İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENICININ ÜCRETE HAK KAZANMASI

1- Ücretin Muacceliyeti

Eser sözleşmesinde ücretin ödenme zamanı, Türk Borçlar Kanunu’nun 479. maddesi ile kesin bir kurala bağlanmıştır. Bu kural, hem yüklenicinin hem de iş sahibinin hak ve yükümlülüklerinin sınırını çizmektedir.

Temel Prensip: Eserin ücreti, eserin teslim anında ödenir. Bu, iş sahibinin bedel ödeme borcunun eserin teslimi ile birlikte ivedi hâle geldiği (muaccel olduğu) anlamına gelir.
Yüklenicinin Hak Kazanma Anı: Taraflar arasında aksi kararlaştırılmadıkça, yüklenici eseri teslim etmeden önce iş bedelinin ödenmesini talep edemez. Ücret isteme hakkı, eserin teslimiyle doğar.
İş Sahibinin Yükümlülüğü: İş sahibi, eser sözleşmeye uygun olarak teslim edildikten sonra ödemeyi geciktiremez. Eser tamamlanıp teslim edilene kadar, iş sahibinin kural olarak kısmen veya tamamen ücret ödeme yükümlülüğü yoktur.
Parça Parça Teslim: Eserin parça parça teslim edilmesi ve bedelin de bu parçalara göre belirlenmesi kararlaştırılmışsa, her parçanın bedeli o parçanın teslimi anında ödenmelidir.
İspat Yükümlülüğü:
- Yüklenici: İşin yapılıp teslim edildiğini kanıtlamakla yükümlüdür.
- İş Sahibi: Bedelin ödendiğini ispat etmekle yükümlüdür.
Ödeme Zamanı ve Ödemenin Yapılması: TBK md. 479, yalnızca ücretin “ne zaman istenebilir” olduğunu düzenler. Eserin teslim edilmiş olması, bedelinin de ödendiği yönünde bir varsayım (karine) oluşturmaz. Ödemenin yapılıp yapılmadığı, Medeni Kanun’un 6. maddesindeki genel ispat kurallarına göre belirlenir.

2- Yüklenicinin Sorumlulukları ve İş Sahibinin Hakları

Yüklenicinin iş bedelinin tamamına hak kazanabilmesi, sadece eseri fiziken teslim etmesine değil, aynı zamanda belirli niteliklere sahip bir eser sunmasına bağlıdır. İş sahibinin de bu doğrultuda önemli hakları bulunmaktadır.

Kusursuz ve Eksiksiz Teslim Yükümlülüğü: Yüklenicinin ücrete tam olarak hak kazanabilmesi için eseri sözleşme koşullarına, iş sahibinin beklentilerine ve amacına uygun, kusursuz ve eksiksiz olarak yapıp teslim etmesi gerekir.
İş Sahibinin Ödemeden Kaçınma Hakkı: Eserin eksik veya kusurlu olması durumunda, iş sahibi şu haklara sahiptir:
- Eksik ve kusurlu işlerin başkasına yaptırılması nedeniyle doğan zararın tazminini talep edebilir.
- Eğer kusurlar eserin tamamen reddini gerektirmiyorsa, iş bedelinin eksik ve kusurlu işlere denk gelen kısmını ödemekten kaçınabilir.

3- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Özel Durumlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ücretin para yerine arsa payı devri ile ödendiği özel bir eser sözleşmesi türüdür. Bu sözleşmelerde yüklenicinin ücret talebi, genel kurallara ek olarak imar mevzuatına uyum gibi kamusal düzenlemelere de sıkı sıkıya bağlıdır.

Tarafların Edimleri:
- Arsa Sahibi: Sözleşme uyarınca belirlenen taşınmaz payını yükleniciye devretmek.
- Yüklenici: Sözleşme konusu taşınmaz üzerinde yasa, sözleşme, fen ve sanat kurallarına uygun bir inşaat yapmak ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek.
İmar Mevzuatına Uygunluk Şartı: Yüklenici, sorumlu bir meslek adamı olarak inşaatı İmar Yasası’na ve onaylanmış projelere uygun yapmakla yükümlüdür. İnşaat, imar tekniğine ve yasalara uygun olarak tamamlanmadıkça, yüklenici tapu devrini, yani ücretini isteyemez.
Avans Niteliği: Arsa sahibi tarafından yükleniciye veya onun yönlendirdiği üçüncü kişilere yapılan taşınmaz payı devirleri, inşaat tamamlanana kadar “avans” niteliğindedir. Yüklenicinin bu paylara tam olarak mülkiyet hakkı kazanması, edimini eksiksiz ve kusursuz olarak yerine getirmesine bağlıdır.

4- Kusurlu Teslimin Yüklenicinin Ücret Hakkına Etkileri

Yüklenicinin üstlendiği işi sözleşmeye uygun, eksiksiz ve kusursuz teslim etmesi, ücretin tamamına hak kazanmasının temel şartıdır. Teslimdeki eksiklik veya kusur, iş sahibinin ödeme yükümlülüğünü ve yüklenicinin alacak hakkını doğrudan etkiler.

A- Ücret Hakkını Kazanma Şartı

Yüklenicinin iş bedelinin tamamına hak kazanabilmesi için eseri sözleşme ve iş sahibinin ondan beklediği amacına uygun ve kusursuz olarak yapıp teslim etmesi gerekir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde: Yüklenicinin karşı edimi, sözleşme konusu taşınmaz üzerinde yasa ve sözleşme hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun inşaat yapmak ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. Yüklenici, inşaatı tekniğe ve yasalara uygun olarak tamamlamadıkça tapu devrini (ücreti) isteyemez. Yüklenicinin mülkiyet hakkı (arsa payı) kazanabilmesi için, sözleşme konusu edimini eksiksiz ve kusursuz olarak yerine getirmesi gerekir.

B- Kusurlu Teslimin Doğrudan Etkileri (Ödeme Reddi ve Tazminat)

Eserin eksik ve kusurlu yapılması durumunda iş sahibinin, yüklenicinin ücret hakkına karşı kullanabileceği hukuki imkanlar şunlardır:

Ödemeyi Kısmen Reddetme: Eserin eksik veya kusurlu olması, eserin tamamen reddini gerektirmiyorsa, iş sahibi iş bedelinin eksik ve kusurlu işlere ilişkin kısmını ödemekten kaçınabilir.
Tazminat Talebi: İş sahibi, eksik ve kusurlu işlerin başkasına yaptırılmasından dolayı alacak isteminde bulunabilir.

C- İmar Mevzuatına Aykırılığın Ağır Sonuçları

Özellikle inşaat sözleşmelerinde, eser sadece sözleşmeye değil, aynı zamanda buyurucu kamu hukuku kurallarına da uygun olmalıdır. Mevzuata aykırı, kusurlu teslimin çok ağır sonuçları olabilir:

Onaylanmış projeye ve imar mevzuatına aykırı yapılan veya bu duruma getirilmesi mümkün olmayan bir yapı hakkında İmar Yasası’nın 32. ve 42. maddeleri uyarınca yaptırım (örneğin yıkım) kararı verilmişse, o yapının ekonomik bir değerinden söz edilemez. Bu durumda yüklenici, yaptığı iş karşılığında herhangi bir mülkiyet veya bedel tespiti talep edemez. Bu konu kamu düzenini ilgilendirdiğinden, tarafların anlaşması dahi bu sonucu değiştirmez.

Bu durumda, bu tür bir yapının ekonomik değerinin veya mülkiyetinin tespiti dahi istenemez. Kamu düzenini ilgilendiren bu gibi konularda, sözleşmecilerin iradelerinin uyuşması, buyurucu hukuk kurallarının öngördüğü yaptırımların uygulanmasını önlemez

5- Sözleşmenin Geçerliliği ve Hakkın Kötüye Kullanılması

Arsa payı devri içeren inşaat sözleşmelerinin hukuki geçerliliği, kanunda belirtilen sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Ancak bu şekil şartlarının yokluğu, her durumda sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurmaz.

Geçerlilik İçin Şekil Şartı: Tapuda pay devri içeren bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için, TMK md. 706, TBK md. 237, Tapu Kanunu md. 26 ve Noterlik Kanunu md. 60 uyarınca kamusal biçimde (resmi şekilde, genellikle noter tarafından düzenleme şeklinde) yapılması zorunludur. Bu, mahkemece re’sen (kendiliğinden) gözetilmesi gereken bir geçerlilik koşuludur.
Kooperatiflerde Geçersizlik: Kooperatifler Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, kooperatife ait inşaat işlerinin yaptırılma yöntemini belirleme yetkisi genel kurula aittir. Genel kurul kararına aykırı bir yöntemle yapılan sözleşme de geçersizdir.
Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı (TMK md. 2): Sözleşmenin şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğu iddiası, dürüstlük kuralına aykırı durumlarda dinlenmez. Örneğin:
- Arsa sahibi, sözleşmenin imzalanmasından dava tarihine kadar 9 yıl gibi uzun bir süre geçtikten sonra,
- İnşaatın tamamlanma oranı %99’a ulaştıktan sonra,
- Sözleşmenin geçersizliğini öne sürerse, bu davranış hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilir. Hukuk düzeni, bu tür kötü niyetli davranışları korumaz.

YARGITAY KARARLARI

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2024/1905 K. 2025/1856 T. 6.5.2025 • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Bozma İlamında Sözleşme Hükümlerinin Tamamı Özellikle Sözleşmenin Özel Şartlar Bölümünün 4. Maddesi Tartışılıp Değerlendirilerek Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerektiği ) • İNŞAATIN SEVİYESİ ( Emredici Nitelikte Olmayan ve Somut Olayda Aksi Kararlaştırıldığı Anlaşılan BK’nın 364. Md. Dayalı Olarak İnşaatın Seviyesi Esas Alınarak Hüküm Kurulmasının Doğru Olmadığı Belirtildiği Halde Mahkemece Sözleşmenin Özel Şartlar Bölümünün 4. Maddesi Tartışılıp Değerlendirilmeden Bozma Öncesi Verilen Karardaki Gerekçe ile Usuli Kazanılmış Hakka Aykırı Olarak Karar Verilmesinin Usul ve Yasaya Aykırı Olduğu )

ÖZET : Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Hükmüne uyulan, Yargıtay ( Kapatılan ) 23. Hukuk Dairesi’nin 17.09.2014 tarihli bozma ilamında, sözleşme hükümlerinin tamamı, özellikle sözleşmenin özel şartlar bölümünün 4. maddesi tartışılıp değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, emredici nitelikte olmayan ve somut olayda aksi kararlaştırıldığı anlaşılan BK’nın 364. maddesine dayalı olarak inşaatın seviyesi esas alınarak hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtildiği halde, mahkemece sözleşmenin özel şartlar bölümünün 4. maddesi tartışılıp değerlendirilmeden bozma öncesi verilen karardaki gerekçe ile usuli kazanılmış hakka aykırı olarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur. Bu hali ile mahkemece bozma gereğinin yerine getirildiğinin kabulü mümkün değildir.

O halde mahkemece yapılması gereken; bozma ilamında belirtildiği üzere, taraflar arasındaki 29.12.2005 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “genel şartlar” bölümünde, arsa sahiplerince yükleniciye verilmesi gereken dairelerin kat’i ferağ takrirlerinin, belirlenecek tarihlerde verileceğinin taahhüt edildiği, sözleşmenin “özel şartlar” bölümünün “Ferağ hakkı, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisi” başlıklı 4. maddesinin, “Müteahhit ruhsat alınması ile birlikte tapu nezdinde kat irtifakı tesis edecektir ve yönetim planını tapuya tescil ettirecektir ( müteahhit tarafından düzenlenmiş ve arsa sahibi tarafından onaylanmış bağımsız bölümler karşılığında satışı vaad edilen arsa paylarının tapuda müteahhit lehine ferağı yapılacaktır. )” düzenlemesini içerdiği, dosya kapsamından, kat irtifakının 03.07.2006 tarihinde kurulduğu dikkate alınarak, sözleşme hükümlerinin tamamı, özellikle sözleşmenin özel şartlar bölümün 4. maddesi tartışılıp değerlendirilerek, anılan maddedeki koşulların yerine getirilip getirilmediği araştırılarak oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesinden ibarettir.

YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E. 2019/3429 K. 2021/2209 T. 9.3.2021 • ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN İŞ BEDELİ VE MASRAFLARIN TAHSİLİ İSTEMİ ( Sözleşme Gereğince Ödenmesi Gereken Bedelin ve Daha Sonra Hazırlanan Tutanak ile Yine Davacının Yapması Kararlaştırılan İş Bedelinin Hangi Tarihte Muaccel Olduğu Davacının Talep Ettiği Masrafların Bu Sözleşmeler Nedeniyle Yapılan Masraflar Olduğu Anlaşıldığı Taktirde Yine Bu Sözleşmeye Göre Muaccel Oldukları Tarihler Belirlenerek Zamanaşımı Yönünden Her Bir Kalem Yönünden Ayrı Ayrı Değerlendirme Yapmak Suretiyle Karar Verilmesi Gerektiği ) • İŞ BEDELİNİN HANGİ TARİHTE MUACCEL OLDUĞUNUN TESPİTİ ( BK Md. 74 Gereğince Kaideten Her Borcun Doğum Anında Muaccel Olacağı Md. 128 Uyarınca Kanunda Kararlaştırılmış Zamanaşımı Sürelerinin Sözleşme Tarihinde Değil Alacağın Muaccel Olduğu Tarihten Başlayacağı ve Taraflarca Bir Vade Kararlaştırılmış ise İş Sahibinin Ücret Ödeme Borcunun BK Md. 364 Gereğince Eseri Teslim Anında Muaccel Olacağının Düzenlendiği Gözetilerek Sonuca Gidilmesi Gerektiği ) • ZAMANAŞIMININ HER BİR KALEM YÖNÜNDEN AYRI AYRI DEĞERLENDİRİLMESİ ( Sözleşme Gereğince Ödenmesi Gereken Bedelin ve Sonraki Tarihli Belge ile Davacının Yapması Kararlaştırılan İş Bedelinin Hangi Tarihte Muaccel Olduğunun Belirlenmesi Gerektiği – Bozmaya Uyularak Yapılan Yargılamada Tarafların İlk Yaptıkları Sözleşme Tarihinden İtibaren 5 Yıllık Zamanaşımı Süresinin Dolduğu Gerekçesiyle Islah Edilen Kısım Yönünden Davanın Reddine Karar Verilmesinin Hatalı Olduğu )

ÖZET : Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan iş bedelinin ve masraflarının tahsili istemine ilişkindir.

Mahkemece, gerek sözleşme gereğince ödenmesi gereken bedelin gerekse daha sonra hazırlanan Tutanak ile yine davacının yapması kararlaştırılan iş bedelinin hangi tarihte muaccel olduğu, davacının talep ettiği masrafların bu sözleşmeler nedeniyle yapılan masraflar olduğu anlaşıldığı taktirde yine bu sözleşmeye göre muaccel oldukları tarihler belirlenerek zamanaşımı yönünden her bir kalem yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapmak suretiyle bir karar vermek gerektiği gözetilmeden karar verilmesi doğru olmamıştır.

YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ E. 2017/2950 K. 2020/3425 T. 4.11.2020 • KOOPERATİF ALACAĞINDAN KAYNAKLANAN TAPU İPTALİ TESCİL VE ECRİMİSİL İSTEMİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Ücretin Devri Kararlaştırılan Arsa Payı Olduğu – Kural Olarak Ücretin Sözleşmede Aksi Kararlaştırılmamışsa İşin Yapılmasından Sonra Ödeneceği/Bu Durumda İnşaat Yapma Borcunu Yerine Getirmeyen Yüklenicinin Arsa Sahibinden Tapu Devrini İsteyemeyeceği ) • YÜKLENİCİNİN İNŞAAT YAPMA BORCUNU YERİNE GETİRMEMESİ ( Kooperatif Alacağından Kaynaklanan Tapu İptali Tescil ve Ecrimisil İstemi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Ücretin Devri Kararlaştırılan Arsa Payı Olduğu – Kural Olarak Ücretin Sözleşmede Aksi Kararlaştırılmamışsa İşin Yapılmasından Sonra Ödeneceği/Bu Durumda Yüklenicinin Arsa Sahibinden Tapu Devrini İsteyemeyeceği ) • SÖZLEŞMEYE UYGUN TESLİM ( Olayda Davalı Arsa Sahiplerinin Sözleşmeden Doğan Haklarını Teminat Altına Alabilmek Amacıyla Elde Tuttuğu Bağımsız Bölümleri İskan Borcu Gerçekleştirilmeden Sözleşmeye Uygun Olarak Teslim Olgusunun Gerçekleştiğinin Kabul Edilemeyeceği – Davalı Yüklenici Kooperatif ve Dolayısıyla Kooperatif Üyesi Davacının Tescile Hak Kazanamayacağı/Mahkemece Davanın Reddine Karar Verilmesi Gerektiği )

ÖZET : Dava, kooperatif alacağından kaynaklanan tapu iptali tescil ve ecrimisil istemine ilişkindir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. Kural olarak, ücret sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa işin yapılmasından sonra ödenir. Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez.

Olayda davalı arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan haklarını, teminat altına alabilmek amacıyla elde tuttuğu bağımsız bölümleri iskan borcu gerçekleştirilmeden; sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, davalı yüklenici kooperatif ve dolayısıyla kooperatif üyesi davacının tescile hak kazanamayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir. Açıklanan nedenlerle, yanılgılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olduğundan kararın bozulması gerekir.

YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2019/1744 K. 2019/2559 T. 28.5.2019 • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK DAVASI ( Asıl Davada Yüklenicinin Sözleşmede Kararlaştırılan Bağımsız Bölümler ya da Tapu Payına veya Satılmış Olması Halinde Bedeline Hak Kazanabilmesi için Yapı Ruhsatı ve Projesine Göre İnşaatı Tamamlayıp Arsa Sahibine Bağımsız Bölümleri Teslim Edeceği ) • BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE İLGİLİ YÜKLENİCİNİN HAK KAZANABİLMESİ ( Tapu Payı ve Arsa Sahibince Satılmış Olması Nedeniyle Bedeline Hak Kazanıp Kazanmadığı Konusunda Eldeki Davada Gerekçeli ve Denetime Elverişli Rapor Alıması Gereği – İnşaatı İmar Mevzuatına Uygun Olarak İmal Etmiş Olması Gerektiği/Uzman Teknik Bilirkişi ) • TARAFLAR ARASINDAKİ SÖZLEŞME VE İNŞAAT PROJESİNİN İNCELENMESİ ( Mahkemece Mahallinde Uzman Bilirkişi Marifetiyle Keşif Yapılarak Bilirkişi Raporu Alınacağı ) • AŞAMALI TAPU DEVRİNE DAİR DÜZENLEME BULUNMAMASI ( Yüklenicinin İmalatını İmar Mevzuatına Uygun Olarak Gerçekleştirmediği Sürece Bağımsız Bölümler Hakkında Bir Bedel Hakkı Kazanabilmesinin Olanağı Bulunmadığı – İnşaatın Projesine Uygun Yapılmış Olması Gerektiği/Mahkemece Uzman Teknik Bilirkişi Raporu Alınması Gerektiği ) • İMAR MEVZUATINA VE YAPI RUHSATI İLE PROJESİNE UYGUN OLARAK İNŞAATIN GERÇEKLEŞTİRİLMİŞ OLMASI ( Asıl Davada Yüklenicinin Sözleşmede Kararlaştırılan Bağımsız Bölümler ya da Tapu Payına veya Satılmış Olması Halinde Bedeline Hak Kazanabilmesi için Yapı Ruhsatı ve Projesine Göre İnşaatı Tamamlayıp Arsa Sahibine Bağımsız Bölümleri Teslim Etmesi Gereği )

ÖZET : Asıl ve birleşen davalar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak talebine ilişkindir.Eser sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşmede bedelin ödeneceği tarihin kararlaştırılmaması halinde, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 S.K. 364/I. M. göre işin parası teslim zamanında ödenecek, dava tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş olan 6098 S.K. 479/1. M. gereğince de iş sahibinin bedel ödeme borcu eserin teslimi anında muaccel olacaktır. Taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin kendisine devri ile ilgili bir taahhüt bulunmamaktadır. Aşamalı tapu devrine ilişkin bir düzenleme yoktur. Sözleşmede aksine bir düzenleme bulunmadığından 818 S.K. 364/1 ve 6098 S. TBK’nın 479/1. M. gereğince arsa sahibinin tapu devri borcu eserin teslimi ile muaccel olacağından, asıl davada davacı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümler ya da tapu payına veya satılmış olması halinde bedeline hak kazanabilmesi için sözleşme ve eklerine tasdikli projesi, yapı ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmiş olması gerekir. Bu durumda mahkemece asıl dava yönünden sözleşme konusu taşınmazla ilgili belediyeden imar işlem dosyası, yapı ruhsatı, projesi getirtildikten sonra gerekirse mahallinde uzman teknik bilirkişi marifetiyle keşif de yapılarak yüklenicinin sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi ve ruhsatı ile imar mevzuatı hükümlerine göre inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim ederek sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümler, tapu payı ve arsa sahibince satılmış olması nedeniyle bedeline hak kazanıp kazanmadığı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp asıl davadaki arsa sahibince satılan bağımsız bölümlerle ilgili sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.

YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2018/2958 K. 2019/1737 T. 15.4.2019 • TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı – Bilirkişi Raporunun Hüküm Kurmaya Elverişli Olmadığı/Sözleşmede Kararlaştırılan Bağımsız Bölümlerin Tapu Paylarına Hak Kazanıp Kazanmadığı Konusunda Denetime Elverişli ve Gerekçeli Rapor Alınıp Değerlendirilerek Sonucuna Uygun Bir Karar Verilmesi Gerektiği ) • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Tapuda Pay Devrini de İçerdiğinden Tek Taraflı İrade Beyanı İle Karşı Tarafın Kabulü Olmaksızın Başka Bir İfade İle Tarafların Karşılıklı Olarak Mutabakatı Olmaksızın Feshinin Mümkün Olmadığı – Fesih ve Dönmenin Ancak Mahkeme Kararı İle Yapılabileceği ve Hukuki Sonuçlarını Doğuracağı ) • TESLİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Davacı Yüklenicinin Sözleşmede Kararlaştırılan Tapu Payları ve Bağımsız Bölümlere Hak Kazanabilmesi İçin İnşaatı Sözleşme ve Ekleri Yapı Ruhsatı Tasdikli Projeleri İle İmar Düzenlemesi ve Mevzuatı Hükümlerine Uygun Olarak Tamamlayıp Arsa Sahibine Ait Bağımsız Bölümleri Teslim Etmesinin Zorunlu Olduğu ) • KEŞİF ( Yapı Ruhsatı Tasdikli Mimari ve Uygulama Projeleri Alınmış İse Yapı Kullanma İzin Belgesi Suretlerinin de Bulunduğu İşlem Dosyası Getirtildikten Sonra Konusunda Uzman Mimar ve İnşaat Mühendislerinden Oluşacak Bilirkişi Kurulu İle Birlikte Mahallinde Yeniden Keşif Yapılması Gerektiği ) • BİLİRKİŞİ RAPORU ( Yüklenicinin Sözleşme ve Ekleri Yapı Ruhsatı Tasdikli Projeleri ve Kamu Düzeni Düşüncesiyle Konulmuş İmar Mevzuatına Göre Tamamlayıp Arsa Sahibine Ait Bağımsız Bölümleri Kendisine Teslim Ederek Sözleşmede Kararlaştırılan Bağımsız Bölümlerin Tapu Paylarına Hak Kazanıp Kazanmadığı Konusunda Rapor Alınması Gerektiği )

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile karşı tarafın kabulü olmaksızın, başka bir ifade ile tarafların karşılıklı olarak mutabakatı olmaksızın feshi mümkün değildir. Bu halde fesih ve dönme ancak mahkeme kararı ile yapılabilecek ve hukuki sonuçlarını doğuracaktır. Davalı arsa sahibince sözleşmenin feshedildiği ileri sürülmüş ise de davacı tarafça kabul edilmeyen bu savunması aleyhine, davacının feshe muvafakatinin bulunduğu yasal delillerle kanıtlanmadığı gibi, davalı arsa sahibi tarafından mahkeme kararı ile sözleşmenin feshedildiği de ileri sürülüp ispatlanmamıştır. Bu halde 6098 Sayılı TBK’nın 479/I. maddesi hükmünce arsa sahibinin ( iş sahibinin ) bedel ödeme borcu eserin teslimi anında istenebilir olacağından davacı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu payları ve bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı, tasdikli projeleri ile imar düzenlemesi ve mevzuatı hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmesi zorunludur. Mahkemece mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmış ise de yapılan inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli ve yeterli değildir.

Bu durumda mahkemece sözleşme konusu inşaatla ilgili ait olduğu belediyeden yapı ruhsatı, tasdikli mimari ve uygulama projeleri, alınmış ise yapı kullanma izin belgesi suretlerinin de bulunduğu işlem dosyası getirtildikten sonra konusunda uzman mimar ve inşaat mühendislerinden oluşacak bilirkişi kurulu ile birlikte mahallinde yeniden keşif yapılıp, sözleşme feshedilmediği sürece imalâtın yüklenici tarafından ya da onun adına yapılmış olduğuna dair karinenin aksinin yasal delillerle kanıtlanıp kanıtlanmadığı da değerlendirilerek, davacı yüklenicinin sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı, tasdikli projeleri ve kamu düzeni düşüncesiyle konulmuş imar mevzuatı hükümlerine göre tamamlayıp arsa sahibine ait bağımsız bölümleri kendisine teslim ederek, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapu paylarına hak kazanıp kazanmadığı konusunda denetime elverişli ve gerekçeli rapor alınıp değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddi doğru olmamıştır.

İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 22. HUKUK DAİRESİ E. 2021/1029 K. 2023/2302 T. 1.12.2023 • ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN İTİRAZIN İPTALİ İSTEMİ ( Davanın ve Takibin Dayanağının Fatura ve Taraflar Arasındaki Cari Hesaba ve Sözleşme Konusu İş Bedeline İlişkin Olduğu Sözleşmede İş Bedelinin Götürü Olarak Belirlendiği Davalı Tarafça İşin Teslim Edildiğinin Kabul Edildiği Eksik veya Ayıplı İş Savunmasında Bulunulmadığı Anlaşılmakla Sözleşmede Kararlaştırılan Bedelden Davalı Tarafça Ödendiği İspatlanan Bedelin Araştırılarak Mahsup Edilmek Suretiyle Davacı Yüklenicinin Davalı İş Sahibinden Alacağının Bulunup Bulunmadığının Değerlendirilerek Karar Verilmesi Gerektiği ) • EKSİK VE AYIPLI İŞ SAVUNMASI ( Davalı Tarafça İşin Teslim Edildiğinin Kabul Edildiği Eksik veya Ayıplı İş Savunmasında Bulunulmadığı Anlaşılmakla Sözleşmede Kararlaştırılan Bedelden Davalı Tarafça Ödendiği İspatlanan Bedelin Araştırılarak Mahsup Edilmek Suretiyle Davacı Yüklenicinin Davalı İş Sahibinden Alacağının Bulunup Bulunmadığının Değerlendirilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

ÖZET : Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali isteğine ilişkindir.

Davanın ve takibin dayanağının fatura ve taraflar arasındaki cari hesaba ve sözleşme konusu iş bedeline ilişkin olduğu, sözleşmede iş bedelinin götürü olarak belirlendiği, davalı tarafça işin teslim edildiğinin kabul edildiği, eksik veya ayıplı iş savunmasında bulunulmadığı anlaşılmakla, sözleşmede kararlaştırılan bedelden davalı tarafça ödendiği ispatlanan bedelin araştırılarak, mahsup edilmek suretiyle davacı yüklenicinin davalı iş sahibinden alacağının bulunup bulunmadığının değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi

SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 5. HUKUK DAİRESİ E. 2022/1648 K. 2023/364 T. 10.3.2023 • ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLI BAKİYE İŞ BEDELİ ALACAĞI ( Taraflar Arasında Başka Bir İş İlişkisi Bulunduğu İşin Tamamlanmadığı Eksik ve Ayıplı İş İddiası Bulunmadığına Göre Cari Hesap İlişkisi Değerlendirildiğinde Takibe Konu Edilen Sözleşme Kapsamında Davacının Davalıdan Alacaklı Olduğu – Mahkemece Bu Miktar Üzerinden Davanın Kabulüne Karar Verilmesi Gerekirken Davanın Tümden Reddine Karar Verilmesinin Doğru Bulunmadığı ) • İCRA İNKAR TAZMİNATI ( Davacının Sözleşme Kapsamında Alacağının Bulunup Bulunmadığı Bulunuyor İse Miktarının Hesaplanması İçin Yargılama Gerektiği Bu Sebeple Alacağın Likit ve Belirlenebilir Olmadığından İcra İnkar Tazminatı Talebinin Reddine Karar Vermek Gerektiği – Davacının Taraflar Arasında Sözleşme İlişkisine Dayanarak Talepte Bulunması ve Kötü Niyetli Olduğunun İspatlanamaması Nedeniyle Kötü Niyet Tazminatının Şartlarının Oluşmadığı ) • EKSİK VE AYIPLI İŞ İDDİASI ( Bulunmadığına Göre Cari Hesap İlişkisi Değerlendirildiğinde Takibe Konu Edilen Sözleşme Kapsamında Davacının Davalıdan Alacaklı Olduğu – Mahkemece Bu Miktar Üzerinden Davanın Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği ) ÖZET : Dava; eser sözleşmesinden kaynaklı bakiye iş bedeli için başlatılan takibe vaki itirazın iptali talebine ilişkindir. Davacı yüklenici, davalı iş sahibidir. Taraflar arasında davalıya ait fabrika binasının bir kısım inşaat işlerinin yapımına ilişkin olarak bila tarihli 11 maddelik ( 85.475,00 TL+KDV ) 100.860,50 TL götürü bedelli eser sözleşmesi akdedilmiştir. Davacı tarafından davalı adına 13.10.2021 tarihli, 31.860,00 tutarlı fatura düzenlendiği, fatura içeriğinde fatura konusunun ” Dış cephe havalandırma, tamir, boya ve dış cephe temizlik boyaları, İç A ve B doğalgaz, su tesisatı, havalandırma, baca çıkışları tamir ve boyaları ve elektrikçi tamirleri” olarak belirtildiği, davaya konu edilen fatura konusu işlerin sözleşmede belirtilen iş kalemlerinden ikisi olduğu anlaşılmaktadır. Davalının işin tamamlanmadığı, taraflar arasında başka bir iş ilişkisi bulunduğu ve eksik ve ayıplı iş savunması, davacının da dava konusu sözleşmeye ilave olarak iş yapıldığı iddiası bulunmamaktadır. Tarafların ticari defterlerinin incelemesinde; dava konusu davalının sözkonusu faturayı noter ihtarı ile iade ettiğini, davacı defter kayıtlarına göre 13.10.2021 tarihli fatura bedeli olan 31.860,00-TL davalının borçlu olduğunu, davalı kayıtlarında dava ve takip konusu faturanın kayıtlı olmadığını, dolayısıyla davacının alacağının bulunmadığını belirtilmiştir. Tarafların cari hesap ilişkisi incelendiğinde; davaya konu sözleşme kapsamında davalı iş sahibi tarafından davacı yükleniciye 97.293,50 TL ödemede bulunulduğu görülmüştür. Davacının dayandığı sözleşme konusu işin toplam bedeli ( 85.475,00 TL+KDV ) 100.860,50 TL’ dir. Tarafların taraflar arasında başka bir iş ilişkisi bulunduğu, işin tamamlanmadığı, eksik ve ayıplı iş iddiası bulunmadığına göre cari hesap ilişkisi değerlendirildiğinde takibe konu edilen sözleşme kapsamında ( 100.860,50-97.293,50 TL ) 3.567,00 TL davacının davalıdan alacaklı olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, bu miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken davanın tümden reddine karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

Davacının sözleşme kapsamında alacağının bulunup bulunmadığı, bulunuyor ise miktarının hesaplanması için yargılama gerektiği, bu sebeple alacağın likit ve belirlenebilir olmadığından icra inkar tazminatı talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Ayrıca, davacının taraflar arasında sözleşme ilişkisine dayanarak talepte bulunması ve kötü niyetli olduğunun ispatlanamaması nedeniyle kötü niyet tazminatının şartları oluşmamıştır.

ÖZET : Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali isteğine ilişkindir.