6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerler?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda ilk aşama çoğu zaman riskli yapı tespitidir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamalarına göre riskli yapı tespiti, maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yaptırılabilir. Tespit uygun bulunduğunda taşınmazın tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenir.
Riskli yapı tespitine ilişkin bildirim; yapıya tutanak asılması, e-Devlet üzerinden bildirim ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yoluyla gerçekleştirilebilir. Güncel uygulamada yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım süreci başlar. İdare tarafından tahliye ve yıkım için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilebilir.
İşlemlerin şekli ve süreleri dosyanın niteliğine göre değişebileceğinden, tebligatın yapıldığı tarih ve kullanılan bildirim yöntemi ayrıca incelenmelidir. Güncel resmî uygulama bilgileri için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının riskli yapı süreci takip edilmelidir.
Malikler Kentsel Dönüşüm Kararını Hangi Çoğunlukla Alır?
Güncel 6306 sayılı Kanun uygulamasında, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar bakımından oybirliği sağlanamazsa, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında en az salt çoğunluğu ile karar alınması mümkündür. Toplantı ve karar sürecinin usulüne uygun yürütülmesi önemlidir; çünkü karara katılmayan maliklerin paylarının satışı gündeme gelebilir.
Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere usulüne uygun şekilde bildirilmesi gerekir. Bildirime rağmen süresi içinde anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir. İstanbul’da satış talebinin ilgili ilçe belediyesine, diğer illerde ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılabildiği Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel işlem açıklamalarında belirtilmektedir.
Pay satışında karar nisabı, toplantı tutanağı, bildirim, değer tespiti ve satış işlemlerinin her biri ayrı hukuki denetime tabidir. Bu nedenle özellikle azınlıkta kalan maliklerin pay satışı bakımından işlem dosyasının bütününün incelenmesi gerekir. Konuya ilişkin ayrıntılı değerlendirme için kentsel dönüşümde azınlıkta kalan maliklerin pay satışına karşı başvuru yolları hakkındaki yazımı inceleyebilirsiniz.
Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Neden Kritik?
Kentsel dönüşüm projelerinde en yüksek ekonomik risklerden biri, maliklerle yüklenici arasında imzalanacak sözleşmenin yetersiz veya belirsiz hazırlanmasıdır. Sadece bağımsız bölüm paylaşım oranının belirlenmesi yeterli değildir. Sözleşmenin projenin finansmanı, ruhsat süreci, teminatlar, teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımları da açıkça düzenlemesi gerekir.
Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde özellikle teslim tarihi, yapı ruhsatı ve iskân sorumluluğu, teknik şartname, kullanılacak malzemeler, bağımsız bölüm dağılımı, ortak alanlar, teminat mektubu veya diğer güvence mekanizmaları, cezai şart, devir yasağı, yüklenicinin temerrüdü ve fesih şartları açık biçimde düzenlenmelidir.
Müteahhit seçiminde yalnızca teklif edilen paylaşım oranına göre karar verilmemelidir. Şirketin mali yapısı, tamamladığı projeler, ruhsat ve finansman kapasitesi, sözleşmesel teminat verebilme gücü ve proje takvimi birlikte değerlendirilmelidir. Bu konuda kentsel dönüşümde müteahhit seçimi ve inşaat sözleşmesi rehberimde daha ayrıntılı açıklamalar yer almaktadır.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Hangi Aşamalarda Destek Sağlar?
Kentsel dönüşüm avukatının görevi yalnızca uyuşmazlık çıktıktan sonra dava açmak değildir. Etkili hukuki destek, projenin ilk karar aşamasından itibaren riskleri azaltmaya yöneliktir.
- Riskli yapı tespiti, tebligat ve itiraz sürecinin hukuki incelenmesi.
- Malik toplantılarının, karar tutanaklarının ve salt çoğunluk hesabının denetlenmesi.
- Karara katılmayan maliklerin pay satışına ilişkin dosyanın incelenmesi ve gerekli başvuruların yapılması.
- Müteahhit tekliflerinin hukuki riskler bakımından karşılaştırılması.
- Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve müzakeresi.
- Teknik şartname, teslim, teminat, cezai şart ve fesih hükümlerinin düzenlenmesi.
- Kira yardımı, tahliye, yıkım ve idari işlemlere ilişkin hukuki başvurular.
- İmar, tapu, arsa payı, yüklenici temerrüdü ve sözleşmeye aykırılık uyuşmazlıklarının takibi.
- Dava, ihtiyati tedbir, delil tespiti ve gerektiğinde istinaf veya temyiz süreçlerinin yürütülmesi.
Kentsel Dönüşümde Maliklerin En Sık Karşılaştığı Hukuki Riskler
Uygulamada uyuşmazlıklar çoğunlukla eksik toplantı ve bildirim işlemleri, pay oranlarının yanlış değerlendirilmesi, sözleşmede belirsiz teslim hükümleri, yetersiz teminat, yüklenicinin finansman sorunu, proje değişiklikleri ve bağımsız bölüm paylaşımındaki uyuşmazlıklardan kaynaklanmaktadır.
Özellikle sözleşme imzalanmadan önce tapu kayıtları, arsa payları, imar durumu, proje kabulleri ve yüklenicinin sözleşmesel yükümlülükleri birlikte incelenmelidir. Bir malik veya bina yönetimi açısından en avantajlı görünen teklif, yeterli hukuki güvence içermiyorsa ileride ciddi uyuşmazlık riski yaratabilir.
Avukat İltan Ekmekçioğlu ve Kentsel Dönüşüm Hukuku Çalışmaları
Kentsel dönüşüm ve inşaat hukuku, mesleki çalışmalarımın önemli alanları arasındadır. Bu alandaki uygulama deneyimimi 50 Soruda Kentsel Dönüşüm isimli kitabımda soru ve uygulama sorunları üzerinden ele aldım. Ayrıca inşaat sözleşmeleri ve uyuşmazlıklarına ilişkin çalışmalarım İnşaat Hukuku kitabımla desteklenmektedir.
Hukuki danışmanlıkta amacım yalnızca ortaya çıkan uyuşmazlığa müdahale etmek değil, malik kararından sözleşme metnine kadar projenin ilerleyen aşamalarında uyuşmazlık yaratabilecek noktaları önceden tespit etmektir. Mesleki geçmişim ve yayımlanmış çalışmalarım hakkında Hakkımızda sayfasından bilgi edinebilirsiniz.
Kentsel Dönüşümde Güncel Mevzuat Neden Düzenli Kontrol Edilmeli?
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamındaki süreçler zaman içinde değişebilmektedir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 2026 yılında da Uygulama Yönetmeliğine eklenen ekler ve işlem belgeleri hakkında güncellemeler yayımlamıştır. Bu nedenle geçmiş yıllarda kullanılan toplantı, bildirim veya satış yöntemlerinin güncel mevzuatla aynı olduğu varsayılmamalıdır.
Her işlem öncesinde yürürlükteki kanun, yönetmelik, Başkanlık duyuruları ve somut taşınmaza ilişkin idari kayıtlar birlikte kontrol edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm avukatı ne yapar?
Riskli yapı sürecini, malik kararlarını, pay satışını, müteahhit seçimini, inşaat sözleşmesini ve uyuşmazlık halinde dava veya idari başvuru süreçlerini hukuki açıdan takip eder.
Riskli yapı tespitini tek bir malik yaptırabilir mi?
Evet. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespiti için başvurabilir.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Güncel uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir. Somut dosyada tebligat ve ilan tarihleri ayrıca kontrol edilmelidir.
Kentsel dönüşüm kararında üçte iki çoğunluk mu gerekir?
Güncel 6306 uygulamasında yeni uygulamalara ilişkin karar bakımından hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğu esas alınmaktadır. Eski kaynaklarda yer alan üçte iki çoğunluk bilgisi güncel işlem yapılmadan önce mutlaka yeniden kontrol edilmelidir.
Karara katılmayan malikin payı satılabilir mi?
Kanunda ve Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen şartlar, bildirim ve süreler yerine getirildiğinde karara katılmayan maliklerin arsa payları açık artırma yoluyla satışa konu olabilir. Satış işlemi idari nitelikte olduğundan usule ve değer tespitine ilişkin hukuka aykırılıklar ayrıca incelenebilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce avukat incelemesi gerekli midir?
Zorunlu olmamakla birlikte, teslim tarihi, teminat, bağımsız bölüm paylaşımı, cezai şart, ruhsat, iskân ve fesih hükümleri yüksek ekonomik sonuç doğurduğu için sözleşmenin imza öncesinde hukuki açıdan incelenmesi önemli bir risk yönetimi aracıdır.
Kentsel dönüşüm avukatı ne zaman sürece dahil olmalıdır?
En sağlıklı yaklaşım, maliklerin müteahhit seçimi veya sözleşme imzasından önce hukuki destek almasıdır. Ancak riskli yapı tespiti, pay satışı, tahliye, yıkım veya sözleşme uyuşmazlığı ortaya çıktıktan sonra da dosyanın bulunduğu aşamaya göre hukuki başvuru yolları değerlendirilebilir.
