Satın Aldığım Evi Satıcı Boşaltmıyor Ne Yapmalıyım?

Satın aldığınız evi satıcı boşaltmıyorsa önce kararlaştırılan teslim tarihi ve satıcının evde kalmasını sağlayan bir anlaşma bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Teslim zamanı gelmiş ve satıcının kullanımını haklı kılan bir neden kalmamışsa, yazılı teslim talebiyle birlikte koşullarına göre elatmanın önlenmesi, taşınmazın teslimi ve parasal zararların giderilmesi istenebilir.

Tapunun adınıza geçirilmesi, evin aynı anda fiilen teslim edildiğini göstermez. Satıcının eşyalarını çıkarmaması, anahtarları vermemesi veya taşınmazı kullanmayı sürdürmesi ayrı bir uyuşmazlık yaratabilir.

Eski ev sahibinin evden çıkmaması, onu kendiliğinden kiracı hâline getirmez. Ayrıca her satışta satıcıya tanınmış genel bir “30 gün kalma” veya “altı ay sonra çıkma” hakkı yoktur. Doğru hukuki yol, satış ve teslim belgeleri ile evde kalmanın dayanağına göre belirlenir.

Bu yazı, normal tapu satışı tamamlandıktan sonra eski malikin konutu teslim etmemesini ele almaktadır. İcradan satın alınan evler, gerçek bir kiracının bulunduğu taşınmazlar ve müteahhitten alınan henüz tamamlanmamış konutlar farklı kurallara tabi olabilir.

Tapuyu Almak ile Evi Teslim Almak Aynı Şey midir?

Taşınmaz mülkiyetinin alıcı adına tescili ile konutun fiilen kullanılabilir şekilde teslim edilmesi farklı işlemlerdir.

Tapu devri tamamlandığında alıcı malik olur. Ancak evde satıcı oturmaya devam ediyorsa, alıcı kendi konutunda yaşama, tadilat yapma veya evi başkasına kiralama imkânından yararlanamayabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 207. maddesi, satıcının mülkiyeti ve zilyetliği devretme borcunu düzenler. Zilyetliğin devri, günlük ifadeyle ev üzerindeki fiilî hâkimiyetin alıcıya geçirilmesi bakımından önem taşır.

Bu nedenle yalnız tapu senedini kontrol etmek yeterli değildir. Satış protokolü, anahtar teslim şartı, taşınmazın boş teslim edileceğine ilişkin açıklamalar ve tarafların sonraki yazışmaları birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle alıcının başka bir evde kira ödediği veya taşınma tarihini satışa göre planladığı durumlarda, teslimin gecikmesi ayrı bir maddi kayıp doğurabilir.

Satıcı Evi Ne Zaman Boşaltmak Zorundadır?

Teslim zamanı öncelikle tarafların geçerli anlaşmasına göre belirlenir. Tapu işlemi sırasında boş teslim kararlaştırılmış olabilir. Taraflar, tapu devrinden sonra belirli bir tarihte teslim konusunda da anlaşmış olabilir.

“En kısa zamanda çıkacağım” veya “yeni evimi bulunca taşınacağım” gibi ifadeler, açık bir teslim tarihi kadar öngörülebilir değildir. Bu tür belirsizlikler, borcun ne zaman yerine getirilmesi gerektiği ve gecikmenin hangi tarihte başladığı konusunda uyuşmazlık yaratır.

Tapudan sonra teslim için süre verilmişse ne olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 245. maddesi, taşınmazın tescilden sonra teslim alınması için sözleşmeyle süre belirlenmesini ve bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasını düzenler. Böyle bir anlaşma varsa teslim tarihi, yarar ve hasarın geçişi bakımından da önem kazanır.

Alıcı, satıcıya belirli bir tarihe kadar kalma imkânı tanımışsa, bu dönemi sonradan hiçbir anlaşma yokmuş gibi değerlendirmemelidir. Bununla birlikte verilen sürenin dolması, satıcıya sınırsız oturma hakkı sağlamaz.

Teslim tarihinin sonradan uzatılması hâlinde yeni tarihin ve diğer koşulların da açık biçimde yazılı hâle getirilmesi gerekir.

Teslim tarihi hiç yazılmamışsa ne yapılır?

Teslim tarihinin bulunmaması satıcının evi istediği kadar kullanabileceği anlamına gelmez. Sözleşmenin bütünü, tarafların karşılıklı borçları ve ödeme durumu incelenerek teslim yükümlülüğünün ne zaman yerine getirilmesi gerektiği belirlenir.

Bu durumda yazılı teslim talebi, belirsizliği gidermek ve sonraki uyuşmazlıkta alıcının talebini ispatlamak bakımından yararlı olabilir.

Eski Ev Sahibi Otomatik Olarak Kiracı Sayılır mı?

Hayır. Satıcının tapu devrinden sonra taşınmazda kalması tek başına kira sözleşmesi oluşturmaz.

Ancak taraflar gerçekten bir kira ilişkisi kurmuşsa, uyuşmazlık artık yalnız eski malikin haksız kullanımı olarak değerlendirilemez. Kira bedeli, kullanım süresi, tarafların açıklamaları ve ödeme kayıtları bu ayrımda önem taşır.

Kira sözleşmesinin mutlaka ayrı bir kâğıda yazılmış olması gerekmediği de unutulmamalıdır. Bu nedenle “imzalı kira sözleşmesi yok, dolayısıyla kiracı olamaz” şeklinde kesin bir sonuca varılamaz.

Öte yandan satıcının yaptığı her ödeme de otomatik olarak kira değildir. Gecikme tazminatı, kullanım karşılığı veya başka bir borcun ödemesi söz konusu olabilir. İşlemin adı kadar tarafların gerçek iradesi de değerlendirilmelidir.

Bu ayrım, görevli mahkemeyi, arabuluculuk şartını, başvuru yolunu ve ileri sürülebilecek talepleri değiştirebilir.

Satıcıya Altı Ay Bekleme Süresi Tanımak Gerekir mi?

Satıcı bakımından genel bir altı aylık bekleme zorunluluğu bulunmaz.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesine ilişkin kurallar, geçerli kira ilişkisi bulunan taşınmazlar için değerlendirilir. Satıştan sonra haklı bir kullanım nedeni olmadan evde kalan eski malike bu kurallar kendiliğinden uygulanmaz.

“Evi satın alan herkes altı ay beklemek zorundadır” düşüncesi bu nedenle doğru değildir. Önce evde oturan kişinin sıfatı belirlenmelidir.

Aynı şekilde satıcıya mutlaka 30 gün tanınması gerektiği de söylenemez. Tarafların teslim anlaşması, borcun muacceliyeti ve uygulanacak hukuki yol incelenmeden standart bir süre verilmesi hatalı olabilir.

Satıcıya İhtarname Göndermek Gerekir mi?

İhtarname, teslim talebinin ve karşı tarafın bilgilendirildiği tarihin ispatı açısından önemli bir araçtır. Ancak her dosyada aynı içerikte ihtarname hazırlanması doğru değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinde borçlunun temerrüdü düzenlenmiştir. Kural olarak muaccel borcun borçlusunun ihtarla temerrüde düşmesi söz konusudur. Tarafların birlikte belirlediği kesin bir ifa günü gibi hâllerde ise ayrıca ihtar gerekmeyebilir.

Bu nedenle “ihtar gönderilmeden hiçbir dava açılamaz” veya “teslim tarihi yazıyorsa ihtarın hiçbir yararı olmaz” şeklindeki iki kesin yaklaşım da kullanılmamalıdır.

Satıcıya evin boşaltılması ve teslimi için gönderilecek ihtarda özellikle şu bilgiler bulunmalıdır:

1. Taşınmazın açık ve ayırt edici bilgileri.
2. Tapu devrinin tarihi.
3. Kararlaştırılan teslim tarihi ve ilgili belge.
4. Teslimin hangi yönlerden gerçekleşmediği.
5. Evin ve anahtarların teslimine ilişkin açık talep.
6. Varsa gecikme, kullanım bedeli ve zarar talepleri.
7. Başvurulacak hukuki yolların ölçülü biçimde bildirilmesi.

Noter ihtarı içerik ve tebliğ tarihinin belgelenmesini kolaylaştırır. Ancak ihtarname, tek başına satıcının zorla çıkarılmasını sağlayan bir mahkeme kararı değildir.

Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

“Tapuyu aldım, evi teslim alamıyorum” diyen kişinin yalnız tapu senediyle yetinmemesi gerekir. Uyuşmazlığın teslim tarihini ve tarafların yükümlülüklerini gösteren belgelerle desteklenmesi önemlidir.

Başlıca belgeler şunlardır:

1. Güncel tapu kaydı ve satış işlemine ilişkin belgeler.
2. Satış ve teslim protokolleri.
3. Satış bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları.
4. Satıcının kalmasına ilişkin süre veya kullanım anlaşması.
5. Mesajlar, e-postalar ve teslim randevusuna ilişkin yazışmalar.
6. Gönderilmiş ihtarnameler ve tebliğ belgeleri.
7. Alıcının devam eden kira, depolama ve taşınma giderleri.
8. Varsa teslim sırasında hazırlanmış tutanaklar.

Elektronik yazışmaların yalnız seçilmiş birkaç ekran görüntüsü yerine, tarih ve taraf bilgilerini gösterecek şekilde korunması yararlıdır. Belgeler değiştirilmemeli ve karşı tarafın hesaplarına izinsiz erişilmemelidir.

Taşınmazdaki hasarın veya kullanım durumunun sonradan ispatlanması güçleşecekse, koşullarına göre mahkemeden delil tespiti istenmesi değerlendirilebilir.

Elatmanın Önlenmesi Davası Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, malike malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı geri verme talebinde bulunma ve haksız müdahalenin önlenmesini isteme imkânı tanır.

Satıcı artık malik değilse ve taşınmazı kullanmasını haklı kılan bir sözleşme veya hak bulunmuyorsa, konutta kalmaya devam etmesi bu çerçevede değerlendirilebilir.

Uygulamada elatmanın önlenmesi davası, eski malikin taşınmaz üzerindeki haksız kullanımının sona erdirilmesi ve taşınmazın alıcıya teslimi amacıyla gündeme gelebilir.

Dava dilekçesinde taşınmazın hangi kısmının kim tarafından kullanıldığı, kullanımı haklı kılan bir nedenin neden bulunmadığı ve talebin kapsamı açıkça gösterilmelidir.

Alıcının sözleşmeden doğan teslim talebi ile mülkiyetten doğan koruma talebinin aynı dosyada nasıl ileri sürüleceği ise somut hukuki ilişkiye göre belirlenir. Her dosyaya yalnız “tahliye davası” adı verilmesi, uygulanacak usulü doğru belirlemeye yetmez.

Dava Kime Karşı Açılır?

Taşınmazı fiilen kullanan kişi ile teslim borcunu üstlenen satıcı her zaman aynı kişi olmayabilir.

Evde satıcının kendisi oturuyor olabilir. Bazen aile bireyleri, üçüncü bir kişi veya kiracı bulunabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın kim tarafından ve hangi hukuki nedene dayanılarak kullanıldığı araştırılmalıdır.

Satıcı, evi boş teslim etmeyi üstlenmiş olmasına rağmen taşınmazda üçüncü kişi bulunuyorsa, alıcının satıcıya yönelteceği sözleşmesel talepler de ayrıca değerlendirilir.

Sadece nüfus adres kaydı, her durumda fiilî kullanıcının kim olduğunu kesin olarak göstermez. Yazışmalar, sözleşmeler ve diğer deliller birlikte incelenmelidir.

Yanlış kişiye yöneltilen veya gerekli tarafları içermeyen bir dava, süreci uzatabilir ve yargılama gideri riskini artırabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Tarafların özel kişiler olduğu, uyuşmazlığın kira ilişkisine dayanmadığı ve mülkiyet hakkından kaynaklanan elatmanın önlenmesinin istendiği olağan durumda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Buna karşılık geçerli bir kira ilişkisi varsa sulh hukuk mahkemesinin görevi gündeme gelir. Profesyonel satıcıdan tüketici sıfatıyla yapılan konut alımlarında da tüketici hukukuna ilişkin görev ve başvuru kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

İstanbul’da satın alınan bir konut için yetkili adliye, taşınmazın bulunduğu ilçenin adli yargı çevresine göre belirlenir. Beyoğlu’nda yapılan bir hukuki görüşme, başka bir yargı çevresindeki taşınmazın davasını kendiliğinden Beyoğlu bakımından yetkili hâle getirmez.

Bu nedenle İstanbul gayrimenkul avukatı arayışında olan alıcının ilk değerlendirmeye taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileriyle katılması yararlıdır.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Her gayrimenkul uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk bulunmaz.

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde kira, ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkından kaynaklanan belirli uyuşmazlıklar düzenlenmiştir.

Eski malikin hukuki dayanak olmadan taşınmazı kullanmasına karşı mülkiyet hakkına dayanılarak açılacak elatmanın önlenmesi davası, yalnız konusu taşınmaz olduğu için otomatik olarak bu kapsamda kabul edilmez.

Ancak taraflar arasında gerçek bir kira ilişkisi bulunuyorsa veya talep başka bir zorunlu arabuluculuk kategorisine giriyorsa sonuç değişebilir. Birlikte ileri sürülecek parasal talepler de hukuki nitelikleri bakımından incelenmelidir.

Zorunluluk bulunmayan bir uyuşmazlıkta tarafların anlaşma araması mümkündür. Böyle bir anlaşmada teslim tarihi, anahtarların verilmesi, evin boşaltılması ve parasal talepler belirsiz bırakılmamalıdır.

Satıcıdan Ecrimisil İstenebilir mi?

Ecrimisil, taşınmazın haklı bir dayanak olmadan kullanılması nedeniyle gündeme gelen kullanım tazminatıdır. Satıcının evi boşaltmaması hâlinde koşulları varsa talep edilebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesi, iyiniyetli olmayan zilyedin haksız alıkoymadan doğan zarara ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünlere ilişkin sorumluluğunu düzenler.

Ancak tapu devrinin yapılması, her dosyada aynı gün ecrimisil işlemeye başladığı anlamına gelmez. Satıcıya belirli bir tarihe kadar kullanım izni verilmişse, bu izin ve kapsamı dikkate alınır.

Ecrimisil incelemesinde kullanımın hukuki dayanağı, satıcının durumu, haksız kullanımın başlangıcı ve taşınmazın özellikleri önemlidir. Bedel, alıcının tek taraflı belirlediği bir rakamın kendiliğinden kabul edilmesiyle oluşmaz.

Ecrimisil kira bedeliyle aynı mıdır?

Ecrimisil talep edilmesi, satıcıyla yeni bir kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez. Emsal kira değerleri hesaplamada önem taşıyabilse de taleplerin hukuki niteliği farklıdır.

Ödeme kabul edilirken açıklamalar dikkatle düzenlenmelidir. Taraflar kullanım tazminatı üzerinde anlaşmışken belirsiz veya çelişkili belgeler hazırlanması, sonradan kira ilişkisi tartışmasına yol açabilir.

Kendi Ödediğim Kirayı ve Diğer Zararları İsteyebilir miyim?

Satıcının evi teslim etmemesi nedeniyle alıcı başka bir konutta kalmak zorunda kalabilir. Depolama, yeniden taşınma veya ertelenen işler nedeniyle ek giderler de ortaya çıkabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüt ve tazminat hükümleri kapsamında, koşulları oluşan gecikme zararlarının karşılanması istenebilir. Ancak zarar ile teslim gecikmesi arasındaki bağlantı gösterilmelidir.

Ödenen kira için sözleşme ve dekontlar, depolama için fatura, taşınma gideri için ödeme belgeleri korunmalıdır. Yalnız tahminî veya belgesiz bir toplam yazılması talebin kabulünü sağlamaz.

Ecrimisil ile gecikme tazminatı birlikte değerlendirilirken aynı zararın iki kez karşılanmamasına dikkat edilmelidir. Farklı isimler altında aynı kullanım kaybının tekrar talep edilmesi uygun değildir.

Konut kredisi taksitinin tamamı da sırf ev teslim edilmediği için otomatik olarak satıcıdan istenebilecek bir zarar kalemi sayılmaz. Kredi giderinin niteliği ve gecikmeyle bağlantısı ayrıca incelenir.

Teslim Gecikmesi İçin Cezai Şart Yazılmışsa Ne Olur?

Taraflar, belirlenen tarihte teslim gerçekleşmezse günlük veya aylık cezai şart ödenmesini kararlaştırmış olabilir.

Böyle bir hüküm varsa geçerliliği, hangi ihlali kapsadığı ve nasıl hesaplanacağı incelenmelidir. Her protokolde yazılan tutarın hiçbir denetime tabi olmadan aynen tahsil edileceği söylenemez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 179. maddesi, belirlenen zamanda veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılan cezanın bazı koşullarda ifayla birlikte istenebilmesini düzenler. Çekincesiz kabul ve açık vazgeçme gibi durumlar talebi etkileyebilir.

Bu nedenle gecikmiş teslim sırasında imzalanan “tarafların birbirinden hiçbir alacağı kalmamıştır” şeklindeki geniş ifadeler dikkatle değerlendirilmelidir.

Ayrıca 182. maddede aşırı cezai şartın indirilmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Talebin sonucu, tarafların sıfatı ve uygulanacak özel hükümlerle birlikte değerlendirilir.

Sözleşmede cezai şart yoksa, teslim tutanağına yalnız “cezai şart hakkım saklıdır” yazılması yeni bir cezai şart borcu oluşturmaz.

Satıcı “Kalan Satış Bedeli Ödenmedi” Diyorsa Ne Yapılır?

Alıcının teslim istemi değerlendirilirken kendi ödeme yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği de incelenir.

Satış bedelinin bir bölümü anahtar teslimine bırakılmış olabilir. Başka bir dosyada ise alıcı, daha önce ödenmesi gereken tutarı ödememiş olabilir. Bu iki durum aynı değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun satışa ilişkin hükümleri kapsamında karşılıklı edimlerin hangi sırayla yerine getirileceği önem taşır. Satıcının teslim etmeme gerekçesi ile alıcının ödeme kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

Alıcı, ev teslim edilmediği gerekçesiyle sözleşmedeki her ödemeyi kendiliğinden durdurabileceğini varsaymamalıdır. Satıcı da tartışmalı bir bakiye ileri sürerek taşınmazı süresiz kullanma hakkına sahip olduğunu düşünmemelidir.

Ödeme ile boş teslimin aynı anda yapılmasına ilişkin yazılı bir düzenleme, koşulları uygunsa uyuşmazlığın çözümüne yardımcı olabilir.

Satıcıyı Polis Çağırarak veya Kilidi Değiştirerek Çıkarabilir miyim?

Tapunun alıcı adına olması, fiilen kullanılan konuta zorla girme ve satıcının eşyalarını çıkarma yetkisi vermez.

Kilidi değiştirme, eşyaları dışarı bırakma, tehdit etme veya elektrik ve suyu baskı amacıyla kestirme girişimleri ayrı hukuki ve cezai uyuşmazlıklar doğurabilir.

Polise tapu senedini göstermek de özel hukuk uyuşmazlığının her durumda anında tahliyeyle sonuçlanmasını sağlamaz. Tehdit, şiddet veya başka bir suç iddiası varsa kolluğa başvuru ayrıca değerlendirilir. Bu süreç, taşınmazın teslimine ilişkin dava ve icra yolunun yerine geçmez.

Satıcı rızasıyla çıkmıyorsa, uygulanabilir hukuki yol üzerinden karar ve gerektiğinde resmî icra işlemi sağlanmalıdır.

Mahkeme Kararı Çıktığında Tahliye Nasıl Yapılır?

Mahkeme kararının alınması ile kararın icra edilebilir hâle gelmesi ayrı aşamalardır.

Mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi gibi taşınmazın aynına ilişkin kararlar bakımından, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 350/2. maddesindeki kesinleşme kuralı dikkate alınmalıdır. Talebin yalnız kişisel bir sözleşme hakkına dayandığı dosyalarda kararın niteliği ayrıca incelenir.

İcra edilebilir bir taşınmaz tahliye ve teslim ilamı bulunduğunda İcra ve İflas Kanunu’nun 26. maddesi kapsamında ilamlı icra yoluna başvurulabilir. Bu hükümde borçluya, icra emriyle yedi gün içinde teslim yükümlülüğünü yerine getirmesi bildirilir.

Bu süre, tapu satışından sonra satıcıya kendiliğinden tanınmış genel bir süre değildir. Mahkeme kararının icrası aşamasına ilişkindir.

Borçlu yükümlülüğünü yerine getirmezse tahliye ve teslim icra müdürlüğü tarafından yürütülür. Taşınmazdaki eşyalarla ilgili işlemler de resmî usul içinde yapılır.

Normal Satış ile İcradan Alınan Ev Arasındaki Fark Nedir?

Normal tapu satışıyla alınan ev için icra ihalesine özgü teslim kuralları doğrudan uygulanmaz.

İİK’nin 135. maddesindeki ihale sonrası tahliye usulü, cebrî satış bağlamında değerlendirilir. Normal satışta tapuyu alan kişinin, sırf malik olduğu için aynı maddeye dayanarak eski malike tahliye emri gönderilmesini istemesi doğru bir başlangıç olmayabilir.

Taşınmaz ihale yoluyla alınmışsa icradan alınan evin boşaltılması ve teslimi ayrıca incelenmelidir.

Normal satışta ise teslim anlaşması, satıcının kullanım dayanağı ve mülkiyet hakkından doğan talepler esas alınır. Bu ayrım, yanlış takip başlatılmasını ve gereksiz zaman kaybını önler.

Teslim Günü Hangi Tutanak Hazırlanmalıdır?

Satıcının “çıktım” demesi üzerine yalnız bir anahtarın alınması, bütün teslim tartışmalarını bitirmeyebilir.

Teslim tutanağında taşınmazın boşaltıldığı tarih ve saat, anahtarların sayısı, içeride kalan eşya, sayaç değerleri ve görülen hasarlar açıkça belirtilmelidir.

Satışa dâhil olduğu kararlaştırılan sabit eşyaların mevcut olup olmadığı da kontrol edilmelidir. Fotoğraflar ve tarafların imzaladığı bir durum listesi sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.

Gecikme bedeli veya hasar konusunda anlaşma sağlanmamışsa, teslimin bu parasal taleplerden vazgeçme anlamına gelip gelmediği açık bırakılmamalıdır.

Tutanakta gerçekte yapılmayan bir ödeme yapılmış gibi gösterilmemeli, incelenmeyen konular için kapsamlı ibra verilmemelidir. Anahtar teslimi ile bütün hukuki ilişkilerin tasfiyesi aynı şey değildir.

İki Kısa Uygulama Örneği

Belirlenen teslim tarihi geçtiği hâlde satıcının çıkmaması

Alıcı ile satıcı, tapu devrinden bir ay sonra boş teslim yapılacağını yazılı olarak kararlaştırmıştır. Süre dolmasına rağmen satıcı çıkmamaktadır. Teslim anlaşması ve ödeme durumu incelenerek teslim talebi, kullanımın sona erdirilmesi ve koşulları varsa gecikme zararları değerlendirilir.

Satıştan sonra kira ilişkisi kurulması

Alıcı, eski malikin konutta belirli bir kira bedeli karşılığında kalmasını kabul etmiştir. Bu durumda yalnız “artık ev benim” denilerek eski malikin haksız işgalci olduğu sonucuna varılamaz. Kira ilişkisinin varlığı ve sona erdirilme koşulları incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Satın aldığım evi satıcı boşaltmıyorsa ilk ne yapmalıyım?

Tapu kaydını, teslim anlaşmasını ve ödeme belgelerini bir araya getirin. Satıcının kalmasına ilişkin geçerli bir neden bulunup bulunmadığını belirleyin. Ardından teslim talebinin ve uygun başvuru yolunun hazırlanması gerekir.

Eski ev sahibine mutlaka 30 gün vermek zorunda mıyım?

Her satışta uygulanan genel bir 30 günlük süre bulunmaz. Teslim tarihi ve tarafların anlaşması esas alınır. İhtarın gerekliliği ve içeriği somut duruma göre belirlenir.

Satıcıdan tahliye taahhüdü aldıysam doğrudan icraya gidebilir miyim?

Belgenin yalnız “tahliye taahhüdü” başlığını taşıması yeterli değildir. Kiracıya ilişkin tahliye taahhüdü hükümlerinin uygulanabilmesi için kira ilişkisi ve diğer kanuni koşullar bulunmalıdır. Satıcının teslim sözü ayrıca değerlendirilir.

Evi teslim almak için yeniden tapu iptali davası mı açılır?

Mülkiyet zaten alıcıya geçmişse, yalnız fiilî teslim sorunu nedeniyle yeniden tapu iptali istenmesi gerekmeyebilir. Kullanımın sona erdirilmesi ve teslim talepleri değerlendirilir. Tapu devrinin geçerliliğine ilişkin ayrı bir uyuşmazlık varsa durum değişir.

Satıcının başka evi olmaması teslim borcunu ortadan kaldırır mı?

Bu durum teslim yükümlülüğünü kendiliğinden sona erdirmez. Ancak tarafların sonradan yaptığı süre uzatımı veya başka bir anlaşma varsa bunların etkisi incelenir.

Davanın ne kadar süreceği önceden söylenebilir mi?

Tebligat, savunma, deliller, mahkemenin iş yükü, kanun yolu ve icra aşamaları süreyi etkiler. Kesin tahliye tarihi veya belirli sürede sonuç garantisi verilmesi doğru değildir.

Evi teslim aldıktan sonra gecikme zararını isteyebilir miyim?

Koşulları bulunan parasal talepler teslimden sonra da gündeme gelebilir. Ancak zamanaşımı, sözleşme hükümleri, cezai şartın çekincesiz kabulden etkilenmesi ve imzalanan ibra belgeleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Sonuç

Satın aldığım evi satıcı boşaltmıyor sorununda ilk adım, eski malikin hangi tarihe kadar ve hangi hukuki nedenle evde kalabildiğini belirlemektir. Tapu devri, teslim tarihi, satış bedelinin ödenmesi ve kullanım anlaşması birlikte incelenmelidir.

Haklı bir kullanım nedeni kalmamışsa mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve teslim talepleri gündeme gelebilir. Ecrimisil, gecikme tazminatı ve cezai şart ise ayrı koşullara bağlıdır.

Yanlışlıkla kiracı tahliyesi veya icra ihalesi usulüne başvurmak süreci uzatabilir. Bu nedenle ihtar, dava ve icra aşamaları, evde bulunan kişinin gerçek hukuki sıfatına göre planlanmalıdır.

Hukuki Kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Mülkiyet hakkı için m.683, iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğu için m.995.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: Temerrüt ve gecikme zararı için m.117–118, cezai şart için m.179–182, satış için m.207 ve teslim düzenlemesi için m.245.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Görev, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi, kesinleşme ve delil tespiti hükümleri.
4. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: Taşınmazın tahliye ve teslimine ilişkin ilamın icrası için m.26.
5. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Dava şartı arabuluculuğun kapsamı için m.18/B.