İnşaat Hukukunda Eserin Kusurlu Olması Halinde Ücretten İndirim Hakkı
1. Ücretten İndirim Hakkının Yasal Dayanağı ve Temel Koşulları
Arsa sahibinin, eserdeki kusurlar nedeniyle ücretten indirim talep etme hakkı, temel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 475. maddesinin ikinci fıkrasına dayanmaktadır. Bu hakkın kullanılabilmesi için belirli koşulların sağlanması gerekmektedir.
- Hakkın Doğumu: Eserdeki kusur veya sözleşmeye aykırılık, arsa sahibinin eseri kullanmasına veya kabul etmesine engel olmayacak ölçüde ise, arsa sahibi eserin değerindeki azalma oranında ücretin indirilmesini talep edebilir.
- Sözleşmeden Dönme ile İlişkisi: Eğer eserdeki kusurlar sözleşmeden dönmeyi haklı kılacak kadar önemli değilse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedemez. Bu durumda arsa sahibinin seçimlik hakları eserin onarılmasını istemek veya ücrette indirim talep etmektir.
- Temel Amaç: Ücret indiriminin temel amacı, “ayıplı ifa” nedeniyle bozulan edimler arası dengeyi yeniden kurmaktır. Bu, eserdeki kıymet noksanına denk gelen bir miktarın ücretten düşülmesiyle sağlanır.
- Değer Kaybı Şartı: İndirim istenebilmesi için kusurun (ayıbın) eserin değerinde bir azalmaya yol açmış olması zorunludur. Ancak bu kusur, eseri tamamen değersiz kılmamalı, eserin halen bir ekonomik değerinin bulunması gerekmektedir.
2. Kusur Türlerine Göre İndirim Hakkının Uygulanması
Ücretten indirim hakkı, eserdeki tüm kusur türleri için aynı şekilde geçerli değildir. Hakkın kapsamı, kusurun niteliğine göre farklılaşmaktadır.
- Açık Kusurlar: Teslim sırasında fark edilebilecek nitelikteki açık kusurlu imalatlar, eğer arsa sahibi tarafından süresinde ihbar edilmezse kabul edilmiş sayılır. Bu durumda, kabul edilen bu kusurlar için sonradan ücret indirimi talep edilemez.
- Eksik İşler ve Gizli Kusurlar: Bu tür durumlar için ücret indirimi talep etme hakkı saklıdır. Hesaplama, eksik veya gizli kusurlu imalatın projenin tamamına oranının saptanması ve bu oranın götürü bedele uygulanmasıyla hak edilen iş bedelinin belirlenmesi şeklinde yapılır.
3. Bedel İndirimi Tutarının Belirlenmesi ve Zamanlama
İndirim miktarının hesaplanmasında dikkate alınacak değerleme zamanı ve esasları, adil bir sonuca ulaşmak için kritik öneme sahiptir.
- Değerlemenin Esası: Azalma miktarının saptanmasında, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları fiyat değil, kusursuz bir eserin serbest piyasadaki objektif değeri esas alınır.
- Rayiçlerin Belirlenme Zamanı:
- Mevcut Eksik ve Kusurlu İşler: Dava açılmasında gecikilerek zararın artmasına neden olunmamışsa, dava tarihindeki piyasa rayiçleri esas alınır.
- Sonradan Ortaya Çıkan Gizli Ayıplar: Ayıbın tespit edildiği keşif tarihindeki değerler üzerinden hesaplama yapılır.
- Kıymet Noksanı Tespiti: Kıymet noksanının belirlenmesinde, açık kusurlar için teslim anındaki, gizli kusurlar için ise kusurun ortaya çıktığı andaki piyasa rayiçleri (bozuk eserin piyasa değeri) dikkate alınır.
- Oranın Tespiti: Bedel indirimine temel oluşturacak kusur/bozukluk oranı, eserin teslim tarihine göre belirlenmelidir.
4. Bedel İndirimi Hesaplama Yöntemleri
Kusur nedeniyle eserin değerindeki azalmayı hesaplamak için hukukta çeşitli yöntemler geliştirilmiştir.
| Yöntem Adı | Açıklama |
| Tazminat (Nefaset Farkı) Yöntemi | Bozukluğun giderilmesi için yapılması gereken masraflar tespit edilir ve ücret bu miktar kadar indirilir. |
| Mutlak İndirim Yöntemi | Eserin kusurlu haldeki değeri ile kusursuz olsaydı sahip olacağı değer arasındaki mutlak fark bulunur ve bu fark kadar indirim yapılır. |
| Oransal İndirim Yöntemi | En sık kullanılan yöntemlerden biridir. Eserin kusursuz haldeki objektif değeri ile kusurlu haldeki objektif değeri arasında bir oran kurulur. Bu oran, sözleşmede kararlaştırılan ücrete uygulanarak indirim miktarı bulunur. Formülü şu şekildedir: İndirilmiş Ücret = Kararlaştırılan Ücret × (Bozuk Değer / Kusursuz Değer) |
| Maliyete Göre Hesaplama Yöntemi | Yapının tamamlanması için harcanan toplam malzeme ve işçilik maliyeti hesaplanır. Ardından ayıbı oluşturan eksikliğin giderilmesi için gerekli maliyet tespit edilir. Bu onarım giderinin toplam maliyete oranı kadar bedelden indirim yapılır. |
5. Eserin Üçüncü Kişilere Devredilmesinin İndirim Hakkına Etkisi
Arsa sahibinin, kusurlu olduğunu bildiği bir bağımsız bölümü üçüncü bir kişiye satması veya kiraya vermesi, yükleniciye karşı sahip olduğu bazı hakları ortadan kaldırmaz.
- Hakların Korunması: Arsa sahibi, eksik, kusurlu ve geç olarak teslim aldığı bağımsız bölümü bu haliyle üçüncü bir kişiye satsa dahi, satış tarihine kadar doğmuş ve gerçekleşmiş olan haklarını kaybetmez.
- Talep Edilebilecek Alacaklar: Arsa sahibi, eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi için gereken bedeli ve geç teslimden kaynaklanan gecikme tazminatını yükleniciden talep etme hakkını muhafaza eder.
- Satış ve Kiralamanın Etkisi: Dairenin teslimden sonra satılmış veya kiraya verilmiş olması, satış anında halihazırda doğmuş olan tazminat ve ceza koşulu (cezai şart) isteme hakkına engel teşkil etmez.
YARGITAY KARARLARI
İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 53. HUKUK DAİRESİ E. 2022/505 K. 2023/1127 T. 23.11.2023 * Dava, eser sözleşmesinden kaynaklı bakiye alacağın tahsili için yapılan takibe itirazın iptali davası olup davacı yüklenici, davalı iş sahibidir. Davacı vekili, taraflar arasındaki anlaşma gereğince müvekkilinin davalının iş yerinde su yalıtım işi yaptığını, buna ilişkin fatura düzenleyerek davalıya teslim edildiğini, fatura bedelinin bir kısmının ödendiğini, bakiye alacaklarının ödenmediğini, yaptıkları takibe haksız itiraz edildiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, davaya konu yerde bilirkişiler aracılığı ile keşif yaptırılmış, keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda işin ayıplı yapıldığı, keşif tarihi itibarıyla yapılan su yalıtım işinde bozulmalar meydana geldiği, ayıpların imalattan kaynaklandığı, söz konusu ayıpların kullanımdan kaynaklanmayacağı gerekçeleri ile açıklanmış olup, taraflar arasında işin teslimine ilişkin imzalanan tutanakta yapılan işin 5 yıl süre ile yüklenici garantisi altında olduğu belirtilmiş ve söz konusu ayıplar garanti süresi içinde ortaya çıkmıştır. Yine bilirkişi raporuna göre ayıpların giderilme bedeli tespit edilmiş olup söz konusu bedel bakiye alacaktan fazla olduğundan, davalı iş sahibi TBK’nın 475/2 maddesinde belirtilen ayıp oranında bedelden indirim seçimlik hakkını kullanabileceğinden davacı alacaklı olduğunu ispatlayamamıştır. Buna göre davanın reddine karar verilmesi yerinde olmuştur.
İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 53. HUKUK DAİRESİ E. 2022/418 K. 2023/961 T. 23.10.2023 * Dava, bu eser sözleşmesinden kaynaklanan bakiye 5.659,00 Euro asıl alacak ve 27,44 Euro işlemiş faiz toplamı 5.686,44 Euro’nun davalıdan tahsili için başlatılan ilamsız icra takibine yapılan itirazın iptali talebine ilişkindir. Davalı vekilince, davacının edimini eksik, ayıplı ve geç ifa ettiği, bu nedenle davacıya bakiye bir borçlarının bulunmadığı belirtilerek, davanın reddi istenmiştir. Dosya kapsamı değerlendirildiğinde, mahkemece talimat mahkemesi aracılığıyla alınan 20/03/2019 tarihli kök ve 10/07/2019 tarihli ek raporlarda; davacının yapmış olduğu imalatın sözleşme eki görsellere uymadığı belirlenerek %5 oranında nefaset kesintisinin uygun görüldüğü, davalı vekilince bu hesap yöntemine itiraz edilmiş ise de, davaya konu sözleşme eser sözleşmesi olduğundan alım-satım sözleşmelerinde uygulanan “nispi metod yönteminin” ve buna dair Yargıtay 13. Hukuk Dairesi kararlarının somut olayda uygulanması mümkün olmadığı gibi, somut olayda uygulanması gereken TBK’nın 475/2. Maddesi gereğince, ayıplı ifa durumunda iş sahibinin eseri alıkoyup ayıp oranında indirim isteme hakkı olduğundan, bilirkişi heyetince de bu doğrultuda; davaya konu standın tamamen bitmiş ve kullanılarak amacını tamamlamış olması, tespit edilen ayıbın niteliği (sözleşmede belirtilen geometrik şekilde yapılmamış olması), sözleşme eki görsel ile fiilen yapılan stand fotoğrafları göz önünde bulundurularak, bu ayıp nedeniyle %5 oranında nefaset farkı takdir edilmiş, davalı iş sahibi vekilinin itirazlarının da alınan ek raporda değerlendirilmiş olması karşısında, söz konusu nefaset hesabı ve oranının dosya kapsamına uygun olduğu, ayıp ihbarının süresinde olduğuna ilişkin mahkeme kabulüne karşı davacı yüklenici tarafça istinafa gelinmediği, buna göre, toplam imalat bedeli olan KDV dahil 15.659,00-Euro’dan %5 nefaset bedeli olan 782,95 Euro düşüldüğünde davacı yüklenicinin talep edebileceği bakiye bedelin 4.876,05 Euro olarak bulunduğu, Mahkemece de bu doğrultuda yapılan değerlendirme neticesinde davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olmasının usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmıştır.
ADANA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ E. 2020/1132 K. 2023/852 T. 26.9.2023 * Somut olayda, davacı işveren, davalı ise yüklenici olup taraflar arasında 18.05.2015 tarihli … Oteli Peyzaj Mimari Projelendirmesi işi nedeniyle sözleşme imzalandığı sabittir. Sözleşmeye göre iş bedelinin 35.000 USD olduğu ve tüm hizmetlere ait proje ve dokümanların elektronik ortamda DWG ve PDF formatında, tüm çizimler ve tüm teknik dosyaların WORD EXCELL ve PDF olacağı ve 3 adet basılı kopya şeklinde yüklenici tarafından işverene teslim edileceği kararlaştırılmasına rağmen yüklenici cevap dilekçesinde yapılan imalatın MAİL ve MEGA ortamda davacı işverene teslim edildiğini iddia etmesine rağmen işveren tarafından bu teslimin kabul edilmediği sabittir. İşveren tarafından yükleniciye 10.500 USD ödendiği tarafların kabulündedir. Davacı-işveren ödediği 10.500 USD’yi takip yolu ile istemesine göre sözleşmeden dönmüştür. 25.02.2019 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre davalı-yüklenici tarafından yapılan işin tamamına oranının % 15 seviyesinde olduğu, toplam sözleşme bedeli üzerinden 5.250 USD ücrete hak kazandığı belirtilmiştir. İşin teslim edilip edilmediğinin ispatı davalı-yüklenici üzerindedir. Davalı-yüklenici e-mail kayıtlarına, tanık beyanlarına ve yemin deliline dayanmıştır. Öncelikle işin teslim edilip edilmediği belirlenmeli, gerektiğinde yemin deliline başvurup başvurmayacağı davalıya hatırlatılmalı, işin teslim edildiği sabit ise, TBK.m.475 uyarınca değerlendirme yapılarak işin kabule icbar edilemeyecek şekilde ayıplı olup olmadığı, davacı-yüklenici yararına olup olmadığı bilirkişi kurulundan alınacak ek rapor ile belirlenerek sözleşmenin götürü bedelli olduğu nazara alınarak sonuca gidilmelidir.
ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 31. HUKUK DAİRESİ E. 2021/855 K. 2023/461 T. 6.4.2023 • ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK ( Değer Kaybı Hususunda Raporlar Arasında Çelişki Bulunduğu/Mahkemece Yeni Bir Bilirkişi veya Bilirkişi Heyetinden Rapor Alınarak Projelendirmedeki Ayıp Nedeniyle TBK 475/2 Maddesi Gereğince Ayıp Oranında Bedelden İndirim İsteme Hakkının Olup Olamayacağının Bedelden İndirim İstenebilecekse Bunun Ne Miktarda Olduğunun Tespit Edilerek Hüküm Altına Alınması Gerekirken Bu Hususlarda Hiç Bir İnceleme ve Değerlendirme Yapılmaksızın Hüküm Kurulmasının Hatalı Olduğu ) • DEĞER KAYBI HUSUSUNDA BİLİRKİŞİ RAPORLARI ARASINDA ÇELİŞKİ OLMASI ( Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak – Mahkemece Yeni Bir Bilirkişi veya Bilirkişi Heyetinden Rapor Alınarak Projelendirmedeki Ayıp Nedeniyle TBK 475/2 Maddesi Gereğince Ayıp Oranında Bedelden İndirim İsteme Hakkının Olup Olamayacağının Bedelden İndirim İstenebilecekse Bunun Ne Miktarda Olduğunun Tespit Edilerek Hüküm Altına Alınması Gereği )
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2022/4164 K. 2023/3686 T. 6.11.2023 • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN AYIPLI İŞLERİN GİDERİM BEDELİNİN TAHSİLİ İSTEMİ ( Mahkemece Edimin Ayıplı İfa Edilip Edilmediği Ayıplı İfa Edildi İse Yüklenicinin Ağır Kusurlu Olup Olmadığı Davalı Ağır Kusurlu Değil İse Yine Davanın Zaman Aşımından Reddine Karar Verilmesi Ağır Kusurlu İse Zaman Aşımı Süresinde Davanın Açıldığı Kabul Edilerek Belirlenen Bedel Üzerinden Hüküm Kurulması Gerektiği ) • TEKNİK BİLİRKİŞİ RAPORU ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Ayıplı İşlerin Giderim Bedelinin Tahsili İstemi – Mahkemece Teknik Bilirkişiden Rapor Alınmadan İşin Ağır Kusurlu Olmadığına Karar Verilmesi Hatalı Olduğu Gibi Dava Dilekçesinde Hem Kiremit Çatı Yerine Teras Çatı Yapıldığı Hem de 1. Sınıf Yerine Kalitesiz Yetersiz ve Eksik Malzeme Kullanıldığından Bahisle Edimin Ayıplı Olduğunun İddia Edilmesine Rağmen Mahkemece Sadece Açık Teras Yapımı İddiası Değerlendirilerek Karar Verilmesinin Doğru Olmadığı ) • AYIP DEĞERLENDİRMESİ ( Mahkemece Konusunda Uzman Teknik Bilirkişi Heyetinden Gerekirse Mahallinde Keşif Yapılarak Rapor Alınıp Kiremit Çatı Yerine Teras Çatı Yapılması İle Kalitesiz Yetersiz Ve Eksik Malzeme Kullanılması Sonucu Edimin Ayıplı İfa Edilip Edilmediği Araştırılmadan Eksik İnceleme ve Hatalı Değerlendirme İle Karar Verilmesinin Hukuka Aykırılığı )
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ayıplı işlerin giderim bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Mahkemece; konusunda uzman teknik bilirkişi heyetinden gerekirse mahallinde keşif yapılarak rapor alınıp kiremit çatı yerine teras çatı yapılması ve kalitesiz, yetersiz ve eksik malzeme kullanılması sonucu edimin ayıplı ifa edilip edilmediği, ayıbın açık ayıp mı gizli ayıp mı olduğu, ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığı, ayıplı ifa edildi ise yüklenicinin ağır kusurlu olup olmadığı, ayıbın ortaya çıktıktan sonraki makul sürede yeniden yapılması mı gerektiği yoksa tadilat ile giderilebileceği de açıkça belirlenerek belirlenen ayıp giderim yöntemine uygun piyasa fiyatı ile bedelinin tespit edilmesi, davalı ağır kusurlu değil ise yine davanın zaman aşımından reddine karar verilmesi, ağır kusurlu ise zaman aşımı süresinde davanın açıldığı kabul edilerek talep de dikkate alınarak belirlenen bedel üzerinden hüküm kurulmasından ibarettir. Eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.
İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 15. HUKUK DAİRESİ E. 2019/1707 K. 2022/1129 T. 1.6.2022 * Mahkemece davalının işin ayıplı ifa edildiği yolundaki savunması ile ilgili delillerin toplanıp, mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması suretiyle toplanan delillerin değerlendirilmesi, varsa öncelikle ayıplı işlerin bedelinin hesaplanması ve ayıplı işler bedeli düşüldükten davacının alacağı kalması halinde davacı alacağına hükmedilmesi gerekirken, mahkemece bu hususlar üzerinde durulmaksızın eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2017/481 K. 2018/3470 T. 27.9.2018 * Davacı tarafça eserin reddedilerek ödenen bedelin iadesi talep edilmiş ise de; hükme esas alınan teknik bilirkişi kurulunun rapor ve ek raporundan alt ve üst kat arasında kaplama malzemesinin montajından kaynaklanan 3-5 cm arasında izdüşüm farkı oluştuğu ve bu farkın taşıyıcı sistemi etkiler nitelikte olmadığı belirtildiğinden ayıbın eserin reddini gerektirir nitelikte olmadığı anlaşılmaktadır. Ancak, TBK’nın 475/2. maddesinde ayıbın eseri reddini gerektirecek nitelikte olmaması halinde iş sahibine bedelden indirim hakkı da tanınmış olup bedelin iadesini isteyen iş sahibinin çoğun için de az da vardır kuralı gereğince bedelden indirim istediği de kabul edilmelidir. Bu durumda mahkemece; hükme esas rapor düzenleyen teknik bilirkişiden alt ve üst kat arasında kaplama malzemesinin montajından kaynaklanan ve yapının taşıyıcı sistemini etkileyici nitelikte olmayan iz düşüm farkı ve eğrilik şeklinde işin ayıplı yapılmasının TBK’nın 475/2. maddesi gereğince bedelden indirimi gerektirip gerektirmediği ile indirim gereken miktar konusunda gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp asıl ve birleşen davada sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözden kaçırılarak eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.
Av. İltan Ekmekçioğlu
