Bina Tamamlama Sigortasında Bilinmesi Gerekenler
1. Giriş ve Yasal Çerçeve
Bina Tamamlama Sigortası, yüksek konut fiyatları nedeniyle peşin ödeme imkanı bulamayan ve daha uygun koşullarla konut sahibi olmak için henüz inşaat aşamasındaki projelere yönelen tüketicileri korumak amacıyla geliştirilmiş yasal bir güvence mekanizmasıdır.
Yasal Dayanak ve Kanuni Düzenleme
- Anayasal Temel: Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 172. maddesi, “Devlet, tüketicileri koruyucu ve aydınlatıcı tedbirler alır” hükmüyle devlete tüketiciyi koruma sorumluluğu yüklemektedir.
- Kanuni Düzenleme: Bu anayasal sorumluluğun bir gereği olarak, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) düzenlenmiştir. Bina Tamamlama Sigortası, bu kanunun 42. maddesinde “Ön Ödemeli Konut Satışı” bölümünde ilk kez yasal bir zemine kavuşturulmuştur.
- Zorunluluk: “Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce… bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur” hükmünü amirdir.
Sigortanın Amacı ve Koruduğu Menfaat
Sigortanın temel amacı, satıcının (müteahhit) finansal zorluklar, iflas, ölümü veya projeyi zamanında tamamlayamaması gibi nedenlerle konutu tüketiciye teslim edememesi riskini güvence altına almaktır. Bu sigorta ile korunan menfaat, tüketicinin ön ödemeli konut sözleşmesinden doğan alacak hakkıdır. Öğretide sigortanın amacına ilişkin farklı görüşler bulunmaktadır:
| Görüş | Açıklama | Dayanak |
| Ödemelerin İadesi (Asıl Amaç) | Sigortanın temel hedefi, risk gerçekleştiğinde tüketicinin satıcıya ödediği bedelin yasal faiziyle birlikte iadesini sağlamaktır. | Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (BTSGŞ) |
| Binanın Tamamlanması | Kanunun gerekçesinden hareketle asıl amacın, sigorta şirketinin devreye girerek yarım kalan binayı tamamlatması ve tüketicinin konutuna kavuşmasını sağlamak olduğu savunulur. | TKHK m. 42/2 Gerekçesi |
| Nitelikli Teslim Sağlayacak Tazminat | Sigortanın, konutun anlaşılan nitelikte teslimini sağlayacak miktarda bir tazminat ödemeyi hedeflediği belirtilir. | Öğreti Görüşü |
Genel Şartlar (BTSGŞ) incelendiğinde, ödemelerin iadesinin birincil yükümlülük olduğu, binanın tamamlanmasının ise poliçede ayrıca kararlaştırılmasına ve sigortacının takdirine bağlı ikincil bir seçenek olduğu görülmektedir.
Uygulama Alanı
- Ön Ödemeli Konut Satışları: Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 12 uyarınca, konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde bu sigortanın veya diğer teminatların sağlanması zorunludur.
- Kentsel Dönüşüm Projeleri: 7153 sayılı kanun ile 6303 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a eklenen hükümle, bu kanun kapsamındaki projelerde de yapı müteahhidinin ruhsat almadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması zorunlu hale getirilmiştir.
2. Sigortanın Hukuki Niteliği ve Temel Kavramlar
Hukuki Nitelik
- Sözleşme Tipi: Tam iki tarafa borç yükleyen, rızai bir sözleşmedir.
- Sigorta Sınıflandırması: Bir zarar sigortası olup, mal sigortası grubunda yer alır. Sigortalanan doğrudan mal (bina) değil, tüketicinin mal üzerindeki para ile ölçülebilir menfaatidir.
- Özel Nitelik: Hukuki yapısı itibarıyla bir kefalet sigortasıdır. Sigortacı, satıcının (borçlu) konutu teslim etme borcunu ifa etmemesi riskine karşı tüketiciye (lehtar) kefil olmaktadır.
- Taraf Yapısı: Tüketici lehine yapılan bir başkası hesabına sigorta sözleşmesidir. Sözleşmenin tarafları satıcı ve sigortacı olmasına rağmen, menfaati korunan ve tazminat talep etme hakkı olan kişi tüketicidir. Bu yönüyle Türk Borçlar Kanunu m. 129 çerçevesinde “üçüncü kişi yararına sözleşme” niteliğindedir.
Sözleşmenin Tarafları
- Satıcı (Sigorta Ettiren): Tüketiciye konut satmayı taahhüt eden, sigorta sözleşmesini yapan ve prim ödeme borcu altında olan gerçek ya da tüzel kişidir.
- Sigortacı: Prim karşılığında riski üstlenen, “Kefalet” branşında ruhsat sahibi olan anonim şirket veya kooperatif yapısındaki sigorta şirketidir.
- Tüketici (Sigortalı/Lehtar): Sözleşmenin tarafı olmamakla birlikte, riskin gerçekleşmesi halinde tazminat alacaklısı olan ve menfaati sigortalanan kişidir. Sigorta sözleşmesi yapılırken kimliği belli değildir; her bir satış sonrası tüketici adına ayrı bir “teminat senedi” düzenlenerek sigorta ilişkisine dahil edilir.
3. Teminat Kapsamı: Rizikolar ve İstisnalar
Sigortanın teminat sigortası, Genel Şartlar’da (BTSGŞ) zorunlu, isteğe bağlı ve istisnai durumlar olarak net bir şekilde ayrılmıştır.
Teminata Dahil Olan Zorunlu Haller (BTSGŞ A.1)
Aşağıdaki üç durumdan birinin gerçekleşmesi, sigorta teminatını devreye sokan temel rizikolardır:
- Satıcının İflas Etmesi: Satıcının iflasına karar verilmesi durumunda, teslim süresinin dolması beklenmeksizin teminat devreye girer.
- Satıcının Ölümü ve Mirasın Reddi: Satıcının gerçek kişi olması ve vefat etmesi halinde, yasal ve atanmış mirasçılarının mirası reddetmesi (gerçek ret veya hükmen ret) durumunda riziko gerçekleşmiş sayılır.
- Teslimde Gecikme: Satıcının, sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması. Bu süre, TKHK m. 44’teki azami 36 aylık teslim süresine eklendiğinde, tüketicinin sigortaya başvurabilmesi için toplam 48 aya varan bir bekleme süresi anlamına gelebilir.
Ek Sözleşme ile Kapsama Alınabilecek Haller (BTSGŞ A.3)
Taraflar (satıcı ve sigortacı), ek prim karşılığında aşağıdaki hususları da teminat kapsamına dahil edebilirler:
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine ait menfaatler.
- Proje kapsamındaki dükkan, ofis gibi ticari nitelikteki taşınmazlar.
- Deprem, sel, fırtına gibi doğal afetler nedeniyle projenin tamamlanamaması.
- Bağlı kredi ile alınan taşınmazlar için kredi verenin sorumluluğu.
Teminat Dışı Bırakılan Haller (BTSGŞ A.4)
Aşağıdaki durumlar, ek sözleşmeyle dahi teminat altına alınamaz ve sigortacının sorumluluğu dışındadır:
- Nükleer, biyolojik, kimyasal silah kullanımı, savaş, terör gibi olaylar.
- Kamu otoritesi tarafından projede yapılan tasarruflar.
- Tüketicinin sözleşmeden cayması veya dönmesi.
- Tüketicinin taşınmazı teslim almaktan haksız yere kaçınması.
- Dolaylı zararlar ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart.
- Fayans, musluk, mutfak dolabı gibi oturmaya elverişliliği engellemeyen ve projedeki nitelikte olmayan eksiklikler.
Kritik Değerlendirmeler ve Eksiklikler
- Konkordato Boşluğu: Satıcının iflası teminat altındayken, uygulamada iflasın etkilerinden kaçınmak için sıkça başvurulan ve inşaat sürecini durma noktasına getiren konkordato ilanının teminat kapsamında olmaması, düzenlemenin en zayıf noktalarından biridir.
- “Arsa Payı Karşılığı” Sözleşme Riski: Bu tür sözleşmelerde müteahhidin (satıcı) edimini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshedip, müteahhitten daire alan tüketicilerin tapularını iptal ettirme riski bulunmaktadır. Bu menfaatin ek teminat konusu olması, tüketiciler açısından önemli bir riski açıkta bırakmaktadır.
- Muğlak Teslim Şartları: BTSGŞ, konutun “oturmaya elverişli” halde teslimini yeterli görmektedir. Bu tanım, “yapı kullanma izin belgesi” (iskan) alınması gibi kritik bir yasal zorunluluğu içermemekte, bu da tüketicinin yasal olarak eksik bir konutu teslim almak zorunda kalmasına yol açabilir.
4. Tazminat Süreci ve Uyuşmazlık Çözümü
Tazminatın Kapsamı ve Süreci
- Nakit Tazminat: Riziko gerçekleştiğinde sigortacının temel yükümlülüğü, tüketicinin banka kanalıyla yaptığı ödemeleri anapara ve yasal faiziyle birlikte, teminat senedinde belirtilen azami tutarı aşmamak kaydıyla geri ödemektir.
- Projenin Tamamlanması: Sigortacı, poliçede kararlaştırılmışsa ve kendi değerlendirmesi sonucu daha avantajlı bulursa, nakit ödeme yerine projeyi tamamlamayı tercih edebilir. Bu durumda, projeyi tamamlamak için azami 24 aylık ek bir süreye sahip olur.
- Muacceliyet: Tüketicinin tazminat alacağı, rizikonun gerçekleştiğine dair belgelerin sigortacıya sunulmasından ve sigortacının azami 45 günlük araştırma süresinin dolmasından sonra muaccel (talep edilebilir) hale gelir.
Zamanaşımı
- BTSGŞ Düzenlemesi: Genel Şartlar, tazminat taleplerinin rizikonun gerçekleşmesini takiben 6 ay içinde yapılması gerektiğini belirtir.
- TTK’nın Emredici Hükmü: Bu düzenleme, Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 1420. maddesindeki “Sigorta sözleşmelerinden doğan bütün istemler, alacağın muaccel olduğu tarihten başlayarak iki yıl… zamanaşımına uğrar” şeklindeki emredici hükmüne aykırıdır. Kanunun emredici hükmü, genel şartlara göre öncelikli olduğundan, uygulanması gereken zamanaşımı süresi 2 yıldır.
Uyuşmazlık Çözüm Yolları
- Görevli Mahkeme: Uyuşmazlığın bir tüketiciyi ilgilendirmesine rağmen, temelindeki hukuki ilişki bir sigorta sözleşmesi olduğundan, görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi’dir. Tüketici mahkemelerinin harçtan muaf olması avantajı, bu durumda tüketici için geçerli değildir.
- Yetkili Mahkeme: BTSGŞ C.6’ya göre, sigortacıya karşı açılacak davalarda sigorta şirketinin merkezinin veya acentesinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
- Zorunlu Arabuluculuk: Dava, ticari dava niteliğinde olduğu için TTK m. 5/A gereği dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartıdır.
- Sigorta Tahkim Komisyonu: Tüketiciler, adli yargı yoluna başvurmadan önce alternatif bir çözüm yolu olarak Sigorta Tahkim Komisyonu’na da başvurabilirler.
Av. İltan Ekmekçioğlu
