İnşaat Hukukunda Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulaması

1. Tanım ve Hukuki Çerçeve

Türkiye’de tapulu taşınmazların mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin, kanunun emrettiği resmi şekil şartına uyulmaksızın adi yazılı bir belgeyle (“harici sözleşme”) yapılması, uygulamada sıkça karşılaşılan ve ciddi mağduriyetlere yol açan bir hukuki sorundur. Satış bedelini ödeyen alıcının, satıcının tapuyu devretmekten kaçınmasıyla karşı karşıya kalması, bu sorunun en temel tezahürüdür. Bu noktada, ödenen bedelin iadesi sürecinde taraflar arasında adil bir denge kurulması ihtiyacı doğmaktadır. Yargıtay, kanunun katı şekilciliğinin yaratabileceği bu adaletsizlikleri gidermek amacıyla, temelini haksız zenginleşme kurumundan alan “denkleştirici adalet” ilkesini geliştirmiştir. Bu ilke, geçersiz bir hukuki işlem nedeniyle bir tarafın malvarlığından diğerine kayan değerin, paranın zaman içindeki değer kaybı da dikkate alınarak iadesini sağlayarak hakkaniyeti tesis etmede merkezi bir rol oynamaktadır.

İade taleplerinin temelini oluşturan hukuki dayanağı ve bu dayanağın denkleştirici adalet ilkesiyle olan bağını anlamak, konunun derinliklerine inmek için atılması gereken ilk adımdır.

2. Geçersiz Sözleşmelerde İade Borcunun Hukuki Temeli: Haksız Zenginleşme

Geçersiz bir sözleşme, hukuki anlamda “yok hükmünde” olduğundan, taraflar için geçerli sözleşmelerde olduğu gibi bir hak ve borç doğurmaz. Bu nedenle, tarafların geçersiz sözleşmeye dayanarak birbirlerinden ifa talep etmeleri mümkün değildir. Yapılan ödemelerin ve gerçekleştirilen edimlerin iadesi, sözleşme hukuku çerçevesinde değil, tamamen farklı bir hukuki kurum olan sebepsiz zenginleşme hükümleri temelinde ele alınır. Bu ayrım, iade talebinin niteliğini ve kapsamını belirlemesi açısından stratejik bir öneme sahiptir.

Şekil Şartı ve Geçersizlik

Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, bu tür sözleşmelerin resmi şekilde, yani tapu sicil müdürlüğünde yapılması zorunludur. Bu şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler, hukuken mutlak olarak geçersizdir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun da belirttiği gibi:

“…yanlar arasında düzenlenen … sözleşme tapulu taşınmazın mülkiyetinin naklini amaçlamaktadır. Kanunun öngördüğü şekil şartına uyulmadan yapıldığı için geçerli değildir.” (YHGK E. 2000/13-1729)

Tasfiyenin Hukuki Niteliği

Sözleşmenin geçersizliği, tarafların ifa ettikleri edimleri geri isteme hakkını doğurur. Ancak bu geri isteme hakkı, sözleşmeye dayalı bir talepten kaynaklanmaz. Yargıtay’ın istikrarlı içtihatlarında vurgulandığı üzere, geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar birbirlerine verdiklerini ancak haksız iktisap (sebepsiz zenginleşme) kurallarına göre geri isteyebilirler (YHGK E. 2000/13-1729, 13. HD E. 2002/13418). Bu durum, alıcının talebinin niteliğini temelden değiştirir: Alıcı, taşınmazın rayiç değerini (ifa menfaati) değil, satıcıya ödediği ve satıcının malvarlığında sebepsiz bir zenginleşmeye yol açan bedelin iadesini talep edebilir.

Haksız zenginleşme temelinde gerçekleşen bu tasfiye sürecinde adaletin nasıl sağlanacağını belirleyen temel felsefe ise, bir sonraki bölümde detaylandırılacak olan denkleştirici adalet ilkesidir.

3. Denkleştirici Adalet İlkesi: Kavramsal Çerçeve ve Amaç

Denkleştirici adalet ilkesi, soyut bir hakkaniyet düşüncesi olmanın ötesinde, hukuki işlemler nedeniyle bozulan ekonomik dengeleri somut olarak düzeltmeyi amaçlayan işlevsel bir hukuk aracıdır. Özellikle ülkemiz gibi uzun yıllar yüksek enflasyonist ortamların yaşandığı ekonomilerde, ödenen bedelin nominal (rakamsal) değerinin yıllar sonra iadesinin yaratacağı ağır adaletsizlikleri önlemede kritik bir rol oynar.

İlkenin Tanımı ve Felsefesi

Yargıtay kararlarında denkleştirici adalet ilkesi, tutarlı bir şekilde şu temel unsurlarla tanımlanmaktadır:

Temel Düşünce: Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin malvarlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin iadesi düşüncesine dayanır.
Yükümlülük: Borçlunun sorumluluğunun ödenen bedelin nominal değerini iade etmekle sınırlı olmadığını; aksine, haklı bir sebep olmaksızın zenginleşen kişinin elde ettiği kazanımı, paranın alım gücünü koruyarak geri vermek zorunda olduğu anlamına gelen “gerçek bir eski hâle getirme” yükümlülüğü getirdiğini ifade eder (YHGK E. 2000/13-1729, 13. HD E. 2001/12031).
Amaç: Hem hakkaniyetin hem de “gerçek adaletin” bir gereğidir.

Uygulama Alanı

Bu ilke, yalnızca resmi şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olan taşınmaz satış sözleşmeleriyle sınırlı değildir. Yargısal içtihatlar, ilkenin daha geniş bir uygulama alanına sahip olduğunu göstermektedir. Örneğin:

Yükleniciden daire satın alan kişinin, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak bozulması,
Satış işlemini yapmaya yetkili olmayan bir kamu organı (örneğin belediye meclisi yerine belediye encümeni) tarafından yapılan satışın sonradan iptal edilmesi,
Satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcının tapuyu bir başkasına devretmesi gibi durumlarda ödenen bedelin iadesinde de denkleştirici adalet ilkesi bir çözüm mekanizması olarak devreye girmektedir.

Bu ilkenin teorik çerçevesini çizdikten sonra, uygulamada iade edilecek bedelin kapsamını belirlerken Yargıtay’ın dikkate aldığı somut kriterleri incelemek, konunun pratik boyutunu anlamak açısından zorunludur.

4. Yargısal Pratikte İade Kapsamını Belirleyen Temel Kriterler

Bu bölüm, hukuki yorumun en pratik ve can alıcı kısmını oluşturmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesinin teoriden pratiğe geçirilerek somut bir rakama dönüştürülmesinde Yargıtay tarafından geliştirilen ve istikrarla uygulanan kriterler, avukatların dava stratejilerini belirlemesinde ve taleplerini somutlaştırmasında hayati bir öneme sahiptir.

4.1. Enflasyon Etkisi ve Alım Gücünün Korunması

Yüksek enflasyon, paranın alım gücünü zamanla ciddi ölçüde aşındırır. Yıllar önce ödenen bir bedelin, dava tarihinde nominal olarak aynen iadesi, alacaklıyı fakirleştirirken, parayı yıllarca kullanan borçluyu (satıcıyı) haksız bir şekilde zenginleştirir. Yargıtay, bu adaletsizliği önlemek amacıyla, iadenin amacının ödenen bedelin nominal değeri değil, ödeme tarihindeki alım gücü olduğunu ısrarla vurgulamaktadır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin bu konudaki gerekçesi, ilkenin mantığını çarpıcı bir şekilde ortaya koymaktadır:

“Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak; iade dışındaki zenginleşme, iade borçlusu nezdinde haksız zenginleşme olarak kalacak ve iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.” (13. HD E. 2002/13418)

Bu tespit, alım gücünün korunmasının sadece alacaklının mağduriyetini gidermekle kalmadığını, aynı zamanda borçluyu borcunu zamanında ödemeye teşvik eden adil bir mekanizma olduğunu da göstermektedir.

4.2. Zenginleşenin İyi Niyeti ve Kötü Niyeti Ayrımı

İade borcunun kapsamının belirlenmesinde, haksız zenginleşen satıcının iyi niyetli olup olmaması kritik bir faktördür. TBK m. 79 ve 80, iade borcunun kapsamını bu ayrıma göre belirlemiştir. Zenginleşenin iyi niyetli olup olmadığı ise TMK m. 3 çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay’a göre kötü niyetin tanımı nettir:

“Haksız zenginleşen, elde ettiği yararın geçerli bir sebebe dayanmadığını ve iade ile yükümlü olduğunu biliyor veya bilebilecek durumda ise iyi niyetli sayılmayacaktır.” (13. HD E. 2002/13418)

Kural olarak, iade borçlusunun kötü niyetli olduğunu ispat yükü iade alacaklısındadır. Ancak Yargıtay, olayın özelliklerinin zenginleşenin iyi niyetli olmadığını açıkça gösterdiği durumlarda, bu durumun ayrıca ispatına gerek olmadığını kabul etmektedir.

4.3. İade Talebi İçin Esas Alınacak Zaman Noktası

Yargıtay, iade edilecek bedelin güncellenmesinde alacaklı lehine sınırsız bir hak tanımamıştır. Bu konuda kritik bir sınırlama getirilmiştir: İade kapsamı, “iade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarih” esas alınarak tespit edilmelidir (13. HD E. 2001/8850).

Bu kuralın ardındaki mantık, alacaklının kendi zararlarını azaltma yükümlülüğü ile ilgilidir. Alacaklı, sözleşmenin artık yerine getirilmeyeceğini kesin olarak öğrenmesine rağmen iade talebinde bulunmayarak beklerse, paranın değer kaybından kaynaklanan zararın artmasına kendisi sebep olmuş sayılır. Bu durumda, kendi kusuruyla artan zararı karşı taraftan talep etmesi hakkaniyete uygun görülmemektedir. Bu nedenle, mahkemeler iadenin talep edilebileceği anı tespit ederek, denkleştirmeyi o tarih itibarıyla yapmalıdır.

İade kapsamını belirleyen bu temel ilkeleri ortaya koyduktan sonra, Yargıtay’ın bu ilkeleri somut bir hesaplamaya nasıl dönüştürdüğünü incelemek gerekmektedir.

5. İade Miktarının Hesaplanması

Denkleştirici adalet ilkesinin sayısallaştırılması, Yargıtay’ın mahkemelere ve bilirkişilere sunduğu yol haritası ile mümkün olmaktadır. Bu metodoloji, soyut adalet kavramını somut ve öngörülebilir bir hesaplama yöntemine dönüştürerek, davalarda talep edilecek ve hükmedilecek miktarın belirlenmesinde standartlaşma sağlamaktadır.

Hesaplama Yönteminin Detaylandırılması

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin yerleşik hale gelen kararı, iade edilecek paranın ödeme tarihindeki alım gücünün dava (veya icra takibi) tarihi itibarıyla nasıl hesaplanacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Buna göre, mahkemece görevlendirilecek uzman bir bilirkişi kurulu aracılığıyla aşağıdaki ekonomik göstergeler dikkate alınmalıdır:

Ekonomik Göstergeler: Ödemenin yapıldığı tarihten iadenin talep edildiği tarihe kadar geçen süredeki;
- Enflasyon artış oranları
- Tüketici fiyat endeksi (TÜFE)
- Altın ve döviz kurlarındaki artışlar
- İşçi ve memur maaşlarındaki artışlar
Ortalama Değer: Bilirkişi kurulu, bu çeşitli ekonomik verilerin ortalamasını alarak ödenen paranın iade tarihindeki güncel alım gücünü bilimsel ve objektif bir şekilde tespit etmelidir.
Bilirkişi Rolü: Bu teknik hesaplama, mutlaka “uzman bilirkişi kurulu” tarafından yapılmalı ve sunulan rapor gerekçeli ve denetime elverişli olmalıdır (15. HD E. 2007/1594 K. 2008/1100). Bu, kararın keyfilikten uzak ve adil olmasını güvence altına alır.

Bu teknik hesaplama sürecinde ve nihai kararın verilmesinde hakime tanınan geniş yetki alanını ve bu yetkinin sınırlarını ele almak, konunun bütünlüğü açısından zorunludur.

6. Hakimin Rolü, Takdir Yetkisi ve Sınırları

Hakim, denkleştirici adalet ilkesini uygularken salt bir hesaplama operatörü gibi davranmaz. Aksine, somut olayın özelliklerini, tarafların durumunu ve hakkaniyetin gereklerini gözeten, adaleti tesis eden merkezi bir aktördür. Kanun ve içtihatlar, hakime bu rolünü yerine getirebilmesi için geniş bir takdir yetkisi tanımıştır.

Hakimin Hukuku Re’sen Uygulama Görevi

Yargılama sürecinde taraflar, iddialarını dayandırdıkları maddi vakıaları ileri sürmekle yükümlüdür. Bu maddi vakıaları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini bulmak ve yorumlayarak uygulamak ise doğrudan hakimin görevidir (YHGK E. 2000/13-1729). Bu ilke, taraflar “denkleştirici adalet” kavramını açıkça dile getirmese dahi, hakimin haksız zenginleşmeye dayalı bir iade talebinde bu ilkeyi re’sen (kendiliğinden) uygulayabilmesini sağlar.

Takdir Yetkisinin Dayanağı ve Kapsamı

Hakimin iade kapsamını belirlerken sahip olduğu geniş takdir yetkisinin yasal dayanağı, haksız fiillerdeki tazminatın belirlenmesine ilişkin hükümlerdir. TBK m. 114 yollamasıyla, TBK m. 51 ve 52’de yer alan ve hakime tazminatın kapsamını belirlemede geniş takdir yetkisi tanıyan kurallar, haksız zenginleşmeden doğan geri verme borcunun belirlenmesinde de kıyasen uygulanır. Bu çerçevede hakim, bilirkişi raporuyla bağlı kalmaksızın —zira nihai hukuki takdir ve hakkaniyet denetimi münhasıran kendisine aittir— somut olayın özelliklerine göre belirlenen miktarı hakkaniyete uygun bir ölçüye indirebilir.

Takdir Yetkisinin Sınırı

Hakimin takdir yetkisi sınırsız değildir. Yargıtay’ın belirlediği en önemli ve mutlak sınır, denkleştirici adaletin bir cezalandırma aracına dönüşmesini engellemektir. Bu temel kural şudur:

“Zenginleşenin geri verme sonucunda, zenginleşme olmasaydı bulunacağı durumdan daha kötü duruma düşmemesi kuralının ihlal edilmemesine özen gösterilmeli…” (YHGK E. 2000/13-1729)

Bu ilke, geri verme borcunun, zenginleşen tarafı zenginleşme hiç olmasaydı sahip olacağı malvarlığı seviyesinin altına düşürmemesi gerektiğini teminat altına alır. Böylece, bir tarafın mağduriyetini giderirken diğer taraf için yeni bir mağduriyet yaratılmasının önüne geçilir.

KAYNAK YARGITAY KARARLARI

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2000/13-1729 K. 2001/32 T. 7.2.2001 • TAZMİNAT DAVASI ( Davacının Davalılardan Haricen Satın Aldığı Taşınmazların Tapusunun Verilmemesi Nedeniyle ) • TAPULU TAŞINMAZIN HARİCEN SATIN ALINMASI ( Yanlar Arasında Düzenlenen Sözleşme Tapulu Taşınmazın Mülkiyetinin Naklini Amaçlasa da Resmi Şekilde Yapılmadığından Geçersiz Olması ) • HARİCEN SATIN ALINAN TAPULU TAŞINMAZ ( Yanlar Arasında Düzenlenen Sözleşme Tapulu Taşınmazın Mülkiyetinin Naklini Amaçlasa da Resmi Şekilde Yapılmadığından Geçersiz Olması ) • RESMİ ŞEKİL ŞARTI ( Tapulu Taşınmazların Nakline Dair Sözleşmelerin Resmi Şekilde Yapılmaması Durumunda Geçersiz Olması-Tarafların Verdiklerini Geri İsteyebilmeleri ) • HAKSIZ İKTİSAP ( Tapulu Taşınmazın Nakline Dair Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılmaması Nedeniyle Geçersiz Olması-Davacının Davalıya Verdiğini Ancak Haksız İktisap Kurallarına Göre Alabilmesi ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ ( Geçerli Bir Sebebe Dayanmaksızın Bir Kişinin Mal Varlığından Diğerinin Mal Varlığına Kayan Değerlerin İadesi ) • MAL VARLIĞINDA MEYDANA GELEN ARTIRIM ( Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulanması )

ÖZET : Davada çözümlenmesi gereken uyuşmazlığın haricen satın alınan tapulu taşınmazın tapusunun verilmemesi nedeniyle uğranılan zararın istenip istenemeyeceği ve bu zararın kapsamının ne olduğudur. Bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak taraflara, bu maddi vakıaları nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir.

Dava harici satım sözleşmesiyle satılan, tapulu taşınmazın ferağının verilmemesi nedeni ile rayiç değerinin ödetilmesi istemine ilişkindir.

Bir davada öne sürülen maddi olguların hukuki değerlendirmesini yapmak, uygulanacak yasa maddeleri bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir. Yanlar arasında düzenlenen 18.3.1992 günlü sözleşme tapulu taşınmazın mülkiyetinin naklini amaçlamaktadır. Kanunun öngördüğü şekil şartına uyulmadan yapıldığı için geçerli değildir Yanlar verdiklerini sebepsiz zenginleşme veya Mülkiyet davasıyla geri isteyebilirler. Davada, taşınmazın rayiç değerinin ödetilmesi ( ifa menfaati ) istenmiştir.

Davada dayanılan sözleşme resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda davacı, bu geçersiz sözleşme nedeniyle davalıya verdiğini, ancak haksız iktisap kuralları nedeniyle geri isteyebilir.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “denkleştirici adalet” düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bu gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Tüm açıklananların ışığında, davanın çözümünde uygulanacak yasal dayanaklar şöyle sıralanabilir. Davadaki somut olayın özelliği, toplanan delil ve belgeler, sav, savunma, öncelikle MK. 2. maddesi açısından ve davanın her iki yanları yönünden incelenmeli; haksız iktisabın denkleştirici adalet fonksiyonu ve işlevi ile hakkaniyet kuralları çerçevesinde, adalet sağlanırken; hakim; takdir yetkisini kullanmalı ve zenginleşenin geri verme sonucunda, zenginleşme olmasaydı bulunacağı durumdan daha kötü duruma düşmemesi kuralının ihlal edilmemesine özen gösterilmeli, böylece, kural olarak iadenin talep edildiği andaki paranın reel değeri tesbit edilip hükme esas alınmalıdır.

YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2007/1594 K. 2008/1100 T. 22.2.2008 • TAŞINMAZ MALIN 3. KİŞİ TARAFINDAN ZAPTI ( Sebebiyle Ödenen Bedelinin Yani İş Bedeline Mahsuben Ödenen Bedelinin Kapsamının Belirlenmesinde “Denkleştirici Adalet Kurallarının” Gözetilmesi Gerektiği ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI ( Taşınmaz Malın 3. Kişinin Zaptı Sebebiyle Ödenen Bedelinin Yani İş Bedeline Mahsuben Ödenen Bedelinin Kapsamının Belirlenmesinde Gözetilmesi Gerektiği ) • İTİRAZIN İPTALİ ( Taşınmaz Malın 3. Kişinin Zaptı – Enflasyon Tüketici Fiyat Endeksi Altın ve Döviz Kurları İle İşçi ve Memur Maaşlarındaki Artışların Ortalamaları Alınarak Ulaştığı Alım Gücü Uzman Bilirkişi Kuruluna İnceleme Yaptırılarak Karar Verilmesi Gerektiği ) • İŞ BEDELİ ( Taşınmaz Malın 3. Kişinin Zaptı Sebebiyle Ödenen Bedelinin Yani İş Bedeline Mahsuben Ödenen Bedelinin Kapsamının Belirlenmesinde “Denkleştirici Adalet Kurallarının” Gözetilmesi Gerektiği )

ÖZET : Taşınmaz malın 3. kişinin zaptı sebebiyle ödenen bedelinin yani iş bedeline mahsuben ödenen bedelinin kapsamının belirlenmesinde “denkleştirici adalet kurallarının” gözetilmesi gerekmektedir. O halde, davacının …TL. ödeme tarihinden iadesinin istendiği icra takip tarihine kadar denkleştirici adalet ilkelerine göre “enflasyon, tüketici fiyat endeksi, altın ve döviz kurları ile işçi ve memur maaşlarındaki artışların ortalamaları alınarak” ulaştığı alım gücü uzman bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılarak, gerekçeli ve denetime elverişli bilirkişi raporuyla saptanıp, taleple de bağlı kalınarak mahkemece belirlenecek bu miktara hükmedilmesi gerekir.

YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2002/13418 K. 2003/2430 T. 6.3.2003 • ALACAK DAVASI ( Davacının Harici Sözleşme İle Satın Aldığı Taşınmazı Devretmeyen Davalıdan Satış Bedelini Talep Etmesi ) • TAŞINMAZ SATIŞI ( Resmi Şekilde Yapılmasının Gerekmesi ) • GEÇERSİZ SÖZLEŞME ( Yasanın Aradığı Şekil Şartlarına Uyularak Resmi Merciler Önünde Yapılmış Bir Satış Sözleşmesinin Bulunmaması ) • SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Taraflar Arasında Geçerli Bir Sözleşme Mevcut Bulunmadığından Uyuşmazlığın Haksız İktisap Hükümlerine Göre Çözümlenmesinin Gerekmesi ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET ( Haksız İktisap Kuralları Uygulanırken Hakkaniyetin Gözönünde Tutulması ve Adil Olunması ) • TARAFLARIN İADE BORCUNUN KAPSAMI ( Zenginleşmenin İyi ya da Kötü Niyetli Olunup Olunmadığının Tespiti ) • KÖTÜNİYET ( Haksız Zenginleşenin Elde Ettiği Yararın Geçerli Bir Sebebe Dayanmadığının ve İade ile Yükümlü Olduğunun Haksız Zenginleşence Biliniyor ya da Bilinmesi Gerekiyor Olması ) • İSPAT ( İade Alacaklısının İade Borçlusu Zenginleşenin İyi Niyetli Olmadığını İspat Etmesinin Gerekmesi )

ÖZET : Taraflar arasındaki uyuşmazlık taşınmaz, satışından kaynaklanmaktadır. Yasanın aradığı şekil şartlarına uyularak, resmi merciler önünden yapılmış bir satış sözleşmesi olmadığından, yapılan arsa satış işlemi MK.706, BK.213 Tapu Kanunun 26. maddesi hükmüne göre geçersizdir. Bu nedenle taraflar ancak verdiklerini isteyebilirler. Bu durumda taraflar arasındaki uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına uygun çözümlenmesi ve tasfiye edilmesi gerekir. Hukuken geçersiz sözleşmeler haksız iktisap kuraları uyarınca tasfiye edilir iken denkleştirici adalet kuralı hiç bir zaman göz ardı edilmemelidir. Bu husus hem hakkaniyetin hem gerçek adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve o şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iadesi dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iade de direnmelerine neden olacaktır.

BK.nun 63. ve 64. maddeleri iade borcunun kapsamını fakirleşmenin değil, zenginleşmenin iyi veya kötü niyete dayalı olmasına göre bir ayrım yapmıştır. Haksız zenginleşen, zenginleşmeyi kötü niyetle elden çıkarmış ise elden çıkardığı bu zenginleşmeyi iade tarihinde olması gereken durumuyla ve tam olarak iade etmekle yükümlüdür.Hemen belirtelim ki, zenginleşenin iyi niyetli sayılıp sayılmayacağı, zenginleşmeyi iyi veya kötü niyetle mi elden çıkarttığı hususu MK.nun 3. maddesi hükmü uyarınca belirlenecektir. Haksız zenginleşen elde ettiği yararın geçerli bir sebebe dayanmadığını ve iade ile yükümlü olduğunu biliyor veya bilebilecek durumda ise iyi niyetli sayılmayacaktır. Kural olarak iade alacaklısı iade borçlusu zenginleşenin iyi niyetli olmadığını ispat etmelidir.

YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2008/13554 K. 2009/6466 T. 13.5.2009 • GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Taraflarını Bağlayan Hukuken Geçerli Bir Sözleşme Olduğu – Taraflar Lehine Hak ve Yükümlülükler Doğurduğu ) • TAPUNUN VERİLEMEMESİ ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi – Davacı Dava Konusu Satıma Konu Dairenin Rayiç Bedelini Davalıdan İsteyebileceği/Davalı da Bu Bedeli Ödemekle Yükümlü Olduğu ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi – Davacı Dava Dilekçesinde Denkleştirici Adalet İlkesi Uyarınca Ödediği Bedeli Ödeme Tarihindeki Alım Gücünü Talep Ettiği – Taleple Bağlı Kalınarak Karar Verilmesi Gerektiği )

ÖZET : Davacı, dava konusu taşınmazı noterde yapılan düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalıdan satın almıştır. Davacı ile davalı arasında yapılan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflarını bağlayan hukuken geçerli bir sözleşmedir. Taraflar lehine hak ve yükümlülükler doğurur. Davalının sözleşmede yazılı taşınmazın tapusunu veremeyeceği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Davacı dava konusu satıma konu dairenin rayiç bedelini davalıdan isteyebilir. Davalı da bu bedeli ödemekle yükümlüdür. Ne var ki davacı dava dilekçesinde denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ödediği bedeli ödeme tarihindeki alım gücünü talep etmiştir. Taleple bağlı kalınarak karar verilmelidir.

YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2001/12031 K. 2002/1002 T. 4.2.2002 • TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Tapulu Taşınmaz Satışının Resmi Şekilde Yapılmaması Nedeniyle Hukuken Geçersiz Olması ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ ( Haklı Sebep Olmaksızın Başkasının Mal Varlığından İstifade Ederek Kendi Mal Varlığını Artıran Kişinin Elde Ettiği Kazanımı Geri Vermesi ) • HAKSIZ İKTİSAP ( Haklı Sebep Olmaksızın Başkasının Mal Varlığından İstifade Ederek Kendi Mal Varlığını Artıranın Elde Ettiği Kazanımı Geri Vermesinin Denkleştirici Adalet İlkesi Olması ) • HUKUKEN GEÇERSİZ SÖZLEŞMELER ( Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilmesi )

ÖZET : geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Hukuken geçersiz sözleşmeler haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, iadesine karar verilen satış bedelinin alım gücü, ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılarak bu miktara istemle de bağlı kalınarak hükmedilmelidir.

YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2001/8850 K. 2001/10575 T. 19.11.2001 • ALACAK DAVASI ( Geçersiz Sözleşme Gereğince Davalının Murisine Verilen Satış Bedelinin Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Davalıdan İstenebilmesi ) • HAKSIZ İKTİSAP KURALLARI ( Geçersiz Sözleşme Gereğince Davalının Murisine Verilen Satış Bedelinin Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Davalıdan İstenebilmesi ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET DÜŞÜNCESİ ( Geçerli Bir Sebebe Dayanmaksızın Bir Kişinin Mal Varlığından Diğerinin Mal Varlığına Kayan Değerlerin İadesi ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ ( Haklı Sebep Olmaksızın Başkasının Mal Varlığından İstifade Ederek Kendi Mal Varlığını Artıran Kişinin Bu Kazanımını Geri Vermesi )

ÖZET : Davacı ve davalının murisi arasındaki satım sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Davacı geçersiz sözleşme gereğince davalının murisine verdiği satış bedelini, haksız iktisap kuralları uyarınca davalıdan geri isteyebilir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Hukuken geçersiz sözleşmeler haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hem hakkaniyetin hem de gerçek adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılır ve o şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kimi iade durumu oluşacak iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak iade borçlularının iade de direnmelerine neden olacaktır. Ancak burada denkleştirme yapılırken, bir hususa daha dikkat edilmelidir. İade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilemeyeceğini öğrendiği tarihin iade kapsamını tesbit de önemli olduğu unutulmamalıdır. Zira geçersiz sözleşmenin artık ifa edilemeyeceğini bile bile haksız zenginleşmenin iadesini istemeyen alacaklı zararının artmasına kendisi sebep olacağından bu artan zararı iade borçlusundan isteyememelidir.

YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2001/10641 K. 2001/11701 T. 11.12.2001 • ALACAK DAVASI ( Geçersiz Sözleşme Gereğince Davalının Murisine Verilen Satış Bedelinin Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Davalıdan İstenebilmesi ) • HAKSIZ İKTİSAP KURALLARI ( Geçersiz Sözleşme Gereğince Davalının Murisine Verilen Satış Bedelinin Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Davalıdan İstenebilmesi ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET DÜŞÜNCESİ ( Geçerli Bir Sebebe Dayanmaksızın Bir Kişinin Mal Varlığından Diğerinin Mal Varlığına Kayan Değerlerin İadesi ) • DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ ( Haklı Sebep Olmaksızın Başkasının Mal Varlığından İstifade Ederek Kendi Mal Varlığını Artıran Kişinin Bu Kazanımını Geri Vermesi )