YÖNETİM PLANININ İPTALİ VE DEĞİŞTİRİLMESİ

 

Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim Planı, binanın nasıl yönetileceği, ortak kullanım kuralları, yönetimi, aidatların nasıl belirleneceği gibi bilgileri içermektedir. Tüm kat malikleri tarafından imzalanan yönetim planı, tapu müdürlüğüne sunularak kaydı yapılır. Kat mülkiyeti kanununun 28. Maddesinde Yönetim Planı ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Hüküm uyarınca, Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Tüm kat maliklerini bağlayan bu sözleşme, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilmesi zorunlu tutulan belgeler arasındadır. Kat mülkiyetinin kurulması sırasında sunulması gereken belgeler Kat Mülkiyeti Kanunu 12. maddesinde belirtilmiştir, hükmün b fıkrasında yönetim planına da yer verilmiştir.“ Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Ana taşınmazın ne şekilde yönetileceğine dair hususlar bu belgede düzenlenmektedir. Niteliği bakımından kat malikleri için fazlaca önem arz eden bu belgenin hazırlandığı tarihte tüm kat malikleri tarafından imzalanmış olması gerekmektedir. Yönetim planının oluşması için “oybirliği” şartı aranmaktadır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması bakımından zorunlu tutulan bu belgenin maliklerden biri tarafından imzalanmaması halinde, imzalamaktan kaçınan kişinin imza etmiş sayılması için dava açılamaz. Yalnızca bir malik tarafından bile imzalanmayan yönetim planı geçerlilik kazanamayacak ve hakim tarafından oybirliğinin sağlanması için malik yerine imza takdir etmesi mümkün olmayacaktır. Bu durumun istisnası Kat Mülkiyeti Kanununun 10. Maddesinde düzenlenmektedir. Madde uyarınca, “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”

 

“Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve deneticilerin alacakları ücretleri ve yönetime dair diğer hususları düzenleyen ve tüm kat malikleri ile külli ve cüz’i haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu niteliği ile yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen özel hükümler dışında genel sözleşme hükümlerine tabidir. Kat Mülkiyeti Kanununda hakime resen düzenleme ve müdahale yetkisi verilen 10. maddenin son fıkrası ile 51. maddesinin son fıkrası hükmü dışında hakimin, yönetim planını imza etmek istemeyen kat malikinin bu planı hür iradesi dışında imza etmiş sayılmasına karar verilmesi şeklinde tezahür edecek bir müdahale yetkisi yoktur. Bu nedenle mahkemece davalıların yönetim planını imzalamış sayılmalarına ve bunun tapuya tesciline karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılarda yönetim planının bulunması ve bunun tapuya tescili öngörülmüş ise de; bu husus, her iki düzenlemenin ilke olarak kat maliklerinin ittifakı ile ancak mümkün olabileceği, yönetim planının da bu irtifak kapsamında görüldüğü içindir. Ana gayrı menkulde meydana gelen bu gelişmeler karşısında yönetim planı bulunmaması kat irtifakı hükümlerinin uygulamasına engel değildir. Kat malikleri arasında bu konuda oy birliği sağlanıncaya kadar anagayrımenkul, kat malikleri kurulu kararları ve yasa hükümleri doğrultusunda yönetilecektir. Yukarıda yönetim planı konusunda açıklandığı gibi, hakim kat malikleri kurulu toplantısında çoğunluğun görüşlerine iştirak etmeyen ve azınlıkta kalan kat maliklerinin, çoğunluğun kararına katılmalarını öngörür biçimde kat malikleri kurulu kararını imzalamış sayılmalarına karar verilmesi dahi yasaya aykırıdır. Ayrıca projede öngörülen düzenlemeyi tadil eden ve onun aksine bir düzenlemeyi amaçlayan kat malikleri kurulu kararı oybirliği ile alınmadıkça da hüküm ifade etmez. Bu nedenle her iki konudaki davanın yukarıda açıklanan gerekçelerle reddine karar verilmesi gerekirken aksine görüşlerle yasaya aykırı olarak hüküm tesisi doğru görülmemiştir.” (YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, E. 1998/2574, K. 1998/4626, T. 30.4.1998)

 

Yönetim planında çeşitli nedenlerle değişiklikler yapılması gerekebilir. Oybirliği ile düzenlenmesi gereken yönetim planlarının üzerinde bir değişikliğe gidilebilmesi için tüm kat maliklerinin 5/4’ünün olumlu oyu gerekmektedir. Değişikliğe razı olmayan kat maliki/malikleri bu değişikliğin veya haksız hükmün iptalini hakimden isteyebilir. Hakim, bu konuda kat maliklerinin iradesinin yerine geçip değişikliği onaylamış sayılmasına karar verilemez. Kat maliklerinden değişikliğe razı olmayanlar bakımından Kat Mülkiyeti Kanununun 33. Maddesi uyarınca değişikliğe rıza göstermeyen kat malikleri taşınmazın bulunduğu yer Sulh hukuk mahkemesine başvurabilecektir.

“Somut olaya gelince; dava konusu yer, tek parsel üzerinde olup, kat mülkiyeti kurulmuş bir sitedir. Bu tür sitelerin toplu yapı yönetimine geçmelerine gerek bulunmamaktadır. Birden çok imar parseli üzerinde kurulan toplu yapılarda, her bir parsel için bu Yasa yürürlüğe girmeden önce ayrı ayrı yönetim planları yapılmış ise bu takdirde Yasa’nın 70. maddesindeki bir tek yönetim planının düzenlenebilmesini sağlamak amacıyla, siteye dahil parsellerin yönetim planlarında gerekli uyarlama ve değişikliğin Yasa’nın geçici 2. maddesindeki koşullara uygun şekilde mevcut kat maliklerinin salt çoğunluğu ile karar alarak yapmaları gerekir. Geçici 2. madde bu nedenle getirilmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlere göre tek parsel üzerinde kurulu bulunan dava konusu sitede kat mülkiyeti kurulup yönetim planı tanzim edilmiş olduğundan, bu yönetim planının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28. maddesinin üçüncü fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkün bulunmaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alındığında dava konusu sitede toplam 387 bağımsız bölüm bulunmakta olup 06.04.2008 günü yapılan toplantıya 203 kişinin katıldığı böylece, yönetim planının değiştirilmesine ilişkin olarak alınan kararlar yasada aranan çoğunlukla alınmadığından istem gibi 06.04.2008 tarihli genel kurulda alınan kararların iptaline karar verilmesi gerekirken davanın reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” (YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, E. 2012/29, K. 2012/2554, T. 12.3.2012)

“ Dava dilekçesinde, üzerinde kat mülkiyeti kurulu bulunan anagayrimenkule ait yönetim planının ortak yer olan bahçenin tanzimi ve kullanımı ile ilgili hususları kapsayan ve yasaya uygun düşmeyen hükmünün kat malikleri kurulunda yeterli çoğunluk sağlanamadığından bahisle değiştirilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece, talep yerinde bulunup yönetim planının değiştirilmesi yolunda hüküm kurulmuştur. Kat Mülkiyeti Yasasının 28.maddesine göre yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi halefleri ve de yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için de bütün kat maliklerinin en az 4/5 inin oyu gerekir. Aynı maddeye göre kat maliklerinin bu tür kararları aleyhine veya yönetim planının mevcut hükümlerine karşı iptal istemiyle mahkemeye başvurma hakkı mevcut ise de, bu tür başvuruların kabul edilebilmesi için davaya konu edilen yönetim planı hükmünün yasaya aykırılık teşkil etmesi veya yasa hükümlerine aykırı olarak tesis edilmiş olması gerekir. Böyle bir aykırılığın sözkonusu olmadığı durumlarda Hakimin, kat maliklerinin iradesinin yerine geçip onlar adına karar vermeye ve özellikle sözleşme niteliğinde olan yönetim planının mevcut bir hükmünün değiştirilmesi veya yeni bir hüküm eklenmesi suretiyle inşai tarzda bir müdahalede bulunmaya yetkisi yoktur. Somut olayda, yasaya aykırılık bulunduğu iddiasıyla mevcut bir hükmün iptalinin istenilmesi sözkonusu olmayıp, yönetim planının 3.maddesinin yeniden düzenlenmesi suretiyle değiştirilmesi istenildiğinden, yukarıda açıklanan nedenlerle böyle bir davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde kabulü yolunda hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiştir.” (YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2002/3450 K. 2002/3790 T. 8.4.2002)

Yönetim planının değişikliği konusunda kat malikleri kurulu karar vermeden bu husus için doğrudan mahkemeye başvuruda bulunamaz.

“Dava, yönetim planının bir maddesinin yönetim planından çıkarılması konusunda kat maliklerinin ittifakı sağlanmadığı gerekçesi ile, karşı koyan bir kat malikinin muvafakatının sağlanması zımnında açılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinin 2814 sayılı kanunla değiştirilen 2. fıkrası hükmüne göre yönetim planı kat maliklerinin 4/5inin oyu ile değiştirilebilir. Dosya içeriğinden anlaşıldığına göre yönetim planındaki değişikliğe sadece bir bağımsız bölüm maliki karşı çıkmış olup, bunun karşı oyuna rağmen kat malikleri kurulu davaya konu ettiği değişikliği gerçekleştirecek durumdadır. Kat Malikleri kurulu, yönetim planında dava konusu edilen değişikliği yapmak amacı ile toplanmış ancak bu konuda bir karar vermeden ( karşı koyan kat malikinin toplantıya gelmediğ gerekçesi ile ) dağılmış, bu davanın açılmasına karar verilmiştir. Kural olarak kat malikleri kurulunca alınabilecek bir karar, dava konusu edilemez. Kat malikleri kurulu 28. maddedeki koşulları da dikkate alarak bu konuda bir karar vermeli bu kararın sonucuna göre, karara karşı olan kat malikleri ancak ozaman mahkemeye başvurmalıdır. O halde mahkemece henüz dava konusu edilmeyecek bir hususta dava açıldığı cihetle davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” (YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, E. 1993/4754, K. 1993/6501, T. 14.5.1993)

Yönetim planında yasaya aykırı bir hükmün bulunması ya da mülkiyet hakkını kısıtlayan hükümlerin bulunması ve bu hükmün kat malikleri tarafından uygulanmak istenmesi halinde buna karşı çıkan bir başka kat maliki yasaya aykırı olan bu hükmün uygulanması nedeniyle hakimin müdahalesini her zaman mahkemeye başvurarak isteyebilir. Yönetim planının iptali için açılan davanın tüm kat maliklerine karşı yöneltilmesi gerekmektedir.

“Uyuşmazlık konusu somut olayda, anataşınmazın yönetim planının mahkemece iptaline karar verilen 32. maddesinde yer alan “En altta cadde üzerinde bulunan ve tasdikli projede garaj ve alet yeri olarak gösterilen bölümlerin kullanma hakkı 9 ve 12 nolu dairelere aittir” hükmü ile “Ön ve yan bahçelerde ve bina altında projede gösterilmeyip meyil dolayısıyla sonradan yapılacak tesislerin gazino-lokanta gibi tesislerin kullanma hakkı da 9 ve 12 nolu dairelere aittir” hükmü, yukarıda açıklandığı üzere ayni hak bahşetmeyen, mutlak olmayan ortak yerlerde salt kullanım hakkı veren düzenlemeler niteliğinde olup, yasaya aykırı yönleri bulunmamakta ise de, aynı maddedeki “Sığınağın kullanma hakkı 2 nolu daireye aittir” hükmü, sığınak mutlak ortak yerlerden olduğundan kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılması yasaya aykırılık oluşturmaktadır. Bu nedenle, yönetim planının 32. maddesinin yalnızca sığınakla ilgili hükmünün iptaline karar verilmesi, maddedeki diğer hükümlere yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken, maddenin tümüyle iptaline karar verilmesi isabetli değil ise de, temyiz eden davalı tarafın bu yöne ilişkin bir temyiz itirazı bulunmadığından bu husus bozma nedeni yapılmamış, aşağıdaki bozma nedenlerine göre davalı tarafın temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. Ancak; Yönetim planının 31. maddesinde yer alan ‘Teras katların ön, arka ve yanları teras kat sahiplerine aittir, münhasıran onlar tarafından kullanılır. Buraya kimse çıkamaz. Tam kata iblağ edildiğinde diğer kat malikleri buna itiraz etmemeyi, gerekli muvafakati vermeyi şimdiden kabul ederler. Teras kat sahipleri şimdiden buraya çiçek seri kabilinden demir veya duvarla kapatabilir ve lüzumlu inşaat malzemesi insan asansörleri ile taşınacaktır. Çatı katları bir altındaki dairenin büyüklüğüne yakın veya biraz fazla yapıldığı takdirde bir altındaki daire kadar masraflara iştirak edecektir” hükmü ile 33. maddedeki “1 ve 12 nolu dairelerin yanında ve arkasındaki toprak dolu gözüken ve kazı neticesi çıkan yerler bu dairelere aittir” hükmünün, ortak yerlerde bazı bağımsız bölüm maliklerine mülkiyet benzeri haklar tanıdığı, projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, böylece Yasa’nın 19. ve 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik olduğu, Yasaya aykırılık oluşturduğu açıktır. Kat mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planındaki bu hükümler var olmakta devam ettiği sürece, bu hükümlerin iptalinin istendiği bir davanın konusuz kaldığından söz edilmesi mümkün değildir. 31 ve 33. maddelerde tanımlanan hakların kullanılmış olup ol-mamasının, öngörülen imalatların yapılıp yapılmamasının bu sonuca etkisi yoktur. Açıklanan nedenlerle, yönetim planının 31 ve 33. maddelerinin de tümüyle iptallerine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (YARGITAY 18. Hukuk Dairesi 2009/12939 E.N , 2010/5919 K.N)

Yönetim planını imzalamak istemeyen kat malikinin, bunu imzalamış sayılmasına mahkemece karar verilememesi dikkat edilmesi gereken bir husustur.

“Dava, irtifak hakkı tesis edilmiş bulunan ana gayrimenkulde kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgelerden olan yönetim planını imzalamayan bir kısım irtifak hakkı sahiplerinin yönetim planını imzalamış sayılmalarına karar verilmesi konusunda olup dava aynen kabul edilerek davalıların sözü edilen planı imzalamış sayılmalarına karar verilmiştir. Yönetim planı; Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde açıklanmış olduğu üzere, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şekli ile diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu niteliğine göre yönetim planını, tüm bağımsız bölüm sahiplerinin serbest iradeleri ile imzalaması zorunluluğu vardır. Mahkeme Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi hükmüne dayanarak yönetim planını imzalamak istemeyen kat maliklerinin yerine kaim olarak imzalanmış sayılmasına karar veremez. Bu hususun tek istisnası Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasında yer alan ortak binada kat mülkiyetine geçiş sureti ile ortaklığın giderilmesi için açılan davada söz konusudur. Sözü edilen bu davalarda mahkemece taraflara, Kanunun 12. maddesinde belirtilen belgeleri ( bunlara yönetim planı da dahildir ) tamamlatmak için mehil verir, tamamlatılmadıkları takdirde ( yönetim planının tüm paydaşlarla imzalanması dahil ) o zaman mahkeme re’sen bunları tamamlatır ve imzalanmamış olanları imzalanmış sayar. Bu hususlar dikkate alınmadan kat mülkiyetine geçilmesini istemeyen ya da yönetim planında bazı hükümleri kabul etmeyen davalıyı, bunu mahkeme kararı ile kabul etmiş sayılması doğru görülmemiştir.” (YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, E. 1993/140, K. 1993/2851, T. 5.3.1993)

 

Avukat iltan Ekmekçioğlu