Finansal Kiralama Sözleşmesi Nedir? Leasing Yaparken Borç, Ayıp ve Fesih Riskleri
Leasing sözleşmesindeki ödeme, ayıp ve fesih hükümlerinin incelenmesi için ticari sözleşme danışmanlığı sayfasını inceleyebilirsiniz.
Finansal kiralamada (leasing) malın sahibi, sözleşme boyunca kiralayan şirkettir. Malı siz seçtiğiniz için ayıplı çıkarsa leasing şirketine değil, kural olarak satıcıya başvurursunuz. Kira ödemesini geciktirirseniz, kalan süre dolduğunda sözleşme feshedilebilir; fesih olursa hem malı geri verirsiniz hem de vadesi gelmemiş kira bedelleri hesaba girer. Konut ve işyeri kiracılarını koruyan kira hükümleri leasingde uygulanmaz.
1. Finansal kiralama (leasing) nedir?
Finansal kiralama, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu’nda düzenlenir. Kanun sözleşmeyi şöyle tanımlar:
“Finansal kiralama sözleşmesi; kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.” (6361 s.K. m.18)
Sade bir dille üç taraf vardır. Malı siz seçersiniz, leasing şirketi malı satıcıdan satın alır, siz de kira ödeyerek malı kullanırsınız. Malın sahibi sözleşme süresince leasing şirketidir (m.23/1).
Bir kiralama hangi durumda “finansal kiralama” sayılır?
Kanun’a göre işlem finansman amaçlı olmalı ve aşağıdaki koşullardan en az birini taşımalıdır (m.3/1-ç):
| Koşul | Açıklama |
|---|
| Mülkiyetin devri | Süre sonunda malın mülkiyeti kiracıya geçer |
| Düşük bedelle satın alma hakkı | Kiracı, süre sonunda malı rayiç bedelin altında bir fiyata satın alabilir |
| Uzun süre | Kiralama süresi malın ekonomik ömrünün %80’inden fazlasını kapsar |
| Yüksek ödeme | Kira ödemelerinin bugünkü değerlerinin toplamı malın rayiç bedelinin %90’ından fazladır |
Bu kriterleri karşılamayan kiralamalar Kanun’da “faaliyet kiralaması” olarak ayrılmıştır (m.3/1-b).
Leasing şirketi kim olabilir?
Kanun’a göre kiralayan; katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankaları ile finansal kiralama şirketleridir (m.3/1-d).
2. Hangi mallar leasing ile alınabilir?
| Leasing’e konu olabilir | Leasing’e konu olamaz |
|---|
| Taşınır mallar (makine, araç, ekipman vb.) | Patent gibi fikrî ve sınai haklar |
| Taşınmazlar (bina, arsa vb.) | — |
| Bilgisayar yazılımlarının çoğaltılmış nüshaları | — |
| Asli niteliğini koruyan bütünleyici parça veya eklentiler | — |
Dayanak: 6361 s.K. m.19.
3. Sözleşmenin şekli ve tescil: neden önemli?
- Sözleşme yazılı yapılır. Kurul’un yazılı şeklin yerine geçebileceğini belirlediği uzaktan iletişim veya elektronik yöntemlerle de kurulabilir (m.22/1).
- Taşınmaz leasinginde sözleşme tapu kütüğünün şerhler hanesine yazılır. Özel sicili olan taşınırlar (örneğin araçlar) kendi siciline tescil ve şerh edilir. Kiralayan ayrıca Finansal Kurumlar Birliği’ne bildirim yapar (m.22/1).
- Özel sicili olmayan taşınırlar, Birlik’in tuttuğu özel sicile tescil edilir. Bu sicil herkese açıktır ve Kanun şunu söyler: “Hiç kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.” (m.22/2-3)
- Tescil veya şerhten sonra üçüncü kişilerin mal üzerinde edindiği ayni haklar kiralayana karşı ileri sürülemez (m.22/5).
Pratik sonuç: Leasing’li bir malı devralan kişi sonradan “bilmiyordum” diyemez.
4. Kiracının hakları ve borçları
| Konu | Kural | Madde |
|---|
| Kullanım | Kiracı malın zilyedidir ve sözleşmenin amacına uygun her türlü faydayı elde edebilir | m.24/1 |
| Özen | Mal, sözleşme şartlarına göre itinayla kullanılmalıdır | m.24/2 |
| Bakım ve onarım | Sözleşmede aksi yoksa bakım ve onarım masrafları kiracıya aittir | m.24/3 |
| Sigorta | Malın sigortalanması zorunludur; primleri kiracı öder | m.24/4 |
| Hasar ve kayıp | Sözleşme süresince hasar ve ziya sorumluluğu kiracıdadır; sigortanın karşılamadığı kısmı kiracı öder | m.24/5 |
| Ayıp | Kiracının seçtiği malın ayıplı olmasından kiralayan sorumlu tutulamaz | m.24/6 |
| Devir | Kiracılık sıfatı ancak kiralayanın yazılı izniyle devredilebilir | m.26/1 |
| Zilyetliğin devri | Konut finansmanında kiralayana bilgi vermek yeterlidir; diğer leasinglerde sözleşmede hüküm bulunmalıdır | m.26/2 |
Mülkiyet ve satın alma hakkı
- Malın mülkiyeti kiralayana aittir. Taraflar, süre sonunda kiracıya satın alma hakkı tanıyabilir (m.23/1).
- Tescile tabi taşınırlarda kiracı satın alma hakkını doğumundan itibaren 30 gün içinde kullanmaz ve malı iade de etmezse, kiralayan malın devrine ilişkin işlemleri tek taraflı yapabilir. Bunun için sözleşmede hüküm bulunması ve kiracıya tebligat yapılmış (veya adreste bulunamadığı için yapılamamış) olması gerekir (m.23/2).
- Sözleşmede aksi öngörülmemişse kiralayan malın mülkiyetini üçüncü kişiye devredemez. Yetki tanınmışsa devir yalnızca başka bir kiralayana yapılabilir ve devralan sözleşmeye uymak zorundadır (m.27).
5. BORÇ RİSKİ: Ödeme gecikirse ne olur?
a) Mal teslim edilmeden kira başlayabilir
Sözleşmede açıkça yazılmışsa, mal henüz üretilmemiş veya teslim edilmemiş olsa bile kira bedelleri sözleşme tarihinden itibaren tahsil edilebilir. Sözleşmede aksi yoksa malın sözleşme tarihinden itibaren iki yıl içinde teslimi zorunludur (m.20). Mal, kiralayanın kusuru nedeniyle teslim edilmezse Kanun, TBK’nın 123, 125 ve 126. maddelerinin uygulanacağını belirtir (m.25).
b) Temerrüt ve fesih süreleri
“Kiralayan, finansal kiralama bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya verdiği otuz günlük süre içinde de bu bedelin ödenmemesi hâlinde, sözleşmeyi feshedebilir.” (m.31/1)
| Durum | Kiracıya verilmesi gereken asgari süre / koşul |
|---|
| Standart leasing | 30 gün ödeme süresi |
| Süre sonunda mülkiyetin kiracıya geçeceği kararlaştırılmışsa | En az 60 gün |
| Bir yıl içinde üç kira bedelini veya üst üste ikisini zamanında ödemediği için ihtar almış kiracı | Kiralayan sözleşmeyi feshedebilir |
Dayanak: 6361 s.K. m.31/1.
c) Fesih ihtarnamesine sessiz kalmayın
Kanun’a göre kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine noter aracılığıyla gönderilen fesih ihtarnamelerine İİK m.68/b uygulanır (m.33/4). İİK m.68/b’ye göre süresinde itiraz edilmemiş hesap özetleri ve ihtarnameler “bu Kanunun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılırlar.” Bu nedenle ihtarnamenin içeriğine katılmıyorsanız itirazınızı gecikmeden ve belgeli olarak yapmanız önemlidir. Hesap özetleri için itiraz süresi Kanun’da açıkça bir ay olarak yazılıdır.
d) Fesihten sonra borç biter mi?
Bitmez. Sözleşmeyi kiralayan feshederse kiracı malı iade etmek zorundadır (m.33/1). Ardından şu hesap yapılır:
| İade edilen mal üçüncü kişiye satılırsa (sözleşmede aksi bir değer yoksa) | Sonuç |
|---|
| Satış bedeli < vadesi gelmemiş kira bedelleri + kiralayanın bunu aşan zararı | Kiracı, aradaki farkı kiralayana öder |
| Satış bedeli > vadesi gelmemiş kira bedelleri + kiralayanın bunu aşan zararı | Kiralayan, aradaki farkı kiracıya öder |
| Mal yeniden leasing ile kiralanırsa | Aynı esaslar uygulanır |
Dayanak: 6361 s.K. m.33/1.
Eski sözleşmelere dikkat: 6361 sayılı Kanun’dan önce yürürlükte olan 3226 sayılı Kanun döneminde yapılmış bir sözleşmede Yargıtay, malın satış bedelinin kira borcundan düşülmesini kabul etmemiştir: “Mahkemece belirtilen Kanun hükümleri nazara alınmadan finansal kiralamaya konu malın satış bedelinin kira borcundan mahsup edilmesi yerinde görülmeyip kararın bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.” Yargıtay 11. HD 2024/4236 E., 2024/7999 K. (Karar tam metninden doğrulanmıştır; 3226 sayılı Kanun’a tabi bir sözleşmeye ilişkindir.) Bu yüzden sözleşmenizin hangi kanun döneminde yapıldığı, fesihten sonraki hesabı doğrudan etkiler.
e) Taşınmaz leasinginde fesih
Temerrüt nedeniyle feshedilen bir taşınmaz leasinginde, taşınmazların kiralayana iadesi ve tapudaki finansal kiralama şerhinin terkini kararına yönelik temyiz itirazlarını Yargıtay yerinde görmemiştir. Kanun’daki fark hesabının ise kiracı iflas etmişse “ancak iflas idaresi tarafından alacağın iflas masasından çıkarılması ya da kayıt terkin davasında değerlendirilebileceğinden” söz edilmiştir. Yargıtay 6. HD 2025/3183 E., 2026/489 K. (Karar tam metninden doğrulanmıştır.)
6. AYIP RİSKİ: Mal bozuk çıkarsa kime başvurulur?
Kural: Leasing şirketi ayıptan sorumlu değildir
“Kiracının seçimi ve talebi üzerine üçüncü kişiden sağlanan malın ayıplı olmasından kiralayan sorumlu tutulamaz. Aynı hüküm, malın bizzat kiracıdan sağlanması hâlinde de uygulanır.” (m.24/6)
Malı siz seçtiğiniz için ayıp riskine siz katlanırsınız. Başvuru adresi kural olarak satıcı veya ithalatçıdır.
Önemli uyarı (değerlendirmemizdir): Kanun, ayıp nedeniyle kira ödemesinin kendiliğinden durdurulabileceğini düzenlemez. Ayıp gerekçesiyle ödemeyi kesmek, yukarıdaki temerrüt ve fesih sürecini başlatabilir.
Satıcıya karşı haklar (TBK)
| Adım | Kural | Madde |
|---|
| Satıcının sorumluluğu | Bildirilen niteliklerin bulunmamasından ve değeri veya faydayı önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan satıcı, ayıbı bilmese bile sorumludur | TBK m.219 |
| İnceleme ve bildirim | Mal olağan akışa göre imkân bulunur bulunmaz incelenmeli, ayıp uygun sürede bildirilmelidir. Gizli ayıp sonradan anlaşılırsa hemen bildirilmelidir; bildirilmezse mal ayıbıyla kabul edilmiş sayılır | TBK m.223 |
| Seçimlik haklar | Sözleşmeden dönme, bedelde indirim, ücretsiz onarım veya ayıpsız benzeriyle değiştirme; ayrıca genel hükümlere göre tazminat | TBK m.227 |
| Sözleşmeden dönmenin sonucu | Alıcı malı geri verir; bedelin faiziyle iadesini, giderlerin ve doğrudan zararın karşılanmasını isteyebilir | TBK m.229 |
Satış sözleşmesinin tarafı leasing şirketidir: dava hakkı kontrolü
Satış sözleşmesi satıcı ile leasing şirketi arasında kurulur. Bu nedenle kiracının satıcıya dava açabilmesi için leasing sözleşmesinde ayıp haklarının devri veya kiralayanın muvafakati bulunması kritiktir.
- Leasing’le edinilen bir biçerdöverin ayıpları nedeniyle açılan davada, BAM leasing sözleşmesinin ilgili bendiyle kiralayanın kiracıya satıcıya dava açma konusunda muvafakat ettiğini tespit etmiş ve aktif husumet eksikliği bulunmadığını kabul etmiştir. Kazanç kaybı talebini ise garanti belgesindeki azami serviste kalma süresi aşılmadığı gerekçesiyle reddetmiştir. Yargıtay bu BAM kararını onamıştır. Yargıtay 11. HD 2024/4634 E., 2025/3455 K. (Karar tam metninden doğrulanmıştır. Aktarılan tespitler BAM gerekçesidir; Yargıtay genel gerekçeyle onamıştır.)
- Leasing’le alınan bir tekstil baskı makinesinin gizli ayıbı nedeniyle satıcıya karşı açılan davada ilk derece mahkemesi satış bedelinin iadesine hükmetmiştir. Yargıtay ise şunu belirtmiştir: “TBK’nın 229. maddesi uyarınca dava konusu makinenin davalıya iadesine karar verilmemiş olması bozmayı gerektirir.” Karar, makinenin satıcıya iadesi hükmü eklenerek düzeltilmiş ve onanmıştır. Yargıtay 11. HD 2025/871 E., 2025/6866 K. (Karar tam metninden doğrulanmıştır.)
7. FESİH VE SONA ERME RİSKLERİ
Sözleşme ne zaman kendiliğinden sona erer?
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça sürenin dolması, kiracının iflası, ölümü veya fiil ehliyetini kaybetmesi hâllerinde sözleşme kendiliğinden sona erer (m.30/1).
Kiracı sözleşmeyi erken bitirebilir mi?
| Hâl | Sonuç | Madde |
|---|
| Kiracı tasfiyeye girerse veya malın tahsis edildiği işletmeyi tasfiye ederse | Sözleşmede aksi yoksa, kiracının talebiyle süresinden önce feshedilebilir | m.30/2 |
| Karşı tarafın sözleşmeye aykırılığı, sözleşmenin devamını beklenemez kılarsa | Her iki taraf da feshedebilir | m.31/2 |
| Kiracı sözleşmeyi feshederse | Malı geri verir ve uğradığı zararın tazminini kiralayandan isteyebilir | m.33/2 |
| Uzatma | Taraflardan biri sürenin bitiminden en az 3 ay önce bildirerek uzatma talep edebilir; uzatma tarafların anlaşmasına bağlıdır | m.30/3 |
Sona ermenin sonucu: iade borcu
Satın alma hakkını kullanmayan veya bu hakkı olmayan kiracı, sözleşme sona erdiğinde malı derhâl geri vermek zorundadır (m.32).
Dava sürerken mal elden çıkabilir mi?
Uyuşmazlık sırasında mahkeme ihtiyati tedbirle malı kiralayana veya üçüncü kişiye bırakırsa, kiralayan malın rayiç değeri kadar teminat yatırarak mal üzerinde tasarruf edebilir. Fesih haksız bulunursa kiralayan kiracının zararını tazmin eder (m.31/3).
Malı iade etmemenin cezai riski
TCK m.155/1, “Başkasına ait olup da, muhafaza etmek veya belirli bir şekilde kullanmak üzere zilyedliği kendisine devredilmiş olan mal üzerinde, kendisinin veya başkasının yararına olarak, zilyedliğin devri amacı dışında tasarrufta bulunan veya bu devir olgusunu inkar eden kişi”yi cezalandırır. Ticaret veya hizmet ilişkisi gereği teslim edilen eşyada daha ağır ceza öngörülür (m.155/2). 7571 sayılı Kanun’la eklenen fıkra şöyledir: “Suçun konusunun motorlu kara, deniz veya hava taşıtı olması halinde yukarıdaki fıkralara göre verilecek ceza bir kat artırılır.” (m.155/3)
Yargıtay 15. Ceza Dairesi 2019 tarihli bir kararında, kira borcunu ödemediği için sözleşmesi feshedilen ve ihtara rağmen makineleri yasal bir gerekçe göstermeden iade etmeyen kiracı hakkında TCK m.155/2 uyarınca mahkûmiyet kararı verilmesi gerektiği gerekçesiyle beraat hükmünü bozmuştur. Yargıtay 15. CD 2017/4560 E., 2019/1873 K. (Karar tam metninden doğrulanmıştır. Karar 5 yıldan eskidir ve 3226 sayılı Kanun dönemine ilişkindir.)
8. İflas ve icra takibi hâlinde leasing’li mal
| Durum | Kural | Madde |
|---|
| Kiracı iflas ederse | İflas memuru, büro teşkilinden önce leasing konusu malların iflas masasından tefrikine karar verir; karara 7 gün içinde itiraz edilebilir | m.28/1 |
| Kiracı aleyhine icra takibi | İcra memuru leasing’li malları takip dışında tutar; 7 gün içinde itiraz edilebilir | m.28/2 |
| İtirazların karara bağlanması | İcra mahkemesi en geç 1 ayda karar verir | m.28/3 |
| Kiralayan iflas ederse | Sözleşme süre sonuna kadar iflas masasına karşı geçerliliğini sürdürür | m.29/1 |
| Kiralayan aleyhine icra takibi | Leasing’li mallar sözleşme süresince haczedilemez | m.29/2 |
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kiracının iflasında “6361 sayılı yasanın 28/1. maddesi uyarınca büro teşkilinden önce talebi karara bağlama görevi iflas memurluğuna aittir.” demiş, somut olayda “iflas müdürlüğünce tefrik kararı ile yetinilmesi gerektiğinden kıymet takdirine dair karar yerinde değil” olduğunu belirtmiştir. Karar, sonradan verilen konkordato tedbiri nedeniyle şikâyetin konusuz kaldığı gerekçesiyle bozulmuştur. Yargıtay 12. HD 2022/10245 E., 2023/2746 K. (Karar tam metninden doğrulanmıştır.)
9. Kira hukukunun koruyucu hükümleri leasingde uygulanmaz
Kanun açıkça şöyle der: Finansal kiralama sözleşmesine TBK’nın “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ile “Kısmi Ödemeli Satışlar” hükümleri ve TMK’nın 764, 765 ve 766. maddeleri uygulanmaz (m.34).
Sonuç: Konut veya işyeri kiracılarının yararlandığı koruyucu kurallara leasing sözleşmesinde dayanılamaz. Belirleyici olan 6361 sayılı Kanun ve imzaladığınız sözleşmedir.
10. Uyuşmazlık hangi mahkemede görülür? Arabuluculuk zorunlu mu?
- TTK m.4/1-f, “Bankalara, diğer kredi kuruluşlarına, finansal kurumlara ve ödünç para verme işlerine ilişkin düzenlemelerde” öngörülen hususlardan doğan davaları ticari dava sayar. Bu yazıda incelenen hukuk davalarının tamamında ilk derece mahkemesi asliye ticaret mahkemesidir.
- TTK m.5/A’ya göre ticari davalardan “konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında” dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Yalnızca malın iadesine yönelik bir talep bu sayımda yer almaz. Talebin niteliği somut olarak ayrıca değerlendirilmelidir.
11. Leasing imzalamadan önce kontrol listesi
| Kontrol edin | Neden? |
|---|
| Kira bedeli teslimden önce başlıyor mu? | Sözleşmede açıkça yazılıysa mal gelmeden ödeme başlayabilir (m.20) |
| Ayıp haklarının size devri veya kiralayanın muvafakati var mı? | Satıcıya dava açabilmeniz buna bağlı olabilir |
| Garanti belgesindeki azami tamir süresi ne? | Kazanç kaybı talepleri bu süreye göre değerlendirilebilir |
| Mülkiyet süre sonunda size geçecek mi? | Temerrütte size verilecek süre 30 yerine en az 60 gündür (m.31/1) |
| Fesih hâlinde “aksi bir değer” kararlaştırılmış mı? | Fesih sonrası fark hesabını değiştirir (m.33/1) |
| Sigortayı kim yaptıracak? | Sigorta zorunludur, primleri siz ödersiniz (m.24/4) |
| Satın alma hakkının süresi ve bedeli ne? | Tescile tabi taşınırda 30 günlük süre önemlidir (m.23/2) |
| Malı başkasına kullandırma veya devir yetkiniz var mı? | Yazılı izin veya sözleşme hükmü gerekir (m.26) |
Sıkça Sorulan Sorular
Leasing’le aldığım mal bozuk çıktı, kira ödemeyi durdurabilir miyim? Kanun’a göre, sizin seçtiğiniz malın ayıbından leasing şirketi sorumlu değildir (m.24/6). Ödemeyi durdurmak temerrüt ve fesih riskini doğurur. Hakkınızı satıcıya karşı TBK hükümleriyle kullanmanız gerekir.
Kaç taksit gecikirse sözleşme feshedilir? Tek bir bedelin ödenmemesinde bile, kiralayanın verdiği 30 günlük (mülkiyet devri kararlaştırılmışsa en az 60 günlük) süre içinde ödeme yapılmazsa fesih mümkündür. Bir yıl içinde üç veya üst üste iki bedel için ihtar almışsanız da fesih yolu açılır (m.31/1).
Sözleşme feshedilirse kalan taksitleri de öder miyim? Malı iade edersiniz. Mal satılırsa satış bedeli, vadesi gelmemiş kira bedelleri ve kiralayanın bunu aşan zararıyla karşılaştırılır. Satış bedeli düşükse farkı siz ödersiniz, yüksekse fark size ödenir (m.33/1).
Leasing şirketi batarsa malı kaybeder miyim? Hayır. Sözleşme, süre sonuna kadar iflas masasına karşı geçerliliğini korur ve mal sözleşme süresince haczedilemez (m.29).
Fesihten sonra malı teslim etmezsem ne olur? Malı derhâl iade borcunuz vardır (m.32, m.33/1). İade etmemek güveni kötüye kullanma suçu kapsamında değerlendirilebilir. Konu motorlu taşıtsa ceza bir kat artırılır (TCK m.155/3).
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, tapu kaydı, proje teminatı, ödeme belgeleri, arsa sahibiyle yapılan sözleşme ve iflas veya konkordato vb yasal dökümanlar ,kararlar görülmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.
