8 Soruda İmar Hakkı Transferi Nedir?

 

1. İmar Hakkı Aktarımı nedir ve hangi durumlarda uygulanır?

İmar Hakkı Aktarımı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılamayan alanlarda, parselin tamamının veya bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması nedeniyle özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel veya parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.

Bu aktarım, çeşitli durumlarda yapılabilir:

10/7/2019 tarihinden önce İmar Kanunu’nun 18. madde uygulaması sonucu kamu ortaklık payı (KOP) olarak oluşmuş alanlarda.

Arazi ve Arsa Düzenlemesi yapılmasına rağmen kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarında.

Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde, imar planı değişikliği ve/veya imar planı revizyonları ile umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan ve ikinci kez Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda.

İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre yapılan uygulamalar nedeniyle, tamamı ya da bir kısmı özel mülkiyette kalan umumi ve kamu hizmet alanlarında.

İmar planında tamamı ya da büyük bir kısmı umumi ve kamu hizmet alanında kalan ve çevresindeki parsellerde Arazi ve Arsa düzenlemelerinin tamamlanması nedeniyle tek başına arazi ve arsa düzenlemesinin uygulama kabiliyeti kalmayan parsellerde.

Aktarım, aynı il sınırları içinde ve aktarımı yapacak ilgili idare veya kurumun yetki alanı içerisinde yapılabilir. Özellikle İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre yapılan uygulamalar ve tek başına düzenleme kabiliyeti kalmayan parseller için, yasalardaki maksimum %45 DOP kesintisi dikkate alınarak imar hakkı aktarımı yapılabilir. Bu durumda, verici parselin varsa daha önceki kesinti miktarları da dikkate alınarak, alanının %45’inin imar planındaki kamu hizmet alanı kullanımına bedelsiz terk edilmesi şartıyla %45’i aşan kısım imar hakkı aktarımına konu edilebilir.

2. İmar Hakkı Aktarımı sürecinde değer tespiti nasıl yapılır ve kimler sorumludur?

İmar hakkı aktarımı sürecinde, hem alıcı hem de verici parselin değer tespiti yapılır. Verici parselin değer tespitinde, parselin verilemeyen imar hakkının değeri esas alınır. Bu değer, verici parselin en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkındaki kullanılan emsal değerinden fazla olamaz. Birden fazla komşuluk durumu söz konusu ise, verici parselin komşuluğundaki imar parsellerinin imar planı ve plan hükümlerinde belirtilen emsale esas inşaat haklarının karşılığı olan emsal değerlerinin ortalaması gözetilir.

Değer tespitleri, 6362 sayılı Kanun’a göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir. Lisanslı değerleme firmalarının hazırladığı raporların bedelleri, imar hakkı aktarımını talep eden tarafından ödenir.

3. Parselasyon planlarının ilanı ve itiraz süreçlerinde ne gibi değişiklikler yapılmıştır?

Parselasyon planlarının ilanı ve itiraz süreçleri elektronik platformlar üzerinden daha etkin hale getirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre parselasyon planları eş zamanlı olarak otuz gün süreyle onaylayan idaresine göre belediyede ya da valilikte askıya çıkarılır, internet sitesinde yayımlanır ve PARSİD (Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi) sistemine girilir. PARSİD sistemi ile uygulamaya giren taşınmaz maliklerine e-devlet üzerinden bildirim yapılır. Ayrıca belediye duyurusu, gazete ve benzeri mutat vasıtalarla da duyuru yapılabilir.

Askı süresi içinde itiraz olmaması durumunda parselasyon planları kesinleşir. İtiraz olması durumunda, itirazlar ilgili idare tarafından değerlendirilir. İtirazların uygun bulunmaması halinde, gerekçelerin belirtildiği ilgili idare kararıyla/onayıyla parselasyon planları kesinleşir. İtirazların uygun bulunması durumunda ise, gerekli düzenlemeler yapıldıktan sonra yeniden hazırlanan parselasyon planı için askı ve kesinleşme süreci yeniden başlatılır. Ancak, uygun bulunan itirazlar doğrultusunda yapılan değişiklikten etkilenen parsel maliklerine on gün itiraz süresi verilerek tebliğ yapılması veya maliklerin muvafakatlerinin alınması halinde askı işlemlerine gerek kalmaksızın uygulamaya devam edilebilir. Tüm müracaat ve itirazlar PARSİD üzerinden yapılabilir.

4. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi ile ilgili yeni kurallar nelerdir?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ile ilgili önemli değişiklikler yapılmıştır:

Öncelik Sırası Kaldırıldı: Daha önce DOP kesintilerinin belirli bir öncelik sırasına göre alınması esasken, bu ibare metinden çıkarılarak “Düzenleme ortaklık payına konu alanlar;” şeklinde genel bir ifade getirilmiştir.

Kapsam Genişletildi/Değiştirildi: DOP’tan karşılanacak alanlar arasında “bölgenin ihtiyacı olan” ibaresi eklenerek su yolu gibi bazı ifadeler çıkarılmış, “kamuya ait kreş alanları” yerine “kamu tarafından hizmet verilen kreş ve gündüz bakım evleri” ifadesi getirilmiştir. “Kent meydanı, kent parkı, spor alanı” yerine “bölgenin geneline hizmet veren spor alanları” ve “teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı” yerine “kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları” gibi daha spesifik kullanımlar belirtilmiştir.

Maksimum Kesinti Oranı ve Ek Uygulamalar: Daha önce özel parselasyon planları veya hisseli satışlar sonucu oluşan hizmet alanları için bedelsiz terkin edilen alanların ve kesintilerin toplamının, uygulama sahasındaki DOP’tan az olması durumunda fark kadar kesinti yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak parselasyon planında yapılan kesinti miktarı ile önceki kesinti ve terklerin toplam oranının hiçbir suretle %45’i geçemeyeceği vurgulanmıştır.

%45’i Aşan Durumlarda Kamulaştırma: Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları DOP’tan karşılanır. Ancak, DOP’a konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması veya daha önce DOP kesintisi yapıldığından dolayı ikinci kez DOP kesilememesi durumunda, eksik kalan alan; tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. Eğer DOP’un %45’i aşan kısımları kamulaştırmaya konu edilecekse, %45 DOP kesintisinden sonra geriye kalan alanlar, parsellerin umumi ve kamu hizmet alanlarına isabet eden kısımları oranında kamulaştırılmak üzere tahsis edilir. Bu alanların kamulaştırılması, parselasyon planının tesciline engel değildir ve tescil sonrası 5 yıl içinde kamu mülkiyetine geçirilmelidir (en fazla 1 yıl uzatma imkanıyla).

5. Üzerinde yapı bulunan parsellerde DOP kesintisi nasıl yönetilir?

Üzerinde yapı bulunan parsellerde DOP kesintisi için özel düzenlemeler getirilmiştir:

Mevzuata Uygun Parsel Oluşturulamaması: Düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra mevzuata uygun bir imar parseli oluşturulamadığı durumlarda, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek parselasyon planı yapılır.

Bedele Dönüştürme: Belediye/Valilik veya Hazine taşınmazı bulunmaması veya yeterli gelmemesi durumunda, üzerindeki yapılar dolayısıyla DOP’un tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği hallerde, yasalara uygun olarak inşa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktar bedele dönüştürülmek suretiyle parselasyon planı yapılabilir. Ancak, bedele dönüştürülen DOP’a karşılık gelen alanın, bedele dönüştürmeye konu olmayan diğer parsellerden fazladan kesinti olarak alınması sonucunda parsellerin DOP oranının %45’in üzerine çıkması, müstakilken hisseli hale gelmesi veya bedele dönüştürmeye konu değilken bedele dönüştürmeye konu hale gelmesi gibi teknik olarak mümkün olmayan durumlar oluşursa, bedele dönüştürme işlemi yapılamaz.

Kamulaştırılan Alanlarda DOP Alınmaması: Kamulaştırmaya konu edilen ve kamulaştırma yoluyla elde edilen taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaz.

6. Mahkeme kararı ile iptal edilen parselasyon planlarında geri dönüşüm işlemleri nasıl yapılır?

Mahkeme kararı ile iptal edilen parselasyon planlarında geri dönüşüm işlemleri aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

Yeni Parselasyon Planı: Mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılabilir.

Hak Sahiplerinin Muvafakati: Hak sahiplerinin muvafakatinin alınması kaydıyla, tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılarak davaya konu parsel, uygulama sahası içerisinde idarece uygun görülen bir yere tahsis edilebilir.

Yapı ve Parsel Sahibinin Farklı Olması: Yapı ve parsel sahibinin farklı kişilerden oluşması durumunu ortadan kaldırmak ve hukuki durumu düzenlemek amacıyla, üzerinde yapı bulunan parselle, yapı sahibine tahsis edilen parsel, taşınmaz sahiplerinin muvafakatiyle takasa konu edilebilir.

Takas veya Bedel Ödemesi: Yukarıdaki seçeneklerin yapılamaması durumunda, mahkeme kararına konu parsel, karşılıklı muvafakat olması halinde ilgili idareye ait bir parsel ile trampaya konu edilebileceği gibi, rayiç bedel üzerinden değeri de ödenebilir.

Bedel Tespiti: Trampa işlemlerine esas bedeller ve parsellerin rayiç bedeli, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları ya da idarenin kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Parseller arasında değer farkı oluşması halinde ilgili idare ve yapı sahibi tarafından mahsuplaşılır. Bu maddeye göre yapılacak bedel tespitleri ve kamulaştırma işlemlerinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır.

7. Kamu ortaklık payı (KOP) ile oluşan parsellerin durumu ve yeni düzenlemeler nelerdir?

10/7/2019 tarihinden önce imar planında kamu kullanımına ayrılıp da, tescil olan parselasyon planında kamu ortaklık payı hisselendirmesiyle oluşan kamulaştırmaya konu parsellerin bulunduğu alanlarda, yeniden parselasyon planı yapılması durumunda özel düzenlemeler getirilmiştir:

DOP ile Oluşturulabilirlik: Kamu ortaklık payı ile oluşan parsellerin düzenleme ortaklık payı ile oluşturulabilmesi halinde, bu alanlardaki hisseler özel mülkiyete konu alanlara tahsis edilebilir ve hisse çözümü yapılabilir.

Kamu Kullanımına Tahsis: Ancak, bu alanların düzenleme ortaklık payı ile oluşturulamaması halinde, imar planında yine kamu kullanımına ayrılan yerlere herhangi bir kesinti yapılmadan tahsis edilir ve mevcut hissedarları adına tescil olunur.

İmar Planı Değişikliği ve Azalma: İmar planı değişikliği ya da revizyonu ile kamu ortaklık payı hisselendirmesi ile oluşan alanlarda bir azalma olduğu takdirde, azalan miktar kadar alan özel mülkiyete konu alanlara tahsis edilir.

Mahkeme Kararı Doğrultusunda Geri Dönüşüm: Mahkeme kararı doğrultusunda geri dönüşüm işlemiyle birlikte yeniden parselasyon planı yapılacak alanlarda; kamu ortaklık payı hisselendirilmesiyle oluşan parseller ile ayırma çapıyla ayrılarak bir kısmı düzenlemeye giren parsellerin, iptal edilen parselasyon planından geri dönüşüm işlemiyle kök parsele verilen alanları, sahiplerinin farklı olması halinde yeni parselasyon planında asgari parsel şartlarını sağlamak kaydıyla ayrı ayrı tahsis edilebilir.

8. Kamuya terk edilen/bağışlanan/DOP’tan oluşan alanların imar planı değişikliği durumunda akıbeti ne olur?

Arazi ve arsa düzenlemesi sonucunda kamuya terk edilen/bağışlanan/DOP’tan oluşan yol ve park gibi tescil harici alanların, imar planı değişikliği ile tescile tabi umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi ve bu alanların tescile konu olması halinde, imar planındaki kullanım amacına göre Hazine ya da Belediye adına ihdas yapılarak tescil edilir.

Kamuya ait mülkiyetlerde; düzenleme ortaklık payı, terk veya bağış yolu ile umumi ve kamu hizmet alanlarına bırakılan alanların, imar planı değişikliği ile umumi ve kamu hizmet alanları dışında başka bir kullanıma konu edilmesi halinde, bu alanlar kesinti, terk ya da bağış yapılan taşınmazın sahibi kamu kurumu adına tescil edilir. Bu, kamuya ait mülkiyetlerin farklı kullanımlara dönüştürülmesi durumunda mülkiyetin kamu kurumunda kalmasını sağlar.

Av. iltan Ekmekçioğlu