Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesi

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli bir arsa payını devretme taahhüdüne karşılık, yüklenicinin (müteahhit) o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği bir anlaşmadır.

• Hukuki Sınıflandırma: Bu sözleşme türü, Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş bir sözleşme tipi (satış, kira vb. gibi) değildir. Doktrinde, satış vaadi ile eser meydana getirme unsurlarını birleştiren “karma tipli” veya “atipik bir sözleşme” olarak tanımlanır.
• Zorunlu Şekil Şartı: Borçlar hukukundaki genel kural olan şekil serbestisinin aksine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda, resmi şekilde yapılması zorunludur.
• Değişikliklerin Şekli: Sözleşmede yapılacak olan herhangi bir değişiklik veya sözleşmeye eklenecek yeni maddeler de, asıl sözleşmenin tabi olduğu resmi şekil şartına uymak zorundadır ve noter kanalıyla yapılmalıdır.

2. Sözleşmenin Sona Erdirilme Yöntemleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin tek taraflı irade beyanıyla otomatik olarak sona erdirilemez. Sözleşmenin sonlandırılması için iki temel yol bulunmaktadır:

1. Anlaşmalı Sona Erdirme: Tarafların bir araya gelerek ortak bir iradeyle sözleşmeyi sona erdirmesi. Bir araya gelmeden fakat taraflardan birinin ihtarname çekerek fesih ve feshin kabulü iradelerinin karşılıklı iletilmesi durumunda.
2. Mahkeme Kararıyla Sona Erdirme: Taraflardan birinin mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini veya sözleşmeden dönme kararını talep etmesi.
3. İdari makamlara başvurarak sona Erdirme: 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13.maddesinin 11.fıkrasına göre Fesih hakkının kullanılabilmenin şartları sayılmıştır. Bu konuda ki ayrıntılı yazıma https://www.iltanekmekcioglu.com/6306-sy-kanun-kapsamindan-muteahhittin-insaat-sozlesmesinin-bakanliga-basvurarak-feshi-mumkunmudur/ ulaşabilirsiniz.

 

Yargıtay, sona erdirme kavramlarını hukuki sonuçlarına göre şu şekilde ayırmaktadır:

Sona Erme Türü	Yargıtay Terminolojisi	Açıklama ve Sonuçları
Sözleşmeden Dönme	Geriye Etkili Fesih	Sözleşme, sanki hiç yapılmamış gibi geçmişe dönük olarak ortadan kalkar. Arsa sahibi, devrettiği arsa paylarının iadesini alır. Yüklenici ise yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep edebilir. Tarafların kusurdan kaynaklanan diğer zararlarını tazmin etme hakkı saklıdır.
Sözleşmenin Feshi	İleriye Etkili Fesih	Sözleşme, karar anından itibaren geleceğe yönelik olarak ortadan kalkar. Karar anına kadar yapılmış olan tüm işler ve masraflar yüklenicinin uhdesinde kalır ve o ana kadarki kazanımlar geçerliliğini korur.

3. Yüklenicinin Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Hakları

Özellikle inşaat maliyetlerinin hızla arttığı dönemlerde, yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, yarım bırakması veya zamanında bitiremeyeceğine dair ciddi emareler göstermesi gibi durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Bu gibi durumlarda arsa sahibinin izlemesi gereken hukuki prosedür şöyledir:

1. İhtarname Gönderilmesi: Yükleniciye bir ihtarname çekilerek işi tamamlaması veya eksiklikleri gidermesi için uygun bir süre (mehil) verilmelidir. Bu ihtarda, süre sonunda gereğinin yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği veya sözleşmeden dönüleceği açıkça belirtilmelidir.
2. Dava Açılması: Verilen süre içinde yüklenici yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibi mahkemeye başvurarak sözleşmeden dönme veya feshin hukuki sonuçlarının uygulanmasını talep edebilir.

Sözleşmeden Dönmenin Sınırları: Hakkın Kötüye Kullanılması

Mahkeme, sözleşmeden dönme talebini değerlendirirken Medeni Kanun’da yer alan dürüstlük ilkesini ve hakkın kötüye kullanılması yasağını gözetir. Bu bağlamda Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları kritik öneme sahiptir:

• %90 Tamamlanma Oranı: Eğer inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %90 ve üzerindeyse, Yargıtay, sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) talebinin yükleniciyi aşırı zarara uğratacağı ve bu nedenle hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyacağı yönünde kararlar vermektedir.
• Uygulanacak Yaptırım: Bu durumda mahkeme, geriye etkili fesih talebini reddeder ve bunun yerine ileriye etkili fesih ile birlikte arsa sahibinin eksik işler veya gecikmeden kaynaklanan zararlarının tazminine karar verir.

4. Diğer Sona Erme Sebepleri

Yüklenicinin temerrüdü dışında, sözleşmenin sona erdirilmesine yol açabilecek başka hukuki durumlar da mevcuttur:

• İşin Zamanında Bitirilemeyeceğinin Anlaşılması (Borçlar Kanunu Madde 473): Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi veya öngörülemeyen bir gecikme nedeniyle işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde, arsa sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
• Eserin Ayıplı Olması: Yüklenici tarafından inşa edilen eserin kullanılamayacak derecede ayıplı olması durumunda, arsa sahibi eseri kabule zorlanamaz. Eğer eserin sökülüp kaldırılması yükleniciye aşırı bir zarar vermeyecekse, sözleşmeden dönme bir seçenek olabilir. Aksi takdirde, ayıp nedeniyle uğranılan zararların tazmini yoluna gidilir.

5. Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu ve Yargıtay İçtihatları

Uygulamada en çok mağduriyete yol açan konulardan biri, yüklenicinin sözleşme gereği kendisine düşecek olan bağımsız bölümleri, inşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere satmasıdır.

• Yaygın Sorun: Yüklenici, henüz hak etmediği bağımsız bölümleri kat irtifakı kurulduktan sonra tapuda devrederek finansman sağlar. Ancak daha sonra temerrüde düşerek inşaatı tamamlayamaz.
• Yargıtay’ın Yaklaşımı: Yargıtay, yükleniciye bu şekilde yapılan arsa payı devirlerini “avans niteliğinde” kabul etmektedir. Yüklenici edimini yerine getirmediğinde, avans olarak verilen bu payların iadesi istenebilir.
• İBBGK., E. 2024/1 K. 2025/2 T. 16.5.2025 kararı ışığında İyi Niyet Korumasının Uygulanması: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, yükleniciden tapuda devir alan üçüncü kişiler, bu devrin bir avans devri olduğunu bilmeleri gerektiğinden Bur da ki ayrım iyi niyetli olup olunmadığından toplanmaktadır. Eğer ki, taşınmazın devrinden önce Kat karşılığı sözleşme Tapuya şerh edilmemiş ise ,Medeni Kanun’un 1023. maddesinde düzenlenen iyi niyetli iktisap korumasından yararlanıla bilinmekte, fakat taşınmaz devrinden önce Kat Karşılığı sözleşme tapuya şerh edilmiş ise bu aşamadan Sözleşmeye aykırılıktan feshi ile avans niteliğinde ki taşınmazın arsa sahibine iadesi gerçekleşeceğinden TMK 1023 korumasından yararlanılamayacak kanaatindeyim,  Sözleşmenin arsa sahibi tarafından haklı nedenle ve geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda, üçüncü kişi adına kayıtlı olan tapu iptal edilir ve arsa sahibine geri döner. Üçüncü kişinin uğradığı zararı tazmin etmek için başvurabileceği tek yol, kendisine satışı yapan kusurlu yükleniciye karşı dava açmaktır (rücu hakkı).

YARGITAY KARARLARI

 

İBBGK., E. 2024/1 K. 2025/2 T. 16.5.2025  Gerekçe özeti : Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.

 

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2022/4001 K. 2024/663 T. 18.3.2024 • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İLE TAZMİNAT İSTEMİ ( Davalının Fesih Yönündeki İrade Beyanı Yargılama Sırasında Cevap Dilekçesindeki Fiyat Değişiklikleri Nedeniyle İşin Zarar Edici Nitelikte Olduğunun Anlaşıldığı ve Bu Durumun Davacı Mal Sahibi İle Paylaşıldığı Beyanlarıyla Yargılama Sırasında Gerçekleşmiş Olup Dava Öncesinde Fesih İradelerinin Birleştiği Kanıtlanamadığından Mahkemece Bu Durumda Sözleşmenin Ayrıca Feshedilmiş Olduğunun Tespitine Karar Verileceği ) • DAVALININ FESİH YÖNÜNDEKİ İRADE BEYANI ( Yargılama Sırasında Cevap Dilekçesindeki Fiyat Değişiklikleri Nedeniyle İşin Zarar Edici Nitelikte Olduğunun Anlaşıldığı ve Bu Durumun Davacı Mal Sahibi İle Paylaşıldığı Beyanlarıyla Yargılama Sırasında Gerçekleşmiş Olup Dava Öncesinde Fesih İradelerinin Birleştiği Kanıtlanamadığından Mahkemece Bu Durumda Sözleşmenin Ayrıca Feshedilmiş Olduğunun Tespitine Karar Verilmesi Gerektiği – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi İle Tazminat İstemi ) • FESİH İRADELERİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi İle Tazminat İstemi – Davalının Fesih Yönündeki İrade Beyanı Yargılama Sırasında Cevap Dilekçesindeki Fiyat Değişiklikleri Nedeniyle İşin Zarar Edici Nitelikte Olduğunun Anlaşıldığı ve Bu Durumun Davacı Mal Sahibi İle Paylaşıldığı Beyanlarıyla Yargılama Sırasında Gerçekleşmiş Olup Dava Öncesinde Fesih İradelerinin Birleştiği Kanıtlanamadığından Mahkemece Bu Durumda Sözleşmenin Ayrıca Feshedilmiş Olduğunun Tespiti Gereği )

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2022/3514 K. 2023/3330 T. 17.10.2023 • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ FESHİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yüklenicinin Açtığı Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Yetki ve Süre Talepli Dava Dosyasından Tanzim Edilen Bilirkişi Raporu İle Toplam İnşaat Süresinin 43 Ay Olarak Tespit Edilmiş Olması Karşısında Yapı Ruhsatı Mimari Projesi Vs. Hazırlık İşlemleri Dahi Henüz Gerçekleştirilmemiş Olan İnşaatın Mahkemece Tespiti Yapılan 9 Aylık Sürede Bitirilemeyeceği Hususu İzahtan Vareste Olup Mahkemece Davacı Arsa Sahiplerinin Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Talebinin Yerinden Olduğu Gerekçesiyle Davanın Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği ) • YÜKLENİCİ TARAFINDAN EDİMİN İFASINA YÖNELİK HİÇBİR İŞLEM YAPILMADIĞI ARSA SAHİPLERİNE VE İLGİLİ MERCİLERE BAŞVURUDA BULUNULMADIĞI ( Tapu İptali ve Tescil – Yüklenicinin Açtığı Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Yetki ve Süre Talepli Dava Dosyasından Tanzim Edilen Bilirkişi Raporu İle Toplam İnşaat Süresinin 43 Ay Olarak Tespit Edilmiş Olması Karşısında Yapı Ruhsatı Mimari Projesi Vs. Hazırlık İşlemleri Dahi Henüz Gerçekleştirilmemiş Olan İnşaatın Mahkemece Tespiti Yapılan 9 Aylık Sürede Bitirilemeyeceği Hususu İzahtan Vareste Olup Mahkemece Davacı Arsa Sahiplerinin Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Talebinin Yerinden Olduğu )

 YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2022/735 K. 2023/506 T. 9.2.2023 • ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN AYIP NEDENİYLE SÖZLEŞMEDEN DÖNME VE BEDEL İADESİ ( Mahkemece Hükme Esas Alınan Rapor Denetime Elverişsiz Olup Yeniden Seçilecek Tıbbi Cihazlar Konusunda Uzman Bilirkişi Kurulundan Teslim Tarihindeki Teknolojik İmkanlar ve Tekniğin Bilinen Kurallarına Göre Anjiyografi Cihazındaki Ayıbın Niteliği Ve Derecesine İlişkin İlke ve Kurallar da Gözetilerek Gerekçeli Rapor Alınması Gereği ) • AYIPLI İFA ( Eser Sözleşmesinden Dönme Hakkının Kullanılması Üzerine Ödenen İş Bedelinin İadesi İstemi – Sözleşmeye Konu Anjiyo Cihazının Gerekli Vasıfları Taşımadığı Ayıplı Olduğu Yüklenici Davalının Ağır Kusur ve Kastı Neticesinde İfanın Yerine Getirilemediği İddiası/Eserin Daima O Çeşit Bir Eserin Mutat Olarak Tabi Olacağı Kullanıma Elverişli Şekilde İmal Edilerek Teslim Edilmesi Gerektiği ve Yüklenicinin Eseri İmal Ederken Fennin ve Tekniğin Gereklerine İşin Yapıldığı Sırada Tekniğin Bilinen Kurallarına Sözleşme ile Eklerine Uyması Gerektiği ) • BİLİRKİŞİ RAPORUNUN DENETİME ELVERİŞLİ OLMA ZORUNLULUĞU ( Hükme Esas Alınan Bilirkişi Raporunun Ayıbın Niteliği ve Derecesinin Belirlenebilmesi Bakımından Kurallara Uygun Olarak ve Somut Olayın Özellikleri Dikkate Alınarak Düzenlenmediği/Mahkemece Yeniden Seçilecek Tıbbi Cihazlar Konusunda Uzman Bilirkişi Kurulundan Teslim Tarihindeki Teknolojik İmkanlar Işığında Anjiyografi Cihazındaki Ayıbın Niteliği ve Derecesine İlişkin Kurallar Gözetilerek Gerekçeli ve Denetime Elverişli Rapor Aldırılmadan Hüküm Kurulmasının İsabetsiz Olduğu ) • SEÇİMLİK HAK ( Ayıplı İfa İddiasına Dayalı Alacak – Mahkemece Davacı ve Birleşen Dosya Davalısı İş Sahibinin Mülga 818 SK Md.360’ta Belirtilen Seçimlik Haklardan Hangisini Kullanmakta Haklı Olduğunun Belirlenip Değerlendirilmek Suretiyle Asıl ve Birleşen Davada Sonucuna Uygun Bir Karar Verilmesi Gerekirken Yetersiz Bilirkişi Raporuna Dayanılarak Karar Verilmesinin Hukuka Aykırı Olduğu )

YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2019/1874 K. 2020/181 T. 22.1.2020 • KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İSTEMİ ( TBK Md. 473/1’de Belirtilen Erken Fesih Koşullarının Oluşup Oluşmadığının Tespiti İçin İnşaat Yapılacak Yerin Boşaltıldığı Tarihten İtibaren Yüklenici Tarafından Ne Kadarlık Süre İçerisinde Binanın Yıkım ve Yapı Ruhsatının Alınabileceği Makul Süreye Göre Yapı Ruhsatının Alınabileceği Tarihe 20 Aylık İnşaat Süresi Eklendiğinde Tespit Edilecek Bu Tarihten İtibaren Dava Tarihine Kadar Geçen Süreye Göre Yüklenici Temerrüdünün Gerçekleşip Gerçekleşmediği Hususlarının Araştırılması Gerektiği ) • BİLİRKİŞİ RAPORU ( Kiracının Arsa Üzerindeki Binayı Tahliye Ettiği – Bu Tarihten İtibaren Ne Kadarlık Süre İçerisinde Davalının Binayı Yıkıp Molozları Kaldıracağı ve Yapı Ruhsatı Alabileceği Dava Tarihine Kadar Gerçekleştirdiği İmalâtı ve Yaptığı İşin Aşamasının Ne Olduğu Makul Süreye Göre Yapı Ruhsatının Alınabileceği Tarihe 20 Aylık İnşaat Süresi Eklendiğinde Dava Tarihi İtibariyle Yüklenici Temerrüdünün ya da TBK Md. 473/1’de Belirtilen Şekilde Süreden Önce Dönme Koşullarının Gerçekleşip Gerçekleşmediği Konusunda Rapor Alınması Gerektiği ) • MAHRUM KALINAN KİRA BEDELİNİN VE UĞRANILAN ZARARIN TAHSİLİ İSTEMİ ( Davalı Yükleniciye Takas-Mahsup Talebi ile İlgili Yaptığı Harcamalara İlişkin Belgelerini İbraz Etmesi İçin Süre Verilip Bunların Sıhhati de Gerekirse Araştırıldıktan Sonra Yüklenicinin Yaptığı ve Davacı Yararına Olan Yapı Ruhsatı Masraflarının Miktarı Konusunda Rapor Alınması Gerektiği – Kanıtlanırsa Arsa Sahibinin İstemekte Haklı Olduğu Alacak Miktarından Mahsup Edilerek Karar Verilmesi Gerekirken Eksik İnceleme ve Yanlış Değerlendirme ile Hüküm Tesisinin Doğru Olmadığı )

 YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2019/300 K. 2019/5105 T. 11.12.2019 • ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAĞIN TAHSİLİ ( İtirazın İptâli Davasında Davacının Alacağı Yargılama Sırasında Alınan Bilirkişi Raporları İle Belirlenmiş ve Bu Doğrultuda Davanın Kısmen Kabulüne Karar Verildiği – Bu Durum Karşısında Alacağın Likit Olduğundan ve Davalının Takibe İtirazında Haksız Olduğundan Söz Edilemez Bu Sebeple İcra İnkar Tazminatının Reddi Gerektiği ) • İCRA İNKAR TAZMİNATI ( Konusunda Uzman Yeni Bilirkişi Heyeti Oluşturularak Gerekirse Mahallinde Keşif de Yapılmak Suretiyle Alınacak Rapor İle Davacının Varsa Alacağını Hesaplatmak Alacak Likit Olmadığından İcra İnkâr Tazminatına Hükmetmemek ve Sonucuna Göre Taleple Bağlılık İlkesi Gereği Hüküm Kurmak Gerektiği ) • İTİRAZIN İPTÂLİ DAVASI ( Davacının Alacağı Yargılama Sırasında Alınan Bilirkişi Raporları İle Belirlenmiş ve Bu Doğrultuda Davanın Kısmen Kabulüne Karar Verildiği – Bu Durum Karşısında Alacağın Likit Olduğundan ve Davalının Takibe İtirazında Haksız Olduğundan Söz Edilemeyeceği/İcra İnkar Tazminatının Reddi Gerektiği )

 ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 27. HUKUK DAİRESİ E. 2023/1299 K. 2024/636 T. 16.7.2024 • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Sözleşmenin Feshedilmesinin Tarafların İradesi ile veya Mahkeme Kararı ile Mümkün Olduğu/Feshin Tek Taraflı Beyan ile Gerçekleşemeyeceği – Davacının Talebinin Açıklattırılması Sözleşmenin Feshinin Talep Edildiğinin Belirtilmesi Halinde Sözleşme Bedeli Üzerinden Harç İkmal Edilerek ve Taraflar Tacir Olmakla Arabuluculuk Dava Şartı da Değerlendirilmek Suretiyle Dava Şartının Gerçekleştiğinin Anlaşılması Durumunda Sözleşmenin Feshi Konusunda da Bir Karar Verilmesi Gerekirken Belirtilen Hususlara İlişkin Hiçbir İnceleme ve Değerlendirme Yapılmaksızın Karar Verilmesinin Doğru Olmadığı ) • TEK TARAFLI FESİH BEYANI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Feshin Tek Taraflı Beyan ile Gerçekleşemeyeceği – Davacının Talebinin Açıklattırılması Sözleşmenin Feshinin Talep Edildiğinin Belirtilmesi Halinde Sözleşme Bedeli Üzerinden Harç İkmal Edilerek ve Taraflar Tacir Olmakla Arabuluculuk Dava Şartı da Değerlendirilmek Suretiyle Dava Şartının Gerçekleştiğinin Anlaşılması Durumunda Sözleşmenin Feshi Konusunda da Bir Karar Verilmesi Gerekirken Belirtilen Hususlara İlişkin Hiçbir İnceleme ve Değerlendirme Yapılmaksızın Karar Verilmesinin İsabetsizliği )

İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ E. 2021/1831 K. 2024/745 T. 14.5.2024 • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHİ ( Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Sonucu Gerek Geriye Etkili Fesih Koşulları Gerekse Cezai Şart Alacağı İle İlgili Değerlendirmeler Yapılmış ve Esasa İlişkin Bu Hususlar Davalı Vekili Tarafından İstinaf Kanun Yoluna Taşınmış İse de Açıklanan Kaldırma Nedenine Göre Esasa İlişkin İstinaf Sebepleri Bu Aşamada İnceleme Konusu Yapılmadığı – Mahkemece Yapılması Gereken İş Eksik Peşin Harcın Davacı Tarafa İkmal Ettirilmesi Gerektiği ) • SÖZLEŞMEDE KARARLAŞTIRILAN CEZA KOŞULU ALACAĞININ TAHSİLİ ( Eldeki Davada Hem 960.000 TL Bedelli Sözleşmenin Geriye Etkili Olarak Feshine Hem de 1.000.000 TL Miktarındaki Ceza Koşulu Alacağının Tahsiline Karar Verilmesi İstendiği Halde Sözleşmenin Feshi İsteği İçin Sözleşme Bedeli Üzerinden Cezai Şart İçinse İstenen Alacak Miktarı Üzerinden Harçlar Kanunu Gereğince Belirlenecek Nispi Peşin Harcın İkmalinden Sonra İşin Esasına Dair Karar Verileceği ) • CEZAİ ŞART ( Ceza Koşulu Alacağının Tahsiline Karar Verilmesi İstendiği Halde Sözleşmenin Feshi İsteği İçin Sözleşme Bedeli Üzerinden Cezai Şart İçinse İstenen Alacak Miktarı Üzerinden Harçlar Kanunu Gereğince Belirlenecek Nispi Peşin Harcın İkmalinden Sonra İşin Esasına Dair Karar Verilmesi Gerektiği )

İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 14. HUKUK DAİRESİ E. 2021/1509 K. 2024/506 T. 28.3.2024 • ESER SÖZLEŞMESİNİN YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ SONUCU FESHİ NEDENİYLE UĞRANILAN MENFİ ZARAR CEZAİ ŞART ALACAĞI VE HATALI İMALAT BEDELİNİN TAHSİLİ ( Mahkemece Fesih Tarihi İtibariyle Yüklenici Tarafından Tamamlanmamış Olan İşlerin Sözleşmeyle Kararlaştırılan Teslim Tarihine Kadar Bitirilip Teslim Edilmesinin Mümkün Olup Olmadığı Gerekirse Bilirkişi Kurulundan Ek Rapor Alınarak Saptanması TBK 473. Maddesi de Gözetilerek Davacı İş Sahibinin Sözleşmeyi Feshetmekte Haklı Olup Olmadığının Gerekçeli Kararda Tartışılması Gereği ) • SÖZLEŞMENİN FESHİ ( Eser Sözleşmesinin Yüklenicinin Temerrüdü Sonucu Feshi Nedeniyle Uğranılan Menfi Zarar Cezai Şart Alacağı ve Hatalı İmalat Bedeli – Davacının Sözleşmeyi Haklı Nedenle Feshettiğinin Anlaşılması Halinde Davalı Yüklenici Tarafından Tamamlanmayan İşin Bir Başka Yükleniciye Yaptırılmış Olması Nedeniyle Davacının Zararının Doğup Doğmadığı Kalan İşin Başka Yükleniciye Daha Yüksek Bedelle Yaptırılıp Yaptırılmadığı Varsa Zarar Miktarı Yönünden De Bilirkişi Kuruldan Ek Rapor Alınması Gereği )

Av. İltan Ekmekçioğlu