BİR KAT MALİKİNİN BİNANIN ORTAK YERLERİNİ DİĞERLERİNİN KULLANIMINI ENGELLEYECEK BİÇİMDE KULLANMASI

Ortak yer kavramı: Bağımsız bölüm dışında kalan ve ortak amaca hizmet eden alanlardır (ör. bahçe, sığınak, otopark, merdiven, asansör, teras). Örnekler sınırlayıcı değildir.
Yararlanma ilkesi: Kat malikleri, kural olarak arsa payları oranında yararlanır; ancak giriş, merdiven, asansör gibi yerlerde fiilen herkesin eşit kullanım hakkı esastır. Yönetim planı hükümleri bağlayıcıdır.
Dürüstlük kuralı ve kapsam: Ortak yerler kullanılırken dürüstlük kuralları gözetilir; bu kurallar yalnız malikleri değil kiracıları ve oturma/yararlanma hakkı olanları da bağlar.

1) “Engelleyici kullanım”ın tipik görünümleri

Aşağıdaki fiiller, başkalarının ortak yerlerden makul şekilde faydalanmasını engelleyen veya aşırı zorlaştıran davranışlara örnektir:

Otopark/kapalı garaj: Kişisel yer işgaline dönüştürme, çizgileri/rotayı kapatma, numaralandırılmış alanı tekeline alma.
Koridor/merdiven/sahanlık: Eşya, dolap, bisiklet, paravan vb. ile geçişi daraltma, yangın kaçışını tehlikeye atma.
Asansör: Anahtarla kilitleyip sadece kendine kullandırma, yükleme boşaltma bahanesiyle sürekli işgal.
Teras/çatı: Yalnız kullanım alanı gibi davranma; yapı-ekleri (oda, depo, pergola vb.) kurma. Yargıtay uygulaması, terasın ortak yer niteliğini vurgular; burada inşaat/tesis/değişiklik için 4/5 çoğunluk aranır.
Balkon/dış cephe müdahaleleri: Ortak düzeni bozacak biçimde demir parmaklık/ekleme yaparak üst/alt komşunun güvenliğini tehlikeye sokma; mahkeme kararıyla kaldırılıp eski hâline getirilmesi mümkündür.

2) Başvuru yolu: El atmanın önlenmesi (KMK m.33)

İhlal devam ediyorsa diğer kat malikleri veya yönetici, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden “el atmanın önlenmesi” talep edebilir. Mahkeme, engelleyici müdahaleyi sona erdirir; gerekiyorsa eski hâle iade (ör. eklentinin sökülmesi, kapatılan geçişin açılması) kararı verir.

Tespit: Fotoğraf/video, tutanak; gerekiyorsa uzman/teknik rapor.
Yazılı uyarı: Yönetim veya mağdur malik tarafından ihtar. (Yönetim planındaki usule uygunluk önemli.)
Kurul/Yönetici kararı: İhlalin sürmesi hâlinde toplantı/karar alınması pratikte delil gücünü artırır.
Dava: Sulh Hukuk’ta el atmanın önlenmesi + eski hâle iade; gerekiyorsa geçici tedbir (ör. tehlike arz eden eklentinin derhâl sökülmesi).

Köklü değişiklik/onarımlar için kural olarak tüm maliklerin 4/5 yazılı rızası gerekir. Ancak ortak yerdeki bir bozukluk bir bağımsız bölüme doğrudan zarar veriyorsa, zarar gören malik 4/5 aranmadan onarım yaptırabilir; giderler tüm malikler arasında paylaştırılır (ör. çatı akması).

3) Deliller ve ispat

Görsel kayıtlar (zaman damgalı fotoğraf/video),
Yönetim planı ve kat malikleri kurulu/yönetim kararları,
Komşu beyanları, güvenlik kayıtları, bilirkişi incelemesi (gerektiğinde).

4) Talep kalemleri (örnek)

El atmanın önlenmesi: Engelleyici kullanımın derhâl durdurulması,
Eski hâle iade: Kaldırılabilir tesisat/eklerin sökülmesi, geçişlerin açılması,
Kurala uygun kullanımın sağlanması: Yönetim planı/kararlarına uygun denge,
Yargılama gideri ve (koşulları varsa) vekalet ücreti.

5) İhlalin sürmesi hâlinde ağır sonuçlar (KMK m.25)

Ortak düzene aykırılığın ısrarla sürdürülmesi ( örneğin hakim emrine rağmen bir yıl boyunca diğer maliklerin haklarının ihlâline devam edilmesi ) durumunda, bağımsız bölümün devri (satışı) yoluna dahi gidilebilir. Bu yaptırım, hayatı çekilmez kılan davranışlara karşı istisnai ve caydırıcı bir araçtır.

6) Ortak gider boyutu (KMK m.20)

Engelleyici kullanım çoğu zaman ortak gider anlaşmazlıklarıyla birlikte görülür. “Kullanmıyorum” gerekçesiyle (ör. asansör) giderden kaçınılamaz; ödenmeyen borç için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir.

Ortak yerlerde başkalarını engelleyen her kullanım, dürüstlük kuralına ve eşit/makul yararlanma ilkesine aykırıdır. Çözüm yolu Sulh Hukuk’ta el atmanın önlenmesi ve eski hâle iade davasıdır; köklü değişikliklerde 4/5 kuralı, acil zarar durumunda ise istisna uygulanır. İhlal ısrarla sürerse satış yaptırımı dâhil ağır sonuçlar doğabilir. Süreci, tespit–ihtar–karar–dava sıralaması ve güçlü deliller ile yürütmek en etkili stratejidir.