YÜKLENİCİYE FİNANS TEMİNİ OLARAK DEVREDİLEN TAPULARIN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE TEMLİK EDİLMESİ

         Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin bağımsız bölüm tapularına hak kazanabilmesi için edimini sözleşme ve eklerine, imar ve fen kurallarına uygun olarak inşa edip teslim etmesi gerekir. Bu uygun ifa sonucunda bağımsız bölümlerin tapuları arsa sahibi tarafından devredilir. Ancak uygulamada yüklenicileri ekonomik olarak rahatlatmak amacıyla henüz inşaata başlamadan ya da kademeli olarak inşaat boyunca tapu devirleri arsa sahipleri tarafından sağlanmaktadır.

Yüklenicilere yapılan bu devirler bir tür avans niteliğinde olup yüklenicinin edimlerini uygun ifa etmemesi sonucunda arsa sahipleri tapu iptal ve tescil davası açarak hak edilmeyen payların tekrardan kendilerine devrini sağlayabilmektedirler. Böylelikle denilebilir ki; yüklenicilerin bir ayni hakkı kazanmaları edimlerini sözleşme ve eklerine, dürüstlük kuralına uygun olarak ifa etmelerine bağlıdır.

Yüklenicilerin avans niteliğinde aldıkları tapuları üçüncü kişilere satışının ise temel olarak inşaatın devamını sağlayacak ekonomik maliyetini kurtarmak maksatlı olduğu söylenebilir. Ancak yüklenicilerin üçüncü kişilere yaptıkları devirler bir alacağın temlik niteliğinde olduğundan eğer yüklenici arsa sahiplerine karşı borcunu tam olarak yerine getirmemişse hak edilmeyen bir alacağın temliki de olmayacağından arsa sahipleri üçüncü kişilere yapılan bu devirleri tapu iptal ve tescil davası yoluyla kendilerine iadesini sağlayabilecektir. Üçüncü kişilere karşı satış tapuda tescil şeklinde olabilirken yüklenici ile üçüncü kişi arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de düzenlenebilir. Yüklenicinin üçüncü kişilerle alacağını temliki şeklinde nasıl bir sözleşme yaptığı önemli değildir. Üçüncü kişi tapuda iyiniyetli olarak satın aldığını iddia etse dahi bu iddiası dinlenmeyecektir.

Nitekim Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir. Aşağıda yer verilen Yargıtay 15. H.D E.2018/1645 K. 2019/43  07.01.2019 tarihli kararında da anlatılan hususlar tekrarlanmış ve sonuç olarak; arsa sahiplerince yüklenicilere devredilen tapuların avans niteliğinde olduğu yüklenicilerin bu tapulara hak kazanmasının inşaatı sözleşmeye uygun imar ve fen kurallarına aykırı olmayacak şekilde ifa etmesine bağlı olduğu, her ne şekilde olursa olsun yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin yüklenici edimini tam olarak yerine getirmedikçe arsa sahipleri tarafından tapu iptal ve tescil davası yoluyla geri alınacağı açıklanmıştır.

ÖZET: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Uygulamada, yüklenici tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ve yapılmaktadır. Ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanması mümkün değildir. Bu nedenle arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyi niyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemez. Bu temlik işlemine dayanılarak hak talebinde bulunulamaz. Açıklanan bu gerekçelere göre somut olayda davalının, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye devrettiği tapu paylarını, yüklenicinin devrettiği dava dışı kişilerden devir aldığına ilişkin iyi niyet savunmaları dinlenemeyeceğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerekmiştir.

1-Yargıtay 15. H.D E.2018/1645 K. 2019/43  07.01.2019

Av.İltan Ekmekçioğlu

 

Menü