Yargıtay Uygulamasında Ayıplı İfa ve Eksik İfa Ayrımı

1. Ayıplı İfa ve Eksik İfa Ayrımının Önemi

Taşınmaz satış sözleşmelerinde, satıcının borcunu gereği gibi ifa etmemesi “kötü ifa” olarak nitelendirilir ve bu durum “ayıplı ifa” veya “eksik ifa” şeklinde ortaya çıkabilir. Bu iki kavram arasındaki ayrımın doğru yapılması, hukuki sonuçları açısından hayati önem taşır:

Zamanaşımı: Ayıplı ifa, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) uyarınca konut satışlarında beş yıllık özel bir zamanaşımı süresine tabidir. Eksik ifa ise Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) genel hükümlerine göre on yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
İhbar (Bildirim) Külfeti: Özellikle 4077 sayılı mülga TKHK döneminde, ayıplı ifa durumlarında tüketicinin 30 gün içinde ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü vardı. Eksik ifa durumlarında ise böyle bir ihbar külfeti bulunmamaktadır.
Uygulanacak Hükümler: Ayıplı ifaya, TBK ve TKHK’da yer alan ayıptan sorumluluğa ilişkin özel hükümler uygulanırken; eksik ifaya, borçlunun temerrüdü veya borcun gereği gibi ifa edilmemesine ilişkin genel hükümler (TBK m. 112 vd.) uygulanır.

Eksik ifanın hatalı bir şekilde ayıplı ifa olarak değerlendirilmesi, tüketiciyi daha kısa zamanaşımı sürelerine ve ihbar yükümlülüklerine tabi kılarak hak kayıplarına yol açmakta ve bu durum, tüketiciyi koruma amacı güden kanunların ruhuna aykırılık teşkil etmektedir.

2. Yargıtay HGK Kararı: E: 2018/929, K: 2019/515

2.1. Olayın Özeti ve Tarafların Talepleri

Dava Konusu: Davacı, bir projeden 2005 yılında bir daire satın almış ve 2006’da teslim almıştır. Dava, satış öncesi proje, maket ve tanıtımlarda vaat edilen (sosyal ve sportif imkanlar, yeşil alanlar, güvenlik, özel yaşam kompleksi vb.) ancak fiili durumda eksik veya taahhüde aykırı yapılan işler nedeniyle satın alınan konutta oluşan değer kaybının tazmini talebine ilişkindir.
Davacının İddiaları:
- Site sakinlerine özel olacağı vaat edilen spor ve yaşam kompleksinin TOKİ’ye ait ve kamunun kullanımına açık olması.
- Sitenin çevre duvarları ve demir parmaklıklarının tamamlanmamış olması ve “24 saat özel güvenlik” sisteminin işlememesi.
- Vaat edilen 50.000 ağaç yerine arazinin neredeyse çıplak olması.
- Havuzların vaat edilen standartlarda olmaması.
- Siteye özel okul yerine projeden bağımsız bir okul yapılması.
- Makette gösterilmemesine rağmen siteye cami inşaatına başlanması.
Davalıların Savunmaları:
- Soyak İnşaat A.Ş.: Satışı TOKİ adına vekaleten yaptığını, taraf sıfatı olmadığını ve ayıp bulunmadığını savunmuştur.
- TOKİ: İnşaatın onaylı projeye uygun olduğunu, sosyal donatı alanlarının özel mülkiyete konu olamayacağını, spor kompleksinin proje kapsamında olmadığını ve en önemlisi, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığını iddia etmiştir.

2.2. Yargılama Süreci ve Mahkemelerin Yaklaşımı

İlk Derece Mahkemesi: Davacının iddialarının tamamını “açık ayıp” olarak nitelendirmiş ve davacının konutu teslim aldıktan sonra 30 gün içinde yapması gereken ayıp ihbarını ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
Yargıtay Özel Dairesi: Kararı kısmen bozmuştur. Daire, vaat edilen sosyal tesisin TOKİ’ye ait bir taşınmaz üzerine inşa edilmiş olmasını “açık ayıp” değil, “eksik ifa” olarak değerlendirmiştir. Bu nedenle, bu talebin 4077 sayılı TKHK m. 30 uyarınca genel hükümlere tabi olduğunu ve on yıllık zamanaşımı süresi içinde ileri sürülebileceğini belirtmiştir. Diğer talepler yönünden ise ilk derece mahkemesinin kararını zımnen onamıştır.
Hukuk Genel Kurulu (HGK): Direnme kararı üzerine dosyayı inceleyen HGK, Özel Daire’nin bozma kararını yerinde bularak ilk derece mahkemesinin direnme kararının usul ve yasaya aykırı olduğuna hükmetmiştir. HGK, bu kararında daha önceki E: 2017/768, K: 2018/1969 sayılı kararına atıf yaparak, sözleşmede ve tanıtımlarda taahhüt edilen edimlerin yerine getirilmemesinin “eksik ifa” teşkil ettiğini ve bu durumun tüketici aleyhine olan “ayıplı ifa” hükümlerine tabi tutulamayacağını kesinleştirmiştir.

3. Temel Kavramlar ve Aralarındaki Farklar

Ayıplı ifa ile eksik ifa arasındaki temel fark, birinin niteliğe, diğerinin ise niceliğe (varlığa) ilişkin olmasıdır.

Özellik	Ayıplı İfa (Kusurlu ifa)	Eksik İfa (yapılmamış ifa)
Tanım	Teslim edilen malda, sözleşmede kararlaştırılan veya alıcının bekleme hakkı olan niteliklerin bulunmamasıdır. Mal teslim edilmiş ancak kusurludur.	Sözleşmede kararlaştırılan işlerin bir kısmının veya tamamının hiç yapılmamasıdır. Malın bir bölümü veya vaat edilen bir unsur hiç teslim edilmemiştir.
İlişkili Olduğu Kavram	Nitelik eksikliği	Nicelik eksikliği / Yapılmamış iş
Örnekler	Kalitesiz malzeme kullanılması, ısı yalıtımının yetersiz olması, havuzun vaat edilen standartlardan düşük kalitede yapılması, evin yüzölçümünün küçük olması.	Asansörün hiç takılmaması, mutfak dolaplarının yapılmaması, vaat edilen otopark veya sosyal tesisin hiç inşa edilmemesi veya siteye özel olarak tahsis edilmemesi.
Hukuki Dayanak	Ayıptan sorumluluğa ilişkin özel hükümler (TBK m. 219 vd., TKHK m. 8 vd.)	Borcun ifa edilmemesine veya kötü ifasına ilişkin genel hükümler (TBK m. 112 vd.)
Zamanaşımı (Konut)	5 Yıl (TKHK m. 12)	10 Yıl (TBK m. 146)
İhbar Külfeti	4077 sayılı Kanun döneminde 30 günlük süreye tabiydi. 6502 sayılı Kanun ile kaldırılmıştır.	İhbar külfeti bulunmamaktadır.

Doktrinde bu ayrım için Gauch tarafından önerilen bir kritere de atıf yapılmaktadır: Eksikliğin giderilmesi yapının diğer kısımlarına zarar vermeden mümkünse eksik ifa; ancak diğer kısımlara müdahale ve zarar gerektiriyorsa ayıplı ifa söz konusudur.

4. Yargıtay İçtihatlarının Gelişimi

Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımı zaman içinde önemli bir değişim göstermiştir:

HGK E: 2011/13-4, K: 2011/230 Sayılı Karar: Bu kararda HGK, eksik yapılan işlerin 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesindeki ayıp kavramı içinde mütalaa edilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu yorum, eksik ifa iddiasında bulunan tüketiciyi 30 günlük ihbar süresine ve kısa zamanaşımına tabi tutarak hak kaybına yol açmıştır. Karara eklenen karşı oy mütalaasında ise bu görüşün hatalı olduğu, eksik işlerin ayıp olarak nitelendirilemeyeceği ve genel hükümlere (10 yıllık zamanaşımı) tabi olması gerektiği savunulmuştur.
HGK E: 2017/768, K: 2018/1969 Sayılı Karar: Bu karar bir dönüm noktasıdır. HGK, 2011 tarihli kararındaki görüşünden dönmüş ve karşı oy mütalaasındaki argümanları benimsemiştir. Kararda, projede vaat edilen sosyal donatıların yapılmamasının “eksik ifa” olduğu, bu nedenle muayene ve ihbar külfeti olmaksızın on yıllık genel zamanaşımı süresi içinde dava edilebileceği açıkça belirtilmiştir.
HGK E: 2018/929, K: 2019/515 Sayılı Karar: İncelenen bu karar, 2018 tarihli kararda benimsenen doğru görüşü devam ettirmiş ve içtihat haline getirmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2011 tarihli kararındaki hatalı görüşünden dönerek, eksik ifa ile ayıplı ifa arasında net bir ayrım yapması, hem hukuk tekniği hem de tüketici haklarının korunması açısından son derece olumlu bir gelişmedir. Şu gerekçelerle yeni içtihat isabetlidir:

Kavramsal Doğruluk: Ayıptan bahsedebilmek için öncelikle bir “ifa” yani teslimatın gerçekleşmiş olması gerekir. Hiç yapılmamış, teslim edilmemiş bir işin (örneğin inşa edilmemiş bir havuzun) ayıplı olup olmadığı tartışılamaz. Bu durum, doğası gereği bir “eksikliktir”.
Tüketicinin Korunması İlkesi: Eksik ifayı, tüketici aleyhine daha sıkı şartlar (ihbar külfeti, kısa zamanaşımı) getiren ayıp hükümlerine tabi tutmak, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un temel amacıyla çelişmektedir. Yargıtay’ın yeni yaklaşımı, kanunun ruhuna uygun olarak tüketici lehine bir yorumu benimsemektedir.
Hukuki Güvenlik: İki kavram arasındaki sınırın net bir şekilde çizilmesi, benzer uyuşmazlıklarda öngörülebilirliği artırmakta ve hukuki güvenliğe hizmet etmektedir.

Sonuç olarak, Yargıtay’ın güncel içtihatları uyarınca, taşınmaz satışlarında reklam veya sözleşme ile vaat edilen ancak hiç yapılmayan veya niteliği gereği (örneğin, özel kullanıma tahsis edilmemesi) ifa edilmemiş sayılan unsurlar, on yıllık genel zamanaşımına tabi bir “eksik ifa” olarak kabul edilmelidir.

Yargıtay HGK, E: 2018/929, K: 2019/515, 25.03.2020 (Kısaca: HGK 2019/515).
Yargıtay HGK, E: 2017/768, K: 2018/1969, 20-12-2018 (Kısaca HGK 2018/1969).