Dairenin İnşaat Sözleşmesinde Kararlaştırılandan Küçük Yapılmasının Hukuki Sonuçları

1. Yüklenicinin Sorumluluğunun Belirlenmesi

İnşaatın kararlaştırılandan daha küçük yapılmasında yüklenicinin sorumluluğu, bu durumun altında yatan nedene göre farklılık gösterir.

1.1. Hukuki Zorunluluk Durumları

İmar Mevzuatı Kaynaklı Küçülme: Eğer inşaattaki küçülme, imar mevzuatı gibi yasal ve zorunlu nedenlerden kaynaklanıyorsa ve bu azalma hem yüklenicinin hem de arsa sahibinin bağımsız bölümlerine orantılı bir şekilde yansıtılmışsa, yüklenici bu durumdan sorumlu tutulmaz.
Yüklenicinin Bildirim Yükümlülüğü: Yüklenici, imar mevzuatının avan projeye göre inşaat yapılmasına engel teşkil ettiğini fark ettiğinde, bu durumu Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 472/III. maddesi uyarınca derhal arsa sahibine bildirmekle yükümlüdür. İnşaatın belediyece onaylanmış yeni projeye göre yapılması için arsa sahiplerinin onayını (iradelerini istihsal etmesi) almalıdır. Bu yükümlülüğünü yerine getirmeyen yüklenici, doğacak sonuçlara katlanmak zorundadır.

1.2. Sözleşmenin İhlali Durumları

Keyfi Küçültme: İnşaattaki küçülme herhangi bir yasal zorunluluktan kaynaklanmıyorsa veya küçülme sadece arsa sahibinin bağımsız bölümlerine yansıtılmışsa, bu durum sözleşmenin açık bir ihlalidir ve yüklenicinin sorumluluğunu doğurur.
Ahde Vefa ve Dürüstlük Kuralının İhlali: Yüklenicinin, akdi yükümlülüğünü bilmesine rağmen eseri kasten ve kendi yararına eksik bir şekilde teslim etmesi, “ahde vefa” (söze bağlılık) ve dürüstlük ilkelerine aykırı bir tutum olarak değerlendirilir ve iyi niyetli kabul edilmez.
Tazminat Hakkı: Arsa sahibi, haklı olduğu ve dürüstlük kurallarından yararlandığı durumlarda, hem kendi bağımsız bölümlerindeki hem de ortak alanlardaki küçülmeden payına düşen miktar için yüklenici aleyhine değer kaybı oranında tazminat davası açabilir.

2. Hukuki Nitelendirme: Eksik İş ve Ayıp Ayrımı

Yüzölçümü eksikliğinin hukuki niteliği, arsa sahibinin haklarını kullanma usulü açısından en önemli konudur. Kaynak metin, bu durumun “ayıp” değil, “eksik iş” olduğunu savunmaktadır.

Kavram	Tanım	Hukuki Sonuçları
Eksik İş (Noksan İfa)	Sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde hiç yapılmayan iştir. Yüzölçümü noksanlığı bu kategoriye girer.	Teslimde çekince koymaya (ihtirazi kayıt), muayene ve ihbara gerek yoktur. TBK’nin 112. maddesi gibi genel hükümlere dayanılarak dava açılabilir. Zamanaşımı süresi 5 yıldır (BK md. 147/6).
Bozuk İş (Ayıplı İfa)	Sözleşmede kararlaştırılan veya eserde bulunması zorunlu olan vasıfları taşımayan, iş sahibinin beklediği amacı karşılamayan eserdir.	Teslimden sonra makul bir süre içinde muayene ve açık ayıpların bildirilmesi zorunludur (TBK md. 474/1). Gizli ayıplar ise ortaya çıkar çıkmaz derhal bildirilmelidir (TBK md. 477/III). Bu külfetler yerine getirilmezse hak düşer.

2.1. Yüzölçümü Eksikliğinin “Eksik İş” Olarak Kabulü

Yargıtay Görüşü: Hukuk Genel Kurulu’nun 13.11.1957 tarihli kararında, satılan bir gayrimenkulün yüzölçümünün eksik çıkmasının, malın vasfıyla (kalitesiyle) bir ilgisi olmadığı, bu nedenle ayıp hükümlerine tabi olmaması gerektiği belirtilmiştir. Bu görüş, yüzölçümü noksanlığının “ayıp” sayılamayacağı yönündeki ana argümanı desteklemektedir.
Gerekçe: Yüklenici, mesleki bilgisiyle sözleşmede öngörülen ile imal ettiği eserin değer ve amaca elverişlilik bakımından fark yaratacağını öngörebilecek durumdadır. Bu nedenle, yüzölçümündeki bir eksiklik, borcun kısmen ifa edilmesi anlamına gelir ve “eksik iş” olarak nitelendirilmelidir.

3. Arsa Sahibinin Hakları ve Başvuru Yolları

İnşaatın eksik yüzölçümü ile teslim edilmesi durumunda arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:

Tazminat Davası: Arsa sahibi, eksik ifadan kaynaklanan değer kaybı oranında yükleniciden tazminat talep edebilir. Bu, en yaygın ve pratik başvuru yoludur.
Zamanaşımı Süresi: Yüzölçümü eksikliği “eksik iş” sayıldığından, arsa sahibi teslimde herhangi bir bildirim yapma zorunluluğu olmaksızın, 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde dava açma hakkına sahiptir.
Aynen İfa Talebinin Sınırlılığı: Arsa sahibinin, inşaatın sözleşmeye uygun hale getirilmesini (aynen ifa) veya eksikliğin giderilmesini talep etme olanağı genellikle yoktur. Taşıyıcı duvarların varlığı, statik hesaplar veya komşu bağımsız bölümün el değiştirmesi gibi zorunlu ve teknik nedenler, bu tür bir talebi imkânsız kılabilir.

4. Özel Durumlar: “Değişik Eser” Kavramı

Yüzölçümündeki eksikliğin fahiş boyutlara ulaştığı durumlarda hukuki durum farklılaşır.

Tanım: Sözleşmede kararlaştırılan üç odalı bir daire yerine iki odalı bir daire teslim edilmesi gibi durumlarda, artık “eksik iş“ten değil, “değişik eser“in varlığından söz edilir.
Hukuki Sonuç: Bu gibi hallerde de borcun ifasına dair genel hükümlere (TBK md. 112 vd.) başvurularak hak aranabilir.

Bu itibarla; eserdeki ayıplardan dolayı teslim alınırken ihtirazi kayıt ileri sürülmesi gerekmesine karşılık noksan teslim edilen eserin zamanaşımı süresi içinde bedeli istenebileceğinden ve dükkanın küçük yapılması eksik işe girdiğinden ve bunun için bir ihtirazi kayıt dermeyanına lüzum bulunmamaktadır. Müteahhit tarafından bağımsız bölümün kararlaştırılandan küçük yapılması halinde teslimde çekince koymaya, ya da ihbara gerek olmaksızın eksik ifadan ötürü genel hükümlere göre BK.nun değişik 126 /son maddesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresinde dava açılabilecektir. HGK , 9.12.1992 T, 1992/15-649 E, 1992/732 K ”

YARGITAY KARARLARI

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 12. HUKUK DAİRESİ E. 2021/1657 K. 2024/1260 T. 19.9.2024 * “ Ayıp, taraflar arasındaki sözleşme ile kararlaştırılan vasıfların eksikliği veya kararlaştırılmamış olsa dahi dürüstlük kuralı gereğince eserde bulunması gerekli vasıfların eksikliği iken; sözleşmeye aykırı ifa (aliud ifa), taraflar arasındaki sözleşmeyle kararlaştırılmış olan eserden bambaşka bir eserin teslimidir. Ayıplı ifa halinde ayıplı olsa da bir ifa mevcutken, aliud ifada ise sözleşme hiç ifa edilmemiş kabul edilmektedir. Bu nedenle aliud ifa halinde yüklenici, ayıba karşı tekeffül hükümlerine göre değil, borcun hiç ifa edilmemesine ilişkin TBK’nın 112. ve devamı maddeleri hükümleri uyarınca sorumlu tutulmalıdır. 6102 Sayılı TTK’nın 23/1-c maddesi gereğince; malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı 2 gün içerisinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra 8 gün içerisinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa haklarını korumak için durumu satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda 6098 Sayılı TBK’nın 223/2. maddesi uygulanır. TBK’nın 223. maddesine göre; alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir, bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır. TBK’nın 227. maddesinde ise satılanın ayıplı olması halinde alıcının seçimlik hakları; “satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, imkan varsa satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme” olarak belirlenmiştir. Taraflarca imzalanan taşınmaz satış sözleşmesinin 4.3 maddesinde, satıcının alıcıya 2 adet kapalı otopark alanının kullanımını sağlayacağı, sözleşme eki müşteri teknik şartnamesinin 8. maddesinde ise 3+1 daireler için 2 araçlık otopark tahsis edildiği hüküm altına alınmış olup, söz konusu hükümler ile sözleşme kapsamında davacıya tahsis edilecek otoparkın niteliği konusunda başkaca bir belirleme ve taahhüt yer almamaktadır. Yine sözleşme eki krokide davacıya tahsis edilen otopark alanının iki araç arka … park edilecek şekilde düzenlendiği görülmektedir. Davalı tarafça sözleşme eki krokide yer aldığı şekle ve sözleşmeye uygun olarak davacıya iki araçlık otopark yeri tahsis edilmiştir. Sözleşme ve eklerinde davacıya tahsis edilecek otoparkın niteliği konusunda bir belirleme yapılmamış olması ve teslim edilen otoparkın sözleşme eki krokide belirlenen yerleşim planına uygun olması nedeniyle, otoparkın yan yana değil de arka … park edilecek şekilde düzenlenmesinde sözleşmeye aykırılık bulunmamaktadır. Aynı nedenle TBK’nın 219. maddesi kapsamında satılanın niteliğine aykırılık veya kullanım amacı bakımından satılanın değerini veya alıcının beklediği faydaları ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan bir ayıptan söz edilmesi de mümkün değildir. Bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.”

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2023/2202 K. 2024/363 T. 23.1.2024 “ davacının seçimlik hakkını tazminat olarak belirlediği, taraflar arasındaki düzenlenen sözleşme içeriğinde davalının m2 değişikliği yapabilme hususunda yetkisinin bulunduğu, davalı kurumun taşınmazı teslim alması konusunda çıkardığı ihtarda metrekarenin yazılı olduğu ve bu ihtardan sonra davacının taşınmazı teslim aldığı, dolayısıyla davacının taşınmazı mevcut hali ile kabul ettiği yönündeki Mahkeme tespitinin yerinde olduğu, taşınmazın teslim alındığı tarih ve davanın açıldığı tarih nazara alındığında Mahkemece ayıp yönünde yapılan değerlendirmede bir usulsüzlük olmadığı, Mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.”

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 13. HUKUK DAİRESİ E. 2023/1187 K. 2023/1834 T. 23.11.2023 “..(Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 22/03/2021 tarih, 2020/3883 esas ve 2021/2731 karar sayılı ilamı) Aliud ifa halinde iş sahibi bu teslimi kabul etmiş ise, yüklenici TBK’nın 112. maddesi gereğince sözleşmeye aykırı ifada hiçbir kusuru olmadığını kanıtlamadıkça oluşan zarardan sorumludur. Mahkemece bu hususlar dikkate alınmadan davanın ayıp ihbar sürelerine uyulmaması sebebiyle reddine karar verilmesi ve Mahkemenin kabulüne göre de TBK’nın 225. maddesinin somut uyuşmazlıkta değerlendirilip tartışılmaması da isabetli olmamıştır.”

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 12. HUKUK DAİRESİ E. 2020/657 K. 2023/239 T. 16.2.2023 “… Taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi olduğu ,ileri sürülen eksikliğin ayıplı ifa olmayıp aliud ifayı işaret ettiği , sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerde ihbar yükü olmadığı gözetilmeden süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığından satıcı davalılar bakımından davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.( Yargıtay HGKnun 28.06.2022 tarihli 2020/(13)3-462 esas 2022/1034 karar sayılı, 15.02.2022 tarihli, 2021/(13)3-598 esas, 2022/137 karar; 08.07.2020 tarihli, 2019/13-468 esas, 2020/539 karar 20.12.2018 tarihli, 2017/13-768 esas, 2018/1969 karar sayılı emsal ilamları) Yapılan bilirkişi incelemesinde bir bir otopark yeri yönünden kısıtlılık yaratan durumun otopark yerleşim planına aykırı olduğu, dava konusu bağımsız bölümde değer kaybı oluşturduğu ve %2 değer kaybı yönünden davacının 65.069- TL zararı hesaplanmıştır. Davalılar yüklenici davalı iş ortaklığı ile davacı arasında imzalanan 09.05.2013 tarihli ‘Şatış Vaadi Sözleşmesi’nin 16. Maddesinde,’ Satıcı sıfatı ile her türlü sorumluluk ve keyfiyet satıcıya ait olup, TOKİ satıcı sıfatı ile sorumluluğu bulunmadığı gibi alıcının muhatabı değildir. ….Sözleşmenin yürürlükte olan tüm konuları ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun hükümlerine uygun düzenlenmemesinden TOKİ sorumlu tutulmayacaktır.” hükmüne yer verildiği anlaşılmakla adı geçen davalı yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle; davanın yüklenici davalılar yönünden kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değil ise de, yapılan hata/eksiklik yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden ve kaldırma sebebine göre davalı vekillerinin vekalet ücretine yönelik istinaf talepleri incelenmeksizin davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle kararın kaldırılarak “Davalı TOKİ aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine ve Davalılar … A.Ş. ve … A.Ş. yönünden davanın kabulüne, 65.069-TL tazminatın temerrüt ihtarının tebliğ şerhi sunulmadığından dava tarihinden faiz işletilerek davalılardan tahsiliyle davacıya ödenmesine” karar verilmiştir.”

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 12. HUKUK DAİRESİ E. 2018/1952 K. 2020/1230 T. 26.11.2020 “…Beton arasında imzalanan hazır beton satış sözleşmesi ile de davalı tarafından hazır beton satışı ile şantiye adresi veya tesisine teslimin kararlaştırıldığı, davalı tarafından satşı yapılan betonun davacının inşaatında kullanıldığı, sözleşmeler kapsamında imalat ve satışı taahhüt edilen betonun C40 dayanım vasfında olacağının kararlaştırıldığı, ancak davacı tarafça alınan teknik raporlar ile betonun C30 dayanım vasfında olduğu tespit edilerek inşaatın güçlendirilmesi kapsamında yeniden projelendirme ve ruhsat işlemlerinin gerçekleştirildiği, davacı tarafından bu kapsamda yapılan masraflar ile kar ve değer kaybı gibi zararların tahsili istemiyle işbu davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Bu kapsamda “ayıp” ile “sözleşmeye aykırı ifa (aliud ifa)” kavramlarının açıklanmasında yarar bulunmaktadır. Ayıp, taraflar arasındaki sözleşme ile kararlaştırılan vasıfların eksikliği veya kararlaştırılmamış olsa dahi dürüstlük kuralı gereğince bulunması gerekli vasıfların eksikliği iken; sözleşmeye aykırı ifa (aliud ifa), taraflar arasındaki sözleşmeyle kararlaştırılmış olan şeyden bambaşka bir şeyin teslimidir. Ayıplı ifa halinde ayıplı olsa da bir ifa mevcutken, aliud ifada ise sözleşme hiç ifa edilmemiş kabul edilmektedir. Bu nedenle aliud ifa halinde yüklenici, ayıba karşı tekeffül hükümlerine göre değil, borcun hiç ifa edilmemesine ilişkin TBK’nın 112. ve devamı maddeleri hükümleri uyarınca sorumlu tutulmalıdır. Sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince, kural olarak sözleşmenin hiç veya kısmen ifa edilmemesi ya da sözleşmeye aykırı ifa halinde uğranılan zararın tazminini istem hakkı, sözleşmenin tarafına aittir. Bu kuralın istisnası ise, dolaylı zararın bir türü olarak değerlendirilebilecek yansıma yoluyla zarar kavramıdır. Yansıma zararı konusunda açık bir düzenleme bulunmamakla birlikte, yansıma zararı; bir ya da birden çok kişinin, doğrudan zarar gören kişi ile olan özel bir ilişkisi nedeniyle, aynı zarar verici fiil yüzünden uğranılan, ancak dolaylı olarak ortaya çıkan zarar olarak nitelendirilebilir. Bu kapsamda sözleşmenin tarafı olmayan ve bu nedenle sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince talep hakkı bulunmayan zarara uğrayanın, zarar sorumlusundan talepte bulunabilmesi için; sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişinin edime yakın olması, üçüncü kişinin korunmasında alacaklının haklı bir menfaatinin bulunması, üçüncü kişinin zararı nedeniyle herhangi birine sözleşmeden kaynaklanan bir talep ileri sürebilecek durumda olmaması ve üçüncü kişinin edime yakınlığı ve ve korunmasında alacaklının haklı bir menfaatinin bulunduğu hususunun borçlu tarafından bilinebilir olması koşullarının birlikte bulunması gerekir.”

HGK , 9.12.1992 T, 1992/15-649 E, 1992/732 K ” Yüzölçümünde noksanlığın fahiş boyutlara ulaştığı ve uygulamada zaman zaman karşılaşılan 3 odalı yerine iki odalı daire teslimi gibi hallerde ise değişik eser (aliud) varlığı söz konusudur. Kuşkusuz bu durumlarda borcun ifasına dair genel hükümlere başvuralabilecektir.”