Kentsel Dönüşümde Paylaşım Ölçütü: Arsa Payı mı, Metrekare mi?
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden inşa edilecek yapılarda en tartışmalı mesele, yeni bağımsız bölümlerin dağıtımında arsa payının mı yoksa fiili kullanım alanının (metrekare) mı esas alınacağıdır. Bu husus, azınlıkta kalan kat malikleri ile çoğunluğu oluşturan malikler arasındaki en derin anlaşmazlık noktasını teşkil etmektedir.
Özellikle 1960’lı ve 1970’li yıllarda yapılan binalarda, dönemin imar koşullarına ve yapılaşma anlayışına göre tayin edilmiş arsa payları, günümüzün piyasa değerleri ve taşınmazın konumuyla örtüşmeyen, hakkaniyetten uzak bir tablo ortaya çıkarmaktadır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararına konu olan uyuşmazlıkta, 1967 yılında yapılan bir binada arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklükleriyle orantısız biçimde dağıtıldığı tespit edilmiş ve bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlenerek kentsel dönüşüme alınmıştır. Davacılar, yeniden yapım öncesinde arsa paylarının düzeltilmesini talep etmiştir.
Arsa Payı Düzeltme Davalarındaki Güçlükler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre, “arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Ancak aynı madde, “bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payının, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceğini” de açıkça hükme bağlamaktadır.
Bu nedenle arsa payı düzeltme davaları hukuken mümkün olmakla birlikte, yargı uygulamasında son derece dar bir yorumlama benimsenmektedir. Binanın inşa edildiği tarihteki verilere göre arsa paylarının hatalı belirlendiğini ispat yükümlülüğü davacıdadır ve onlarca yıl önceki yapı koşullarının teknik olarak ortaya konması fiilen büyük güçlükler barındırmaktadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/5809 E., 2025/3987 K. sayılı kararında, uzun süre arsa paylarına itiraz edilmemiş olmasının TMK m.2 (dürüstlük kuralı) kapsamında değerlendirildiği ve bilirkişi raporundaki tespitlerin KMK m.3’teki yasal koşulları karşılamadığı gerekçesiyle davanın reddedildiği görülmektedir.
Benzer şekilde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2023/6446 E., 2024/3375 K. sayılı kararda, 50 yıllık bir binanın davacısı, kat irtifakının kurulduğu tarihteki şerefiye değerinin (konum değerinin) dikkate alınması gerektiğini, boğaz ve deniz manzaralı dairesine düşük arsa payı verilirken daha az değerli dairelere yüksek arsa payı tahsis edildiğini ileri sürmüştür. Davacı ayrıca kentsel dönüşüm veya yıkım kararı alınmaması için ihtiyati tedbir de talep etmiştir — bu talep, arsa payı düzeltilmeden kentsel dönüşüme girilmesi halinde mağduriyet doğacağı kaygısını doğrudan yansıtmaktadır.
Şerefiye Esaslı Değerlendirme
Arsa paylarının düzeltilemediği veya düzeltme davasının sonuçlanmadığı hallerde, yeniden yapım sürecinde şerefiye kriterlerinin devreye girmesi gerekmektedir. Bu yaklaşıma göre:
Arsa payı orantısı gözetilmelidir: Hiçbir malike, diğer maliklere kıyasla orantısız bir arsa payı tahsis edilemez.
Bulunduğu kat, konumu ve cephesi değerlendirmeye alınır: Bağımsız bölümün üst veya alt katta olması, güneş aldığı yön, caddeye veya arka sokağa bakması gibi unsurlar şerefiye hesabında belirleyici rol oynar.
Proje metrekaresi esas tutulur: Yalnızca yapı ruhsatında yer alan ve onaylı projede gösterilen net alan dikkate alınır; sonradan balkon kapatma, çatı katı ilavesi ya da imar affı yoluyla kazanılmış alanlar bu hesaba dahil edilmez.
Yukarıda anılan Yargıtay HGK 2023/648 E., 2025/512 K. kararında da 5. Hukuk Dairesi’nin bozma gerekçesine atıfla, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri esas alınarak arsa paylarının yeniden belirlenmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Karar oy çokluğuyla verilmiş olup, kentsel dönüşüm öncesinde arsa paylarının fiili değerlere uygun hale getirilmesinin zorunluluğunu teyit etmektedir.
Ruhsat Dışı Alanlar ve Yapı Kayıt Belgesi Meselesi
Ruhsata aykırı olarak elde edilen alanların kentsel dönüşüm hesabına katılmaması, uygulamada pek çok vatandaşı doğrudan etkileyen kritik bir konudur. Balkonunu kapatarak dairesine katan, çatı arasını kullanılabilir alana dönüştüren ya da 2018 yılında yürürlüğe giren İmar Barışı düzenlemesinden faydalanarak Yapı Kayıt Belgesi alan kişiler, bu alanların yeni binada da karşılık bulacağını düşünmektedir. Ancak hukuki gerçek bunun tam tersidir.
3194 sayılı İmar Kanunu’na 7143 sayılı Kanunla eklenen Geçici 16. madde kapsamında düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, yapının yıkılmasına ya da kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olan geçici bir koruma sağlamaktadır. Bu belge, belediyenin yıkım kararını ve idari para cezasını askıya alır; ancak herhangi bir mülkiyet hakkı, imar hakkı ya da ek inşaat alanı kazandırmaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3335 E., 2025/4515 K. sayılı kararındaki muhalefet şerhinde, yapı kayıt belgesinin hukuki niteliği ayrıntılı biçimde ele alınmış ve belgenin; belediye yaptırımlarından koruma, yapı kullanma izni yerine geçme, elektrik-su-doğalgaz bağlatma gibi sınırlı işlevlere sahip olduğu, ancak mülkiyet hakkı tesis etmediği ve ek inşaat alanı hakkı doğurmadığı açıkça ifade edilmiştir. Ayrıca İmar Kanunu’nun Geçici 21. maddesi uyarınca, yapı kayıt belgesi alınan yapılarda ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla yalnızca güçlendirme yapılabileceği hükme bağlanmıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/6031 E., 2025/17511 K. sayılı kararında da, yapı kayıt belgesine dayanılarak projeye aykırı şekilde yapılan değişikliklerin kat mülkiyeti hukuku açısından korunmayacağı ve eski hale getirme talebinin kabul edildiği görülmektedir.
Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/5361 E., 2019/2479 K. sayılı kararında da, yüklenicinin projeye ve imara aykırı yapı yapması nedeniyle yapı kayıt belgesi alınmış olmasının edimin ifa edilmiş sayılması için yeterli olmadığı vurgulanmış ve karar bozulmuştur. Bu karar, yapı kayıt belgesinin inşaat sözleşmelerinde dahi sınırlı bir koruma sağladığını ortaya koymaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinde yeniden yapılacak binada her bir malikin hak edeceği bağımsız bölüm, onaylı projedeki ruhsatlı metrekare, bağımsız bölümün konumu, katı, cephesi ve şerefiye kriterleri üzerinden belirlenmekte olup, imar affından yararlanılarak kazanılan kaçak alanlar bu hesaplamaya dahil edilmemektedir.
Yargı Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/648 E., 2025/512 K. (10.09.2025) — Kentsel dönüşüm öncesi arsa payı düzeltme, bağımsız bölüm konum ve büyüklüğüne göre değer tespiti
Yargıtay 5. HD 2023/6446 E., 2024/3375 K. (19.03.2024) — Şerefiye değeri ve arsa payı düzeltme, kentsel dönüşüm öncesi ihtiyati tedbir
Yargıtay 5. HD 2024/5809 E., 2025/3987 K. (25.03.2025) — Arsa payı düzeltme davasının reddi, TMK m.2 ve KMK m.3 değerlendirmesi
Yargıtay 6. HD 2025/3335 E., 2025/4515 K. (25.12.2025) — Yapı kayıt belgesinin hukuki niteliği ve sınırları
Yargıtay 5. HD 2025/6031 E., 2025/17511 K. (16.12.2025) — Yapı kayıt belgesi ile projeye aykırılığın korunmaması
Yargıtay 15. HD 2018/5361 E., 2019/2479 K. (23.05.2019) — Yapı kayıt belgesinin edimin ifası bakımından yetersizliği
Av. iltan Ekmekçioğlu
