Kentsel Dönüşüm Sürecinde Azınlıkta Kalan Maliklerin Paylarının Satışa Çıkarılması
1. Üç Aşamalı Askı Sistemi
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile yapılan kapsamlı değişikliklerle birlikte, kentsel dönüşüm sürecinin tebligat ayağında üç aşamalı bir askı sistemi getirilmiştir: riskli yapı askısı, tahliye askısı ve açık artırma askısı.
6306 sayılı Kanun’un 5. maddesinin 5. fıkrası uyarınca, riskli yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin tebligat, “yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle” yapılmaktadır. Aynı şekilde 6. maddenin 1. fıkrasında açık artırma satış sürecine ilişkin tebligatların da “e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle” yapılacağı düzenlenmiştir.
İlk iki askının — riskli yapı tespiti ve tahliye bildirimi — muhtar ve e-Devlet aracılığıyla yapılabilmesi, uygulamada büyük bir pratik kolaylık sağlamıştır. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/8181 E., 2025/2657 K. sayılı kararında, riskli yapı ilan edilen bir binada kat malikleri kurulu kararıyla binanın 7 gün içinde tahliyesinin istendiği bir uyuşmazlık değerlendirilmiş; Mahkeme, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesinde tahliye için en az 60 günlük süre öngörüldüğünü vurgulayarak, bu sürenin kat malikleri kararıyla kısaltılamayacağına hükmetmiştir. Bu karar, askı ve tebligat sürelerine uyulmasının zorunluluğunu açıkça ortaya koymaktadır.
2. Açık Artırma Askısı: Tartışmalı Bir Uygulama
Ancak açık artırma askısı konusunda ciddi eleştiriler mevcuttur. 6306 sayılı Kanun m.6/1 ile hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile karar alınması ve bu karar doğrultusunda ruhsat dahil tüm iş ve işlemlerin yürütülmesi zaten mümkün kılınmıştır. Salt çoğunlukla karar alındığında inşaata başlamak için yeterli hukuki zemin oluşmaktadır; geriye kalan anlaşmazlıkların yargıya bırakılması pekâlâ mümkündür. Nitekim Kanun’un 6. maddesinin 16. fıkrasında da “bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir” denilerek, yargısal çözüm yolu açıkça kabul edilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/5340 E., 2025/17510 K. sayılı kararında da, 6306 sayılı Kanun kapsamında ortak karar protokolünün iptali istemiyle açılan davada, hisse satın alma ve çoğunluk kararının sınırları tartışılmıştır. Mahkeme, azınlıkta kalan malikin ön alım hakkı davası açmış olmasının dahi salt çoğunluk kararıyla işlem yapılmasını engellememekle birlikte, çoğunluk kararının alınma usulünün hukuka uygun olması gerektiğini vurgulamıştır.
3. En Büyük Sorun: Satış Bedelinin Belirlenmesi
Uygulamada yaşanan en kritik sorun, satış bedelinin nasıl belirleneceğine dair net bir kriterin bulunmamasıdır. 6306 sayılı Kanun m.6/1’de açıkça “Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere” açık artırma yapılacağı belirtilmektedir. SPK lisanslı değerleme kuruluşunca hazırlanan değerleme raporu zorunlu olmakla birlikte, her belediye bu raporu farklı yorumlamakta ve raporun bağlayıcılığı konusunda yasal bir netlik bulunmamaktadır.
Bu sorunun somut yansıması, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/7204 E., 2023/1354 K. sayılı kararında açıkça görülmektedir. Bu davada, 6306 sayılı Kanun kapsamında hissesi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünce ihale usulü ile satılan bir malik, hissesinin piyasa rayiç değerinin 400.000 TL olmasına rağmen “davalı tarafın hileli davranışlarıyla yarı fiyatına” satıldığını ileri sürerek maddi tazminat davası açmıştır. Ancak hem ilk derece mahkemesi hem istinaf mahkemesi davayı reddetmiş ve Yargıtay bu kararı onamıştır. Bu emsal, bedel yetersizliği iddiasıyla tazminat almanın pratikte ne kadar güç olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
Öte yandan 7471 sayılı Kanun ile getirilen yeni düzenleme, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle mahkemece satışın iptal edilmesi halinde farklı bir mekanizma öngörmüştür. 6306 m.6/1’e eklenen cümlelere göre: “Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, yargı kararı, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır.” Bu hüküm, satışın iptali yerine bedel farkının tamamlanması yönünde bir çözüm getirerek, dönüşüm sürecinin aksamasını önlemeyi amaçlamaktadır.
Benzer şekilde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4855 E., 2019/8655 K. sayılı kararında, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden inşa edilen bir binada bağımsız bölümler arasında metrekare ve oda sayısı bakımından eşitsizlik yaratıldığı iddiasıyla açılan sebepsiz zenginleşme davasında, Yargıtay kararı davacılar lehine bozmuştur. Bu karar, paylaşımda hakkaniyete uyulması gerektiğini ve bilirkişi incelemesi yaptırılmadan karar verilemeyeceğini ortaya koyan önemli bir içtihattır.
4. Vatandaşlara Önemli Uyarı: 15 Günlük Hak Düşürücü Süre
6306 m.6/1 uyarınca, salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Kanun açıkça şu hususu belirtmektedir: “Bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir.”
Bu demektir ki, açık artırma askısından sonra başlayan son 15 günlük süre içinde teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları satışa çıkarılacaktır. Bu sürenin kaçırılması halinde malikin mülkiyet hakkı doğrudan etkilenmektedir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/2632 E., 2024/2284 K. sayılı kararda da benzer bir durum yaşanmıştır: 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde payları belediyece ihale ile satışa çıkarılan malikler, ön alım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil davası açmışlardır. Ancak yargılama sürecinde paylarını davalıya devretmiş olmaları nedeniyle aktif dava ehliyetlerini yitirmişlerdir. Bu karar, sürelere riayet edilmemesinin ve hukuki adımların zamanında atılmamasının telafisi güç sonuçlar doğurabileceğini somut biçimde göstermektedir.
5. Genel Tavsiye: Sözleşmeyi İmzalayın, Ardından İhtirazi Kayıt Koyun
Açık bir mülkiyet ihlali söz konusu değilse, salt çoğunlukla alınan karara dayalı sözleşmeyi imzalamak en sağlıklı yaklaşımdır. Ancak imzanın hemen ardından ihtirazi kayıt içeren bir ihtarname gönderilmelidir. 6306 sayılı Kanun m.6/1’de satış bedelinin eksik hesaplanması gerekçesiyle yargıya başvuru hakkı açıkça tanınmıştır. Bu hak, sözleşmenin imzalanmış olmasıyla ortadan kalkmaz; ancak ihtirazi kayıt konulmaması halinde, sözleşme koşullarının kabul edildiği yönünde güçlü bir karine oluşacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/1641 E., 2025/1815 K. sayılı kararında, kentsel dönüşüm kapsamında imzalanan sözleşmenin 12 yıl sonra idarece tek taraflı feshedildiği bir uyuşmazlıkta, Yargıtay, sözleşmenin feshinin haksız olduğuna ve sözleşmenin ayakta olduğuna hükmetmiştir. Bu karar, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin bağlayıcılığını ve tarafların tek taraflı fesih haklarının sınırlılığını ortaya koymaktadır. Aynı mantıkla, ihtirazi kayıtla imzalanan sözleşme hem maliki dönüşüm sürecinin dışında bırakmaz, hem de hak arama yolunu açık tutar.
Süre bakımından ise:
Sözleşmenin imzalanmasından itibaren derhal ihtirazi kayıt içeren ihtarname gönderilmelidir.
Bedel farkına ilişkin dava, genel zamanaşımı süreleri ve 6306 m.6 çerçevesinde değerlendirilmelidir. Uygulamada, bedele itiraz davalarının sözleşmeden itibaren makul süre içinde açılması tavsiye edilmektedir.
Yargı Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/7204 E., 2023/1354 K. — 6306 kapsamında ihale ile satılan hissenin yarı fiyatına satıldığı iddiasıyla açılan tazminat davası (ret)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4855 E., 2019/8655 K. — Kentsel dönüşümde bağımsız bölümler arası eşitsizlik ve sebepsiz zenginleşme (bozma)
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/8181 E., 2025/2657 K. — 6306 kapsamında kat malikleri kurulu kararının iptali, tahliye süreleri
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/2632 E., 2024/2284 K. — 6306 kapsamında ihale ile pay satışı ve ön alım hakkı
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/5340 E., 2025/17510 K. — Ortak karar protokolünün iptali, salt çoğunluk kararının sınırları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/1641 E., 2025/1815 K. — Kentsel dönüşüm sözleşmesinin tek taraflı feshinin haksızlığı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — m.5 ve m.6
Av. İltan Ekmekçioğlu
