Yapı Yaklaşık Maliyet Bedelinin %6’u Kadar Teminat Verilmesi Mecburiyetine İstisna Getirildi
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 13. maddesinin dokuzuncu fıkrasının (c) bendine,
Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin (Değişik ibare:RG-13/12/2024-32751) % 6’sı kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin (Değişik ibare:RG-13/12/2024-32751) % 6’sı kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli yapıların yeniden inşasında yapı müteahhitlerine getirilen teminat mecburiyeti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan güncel değişikliklerle hem oran hem de kapsam bakımından yeniden şekillenmiştir. Bu rehberde teminat mecburiyetinin yasal dayanağı, güncel %6 oranı ve bu mecburiyete tanınan istisna hukuki açıdan ele alınmaktadır.
Teminat Mecburiyetinin Yasal Dayanağı
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesinin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi uyarınca; riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyorsa, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce, yapı yaklaşık maliyet bedelinin belirli bir oranı kadar teminatın İdareye (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/İlgili idare) verilmesi mecburidir. Bu teminat, dönüşüm sürecinde müteahhidin taahhüdünü yerine getirmemesi ihtimaline karşı bir güvence mekanizması olarak öngörülmüştür.
Oran Değişikliği: %10’dan %6’ya
Söz konusu bent, uzun süre %10 oranını öngörmekteydi. 13/12/2024 tarihli ve 32751 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan *”6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”*in 1. maddesi ile bent (c) tümüyle değiştirilerek, teminat oranı yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı olarak yeniden belirlenmiştir. Bu değişiklik, müteahhitler üzerindeki finansal yükü hafifleten önemli bir düzenleme olarak öne çıkmaktadır.
Teminat Mecburiyetine Tanınan İstisna
Aynı bent (c) içinde yer alan ve %6’lık yeni oranla birlikte korunan istisna hükmü, uygulamada en çok merak edilen noktadır. Buna göre, aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi hâlinde, yapı ruhsatı alınması safhasında %6 teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz:
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Kat sınırı | Tek parselde bir bodrum katı hariç, en çok iki katlı yapı olmalı |
| Alan sınırı | Toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmemeli |
| İnşa eden | Yapıyı parsel maliki kendisi inşa etmeli (müteahhide devir yok) |
| Satış yasağı | İnşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması |
| Tapu şerhi | Satış yasağı hususunda tapu kaydına belirtme (şerh) konulması |
Bu istisna, esas itibarıyla küçük ölçekli, malikin kendi eliyle yürüttüğü ve ticari amaç taşımayan yeniden yapım süreçlerini teminat yükünden muaf tutmayı; buna karşılık büyük ölçekli, üçüncü kişilere satışa konu olabilecek müteahhit uygulamalarında teminat güvencesini sürdürmeyi amaçlamaktadır.
Geçmişe Dönük Uyarlama İmkânı
Yönetmelikte 04/02/2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle, Uygulama Yönetmeliği’ne Geçici Madde 5 eklenmiştir. Bu hükme göre; 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında daha önce %10 oranı üzerinden verilmiş olan teminatlar, yapı müteahhidinin talebi hâlinde, m.8/9-(c)’deki güncel %6 oranına göre yeniden düzenlenir. Bu düzenleme, oran indiriminin yalnızca yeni ruhsatlarla sınırlı kalmayıp, geçmişte fazla teminat vermiş müteahhitlere de bir iade/uyarlama imkânı tanıdığı anlamına gelmektedir; ancak bu uyarlama re’sen değil, müteahhidin başvurusu üzerine yapılmaktadır.
Pratik Değerlendirme ve Öneriler
- Müteahhitler açısından: Hâlihazırda %10 oranı üzerinden teminat vermiş olanların, güncel %6 oranına uyarlama için ilgili idareye başvuru yapması menfaatlerine olacaktır.
- Malikler açısından: Kendi meskenini inşa eden ve 500 m²/2 kat sınırını aşmayan parsel malikleri, teminat mecburiyetinden muaf olmakla birlikte, satış yasağı ve tapu şerhi şartlarına titizlikle uymalıdır; aksi hâlde istisnadan yararlanma imkânı ortadan kalkabilir.
- Şeffaflık notu: Bu spesifik yönetmelik hükmüne (teminat oranı/istisnası) ilişkin, araştırmamızda doğrudan konuyla birebir örtüşen bir Yargıtay veya Danıştay kararına rastlanmamıştır; değerlendirme mevzuat metnine dayanmaktadır. Uygulamada tereddüt oluşması hâlinde ilgili idareden (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) yazılı görüş alınması önerilir.
Av. İltan Ekmekçioğlu
