Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu

Türkiye’de konut fiyatlarının ulaştığı yüksek seviyeler, orta gelirli vatandaşların konut sahibi olmasını neredeyse imkânsız hale getirmiştir. Bu ekonomik tablo, vatandaşları daha uygun maliyetli olduğu düşünülen ve “topraktan”, “projeden” veya “maketten” satış olarak bilinen yöntemlere yöneltmektedir. Bu yöntemler, hukuki olarak genellikle ön ödemeli konut satışları veya taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri yoluyla gerçekleştirilmektedir.

Ancak bu model, üçüncü kişiler (alıcılar) açısından ciddi mağduriyetlere yol açmaktadır. En sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

İnşaatın hiç tamamlanmaması veya zamanında bitirilmemesi.
İnşaat tamamlansa dahi tapu tescilinin gerçekleştirilmemesi.
Yüklenicinin aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satması.

Bu sorunlar nedeniyle mahkemelerde açılan dava sayısında önemli bir artış gözlemlenmektedir. Bu brifingin odak noktası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin doğrudan tarafı olmayan bu üçüncü kişilerin, tapu tescili yapılmadığında sahip oldukları haklar ve başvurabilecekleri hukuki yollardır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Üçüncü Kişilerin Sürece Dahil Olması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa maliki ile yüklenici (müteahhit) arasında imzalanan ve yüklenicinin arsa üzerine inşaat yapma, arsa malikinin ise buna karşılık belirli arsa paylarını (bağımsız bölümleri) yükleniciye devretme borcunu üstlendiği bir sözleşmedir. Yükleniciler, inşaat için gerekli finansmanı sağlamak amacıyla, sözleşme uyarınca ileride kendilerine ait olacak bağımsız bölümleri inşaat devam ederken üçüncü kişilere satarlar.

Üçüncü kişilerin bu sürece dahil olması başlıca iki yolla gerçekleşir:

1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi:

Tanım: Yüklenicinin, inşaat bittiğinde kendisine düşecek olan bağımsız bölümü belirli bir bedel karşılığında üçüncü kişiye devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.
Geçerlilik Şartı: Bu sözleşmenin yasal olarak geçerli olabilmesi için noterde resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur.
İçerik: Sözleşmede satış bedeli, bağımsız bölümün adresi, blok, kat, daire numarası ve pay oranı gibi tüm belirleyici unsurların tereddüde yer vermeyecek şekilde açıkça belirtilmesi gerekir.
Önemli Not: Yüklenicinin, sözleşme anında taşınmazın maliki olması gerekmez; ileride edineceği bir mülkiyeti de vaat edebilir.

2. Alacağın Temliki (Devri) Sözleşmesi:

Tanım: Yüklenicinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ve arsa malikinden talep edeceği bağımsız bölüm tescil hakkını (alacağını), üçüncü bir kişiye devretmesidir.
Geçerlilik Şartı: Resmi şekle tabi değildir; yazılı olarak yapılması yeterlidir.
Sonuç: Bu sözleşme ile üçüncü kişi, yüklenicinin halefi olur ve devraldığı alacak hakkına dayanarak hem yükleniciye hem de arsa malikine karşı tapu iptal ve tescil davası açma hakkı kazanır.

Üçüncü Kişiler Açısından Temel Riskler ve Yargısal Yaklaşımlar

1. Resmi Şekle Uyulmayan Sözleşmeler ve Yargıtay İçtihadı

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, tarafların noter masrafından kaçınmak için taşınmaz satış vaadi sözleşmesini adi yazılı bir belge ile yapmalarıdır.

Normal Durum: Resmi şekle uyulmadığı için bu tür sözleşmeler hukuken kesin hükümsüzdür.
Yargıtay Yaklaşımı: Yargıtay, üçüncü kişileri korumak amacıyla önemli bir içtihat geliştirmiştir. Resmi şekle uymayan bu sözleşmeleri “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” olarak değil, özü itibarıyla bir “alacağın temliki sözleşmesi” olarak kabul etmektedir. Alacağın temliki için yazılı şekil yeterli olduğundan, Yargıtay bu sözleşmelere hukuki geçerlilik tanıyarak üçüncü kişiye tapu iptal ve tescil davası açma imkânı sunmaktadır. Bu yaklaşım, Medeni Kanun’un 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına dayandırılmaktadır.

2. Aynı Bağımsız Bölümün Birden Fazla Kişiye Satılması

Yüklenicinin aynı daireyi farklı tarihlerde birden fazla kişiye satması, ciddi mağduriyetlere yol açan ve dolandırıcılık niteliği taşıyabilen bir durumdur.

Temel Kural: Hukuken, tarih olarak önce yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Sonraki tarihli sözleşmelerin tarafları, daire üzerinde hak iddia edemezler; yalnızca ödedikleri bedelin iadesi için yükleniciye karşı dava açabilirler.
Yargıtay’ın Tartışmalı İçtihadı: Yargıtay, bu konuda eleştirilen bir yaklaşım benimsemiştir. Eğer daha önceki tarihli sözleşme adi yazılı, sonraki tarihli sözleşme ise noter onaylı ise, Yargıtay bazen önceki tarihli adi yazılı sözleşmeyi “alacağın temliki” sayarak ona öncelik tanıyabilmektedir. Bu durum, hukuki öngörülebilirliği zedeleyen ve kötüye kullanıma açık bir alan yaratmaktadır.

3. Arsa Maliki Tarafından Yapılan Satışlar

Üçüncü kişiler, sadece yükleniciden değil, doğrudan arsa malikinden de henüz inşaat halindeyken bağımsız bölüm satın alabilirler.

Arsa Payının Devri: Eğer arsa maliki, tapuda arsa payını doğrudan üçüncü kişiye devrederse, üçüncü kişi arsa malikinin halefi olur ve sözleşmenin tarafı haline gelir.
Taşınmaz Satış Vaadi: Eğer sadece satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, üçüncü kişi mülkiyeti alamaz ve sadece arsa malikine karşı tescile zorlama davası açabilir.
Temel Risk: Arsa malikinin üçüncü kişiye satış vaadinde bulunduktan sonra, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği ilgili arsa payını yükleniciye devretmesi durumunda, üçüncü kişi artık mülkiyet talep edemez. Bu senaryoda üçüncü kişinin tek hakkı, arsa malikine karşı ödediği bedelin yasal faiziyle iadesini talep etmek olur ki bu, taşınmazın artan değeri karşısında ciddi bir zarara yol açar.

4. Sözleşmesel Sınırlamalar ve Tapuya Şerhin Önemi

Sözleşmenin İncelenmesi: Üçüncü kişiler, bir alım yapmadan önce mutlaka asıl kat karşılığı inşaat sözleşmesini incelemelidir. Bazı sözleşmelerde yüklenicinin üçüncü kişilere satış yapmasını veya alacağını devretmesini yasaklayan hükümler bulunabilir.
Tapuya Şerh: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi, üçüncü kişinin hakkını sonraki alıcılara ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesini sağlar ve hukuki konumunu güçlendirir. Ancak uygulamada ek masraf ve bürokrasi nedeniyle bu yola sık başvurulmamaktadır.

Ön Ödemeli Konut Satışları ve Tüketicinin Korunması

“Maketten ev satışı” olarak bilinen ön ödemeli konut satışları, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da özel olarak düzenlenmiştir.

Tüketici Sıfatı: Bu düzenlemelerin uygulanabilmesi için alıcının, konutu ticari veya mesleki amaçla değil, barınma ihtiyacı için alan bir “tüketici” olması gerekir.
Yüklenicinin Yükümlülükleri: Yüklenicinin ön ödemeli satış yapabilmesi için inşaat ruhsatı almış olması gibi kanuni şartları yerine getirmesi zorunludur.
Şekil Şartı ve Koruma: Bu sözleşmeler de resmi şekilde (noterde) yapılmalıdır. Ancak kanun, tüketiciyi korumak amacıyla şekil eksikliğinin tüketici aleyhine ileri sürülemeyeceğini açıkça belirtir. Dolayısıyla, yüklenici, adi yazılı bir sözleşme imzalattığı tüketiciye karşı “sözleşme geçersizdir” savunmasını yapamaz.

Hukuki Süreç: Davanın Tarafları, Mahkemeler ve Talepler

Konu	Açıklama
Yetkili Mahkeme	Davanın açılacağı yer mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Görevli Mahkeme	– Tüketici Mahkemesi: Eğer işlem bir tüketici işlemi ise (örn: ön ödemeli konut satışı). –Asliye Hukuk Mahkemesi: Taraflardan birinin tüketici olmadığı diğer tüm uyuşmazlıklarda görevlidir.
Davanın Tarafları	– Üçüncü kişi, davayı hem arsa malikine hem de yükleniciye karşı birlikte açmalıdır (zorunlu dava arkadaşlığı). Eğer taşınmaz tapuda başka birinin adına kayıtlıysa, bu kişi de davaya dahil edilmelidir.
Talep Türleri (Kademeli)	1. Tapu İptal ve Tescil: Bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesi. 2. Tazminat: Tescil mümkün olmazsa, taşınmazın dava tarihindeki güncel piyasa değerinin ödenmesi. 3. Bedel İadesi: Bu da mümkün olmazsa, ödenen bedelin yasal faiziyle birlikte iadesi.

Sonuç ve Öneriler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ön ödemeli konut projeleri, Türkiye’deki konut finansman yapısının bir gerçeği olup, üçüncü kişilerin konut edinmesinde önemli bir rol oynamaktadır. Ancak bu süreç, hukuki koruma mekanizmalarına başvurulmadığında alıcılar için ciddi riskler barındırmaktadır.

Yargıtay ve Tüketici Kanunu, şekil şartlarına uyulmasa dahi iyi niyetli üçüncü kişileri ve tüketicileri korumaya yönelik önemli düzenlemeler ve içtihatlar geliştirmiş olsa da bu koruma mutlak değildir. Vatandaşların, tüm birikimlerini yatırdıkları bu tür büyük işlemlerde “bir şey olmaz” düşüncesiyle hareket etmesi, telafisi güç zararlara yol açabilmektedir.

Bu nedenle en sağlıklı ve güvenli yol şunlardır:

Resmi Şekle Uymak: Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri mutlaka noter huzurunda yapılmalıdır.
Tapuya Şerh Yaptırmak: Yapılan sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, hakkı kuvvetlendirir.
Ana Sözleşmeyi İncelemek: Yüklenicinin satış yetkisinin olup olmadığını ve devir yasaklarını kontrol etmek için kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmelidir.
Profesyonel Destek Almak: İşlem yapılmadan önce cüzi bir maliyetle alınacak profesyonel hukuki danışmanlık, gelecekte ortaya çıkabilecek milyonlarca liralık zararların ve yıllarca sürecek davaların önüne geçebilir.