TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNDE GEÇERSİZLİK VE HAKKIN KÖTÜYE KULLANIMI

Taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerde şekil şartı;

Türk Medeni Kanunu’nun 706/1 maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmelerin ancak resmî biçimde kurulmaları hâlinde hukuki etki doğuracağını emredici dille düzenler. Aynı doğrultuda, Türk Borçlar Kanunu 237 maddesi, taşınmaza ilişkin satış ve satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğini resmî senet yapılması koşuluna bağlamaktadır. Tapu Kanunu 26 maddesi ise mülkiyet devrini gerçekleştirmeye münhasır yetkinin tapu sicil memurlarında (veya bu işlevi gören görevlilerde) olduğunu hüküm altına alır. Öte yandan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 maddeleri gereğince noterlerce – gerektiğinde re’sen – düzenlenebilmekte ve resmî şekil şartına uygun bir belgeye kavuşturulabilmektedir. Ayrıca yine 1512 sayılı Noterlik Kanunu 61/A- maddesiyle; -Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilecektir, Noterler taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözeterek taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yapabilirler.

Böylece, şekle ilişkin bu çok katmanlı düzenleme, yalnızca taraf iradelerini değil, üçüncü kişilerin ve kamu düzeninin de menfaatlerini korumayı amaçlayan hukuki güvenlik zırhı oluşturmaktadır. Yargıtay’ın 26 Kasım 1980 tarihli 5/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da vurgulandığı üzere, resmî şekil, tarafları aceleyle verilen yanlış kararlardan ve kaldırılamayacak yükümlülüklerden sakınmak üzere öngörülmüştür. Resmî memur huzurunda açıklanan beyanlar hem tapu tesciline sağlam bir temel oluşturur hem de ehliyetsizlik, irade sakatlığı yahut sözleşme koşullarının tartışmalı olduğu iddialarını zorlaştırır. Dolayısıyla, taşınmaz devrine ilişkin sözleşmelerdeki resmî şekil şartının kişisel menfaatlerin ötesinde, kamu yararını da gözettiği kabul edilmektedir.

Şekle Aykırılığın Yaptırımı:
TBK 12/II, kanunda öngörülmüş bir geçerlilik şekline riayet edilmeksizin kurulan sözleşmelerin başkaca bir düzenleme yoksa hükümsüz kalacağını öngörür. Bu sebeple, TMK 706 ile TBK 237 hükümleri ışığında tapuda tescil yapılmadan gerçekleştirilen harici satışlar ve noter huzurunda düzenlenmemiş satış vaadi ve satış sözleşmeleri butlanla sakatlanır.

Yasada öngörülen şekil şartı emredicidir; mahkeme, taraflar ileri sürmese dahi şekil noksanlığını yargılamanın her safhasında kendiliğinden gözetmekle yükümlüdür. Ayrıca, geçersiz bir sözleşmeyi ifadan kaçınmak ahlaka aykırılık oluşturmaz; zira hukuken doğmamış bir borcun ifası talep edilemez ve karşı tarafın iyi niyeti tek başına koruma sağlamaz.

Şekle Aykırılık ile Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı Kuralının Çatışması

Hakkın kötüye kullanılmasını yasaklayan genel ilke, TMK 2/II’de yer alır ve hâkime ancak olağanüstü durumlarda – adalet düşüncesi baskınsa – müdahale yetkisi tanır. Kural olarak özel düzenlemeler önceliklidir; ancak bunların uygulanması açık bir haksızlığa yol açıyorsa TMK 2 devreye girerek hakkın kullanımını sınırlayabilir. Böylece, şekle aykırılık iddiası ileri sürme hakkı dahi bu genel prensiple sınırlandırılmıştır; hâkim, resen değerlendirme yapmak durumundadır.

Şekle Aykırılık ile Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı Kuralının Çatışmasını İki Halde İncelemek Gerekmektedir:

İfa Halinde:
Sözleşme şekil yönünden sakat olsa dahi tapu devri gerçekleştirilmişse, mülkiyetin tescille ifa edildiği kabul edilir. Tarafların bilerek ve isteyerek resmi şekle uymaksızın yaptıkları işlemin geçersizliğini sonradan ileri sürmeleri, Yargıtay içtihatlarında hakkın kötüye kullanılması sayılmaktadır.

İfa’dan Kaçınılması Halinde:
Resmî şekle aykırı sözleşme uyarınca alıcı bedeli ödemiş, satıcı taşınmazı fiilen teslim etmiş ve alıcı zilyet sıfatıyla taşınmazı kullanmaya başlamışsa, fakat satıcı tapuda tescilden kaçınıyorsa, cebri tescil talebi gündeme gelir. Bu durumda ayni haklara ilişkin zorunlu şekil hükümleri sebebiyle hâkim tapu memurunu geçersiz sözleşmeye dayanarak tescile zorlayamaz; ancak tarafların birbirlerinden iade veya tazminat isteme hakları doğar. Uygulamada, bedel iadesi sağlanıncaya kadar alıcının taşınmazdan elde ettiği yararlar sebebiyle haksız yararlanma tazminatı isteyebilecektir.

Bununla bağlantılı olarak, taraflar arasında şekle uygun bir akit kurulmadığı ortaya çıkınca, TMK 706’ya aykırı işlemlere dayanılarak tapu sicilinde düzeltme talebinde bulunulması mümkün değildir; dava, hukuki sebep yokluğu nedeniyle reddedilir.

Şekil şartlarına dair emredici kurallar ile TMK 2’deki hakkın kötüye kullanılmasını yasaklayan kural karşı karşıya geldiğinde, ilke olarak şekil normu üstün gelir. Ancak olayın özellikleri fevkalade hâller içeriyorsa – örneğin satıcı, şekil noksanlığını salt karşı tarafı mağdur etmek amacıyla öne sürüyorsa – TMK 2 hükmü istisnai olarak şekil kuralını bertaraf edebilir. Yine de bu yol, ancak adaleti sağlamak için zorunluluk arz eden durumlarda kullanılmalıdır; aksi takdirde, öngörülebilirlik ve hukuki güvenlik zarar görür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri örneği

Arsa payı karşılığında inşaat modelinde yüklenici, inşaatın finansmanını sağlamak için ileride kendisine devredilecek bağımsız bölümleri çoğu kez geçersiz sözleşmelerle üçüncü kişilere satar. Alıcı bedeli tamamen öder, daireyi teslim alır fakat tapu devri yapılmaz. İnşaat süresince satıcı, satış bedelini kullanarak menfaat elde ederken, alıcının ödediği meblağ enflasyon karşısında erir; üstelik proje tamamlandığında dairenin piyasa değeri katlanmış olur. Müteahhidin, sırf bu değer artışını görerek resmi şekil eksikliğine sığınıp tescilden kaçınması, TMK 2 anlamında aşikâr bir hakkın kötüye kullanılmasıdır. Böyle bir uyuşmazlıkta yargıç, şekli kuralın amacı dışında kendisine menfaat sağlamak isteyen tarafa koruma sağlamamalı; menfaat dengesini gözeterek adil çözüm üretmelidir.

Sonuç

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyet devri borcuna dayanan ve yalnızca resmî şekil eksikliği sebebiyle geçersiz sayılan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davaları kural olarak reddedilir. Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki projelerde geçersiz sözleşme uyarınca alıcı borcunu ifa etmiş, bağımsız bölüme fiilen zilyet olmuş, satıcı ise sırf değer artışından yararlanmak için tescilden kaçınıyorsa, hâkim TMK 2 çerçevesinde uyuşmazlığı değerlendirerek, menfaat dengesini bozan bu davranışı hukuki himayeden mahrum bırakabilir; iade veya tazminat gibi telafi edici çözümlerle adaleti sağlayabilir.

YARGITAY KARARLARI

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2023/4214 K. 2025/112 T. 8.1.2025 • HARİCİ TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİLİ İSTEMİ ( İpoteğin Davalı Yüklenici ile İpotek Lehtarı Davalı Banka Tarafından Hukuka Aykırı Olarak El ve İşbirliği İçinde Tesis Ettirildiğinin İddia ve İspat Edilmesi Halinde İpoteğin Terkinine Karar Vermek Mümkün ise de Dosya Kapsamından Bu İddianın Davacı Tarafça İspatlandığı Söylenemeyeceğinden Bölge Adliye Mahkemesince İpoteğin Kaldırılması İstemi Yönünden Davanın Reddine Karar Verilmesi Gerektiği ) • İPOTEĞİN KALDIRILMASI TALEBİ ( Dava Konusu Bağımsız Bölüm Üzerine Davalı Banka Lehine İpotek Tesis Edildiğinde Taşınmazın Maliki Diğer Davalı Yüklenici Şirket Olup Taşınmazı Üzerine İpotek Tesis Etme Konusunda Tasarruf Yetkisi Herhangi Bir Şekilde Kısıtlanmış Olmadığının Gözetilmesi Gerektiği ) • YOLSUZ TESCİL ( Borçlandırıcı İşlem Olan Harici Satış Sözleşmesi ile Malikin Taşınmaz Üzerindeki Tasarruf Hakkı Sona Ermediğinden Davalı Banka Lehine Tescil Edilen İpoteğin Yolsuz Olduğundan Söz Edilemeyeceğinden Lehine İpotek Tesis Edilen Davalı Bankanın Satış Sözleşmesinin Varlığını Bilmesi de Kural Olarak Sonucu Değiştirmeyeceği/Bu Durumda Davacının 4721 Sayılı Kanun’un 1025. Maddesine Dayalı Olarak da İpoteğin Kaldırılmasını Talep Edemeyeceklerinin Kabulü Gerektiği )

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2024/9 K. 2024/4449 T. 19.12.2024 • TAŞINMAZIN TESLİM EDİLMEMESİNDEN KAYNAKLI TAZMİNAT İSTEMİ ( Davacı Tarafından Yapıldığı İspat Edilen 150.000 TL Kısmi Ödemenin Taşınmazın İfasının İmkansız Hale Geldiği Tarih Olan Dava Tarihi İtibariyle Belirlenen Rayiç Bedeline Oranlanması Suretiyle Talep Edilen Menfi Zararın Saptanarak Sonucuna Göre Bir Hüküm Kurulacağı ) • KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Davacı Tarafından Yapıldığı İspat Edilen 150.000 TL Kısmi Ödemenin Taşınmazın İfasının İmkansız Hale Geldiği Tarih Olan Dava Tarihi İtibariyle Belirlenen Rayiç Bedeline Oranlanması Suretiyle Talep Edilen Menfi Zararın Saptanması Zorunluluğu ) • YÜKLENİCİNİN PAYINA DÜŞEN TAŞINMAZIN ALACAĞIN TEMLİKİ YOLUYLA SATIN ALINMASI ( Taşınmazın Teslim Edilmemesinden Kaynaklı Tazminat İstemi – Davacı Tarafından Yapıldığı İspat Edilen 150.000 TL Kısmi Ödemenin Taşınmazın İfasının İmkansız Hale Geldiği Tarih Olan Dava Tarihi İtibariyle Belirlenen Rayiç Bedeline Oranlanması Suretiyle Talep Edilen Menfi Zararın Saptanarak Sonucuna Göre Bir Hüküm Kurulması Gerektiği ) • MENFİ ZARAR ( Davacı Tarafından Yapıldığı İspat Edilen 150.000 TL Kısmi Ödemenin Taşınmazın İfasının İmkansız Hale Geldiği Tarih Olan Dava Tarihi İtibariyle Belirlenen Rayiç Bedeline Oranlanması Suretiyle Talep Edilen Menfi Zararın Saptanarak Sonucuna Göre Bir Hüküm Kurulması Gerekirken Açıklanan Hususlar Gözardı Edilerek Karar Verilmiş Olmasının Usul ve Yasaya Aykırılığı )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2024/3360 K. 2024/5657 T. 12.12.2024 • ADİ YAZILI TRAMPA SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Davacı Tarafından Bu Sözleşme Kapsamında Kendi Edimi İfa Edilerek Taşınmaz Devredildiğine Göre 6098 S. Türk Borçlar Kanunu’nun 112. Maddesi Kapsamında Kendisine Devrini Beklediği Bir Başka İfadeyle Davalı Tarafından Elden Çıkarılan Taşınmazların Dava Tarihindeki Rayiç Bedelinin Tazminini Talep Edebileceği – Dava Dilekçesindeki Talep Tarihi Dikkate Alınarak Davacının Gerçek Zararı Belirlenmek Suretiyle Bir Tazminata Hükmedilmesi Gerektiği ) • RAYİÇ BEDELİN TAZMİNİ ( Adi Yazılı Trampa Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi – Davacı Tarafından Bu Sözleşme Kapsamında Kendi Edimi İfa Edilerek Taşınmaz Devredildiğine Göre 6098 S. Türk Borçlar Kanunu’nun 112. Maddesi Kapsamında Kendisine Devrini Beklediği Bir Başka İfadeyle Davalı Tarafından Elden Çıkarılan Taşınmazların Dava Tarihindeki Rayiç Bedelinin Tazminini Talep Edebileceği ) • GERÇEK ZARARIN TAZMİNİ ( Adi Yazılı Trampa Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi – Sözleşme Kapsamında Kendi Edimi İfa Edilerek Taşınmaz Devredildiğine Göre 6098 S. Türk Borçlar Kanunu’nun 112. Maddesi Kapsamında Kendisine Devrini Beklediği Bir Başka İfadeyle Davalı Tarafından Elden Çıkarılan Taşınmazların Dava Tarihindeki Rayiç Bedelinin Tazminini Talep Edebileceği/Dava Dilekçesindeki Talep Tarihi Dikkate Alınarak Davacının Gerçek Zararı Belirlenmek Suretiyle Bir Tazminata Hükmedileceği )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2024/14 K. 2024/5602 T. 10.12.2024 • TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Dava Harici Sözlü Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil İkinci Kademede Tazminat İstemine İlişkin Olup 4721 Sayılı Kanun’un 706 Türk Borçlar Kanunu’nun 237 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesi Hükümleri Uyarınca Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazların Resmi Şekilde Yapılmayan Satışlarına Hukukça Değer Tanınamayacağı ve Mülkiyetin Naklinin Sebebini Teşkil Etmeyeceği – Resmi Şekil Şartı Yerine Getirilmediğinden Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olduğu ) • ŞEKİL ŞARTI ( Mahkemece Sözlü Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil İstemine Dair Resmi Şekil Şartı Yerine Getirilmediğinden Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olduğu Gözetilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2023/4230 K. 2024/4076 T. 4.6.2024 • ŞAHSİ HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Adi Yazılı Sözleşme ile Taşınmazın Devrinin Kararlaştırıldığı 2015 Tarihli Protokolün Taşınmazın Devrine İlişkin Kısmının Geçersiz Olacağı Protokol Uyarınca Taşınmaz Yönünden Tapu İptali ve Tescile Karar Verilemeyeceği Bedel İstemi Yönünden de 2015 Tarihli Sözleşmede Davacıya Yüklenen Bir Edim Olmadığı Gibi Davacının 2005 Tarihli Protokolde de Edimlerinin Karşılığını Aldığını Açıkça Beyan Ettiği ve 2005 Tarihli Protokol Uyarınca Davalı Yönünden Davadan Feragat Ettiği Gözetildiğinde Bedele de Hükmedilemeyeceği/Bozma Kararının Maddi Hataya Dayalı Olduğu ) • ADİ YAZILI SÖZLEŞME ( Adi Yazılı Sözleşme ile Taşınmazın Devrinin Kararlaştırıldığı 2015 Tarihli Protokolün Taşınmazın Devrine İlişkin Kısmının Geçersiz Olacağı Protokol Uyarınca Taşınmaz Yönünden Tapu İptali ve Tescile Karar Verilemeyeceği Bedel İstemi Yönünden de 2015 Tarihli Sözleşmede Davacıya Yüklenen Bir Edim Olmadığı Gibi Davacının 2005 Tarihli Protokolde de Edimlerinin Karşılığını Aldığını Açıkça Beyan Ettiği ve 2005 Tarihli Protokol Uyarınca Davalı Yönünden Davadan Feragat Ettiği Gözetildiğinde Bedele de Hükmedilemeyeceği/Bozma Kararının Maddi Hataya Dayalı Olduğu/Davanın Reddi Gerektiği )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2023/1603 K. 2024/3026 T. 29.5.2024 • HARİCİ SATIMDAN KAYNAKLANAN TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Harici Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil İstemine Dair Resmi Şekil Şartının Yerine Getirilmediği/Mahkemece Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olduğu Gözetilerek Bir Karar Verilmesi Gerektiği ) • RESMİ ŞEKİL ŞARTI ( Harici Satımdan Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası – Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazların Resmi Şekilde Yapılmayan Satışlarına Hukukça Değer Tanınmayacağı/Davacının İstemine Dair Resmi Şekil Şartı Yerine Getirilmediğinden Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olduğunun Mahkemece Gözetilmesi Gereği )

YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ E. 2023/2403 K. 2024/2884 T. 23.5.2024 • HARİCİ SATIN ALMAYA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL TERDİTLİ TAZMİNAT DAVASI ( Tapulu Taşınmazların Harici Satışının Geçersiz Olduğu/Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazın Harici Sözleşme İle Satışı Geçersiz Olup Tapu İptal ve Tescile Yönelik Hüküm Kurulmasının Doğru Olmadığı ) • TAPULU TAŞINMAZLARIN SATIŞI ( Resmi Şekil Şartına Bağlı Olduğundan Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazın Harici Sözleşme İle Satışının Hukuken Geçersiz Olduğu Gözetilerek Hüküm Kurulması Gereği )

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2023/3-501 K. 2024/241 T. 15.5.2024 • ADİ YAZILI DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİNE DAYANILARAK TESLİMDE GECİKME NEDENİYLE UĞRANILAN ZARARIN TAZMİNİ ( Sözleşmenin Geçersiz Olduğu – Mahkemenin Sözleşmenin Heran İfa ile Geçerli Hale Gelebileceği Yönündeki Gerekçesinde ve Davacıların Geç Teslim Nedeniyle Kira Kaybı Tazminatı Yönündeki Taleplerinde Hukuka Uygunluk Bulunmadığı ) • SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Adi Yazılı Devre Mülk Sözleşmelerine Dayanılarak Teslimde Gecikme Nedeniyle Uğranılan Zararın Tazmini – Mahkemenin Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerinin Somut Olayda Uygulanmasının Mümkün Olmadığı Şeklindeki Direnme Gerekçesi Dava Konusu Talebin Mahiyeti Karşısında İsabetsiz Olduğu ) • KESİN HÜKÜSÜZLÜK ( Adi Yazılı Devre Mülk Sözleşmeleri Tapu Memurluğu Önünde Resmi Senede Eklenmediği ve Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmediği İçin Geçersiz Olduğu – Geçersizliğin Hukuki Müeyyidesi Olan Kesin Hükümsüzlük Halinde Sözleşme Baştan İtibaren Hukuken Hiçbir Hüküm İfade Etmeyeceği Tarafları İçin Sözleşmeye Uygun Davranma Yönünde Hak ve Borç Doğurmayacağı İçin Taraflar Birbirini İfaya Zorlayamayacağından Sözleşmenin Süresinde İfa Edilmediğinden ve Buna Dayalı Olarak Tazmini Gerekir Bir Zarar Bulunduğundan Bahsedilemeyeceği ) • DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ ( Taraflar Arasındaki Adi Yazılı Devre Mülk Sözleşmeleri Tapu Memurluğu Önünde Resmi Senede Eklenmediği ve Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmediği İçin Geçersizdir ve Hukuken Hiçbir Hüküm ve Sonuç Doğurmayacağı )

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2023/4239 K. 2023/2600 T. 9.10.2023 • BEDELSİZ SENET NEDENİYLE BORÇLU OLMADIĞININ TESPİTİ ( Dava Konusu Taşınmazın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşme Konusunu Oluşturan Taşınmazlar Arasında Yer Almadığı 25.03.2015 Tarihli Sözleşmenin ve Yine Bu Sözleşme Öncesinde Düzenlenen 24.11.2014 Tarihli Sözleşmenin Davacının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle Kendisine Düşen Taşınmazı Alacağın Temliki İle Davalıya Satmayı Taahhüt Ettiği Bir Sözleşme Olmadığı Davalının da Böyle Bir İddiasının Bulunmadığı Anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesince Davacının Adi Sözleşmede Yer Alan Teminat Senedi Nedeniyle Borçlu Olmadığının Tespitine Karar Verilmesi Gerekirken Geçersiz Sözleşmeye Geçerlilik Kazandırılacak Şekilde Hüküm Tesisinin İsabetsizliği ) • SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİ ( Taraflar Arasında Akdedilen 25.03.2015 Tarihli Adi Yazılı Sözleşme Taşınmazın Devrine İlişkin Olup Resmi Şekilde Yapılmaması Nedeniyle Geçersiz Olduğu Gibi Buna Dayalı Ceza ve Teminat Niteliğindeki Ferilerinin de Hukuki Sonuç Doğurmayacağı/Geçersiz Sözleşmelerde Herkesin Verdiğini Geri İsteyebileceği )

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2022/1195 K. 2023/507 T. 24.5.2023 • TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Taraflar Arasında İmzalanan ve Davanın Dayanağı Olan Kat Karşılığı Sözleşme ile Satış Vaadi Sözleşmesinin Taşınmaz Satış Sözleşmesi ile Eser Sözleşmesinden Oluşan Karma Bir Sözleşme Türü Olduğu ve Tapu Devrini İçerdiği Görülmekle Geçerlilik Koşuluna Uygun Olarak Resmî Biçimde Yapılması Gerektiği – Ne Var Ki Anılan İki Ayrı Sözleşmenin Adi Yazılı Şekilde Düzenlendiği ve Emredici Kural Gereğince Resmî Şekle Uyulmadan Yapıldığından Geçersiz Olduğunun Gözetilmesi Gerektiği ) • SÖZLEŞMELERİN GEÇERLİLİK KOŞULU ( Kat Karşılığı Sözleşme ile Satış Vaadi Sözleşmesinin Karma Bir Sözleşme Türü Olduğu ve Tapu Devrini İçerdiği Görülmekle Geçerlilik Koşuluna Uygun Olarak Resmî Biçimde Yapılması Gerektiği – Mahkemece Davanın Reddine Karar Verilmesi Gerekirken Eldeki Davada Hangi Durumların Gerçekleştiği Açıklanmaksızın Belli Durumlarda Sözleşmenin Geçersizliğinin İleri Sürülmesinin Dürüstlük Kuralına Aykırılık Teşkil Etmesi Hâlinde Sözleşmenin Geçerli Olduğunun Varsayılacağı Gerekçesiyle Direnme Kararı Verilmesinin Doğru Olmadığı ) • ADİ YAZILI SÖZLEŞME ( Her Ne Kadar Mahkemece Direnmeye İlişkin Gerekçeli Kararda Taraflar Arasında İki Ayrı Sözleşme Dışında Sözleşme ile Protokolün Bulunduğu Belirtilmiş ise de Adi Yazılı Şekilde İmzalandıklarından Geçersiz Olduğu Gibi Hem Sözleşme Hem de Protokol Dava Dışı Üçüncü Kişiler Tarafından İmzalanmış Olmakla Taraflar Bakımından Bağlayıcı Olarak da Kabul Edilemeyeceği – Dolayısıyla Taraflarca İmzalanmayan Sözleşme ve Protokol Hükümlerine Göre Değerlendirme Yapılmasının da Yerinde ve İsabetli Olmadığı )