info@iltanekmekcioglu.com
+90 216 337 03 02
Online Ödeme

Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi (HPİS) NEDİR?

Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi (HPİS), yüklenicinin bir yapı eseri inşa etmeyi ve bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışını sağlamayı taahhüt ettiği, buna karşılık arsa sahibinin de bu satıştan elde edilecek hasılatı paylaşmayı kabul ettiği karma ve isimsiz bir borç sözleşmesi türüdür. Bu sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve vekâlet sözleşmesinin unsurlarını barındırır. Üç farklı görünümde karşımıza çıkar: basit anlamıyla HPİS, asgari gelir taahhüdü ihtiva eden HPİS ve aynî paylaşım koşulu ihtiva eden HPİS. Sözleşmenin hukuki niteliği doktrinde ve yargı kararlarında farklı yorumlara tabi tutulsa da, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, rızaî ve sonuca katılmalı bir sözleşme olduğu genel kabul görmektedir. Resmi şekle tabi olması ve tapu kütüğüne şerh edilebilmesi önem arz etmektedir.

1. Sözleşmenin Tanımı ve Temel Özellikleri

HPİS, “yüklenicinin bir yapı eseri meydana getirmek üzere, söz konusu yapı eserinin bağımsız bölüm veya bölümlerinin üçüncü kişilere satılmasını sağlamayı taahhüt ettiği, buna karşılık arsa sahibinin de meydana getirilecek olan bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmasına yönelik yükleniciye temsil yetkisi vermek suretiyle yapılacak olan satıştan elde edilecek hasılatı paylaşmayı taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür.”

Bu sözleşme, isimsiz ve karma bir borç sözleşmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) doğrudan düzenlenmemiştir. TOKİ ve Emlak Konut gibi kurumlar tarafından çıkarılan yönetmeliklerle uygulama alanı bulmuştur.

2. Sözleşmenin Tarafları

  • Yüklenici: Yapı eserini meydana getirmeyi ve bağımsız bölümlerin satışına aracılık etmeyi üstlenen taraftır. Gerçek veya tüzel kişi olabilir. Kendi adına veya alt yüklenici aracılığıyla iş yapabilir. Ticari faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi beklenir (TTK md. 18/II).
  • Arsa Sahibi: Sözleşmeye konu taşınmazın maliki olup, bağımsız bölümlerin inşa edilmesi karşılığında mülkiyeti devir ve geliri paylaşma borcu altındadır. Gerçek veya tüzel kişi olabilir ve hak ehliyetine sahip olması gerekir
  • Sözleşmede Üçüncü Kişiler: Yüklenicinin arsa sahibinin temsilcisi sıfatıyla hareket ederek bağımsız bölümleri sattığı veya satışını vaat ettiği kişilerdir. İnşaatın tamamlanmasından önce sözleşme yapılması halinde arsa sahibi ve yüklenici, üçüncü kişiye karşı müteselsilen sorumlu olur. İnşaat tamamlandıktan sonra yapılan sözleşmeler ise yalnızca taşınmaz satışı veya satış vaadi niteliğindedir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) hükümleri, belirli koşullarda bu üçüncü kişilere uygulanabilir

3. Sözleşmenin Unsurları

HPİS’nin temel unsurları şunlardır:

  • Yüklenicinin Bağımsız Bölüm İnşa Etmesi: Yüklenicinin asli edim borçlarından ilkidir ve eser sözleşmesinin temel unsurunu taşır
  • Yüklenicinin İnşa Ettiği Bağımsız Bölüm Üzerinde Sözleşme Kurulmasına Aracılık Etmesi: HPİS’nin spesifik unsurudur ve diğer inşaat sözleşmelerinden ayrılır. Yüklenici genellikle bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satışını gerçekleştirir
  • Arsa Sahibinin Üçüncü Kişiye Mülkiyeti Devretmesi: Arsa sahibinin tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliği gereği, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini üçüncü kişilere devretme yükümlülüğüdür.
  • Tarafların Geliri Paylaşması: HPİS’yi diğer inşaat yapım sözleşmelerinden ayıran esaslı bir unsurdur. Temel amaç, bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirin paylaşılmasıdır.
  • Tarafların Anlaşması: Sözleşmenin kurucu unsurlarından olup, tarafların esaslı noktalarda karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamalarıyla gerçekleşir.

4. Sözleşmenin Hukuki Niteliği

HPİS’nin hukuki niteliği konusunda doktrinde ve yargı kararlarında farklı görüşler mevcuttur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi HPİS’yi eser sözleşmesi hükümlerine tabi tutarken, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu adi ortaklık sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiğini belirtmiştir. Genel kabul gören nitelikleri şunlardır:

  • Bir Borç Sözleşmesi Olması: Taraflar arasında borç ilişkisi kurar ve karşılıklı hak ve yükümlülükler doğuruR.
  • İsimsiz ve Karma Bir Sözleşme Olması: Kanunda düzenlenmemiş (isimsiz) olup, eser sözleşmesi, işgörme ve vekâlet sözleşmesinin unsurlarını taşır.
  • Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması: Hem yüklenici hem de arsa sahibi asli edim yükümlülükleri altına girer ve birbirlerinin edimlerinin sebep ve karşılığını oluşturur.
  • İvazlı ve Rızaî Bir Sözleşme Olması: Tarafların karşılıklı olarak borç altına girdiği (ivazlı) ve karşılıklı irade beyanlarıyla kurulduğu (rızaî) anlamına gelir
  • Sonuca Katılmalı Sözleşme Olması: Tarafların ekonomik bir faaliyet sonucunda elde edilecek sonuca katılmayı kararlaştırdığı bir sözleşme türüdür
  • Kural Olarak Anî, Dönemli ve Sürekli Karmaşığı Edimler İçeren Bir Sözleşme Olması: Arsa sahibinin mülkiyeti devir borcu anî, gelir paylaşımı borcu dönemli, yüklenicinin inşaat borcu ise sürekli borç niteliğindedir
  • Resmî Şekle Tabi Bir Sözleşme Olması: Arsa sahibinin bağımsız bölümlerin satışını taahhüt etmesi ve taşınmaz satış vaadi unsurları içermesi nedeniyle Noterlik Kanunu md. 89 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Şekil şartına uyulmaması halinde sözleşme kesin hükümsüzdür.
  • Sözleşmeden Doğan Hakkın Tapu Kütüğüne Şerhi: Taşınmaz satış vaadi içermesi nedeniyle, TMK md. 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini ve iyiniyet iddialarının bertaraf edilmesini sağlar.

5. Sözleşmenin Türleri

HPİS üç ana türde incelenir:

  • Basit (Genel) Anlamıyla Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi: Yüklenici bağımsız bölüm inşa eder ve üçüncü kişilere satışı için faaliyetlerde bulunur. Taraflar satıştan elde edilen geliri belirlenen oranda paylaşır.
  • Asgari Gelir Taahhüdü İhtiva Eden Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi: Yüklenici, gelir paylaşımının yanı sıra, arsa sahibine bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirin asgari bir tutarını da taahhüt eder. Bu taahhüt, saf garanti sözleşmesinin unsurlarını taşır. Gelirin taahhüt edilen miktarı aşması halinde, fazla miktar yine taraflar arasında paylaşılır.
  • Aynî Paylaşım Koşulu İhtiva Eden Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi: Belirlenen süre içinde satılamayan bağımsız bölümlerin gelir paylaşımı yerine aynî olarak paylaşılmasının kararlaştırıldığı türdür. Hukuki niteliği itibarıyla “koşula bağlı bir taşınmaz satış vaadi” sözleşmesidir.

6. Benzer Sözleşmelerle Karşılaştırma

HPİS, aşağıdaki sözleşme türleriyle benzerlik ve farklılıklar gösterir:

  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Benzerlikler (isimsiz, karma, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı), ancak farklılıklar (kazanç paylaşımı amacı yok, arsa sahibi yükleniciye pay devretmez, sorumluluk farklılıkları) .
  • Adi Ortaklık Sözleşmesi: Adi ortaklıkta ortak bir amaç ve ortak çaba (affectio societatis) varken, HPİS’de bu unsurlar genellikle yoktur. Kar ve zarara katılım, ticaret unvanı kullanımı ve kazanç paylaşım modeli farklıdır. HPİS’de “hasılat” paylaşımı esastır, net kar değil.
  • Eser Sözleşmesi: Yüklenicinin eser meydana getirme borcu açısından benzerlik gösterir. En önemli fark, eser sözleşmesinde bedel ödeme borcu varken, HPİS’de gelirin paylaşılması esastır.
  • Hizmet Sözleşmesi: Yüklenicinin pazarlama faaliyeti hizmet sözleşmesiyle benzerlik gösterse de, HPİS’de işçi-işveren bağımlılık ilişkisi ve bizzat ifa zorunluluğu yoktur. HPİS şekle bağlıdır.
  • Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: HPİS, eksik üçüncü kişi yararına bir taşınmaz satış vaadi unsuru taşıyabilir. Ancak HPİS’de gelir paylaşımı amacı varken, satış vaadinde yoktur. Ayrıca HPİS’de yüklenicinin temsil yetkisiyle hareket etmesi söz konusudur.
  • Vekâlet Sözleşmesi: Yüklenicinin bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satışına aracılık etmesi vekâlet sözleşmesiyle benzerlik gösterir. Ancak yüklenici sadece işgörme değil, aynı zamanda belirli bir sonuca ulaşmayı (satış) borçlanır. Yüklenici vekâlet ilişkisinde temsilci sıfatıyla hareket eder.

7. Tarafların Borçları

7.1. Yüklenicinin Borçları:

  • Sadakat ve Özen Gösterme Borcu (TBK md. 471/I): Arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek işini sadakat ve özenle ifa etme yükümlülüğüdür. Malzemelerin doğru kullanımı ve arsa sahibini bilgilendirme sorumluluğunu içerir. Tacir statüsündeki yükleniciden “basiretli bir iş adamı gibi” hareket etmesi beklenir.
  • Bağımsız Bölümleri Sözleşmeye Uygun İnşa Etme Borcu: En temel borçlarından biridir. Yapının imar, teknik şartname ve projelere uygun, ayıpsız ve eksiksiz tamamlanmasını kapsar.
  • Satış Sözleşmesi Kurulmasına Aracılık Etme Borcu: Bağımsız bölümlerin pazarlanması, alıcılarla görüşülmesi ve satış sözleşmesinin kurulmasını sağlamayı kapsar. Bu, yüklenicinin asli borcudur.
  • Ayıba Karşı Tekeffül Borcu (TBK md. 474): Bağımsız bölümlerin ayıplı olması halinde arsa sahibine ve üçüncü kişilere karşı sorumluluktur. Ayıplı ifa ve eksik ifa ayrımı önemlidir. Yüklenicinin kusuru eserin yapımı sırasında ortaya çıkarsa arsa sahibi iyileştirme veya işi üçüncü kişiye verme hakkına sahiptir. Teslimden sonraki ayıplarda ise belirli ihbar süreleri ve seçimlik haklar mevcuttur. Sorumsuzluk anlaşmaları ağır kusur halinde geçersizdir. Alt yüklenicinin sorumluluğu da bu kapsamda değerlendirilir. Zamanaşımı süreleri taşınmaz satışında beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıldır (TBK md. 244/III)
  • İnşaatı Teslim Borcu: Tamamlanmış inşaatın fiili hâkimiyetinin arsa sahibine geçirilmesidir. Teslim, eserin tamamlanmış olması şartına bağlıdır. Teslimle birlikte yarar ve hasar arsa sahibine geçer.
  • Yüklenicinin Asgari Gelir Taahhüdünde Bulunması Durumu: Sözleşmede kararlaştırılmışsa, yüklenici bağımsız bölümlerin satışından asgari bir gelir tutarını arsa sahibine ödemeyi taahhüt eder.

7.2. Arsa Sahibinin Borçları:

  • Arsayı Yükleniciye Teslim Etme (Tahsis Etme) Borcu: Yüklenicinin işe başlayabilmesi için arsayı fiilen ve hukuken inşaata elverişli ve ayıpsız bir şekilde teslim etmelidir. Kiracı tahliyesi gibi yükümlülükler de bu kapsamdadır.
  • Yükleniciye Temsil Yetkisi Verme Borcu: Bağımsız bölümlerin inşası, pazarlanması ve satış işlemleri için yükleniciye vekâletname ile temsil yetkisi vermeyi taahhüt eder. Bu yetkinin geri alınmazlığı tartışmalı olsa da, tarafların menfaatleri gereği feragat mümkün olabilir.
  • Arsaya İlişkin Tasarruf İşlemleri Yapmama Borcu: Arsa sahibi, sözleşme konusu arsa üzerinde mülkiyetin devri, irtifak hakkı tesisi veya ipotek gibi tasarruf işlemleri yapmaktan kaçınmalıdır. Bu tür işlemler hukuken geçerli olsa da, yüklenicinin zararını tazmin etme yükümlülüğünü doğurur.
  • Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetini Üçüncü Kişilere Devretme Borcu: Arsa sahibinin en temel borçlarından biridir. Yüklenicinin arsa sahibi adına satış yapmasıyla mülkiyetin üçüncü kişilere geçişini sağlamalıdır.
  • Gelir Paylaşımı Borcu: Bağımsız bölümlerin satışından elde edilen geliri sözleşmede belirlenen oran ve şekilde yüklenici ile paylaşma borcudur. Gelir genellikle ortak bir banka hesabında toplanır ve faizi de gelire dahil kabul edilir.

8. Sözleşmenin Sona Ermesi

HPİS’nin sona erme halleri genel borçlar hukuku ve eser sözleşmelerine özgü hükümler kapsamında incelenir:

  • İfa veya Tasfiye Sebebiyle Sona Erme: Tarafların tüm borçlarını tam ve eksiksiz yerine getirmesi (ifa) veya sözleşmenin geriye etkili bozulmasıyla bir tasfiye sürecine girilmesiyle sona erer. İnşaatın tamamlanma oranına göre fesih ileriye veya geriye etkili olabilir (%90 eşiği önemlidir).
  • İkale (Bozma) ile Sona Erme: Tarafların karşılıklı ve uygun iradeleriyle mevcut sözleşme ilişkisini sona erdirme amacıyla yaptıkları yeni bir sözleşmedir. Şekil şartına bağlı olmasa da yazılı yapılması ispat açısından önemlidir .
  • İşe Başlamada ve Yürütmede Gecikme ile Sona Erme (TBK md. 473/I): Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi halinde, arsa sahibi belirlenen süreyi beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönebilir. Gecikmenin yüklenicinin kusurundan kaynaklanması ve işin zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gerekir.
  • Yaklaşık Bedelin Aşılması Hâlinde Sona Erme (TBK md. 482/I): Eser sözleşmelerinde yaklaşık bedelin aşılması durumunda arsa sahibine sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır. Ancak HPİS’de genellikle yaklaşık bedel belirlenmediği için bu hükmün doğrudan uygulanması mümkün değildir. Ancak aşırı maliyet artışı durumunda sözleşmenin uyarlanması veya dönme talep edilebilir
  • Eserin Yok Olması Hâlinde Sona Erme (TBK md. 483): Eserin teslimden önce beklenmedik bir olay sonucu yok olması halinde, arsa sahibi teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici ücret ve gider isteyemez. Malzemeye gelen hasar onu sağlayana aittir. Teslimden sonra yok olma halinde ise kural olarak yüklenicinin sorumluluğu kalkar. Arsa sahibinin kusuru (malzeme ayıbı, arsa ayıbı, talimatı) nedeniyle yok olma durumunda yüklenici, bildirimde bulunmuşsa ücretini ve giderlerini isteyebilir.
  • Eserin Ayıplı veya Sözleşmeye Aykırı Bir Biçimde Meydana Geleceğinin Açıkça Görülmesi Hâlinde Sona Erme (TBK md. 473/II): Eserin yapımı sırasında yüklenicinin kusuru nedeniyle ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağının açıkça anlaşılması durumunda, arsa sahibi uygun süre vererek ayıbın giderilmesini isteyebilir veya işi üçüncü bir kişiye yaptırabilir.
  • Arsa Sahibinin Tazminat Karşılığında Sözleşmeyi Feshetme Hakkı (TBK md. 484): Eser sözleşmelerinde arsa sahibine eserin tamamlanmasından önce, herhangi bir sebep olmaksızın, yüklenicinin tüm zararlarını karşılayarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkı tanınmıştır. Ancak HPİS gibi sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmelerde bu hakkın sınırsızca kullanılması yüklenicinin ticari menfaatlerini zedeleyebilir ve hakkaniyete aykırı olabilir .
  • Arsa Sahibinin İfanın İmkânsızlaşmasına Sebebiyet Vermesi (TBK md. 485): Eserin tamamlanması, arsa sahibi ile ilgili beklenmedik bir olay veya arsa sahibinin kusuru nedeniyle imkânsızlaşırsa, yüklenici yaptığı işin değerini, giderlerini ve kusur varsa ayrıca tazminat talep edebilir.
  • Yüklenicinin Ölümü veya Sonradan Yeteneğini Kaybetmesi (TBK md. 486): Sözleşme, yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmışsa ve yüklenici ölür veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybederse kendiliğinden sona erer. Tamamlanan kısımdan yararlanılabiliyorsa arsa sahibi kabul etmek ve karşılığını ödemekle yükümlüdür.

9. Zamanaşımı 

HPİS’den doğacak alacaklar için kural olarak beş yıllık bir zamanaşımı süresi geçerlidir. Ancak yüklenicinin ağır kusuru (kast veya ağır ihmal) varsa on yıllık zamanaşımı süresi uygulanmalıdır. Yapının ayıplı olmasından doğan davalar için mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl zamanaşımı süresi öngörülmüştür (TBK md. 244/III). TKHK kapsamında ise konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda teslim tarihinden itibaren beş yıldır (TKHK md. 12/I)

Av. iltan Ekmekçioğlu

Önceki yazı
İNŞAAT HUKUKUNDA ZAMANAŞIMI SÜRELERİ 
Sonraki yazı
İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart ve Götürü Tazminat Karşılaştırılması
İltan Ekmekcioglu
340 makale
İnşaat Hukuku

Son Yazılar

Kategoriler

Ekim 2025
P S Ç P C C P
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031