadi şerhi ile yükümlü olarak satın aldığına göre davanın kabulüne karar vermek gerekir iken yazılı gerekçelerle reddi doğru görülmemiştir.” (Y. 14. HD. 20.10.2003, E. 5299/K. 8260)
Sözleşmeye konu taşınmazın tescil davası açıldıktan sonra da 3. kişiye satılması mümkündür. Ancak bu durumu çeşitli olasılıklara göre değerlendirmek gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmiş olması halinde, şerh ile birlikte ayni etki kazanıldığından, davacı vaad alacaklısına karşı açtığı davasına, dilerse HUMK’un 186. maddesine göre taşınmazı tapudan satın alan yeni malike yönelterek tapu iptali olarak devam edebilir ya da davasını vaad alacaklısına karşı tazminat talebine dönüştürür.¹
“Mahkemece satış vaadi sözleşmesi tapuya yazılmadığından satın alanlar iyi niyetlidir denilerek dava reddolunmuş ve davacıya kötü niyetin ispatı imkanı tanınmamıştır. Her ne kadar dava açılmadan satın alanın bu gibi hallerde hakkı öncelik kazanır ve iyi niyetli olduğu
kabul edilirse de yargılama yürütülürken böyle bir satış yapılması halinde davacı tarafa kötü niyetin ispatı için imkan tanımak gerekir. HYUK’un 186. maddesi ve bu madde hakkındaki şerhler ve bilimsel görüşler de bu imkana yol açmaktadır. Bu nedenlerle onama kararının kaldırılmasına ve gösterilen gerekçelerle hükmün bozulmasına karar verilip yerine geri çevirmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; evvelce verilen hüküm usul ve kanuna uygun görüldüğünden direnmeye karar verilmiştir.” (YHGK. 24.4.1971, T.. 1970/1-276, E. 1971/283 K)
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse, artık tapu iptal davası açan vaad alacaklısı dava devam ederken taşınmazın 3. kişiye satılması durumunda davayı taşınmazı satın alan kişiye yöneltebilmesi için onun kötü niyetli olduğunu iddia ve ispat etmesi gerekmektedir. TMK m. 1023, taşınmaz mülkiyetini edinen kişinin iyi niyetine dayanarak bu hakkını korumasına olanak sağlar.