Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Elbirliği veya paylı mülkiyette bulunan arsa üzerindeki binayı sizin yaptırdığınız iddiası da varsa, ortak arsaya yapılan bina satılırken yapı bedelinin alınması rehberini ilgili tapu ve ödeme belgeleriyle birlikte inceleyebilirsiniz.

Miras yoluyla intikal eden taşınmaz/taşınırlarda mirasçılar, kural olarak elbirliği (iştirak) mülkiyetinde olur; bu rejimde tasarruf oybirliği gerektirir. TMK m.644, mirasçılardan herhangi birinin başvurusu üzerine terekenin tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı (müşterek) mülkiyete çevrilmesini mümkün kılar. Başvuruda sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunup itiraz süresi verir; haklı itiraz yapılmaz veya süresinde paylaşma davası açılmazsa paylı mülkiyete dönüştürme kararı verilir. Bu sayede her mirasçı, payını bağımsız olarak devredebilir, ipotek edebilir veya ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme yolunda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir; yetki ise talebin konusu ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Avukat İltan Ekmekçioğlu gayrimenkul ve miras uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık sunmaktadır.

Paylı mülkiyete geçildikten sonra ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gündeme gelirse, 2026’da değişen ilk ihale kuralı bakımından miras kalan taşınmazın satışındaki yeni düzenleme ayrıca değerlendirilmelidir. Tapu, ortaklığın giderilmesi ve diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için Beyoğlu gayrimenkul avukatı hizmet sayfasındaki kapsam da incelenebilir. Paylı taşınmazın satışıyla ilgili uyuşmazlıklarda paylı taşınmaz satışında önalım hakkı konusu da ayrıca incelenmelidir.

I. Mülkiyet Türleri: Elbirliği ve Paylı Mülkiyet

A. Elbirliği Mülkiyeti (TMK m.701 vd.)

Elbirliği mülkiyeti, ortakların malın tamamı üzerinde birlikte mülkiyet hakkını haiz olduğu ve bireysel payların belirlenmediği bir ortaklık şeklidir. Miras ortaklığı (TMK m.640 vd.), adi ortaklık ve aile malları ortaklığı elbirliği mülkiyetine örnek tül mülkiyet biçimleridir.

B. Paylı Mülkiyet (TMK m.688 vd.)

Paylı mülkiyet, bir mal üzerinde birden fazla kişinin belirli paylara sahip olarak mülkiyet hakkını kullandığı sistemdir.

II. Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

A. TMK m.644

TMK m.644 uyarınca mirasçılardan biri, terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini Sulh Hukuk Mahkemesinden isteyebilir. Sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve itirazlarını bildirmeleri için süre verir. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan bir itiraz ileri sürülmez veya verilen süre içinde paylaşma davası açılmazsa dönüşüme karar verilebilir. Bu nedenle diğer mirasçıların rızası şart değildir; ancak çağrı ve itiraz süreci zorunludur.

B. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2009/6 Sayılı Genelgesi

Genelge, uygulama birliği sağlamak amacıyla çıkarılmış olup, elbirliği mülkiyetinin tapuda paylı hale getirilmesi için aşağıdaki usul ve esasları belirlemiştir:

1. Talep: Miras ortaklığındaki mirasçılardan birinin başvurusu süreci başlatabilir.
2. Belgeler: Kimlik, tapu kaydı, harç makbuzu.
3. İşlem: Tapu müdürlüğü diğer mirasçılara tebligat yaparak itirazlarını bildirmeleri için süre verir. Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmez ve süresi içinde paylaşma davası açılmazsa taşınmaz miras payları esas alınarak paylı mülkiyete dönüştürülür.

C. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Ek Madde 3

3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek 3, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinde bir mirasçının talebi üzerine tapu müdürlüğünün diğer mirasçılara çağrıda bulunmasını düzenler. Tebligatta verilen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik itiraz ileri sürülmez veya paylaşma davası açılmazsa taşınmaz, miras payları esas alınarak paylı mülkiyete dönüştürülebilir.

III. Dava, Başvuru, Yetki, Süreler ve İtiraz Açısından Değerlendirme

A. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinde hem TMK m.644 kapsamında mahkeme yolu hem de taşınmazlar bakımından 3402 sayılı Kanun Ek 3 kapsamında tapu müdürlüğü yolu gündeme gelebilir. Mahkeme yolunda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hangi yolun ve hangi yetki kuralının uygulanacağı, talebin konusu ile somut uyuşmazlığın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir:

• Mahkeme yolu: TMK m.644 uyarınca mirasçılardan biri Sulh Hukuk Mahkemesinden dönüşüm talep edebilir.
• Tapu yolu: Miras nedeniyle elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda 3402 sayılı Kanun Ek 3 ve TKGM düzenlemeleri kapsamında tapu müdürlüğünde tebligat usulü işletilebilir.

Yetki:

• Yetki değerlendirmesi talebin konusu ve HMK hükümlerine göre yapılmalıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 02.03.2026 tarihli, 2025/12582 E., 2026/3500 K. sayılı kararı da TMK m.644 kapsamındaki bir uyuşmazlıkta yetki itirazının usulüne ve somut talebin niteliğine göre değerlendirme yapılması gerektiğini göstermektedir.

B. İtiraz ve Şikâyet Yolları

Tapu müdürlüğünün işlemi çekişmesiz yargı kapsamında bir idari işlem niteliği taşısa da, menfaati etkilenen kişiler (diğer ortaklar, alacaklılar) aşağıdaki yollarla başvuru yapabilir:

• Tapu işleminin iptali ve eski hale getirme için Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açılabilir.
• Kadastro tespitine yönelik itiraz ve dava süreleri ile miras nedeniyle elbirliği mülkiyetinin tapu müdürlüğünde paylı mülkiyete dönüştürülmesi süreci birbirinden ayrılmalıdır. Tapu müdürlüğündeki dönüşümde, diğer mirasçılara yapılan tebligatta belirtilen süre ve olası paylaşma davası belirleyicidir.

C. Süreler

• Tapu nezdinde başvuruda herhangi bir hak düşürücü süre yoktur.
• Kadastro tespitinden doğan uyuşmazlıklardaki süreler ile tapu müdürlüğünde 3402 sayılı Kanun Ek 3 uyarınca yürütülen dönüşüm sürecindeki tebligat süresi aynı değildir; somut işlemin niteliğine göre ayrı değerlendirme yapılmalıdır.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3’teki on yıllık hak düşürücü süre, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden önceki hukuki sebeplere dayanan belirli uyuşmazlıklara ilişkindir. Bu süre, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin her uyuşmazlık için uygulanabilecek genel bir zamanaşımı süresi değildir.

D. Başvuru Usulü

• Yazılı dilekçeyle tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
• Başvuru sahibi kimlik, tapu bilgileri ve varsa vekâletname sunar.
• Harç ve döner sermaye ücreti ödenir.
• Talep üzerine işlem yapılır; diğer ortakların rızası gerekmez.

E. Hak Sahipliği Açısından

• TMK m.644 kapsamında yalnızca yasal veya atanmış mirasçılar talepte bulunabilir.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek 3 kapsamındaki tebligat usulü, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan birinin talebi üzerine işletilir.
• Elbirliği mülkiyeti sona erdiğinde her malik kendi payı üzerinde bağımsız şekilde tasarruf yetkisi kazanır.

F. Alacaklılar Açısından

Alacaklıların elbirliği mülkiyetinin paylı hale dönüştürülmesini isteme yetkileri özel bir prosedüre bağlıdır. Alacaklılar doğrudan Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesine dayanarak bu talepte bulunamazlar. Öncelikle, İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca, icra mahkemesinden yetki belgesi almaları gerekir.

Bu belge, alacaklının borçlusu hakkında yürüttüğü icra takibinin yapıldığı icra dairesine bağlı icra mahkemesinden istenir. Mahkemeden alınan bu yetki belgesi ile alacaklı, artık mirasçı gibi davranarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir.

Ancak bu tür başvurular da usulüne uygun yapılmalı ve diğer mirasçıların itiraz haklarına saygı gösterilmelidir. Alacaklının talebi üzerine yapılan işlemler, diğer mirasçıların mülkiyet haklarını ortadan kaldırmaz; sadece onların paylarının belirlenmesi ve borçlunun hissesinin haczedilmesini kolaylaştırır.

Paylı mülkiyete geçiş veya sonraki paylaşma sürecinde bir hak sahibiyle iletişim kurulamıyorsa hisseli taşınmazda diğer malike ulaşılamaması yazısında kimlik, adres ve temsil bilgileri üzerinden dosya hazırlığı ele alınmıştır.

IV. UYGULAMADA SORUNLAR VE ÇÖZÜMLER

A. Payların Belirlenmesi

Paylı mülkiyete dönüşümde pay oranları kural olarak mirasçılık belgesinde ve miras hukukunda belirlenen miras paylarına göre tespit edilir. Mirasçıların payları her durumda eşit değildir; eş, altsoy, üstsoy veya diğer mirasçıların bulunmasına göre kanuni paylar değişebilir. Mirasçılık belgesi veya pay oranı konusunda uyuşmazlık varsa bu sorun dönüşüm işleminden ayrı olarak değerlendirilmelidir.

B. Tapu Kaydına Etkisi

Tapuda daha önce “Ahmet, Mehmet ve Ayşe elbirliğiyle maliktir” kaydı varken, dönüşüm sonrası “Ahmet 1/3, Mehmet 1/3, Ayşe 1/3 payla maliktir” şeklinde kayıt düzenlenir.

C. Diğer Ortakların Bilgilendirilmesi

Diğer mirasçıların bilgilendirilmesi sürecin temel unsurudur. TMK m.644 mahkeme yolunda sulh hâkiminin diğer mirasçılara çağrıda bulunmasını; 3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek 3 ise tapu müdürünün diğer mirasçılara tebligat yaparak itirazlarını bildirmeleri için süre vermesini öngörür.

D. Haciz, Rehin ve Satış

Paylı hale gelen hisseler, artık bireysel hak konusudur. Bu nedenle hacze konu olabilir, satılabilir veya rehnedilebilir.

V. YARGITAY KARARLARIYLA UYGULAMA

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/12582, K. 2026/3500, T. 02.03.2026

Karar, TMK m.644 kapsamında elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebinde görev ve yetki tartışmasını ele almaktadır. Yargıtay, somut olayda yetki itirazının süresinde ve usulüne uygun ileri sürülüp sürülmediğini de değerlendirerek yargı yerini belirlemiştir. Bu karar, yetki konusunda talebin konusu ve usul işlemleri incelenmeden tek bir genel kural kurulmasının isabetli olmadığını göstermektedir.

Elbirliği mülkiyeti, uygulamada ortak tasarruf zorunluluğu nedeniyle çoğu zaman maldan ekonomik faydalanmayı engellemektedir. TMK m.644, Kadastro Kanunu Ek Madde 3 ve Tapu Genelgeleriyle bu sorunun aşılması için etkin bir yol getirilmiştir.

Tek bir mirasçının talebiyle, idari yolla ve herhangi bir mahkeme kararı olmaksızın elbirliği mülkiyeti paylıya çevrilebilmektedir. Bu durum, mülkiyet hakkının etkin kullanılması, miras ortaklığının sona erdirilmesi ve ekonomik işlevsellik açısından önemlidir.

KAYNAKLAR

• Türk Medeni Kanunu, m.644, m.701 vd., m.688 vd.
• 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Ek Madde 3
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2009/6 Sayılı Genelge
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/12582, K. 2026/3500, T. 02.03.2026.
• Doç. Dr. Mustafa Dural, “Mülkiyet Hukuku”, 2022
• Prof. Dr. Fikret Eren, “Miras Hukuku”, 2020
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.644 – Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.642 – Paylaşmayı isteme hakkı
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2025/12582 E., 2026/3500 K. (TMK 644 – banka hesabı ve menkullerde paylı mülkiyete çevirme)