Tapuyu Devrettim, Satış Bedeli Ödenmedi: Ne Yapabilirim?

Tapuyu devrettim, satış bedeli ödenmedi diyorsanız önce tapu işlem tarihi, resmî senet, ödeme planı ve hesabınıza gerçekten geçen tutarlar birlikte incelenmelidir. Tapunun alıcıya geçmiş olması bedel alacağınızı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık paranın ödenmemesi de satış işlemini otomatik olarak iptal ederek taşınmazı size geri döndürmez.

Satıcı bakımından başlıca yollar, ödenmeyen bedelin tahsili, koşulları varsa taşınmaz üzerinde kanuni ipotek kurulması ve somut hukuki sebebe göre sözleşmeden dönme veya tapu kaydına ilişkin taleplerdir. TMK m.894, satıcının kanuni ipoteğinin mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasını arar. Bu nedenle yalnız alıcının ödeme sözünü beklemek ciddi teminat kaybına yol açabilir.

Bu rehber, geçerli bir taşınmaz satışında tapuyu devreden fakat parasını tamamen alamayan satıcıya yöneliktir. Para ödediği hâlde tapuyu alamayan alıcının başvuruları ise satış bedeli gönderildiği hâlde devir yapılmaması yazısında ayrıca ele alınmaktadır.

Tapu devri yapıldıktan sonra satış bedeli borcu devam eder mi?

Satış sözleşmesinde satıcının temel borcu mülkiyeti devretmek, alıcının temel borcu kararlaştırılan bedeli ödemektir. Tapu devrinin tamamlanması yalnız satıcının mülkiyet devrine ilişkin ediminin yerine getirilmiş olduğunu gösterebilir. Alıcının para borcunun da ifa edildiği ayrıca değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu m.232, alıcının satış bedelini sözleşmede kararlaştırılan biçimde ödemesini öngörür. Ödeme zamanı konusunda anlaşma yoksa m.234 dikkate alınır. Taşınır satışına ilişkin hükümlerin taşınmaz satışında kıyasen uygulanması ise m.246’da düzenlenmiştir.

Satış bedelinin bir bölümü peşin, kalanı vadeli kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir durumda vadesi henüz gelmemiş taksit ile süresi geçmiş taksit aynı şekilde takip edilmez. Ayrıca bir taksidin aksaması bütün borcun otomatik olarak istenebilmesini sağlamaz. Muacceliyet şartı ve ilgili emredici hükümler incelenmelidir.

İlk gün hangi belgeleri kontrol etmelisiniz?

İlk inceleme yalnız banka dekontuna dayanarak yapılmamalıdır. Tapu müdürlüğündeki resmî satış senedi, varsa ek ödeme protokolü, satış öncesi yazışmalar ve satıştan sonraki borç kabulü birlikte okunmalıdır. Belgelerde birbiriyle çelişen tutar veya ödeme açıklaması bulunması davanın ispatını etkileyebilir.

1. Taşınmazın güncel tapu kaydını, devir tarihini ve yevmiye bilgisini belirleyin.
2. Resmî senette satış bedeli ve bedelin alındığına ilişkin bölümün örneğini temin edin.
3. Gerçek ödeme planını, taksit tarihlerini ve varsa borç ikrarını bir araya getirin.
4. Hesap hareketlerini yalnız ekran görüntüsü olarak değil, bankanın ürettiği kayıtlarla saklayın.
5. Alıcının kalan borcu kabul ettiği mesajları, gönderim tarihleri ve konuşmanın bütünüyle koruyun.
6. Tapudaki ipotekleri, hacizleri ve sonraki devirleri inceleyin.

Belgeleri sonradan değiştirmek, geçmiş tarihli makbuz düzenlemek veya gerçekte yapılmayan bir ödeme planı oluşturmak çözüm değildir. Özellikle yüksek tutarlı işlemlerde her belgenin kim tarafından, hangi tarihte ve hangi amaçla düzenlendiği önem taşır.

Tapuda “bedeli tamamen aldım” yazıyorsa alacak istenebilir mi?

Resmî senette satış bedelinin tamamen alındığının belirtilmesi önemli bir ispat sorunudur. Satıcı daha sonra bedelin ödenmediğini ileri sürüyorsa imzaladığı açıklamayla çelişen iddiasını uygun delillerle desteklemelidir. Bu ifade hiç yokmuş gibi hareket edilmesi güvenli değildir.

Buna rağmen her dosyada “artık hiçbir hak ileri sürülemez” sonucu da kurulamaz. Alıcının sonradan imzaladığı borç kabulü, kalan satış bedelini açıkça gösteren belge, ödeme vadelerini düzenleyen protokol ve hukuka uygun elektronik kayıtlar somut olay bakımından incelenebilir.

Tanık ve mesajlar tek başına yeterli olur mu?

HMK m.200 ve 201’deki senetle ispat ve senede karşı ispat kuralları gözetilir. Delil başlangıcı, karşı tarafın açık muvafakati ve kanundaki istisnalar ayrıca değerlendirilir. Her WhatsApp mesajı imzalı senetle aynı güce sahip değildir; her tanık anlatımı da resmî senetteki açıklamayı bertaraf etmez.

Alıcının “kalan iki milyon lirayı ay sonunda göndereceğim” şeklindeki mesajı ile yalnız “hallediyoruz” demesi aynı açıklıkta değildir. Elektronik kaydın aidiyeti, içeriği, bütünlüğü ve hangi borca ilişkin olduğu araştırılır. Hesaba para girmemiş olması ise elden ödeme savunmasının bulunduğu dosyada tek başına bütün tartışmayı çözmez.

Satıcının kanuni ipotek hakkı nedir?

Türk Medeni Kanunu m.893/1, satıştan doğan alacağı için satıcıya satılan taşınmaz üzerinde kanuni ipotek hakkının tescilini isteme imkânı tanır. Bu koruma, satıcının bedel alacağını taşınmazla güvence altına almasına yöneliktir. İpotek kurulduğunda satıcı yeniden malik olmaz; alacağını rehin güvencesi altında takip etme imkânı kazanır.

Kanuni ipotek ifadesi, tapuda hiçbir işlem yapılmadan her satıcının otomatik olarak ipotek sahibi olması anlamına gelmez. Buradaki hak tescile tabidir. Satış belgesi, ödenmeyen bedel, alacağın kapsamı ve süre koşulu değerlendirilerek sicil işlemi veya gerektiğinde yargısal koruma yolu belirlenir.

TMK m.893, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat edilmesini de geçerli saymaz. Ancak önceden feragatin geçersizliği, tescil süresinin kaçırılmasının sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Ayrıca satıştan doğmayan başka bir borç, yalnız aynı taraflar arasında bulunduğu gerekçesiyle bu ipoteğin kapsamına sokulamaz.

Üç aylık kanuni ipotek süresi ne zaman başlar?

TMK m.894 bakımından başlangıç, mülkiyetin naklidir. Bu süreyi kalan taksidin ödeme gününden, alıcının ödeme yapmayacağını söylediği tarihten veya satıcının durumu fark ettiği günden başlatmak doğru değildir. Tapu işlem tarihinin ilk aşamada belirlenmesinin nedeni budur.

Örneğin kalan satış bedelinin altı ay sonra ödenmesi kararlaştırılmış olabilir. Bu anlaşma, kanuni ipoteğin tescili için öngörülen üç aylık süreyi kendiliğinden altı aya çıkarmaz. Vadeli satışta teminatın ödeme vadesi beklenmeden planlanması gerekir.

İhtar göndermek veya dava açmak yeterli midir?

Kanun tescilin üç ay içinde gerçekleşmiş olmasını aradığından yalnız ihtarname göndermek, telefonla ödeme istemek veya genel bir alacak davası açmak yeterli kabul edilmemelidir. Uyuşmazlık nedeniyle kesin tescil hemen sağlanamıyorsa TMK m.1011 kapsamındaki geçici tescil şerhi ve bunun süresinde sicile işlenmesi değerlendirilmelidir.

Mahkemeden istenecek korumanın türü, kapsamı ve tapuya uygulanması açıkça belirlenmelidir. Genel bir devir yasağı talebinin kanuni ipotek için gerekli bütün sonuçları sağlayacağı varsayılmamalıdır. Süre bitimine yaklaşılmışsa başvuru, karar ve sicil uygulaması aynı anda takip edilmesi gereken konulardır.

Tapu müdürlüğü ipoteği doğrudan tescil eder mi?

Başvuru yolu eldeki belgelerin durumuna bağlıdır. Resmî senette bedelin tamamının alındığı yazarken sonradan aksinin ileri sürülmesi, taraflar arasında alacağın varlığı ve miktarı konusunda uyuşmazlık doğurabilir. Tapu müdürlüğü, çekişmeli alacağı bir hukuk mahkemesi gibi delilleri tartışarak karara bağlamaz.

Bu nedenle alıcı tarafından kabul edilmiş açık bir borç belgesi bulunup bulunmadığı, sicil işlemine elverişli belgeler ve taraf iradeleri incelenir. Alıcının itirazı veya belge eksikliği varsa mahkeme yoluyla tescil ve geçici koruma ihtiyacı gündeme gelebilir. Başvurunun sonucu beklenirken kanuni sürenin ilerlemeye devam ettiği gözden kaçırılmamalıdır.

Geçici tescil şerhi konusunda TMK m.1011, ilgililerin rızası veya hâkim kararını arar. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bunun için kararın ve sicil kaydının somut uyuşmazlığı karşılayacak biçimde düzenlenmesi önemlidir.

Satış bedeli ödenmezse tapu iptal edilir mi?

Satış bedelinin ödenmemesi tapuyu kendiliğinden iptal etmez. Geçerli bir satışın ardından yalnız para borcunun ifa edilmemesi ile satış iradesini sakatlayan aldatma, sahtecilik veya başka bir geçersizlik sebebi farklı hukuki konulardır. Dava dilekçesinde bunlar birbirinin yerine kullanılamaz.

TBK m.235, satılanın zilyetliği bedel alınmadan alıcıya devredilmişse temerrüt nedeniyle dönerek geri almayı, dönme hakkının sözleşmede açıkça saklı tutulmasına bağlar. Taşınmaz satışında m.246 ile birlikte değerlendirilen bu düzenleme nedeniyle tapu devri, teslim durumu ve resmî sözleşmenin içeriği ayrıntılı incelenmelidir.

Sözleşmede dönme hakkı bulunsa bile tapu sicili yalnız satıcının tek taraflı açıklaması üzerine otomatik değişmez. Tarafların usulüne uygun anlaşması veya uyuşmazlığa göre mahkeme kararı gerekebilir. Sözleşmede yer alan her “ödeme olmazsa satış iptal” ifadesinin şekil ve kapsam bakımından aynı sonucu doğuracağı da söylenemez.

Satıcının doğru talebi bazen yalnız alacağın tahsili, bazen bunun yanında ipotek tescili, bazen de bağımsız bir hukuki sebebe dayalı tapu iptali olabilir. Aynı zarar için iki kez tahsilat yapılmasını sağlayacak talepler kurulamaz.

Ödenmeyen satış bedeli için icra takibi nasıl değerlendirilir?

Alacağın vadesi, tutarı ve dayanak belgesi belirlendikten sonra icra takibi düşünülebilir. Genel haciz yoluyla takip, kambiyo senedine dayalı takip ve ipoteğin paraya çevrilmesi birbirinden farklıdır. Hangi yolun kullanılacağı, eldeki belgenin niteliğine ve alacağın teminatına göre seçilir.

Alıcı ödeme emrine itiraz ederse takip türüne uygun başvuru gerekir. İtirazın kaldırılması veya itirazın iptali seçenekleri her belgeyle ve aynı süre içinde kullanılmaz. Bu nedenle takip dosyasına gelen tebligatlar, itirazın içeriği ve tebliğ tarihleri gecikmeden değerlendirilmelidir.

Alacak ipotekle teminat altına alınmışsa rehnin paraya çevrilmesine ilişkin kurallar ve İİK m.45’teki esas göz önünde bulundurulur. İpotek bulunmasına rağmen teminatsız alacak varmış gibi gelişigüzel bir takip başlatılması usul tartışması doğurabilir. Birden fazla teminat veya senet mevcutsa tahsilde tekrar oluşmaması ayrıca sağlanır.

Alıcı mal kaçırıyorsa ihtiyati haciz istenebilir mi?

İhtiyati haciz, şartları oluştuğunda para alacağının tahsilini güvence altına almak için kullanılan geçici korumadır. İİK m.257 kapsamında alacağın rehinle güvence altında olup olmadığı ve vadesinin gelip gelmediği başta olmak üzere kanuni koşullar incelenir. Vadesi gelmemiş alacaklar için daha sınırlı ve özel şartlar bulunur.

Mahkeme yalnız satıcının endişe duyduğunu söylemesiyle bütün malvarlığını sınırsız biçimde dondurmaz. Alacağın ve talebin dayanakları sunulmalı, korumanın ölçüsü belirlenmeli, gerektiğinde teminat karşılanmalıdır. Kararın alınması sonrasında uygulanması ve tamamlayıcı işlemler için ayrı kısa süreler bulunduğu da dikkate alınmalıdır.

İhtiyati tedbir, ihtiyati haciz ve geçici tescil şerhi aynı şey değildir. Para alacağının korunmasıyla taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasına ilişkin hakkın korunması farklı talepler gerektirebilir. Yanlış koruma türünün istenmesi, özellikle üç aylık süre içinde zaman kaybettirebilir.

Taşınmaz başkasına satılmışsa ne olur?

Alıcının taşınmazı yeniden devretmesi, ilk satıştan doğan borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak yeni malike karşı hangi ayni hakkın ileri sürülebileceği, mevcut sicil kaydına, tescil veya şerh zamanına ve somut işlemlere bağlıdır. Bedel borcunun asıl muhatabı ile ipotek tescili talebinin muhatabı aynı kişi olmayabilir.

Geçerli biçimde kurulmuş ipoteğin bulunduğu bir taşınmazın devri ile henüz hiçbir ipotek veya şerh bulunmadan yapılan ikinci satış aynı hukuki durumda değildir. Yeni malikin ödeme borcunu üstlenip üstlenmediği de ayrıca araştırılır. Yeni malike sırf tapuyu aldığı için ilk alıcının bütün kişisel borçları yüklenemez.

İkinci devrin alacaklıdan mal kaçırma amacı taşıdığı iddiası varsa, tasarrufun iptali gibi yolların kendi koşulları değerlendirilir. Her ikinci satışın muvazaalı veya hileli olduğu varsayılmaz. Satış tarihleri, bedel hareketleri ve taraflar arasındaki ilişki somut delillerle incelenmelidir.

Hangi mahkemede dava açılır, arabuluculuk gerekir mi?

İki özel kişi arasında, ticari veya tüketici işlemi niteliği taşımayan bir taşınmaz satışından doğan alacak uyuşmazlığında genel olarak asliye hukuk mahkemesi görev yapar. İşlemin ticari dava veya tüketici uyuşmazlığı olması görevli mahkemeyi değiştirebilir. Satış tutarının yüksek olması tek başına ticaret mahkemesini görevli kılmaz.

Alacak davası ile ipotek tescil davasında yetki aynı mı?

Sadece para alacağı isteniyorsa genel yetki ve sözleşmenin ifasına ilişkin yetki kuralları değerlendirilir. Taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasına veya ayni hak sahipliğinin değişmesine yönelik davalarda ise HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İstanbul’daki her taşınmaz için aynı adliyeye başvurulacağı düşünülmemelidir; ilgili ilçenin yargı çevresi belirlenir.

Her taşınmaz uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk bulunduğu söylenemez. Ticari para alacağı davalarında TTK m.5/A, tüketici uyuşmazlıklarında ise ilgili dava şartları ve istisnalar incelenir. Tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bakımından özel istisna bulunduğu da gözden kaçırılmamalıdır.

6325 sayılı Kanun m.17/B taşınmaz devri ve sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişliliğini düzenler. Elverişlilik, her dosyada zorunluluk bulunduğu anlamına gelmez. Arabuluculuğun süreye etkisi dosyaya göre hesaplanırken ipotek tesciline yönelik acil koruma ihtiyacı ayrıca ele alınmalıdır.

Faiz, değer kaybı ve diğer zararlar istenebilir mi?

Ödenmeyen satış bedeli yanında faiz talebi gündeme gelebilir. Faizin başlangıcı, ödeme vadesi, temerrüt şartları, tarafların sözleşmesi ve işlemin ticari niteliği birlikte değerlendirilir. Her dosyada faizin tapu devri günü başlayacağı veya aynı oranın uygulanacağı kabul edilmez.

Satıcının gecikme nedeniyle kredi kullanması, başka bir alım sözleşmesinde ek maliyete katlanması veya başka somut zarar yaşaması hâlinde faizle karşılanmayan zarar bakımından ayrıca inceleme gerekebilir. Zararın varlığı, miktarı, ödeme gecikmesiyle bağlantısı ve diğer kanuni koşullar belgelenmelidir.

Taşınmazın sonradan değer kazanması, ödenmeyen bedelin doğrudan bugünkü piyasa değerine dönüşmesi anlamına gelmez. Alacak hesabında kalan ana para, yapılan kısmi ödemeler, faiz dönemleri ve varsa ayrıca istenebilecek zararlar ayrıştırılır. Aynı kaybın farklı başlıklarla iki kez talep edilmemesine dikkat edilir.

Alacak zamanaşımı ile üç aylık ipotek süresi aynı mıdır?

Hayır. Kanuni ipoteğin tesciline ilişkin üç aylık süre ile satış bedelinin tahsiline ilişkin zamanaşımı farklıdır. Kanuni teminat imkânının kaybı, para alacağının aynı gün bütünüyle ortadan kalktığı anlamına gelmez. Ancak teminat olmadan tahsil kabiliyeti zayıflayabilir.

Satış bedeli alacağında özel bir düzenleme yoksa TBK m.146’daki on yıllık genel zamanaşımı ve m.149’daki muacceliyet başlangıcı değerlendirilir. Taksite bağlanmış borçlar, borç ikrarı, takip veya dava gibi kesilme sebepleri ve farklı bir hukuki sebebe dayanan talepler ayrıca incelenir.

“On yıl sürem var” düşüncesiyle beklemek güvenli değildir. Taşınmaz yeniden satılabilir, başka ipotekler kurulabilir, borçlunun mali durumu bozulabilir veya delillere ulaşmak güçleşebilir. Özellikle kanuni ipoteğin korunması için gereken işlemler uzun zamanaşımı süresi esas alınarak ertelenmemelidir.

Satış bedelinin ödenmemesi dolandırıcılık sayılır mı?

Bir borcun ödenmemesi tek başına dolandırıcılık suçunu oluşturmaz. Başlangıçtan itibaren hileli davranışlarla satıcının yanıltılması ve bu yolla malvarlığı zararına neden olunması gibi unsurların somut olayda bulunup bulunmadığı araştırılır. Sahte ödeme belgesi veya gerçeğe aykırı banka yazışması iddiası varsa belgenin kaynağı ve işlem sırası önemlidir.

Suç şüphesi bulunan olayda savcılığa başvuru değerlendirilebilir. Ancak ceza soruşturması, satış bedelinin otomatik tahsil edilmesini veya tapunun kendiliğinden iade edilmesini sağlamaz. Özel hukuk talepleri, kanuni ipotek süresi ve geçici koruma ihtiyaçları ayrıca takip edilmelidir.

Alıcının kişisel verilerini sosyal medyada yayımlamak, ödeme yapması için tehditte bulunmak veya kendiliğinden taşınmaza girerek zor kullanmak hukuki tahsil yöntemi değildir. Şüphe ve deliller yetkili makamlara sunulmalı, borcun tahsili uygun yargısal yollarla yürütülmelidir.

Yeni ödeme protokolü yapılırken nelere dikkat edilmeli?

Alıcı kalan borcu kabul ederek yeni ödeme takvimi önerebilir. Böyle bir anlaşmada taşınmazın bilgileri, ilk satışla bağlantı, bakiye borç, ödeme günleri, önceki ödemeler ve teminatın durumu açıkça gösterilmelidir. Belirsiz bir “taraflar anlaştı” cümlesi önemli haklardan vazgeçildiği tartışmasına neden olabilir.

Özellikle borcun yenilenmesi, ibra, feragat veya mevcut teminatların kaldırılması anlamına gelebilecek ifadeler incelenmelidir. Yeni vade verilmesi kanuni ipotek için başlangıçta işlemeye başlayan sürenin yeniden başladığı anlamına gelmez. İpoteğin kaldırılması veya senetlerin iadesi de paranın hesaba geçtiği doğrulanmadan yapılmamalıdır.

Anlaşma, tarafların gerçek ödeme imkânına uygun olmalıdır. Yalnız sürekli ertelenen tarihler içeren ve hiçbir güvence sağlamayan protokoller, satıcının hukuki konumunu güçlendirmeyebilir. Tahsilat planı ile tapu ve teminat işlemlerinin hangi sırayla tamamlanacağı yazılı biçimde belirlenmelidir.

Uygulamada iki kısa örnek

Tapu devredilmiş, bedelin bir bölümü vadeye bırakılmışsa

Satıcı taşınmazı devretmiş, kalan tutarın dört ay sonra ödenmesini kabul etmiştir. Vade gelmemiş olsa bile kanuni ipotek bakımından üç aylık süre devirden itibaren işler. Satıcı teminatı ödeme gününü beklemeden değerlendirmelidir.

Resmî senette ödeme alındığı yazıyor, alıcı sonradan borcu kabul ediyorsa

Resmî senette bedelin alındığı belirtilmesine rağmen alıcı daha sonra kalan tutarı ve ödeme tarihini gösteren bir belge imzalamıştır. Bu belge diğer kayıtlarla birlikte incelenir; resmî senetteki ifade yok sayılmadan alacak ve ispat stratejisi belirlenir.

Sık sorulan sorular

Tapuyu devrettim, param gelmedi. İlk ne yapmalıyım?

Bankadan işlemin gerçek durumunu doğrulayın; resmî senedi, tapu tarihini ve ödeme belgelerini temin edin. Kanuni ipotek için üç aylık tescil koşulunu beklemeden inceletin. Alıcının yeni bir ödeme sözü vermesi bu işlemleri gereksiz hâle getirmez.

Üç ay geçtiyse satış bedelini isteyemez miyim?

Üç aylık süre kanuni ipoteğin tesciline ilişkindir. Para alacağının tahsili için geçerli zamanaşımı ayrı değerlendirilir. Bununla birlikte ipotek güvencesinin kaybı tahsil imkânını olumsuz etkileyebilir.

Satıcı ipoteği kurulduğunda ev tekrar benim olur mu?

Hayır. İpotek mülkiyet sağlamaz. Alacağın tahsili için taşınmaz üzerinde rehin güvencesi oluşturur. Ödeme yapılmazsa izlenecek yol ipoteğin ve alacağın niteliğine göre belirlenir.

Alıcının verdiği çek veya senet ödenmezse ne olur?

Belgenin niteliğine uygun takip seçenekleri ve süreler değerlendirilir. Senedin verilmesinin temel satış borcunu hangi şartlarda etkilediği ayrıca incelenir. Satış bedeli ve senet üzerinden aynı tutar iki kez tahsil edilemez.

Satış bedelini alamadığım için evi teslim etmeyebilir miyim?

Teslim ve ödeme sırası sözleşmeye göre değerlendirilir. Tapu devrinden sonra taşınmazı kullanmaya devam etmek her durumda hukuka uygun değildir. Satıcının evi boşaltmaması ve teslim uyuşmazlığı bakımından ayrıca hak ve yükümlülükler doğabilir.

İstanbul’da satılan taşınmaz için hangi adliyeye gidilir?

Talep yalnız para alacağı mı, ipotek tescili veya tapu iptali mi, önce bu belirlenir. Ayni hak taleplerinde taşınmazın bulunduğu yerin yargı çevresi esas alınır. İlçe, işlem türü ve tarafların sıfatı görülmeden tek bir mahkeme adı verilmesi doğru değildir.

Sonuç: Tapu devri, tahsilat ve teminat birlikte planlanmalı

Tapuyu devrettikten sonra satış bedelini alamayan satıcı için temel sorun yalnız borcun varlığı değildir. Kalan bedelin nasıl ispatlanacağı, ödeme vadesi, alıcının malvarlığı ve taşınmaz üzerindeki teminat durumu birlikte değerlendirilir. Tapuda bedelin alındığına ilişkin açıklama varsa ispat stratejisi buna göre kurulmalıdır.

TMK m.893 ve 894’teki satıcı ipoteği, mülkiyetin naklini izleyen üç aylık tescil şartı nedeniyle özellikle önemlidir. İhtarname, alacak takibi ve geçici tescil şerhi birbirinin yerine geçmez. Her işlem, sağlayacağı hukuki sonuca göre planlanmalıdır.

Yüksek tutarlı konut, arsa ve ticari taşınmaz satışlarında gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki değerlendirme, resmî senet ve ödeme belgelerinin birlikte incelenmesiyle yapılır. Sonuç, sözleşmenin içeriğine, delillere ve süresinde başvurulan hukuki yollara bağlıdır.

Hukuki kaynaklar ve güncellik notu

Bu metin 19 Ekim 2026 tarihinde hazırlanmıştır. Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve arabuluculuk hükümleri bakımından Adalet Bakanlığının resmî mevzuat metinleri esas alınmıştır. Kanun teklifleri yürürlükteki kural gibi kullanılmamıştır. Doğrudan bu uyuşmazlık için tam metni ve künyesi doğrulanmış güncel bir yüksek mahkeme kararı bu çalışmaya eklenmemiştir.

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.893, 894 ve 1011.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.117 ve devamı, 146, 149, 232, 234, 235 ve 246.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 6, 10, 12, 199–203 ve 389 ve devamı.
4. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, özellikle m.45, ipoteğin paraya çevrilmesi ve m.257 ve devamı.
5. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.16, 17/B, 18/A ve 18/B.
6. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, özellikle m.4, 5 ve 5/A.
7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, özellikle m.73 ve 73/A.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Tapu kaydı, resmî satış senedi, ödeme belgeleri, tarafların sıfatı ve işlem tarihleri incelenmeden somut uyuşmazlığın sonucu hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.