Miras Kalan Taşınmazın Satışında Yeni Kural 2026

Miras kalan bir taşınmazın mirasçılar arasında aynen paylaşılması mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilebilir. Önceki sistemde satış kararı sonrasında gerçekleştirilen artırmalara üçüncü kişiler de katılabiliyordu.

7589 sayılı Kanun’la bu sistem değiştirildi. Belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında birinci artırma artık yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılıyor. Üçüncü kişiler ancak ilk artırmanın sonuçsuz kalması üzerine gerçekleştirilen ikinci artırmaya katılabiliyor.

Düzenleme 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanun teklifi aşaması tamamlanmış olup söz konusu hükümler yürürlüktedir. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete

Hukuki dayanak

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre her paydaş, kural olarak malın paylaşılmasını isteyebilir. TMK 699 uyarınca aynen bölüşme mümkün değilse veya bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla paylaşma gündeme gelir.

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İİK 114’e eklenen hüküm şöyledir:

“Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”

Aynı değişiklikle mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmada yüzde 100 muhammen kıymet eşiği getirilmiş; ikinci artırma için genel yüzde 50 eşiği korunmuştur. 7589 sayılı Kanun’un TBMM’de kabul edilen metni

Yeni sistem hangi taşınmazlarda uygulanır?

Mirasçılar arasında ilk artırma yapılabilmesi için şu koşulların birlikte bulunması gerekir:

Satış konusu bir taşınmaz bulunmalıdır.
Taşınmazdaki bütün malikler mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
Tapuda mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmamalıdır.
Mahkeme ortaklığın aynen taksimle değil, satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olmalıdır.
Açık artırma ilanı 31 Temmuz 2026 veya sonrasında yapılmış olmalıdır.

Koşullardan biri eksikse yalnız mirasçılara açık özel artırma uygulanmaz.

Hangi durumlarda özel artırma yapılmaz?

Paydaşlardan biri taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satmış ve bu kişi tapuda malik olmuşsa, taşınmaz artık yalnız mirasçılara ait değildir. Bu durumda İİK 114’teki özel ilk artırma koşulu kural olarak oluşmaz.

Taşınmazın bazı payları miras, bazı payları satış, bağış veya başka bir hukuki işlemle edinilmişse bütün maliklerin miras yoluyla edinim koşulu ayrıca araştırılmalıdır.

Düzenleme taşınmazlara ilişkindir. Miras kalan otomobil, makine veya diğer taşınır malların satışı bu özel hükmün kapsamında değildir.

Örnek: Üç kardeşin tamamının murislerinden intikal yoluyla malik olduğu bir konut satışa çıkarılırsa ilk artırma yalnız bu üç kardeş arasında yapılır. Kardeşlerden biri payını daha önce başka bir kişiye satmışsa özel artırmanın uygulanma koşulu ortadan kalkabilir.

Dava şartı arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması dava şartı eksikliği nedeniyle usulî sonuç doğurur.

Arabuluculuk görüşmelerinde taşınmazın bir mirasçıya bırakılması, pay bedellerinin taksitle ödenmesi, taşınmazın birlikte üçüncü kişiye satılması veya aynen paylaşılması kararlaştırılabilir. Anlaşma sağlanması, uzun dava ve satış sürecini önleyebilir. Adalet Bakanlığı: ortaklığın giderilmesinde dava şartı arabuluculuk

Davanın tarafları

Davayı paydaş veya ortaklardan biri açabilir. Taşınmazdaki diğer bütün paydaşların davada taraf olarak bulunması gerekir.

Mirasçılardan birinin dava sırasında ölmesi hâlinde mirasçılık belgesi getirtilmeli ve yeni mirasçıların taraf sıfatı tamamlanmalıdır. Ölü kişiye tebligat yapılarak yargılamanın sürdürülmesi geçerli taraf teşkilini sağlamaz.

Dava taraflarının belirlenmesinde güncel tapu kaydı, nüfus kayıtları ve mirasçılık belgeleri birlikte incelenmelidir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Taşınmazlar yönünden yetki kesin olup dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Birden fazla taşınmazın farklı yargı çevrelerinde bulunması durumunda yetki her taşınmaz yönünden ayrıca değerlendirilmelidir.

Mahkeme satışa karar verdikten sonra hükmün uygulanması satış memurluğu tarafından yürütülür. Satış işlemleri UYAP’a entegre Elektronik Satış Portalı üzerinden gerçekleştirilir.

Aynen taksim öncelikle incelenir mi?

Mahkeme, tarafların talepleri ve taşınmazın özellikleri kapsamında aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırmalıdır.

Taşınmazın imar mevzuatına uygun şekilde bölünüp bölünemeyeceği, bölünmenin önemli değer kaybı oluşturup oluşturmayacağı ve paylara uygun bağımsız bölümler meydana gelip gelmeyeceği bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir.

Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. Mirasçılar arasındaki özel ilk artırma ancak bu satış kararından sonra uygulanır.

Birinci artırmaya kimler katılabilir?

Birinci artırmaya yalnız taşınmazda malik olan mirasçılar katılabilir.

Mirasçı olmak tek başına yeterli değildir. Kişinin satış konusu taşınmazda malik sıfatını taşıması gerekir. Örneğin mirası reddeden veya payını devrederek malik sıfatını kaybeden kişinin katılım durumu tapu kayıtlarına göre belirlenir.

Mirasçının eşi, çocuğu veya alacaklısı yalnız yakınlık ya da alacak ilişkisi nedeniyle doğrudan ihaleye katılamaz. Malik mirasçı, usulüne uygun vekâletnameyle temsilci aracılığıyla teklif verebilir.

Birinci artırmada yüzde 100 sınırı

Yalnız mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada tekliflerin:

Taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ü ile
Taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre rüçhanlı bulunan alacakların toplamından

hangisi daha yüksekse bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.

Bu nedenle taşınmazın yalnızca muhammen kıymetine eşit teklif verilmesi her olayda yeterli olmayabilir. Satış ve paylaştırma giderleri ile varsa öncelikli alacaklar da dikkate alınır.

Örnek: Muhammen kıymeti 5.000.000 TL olan taşınmazın yalnız mirasçılara açık ilk artırmasında teklifin, kanundaki diğer alacak ve gider koşulları da karşılanarak 5.000.000 TL eşiğini geçmesi gerekir.

İkinci artırma nasıl yapılır?

Mirasçılar arasındaki birinci artırmada yeterli teklif verilmez veya ihale gerçekleşmezse ikinci artırmaya geçilir.

İkinci artırma yalnız mirasçılarla sınırlı değildir; üçüncü kişiler de katılabilir. Teklif için genel kural olan yüzde 50 muhammen kıymet eşiği uygulanır.

İkinci artırmada teklifin:

Muhammen kıymetin yüzde 50’si ile
Rüçhanlı alacaklar toplamından

hangisi daha yüksekse bu miktarı ve satış-paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.

Dolayısıyla yeni sistem üçüncü kişilerin taşınmazı hiçbir şekilde satın alamayacağı anlamına gelmez. Üçüncü kişiler yalnız ilk artırmadan dışlanmıştır.

Teminat zorunluluğu

Elektronik artırmalarda genel teminat, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 10’u üzerinden belirlenir.

7589 sayılı Kanun’dan önce ortaklığın giderilmesinde artırmaya katılan paydaşın ortaklık payı, belirli şartlarla teminata mahsup edilebiliyordu. Güncel İİK 114/7-6 metninde paydaşlara ilişkin bu muafiyet korunmamıştır.

Bu nedenle artırmaya katılacak malik mirasçının da ilan ve şartnamede gösterilen teminatı süresinde yatırması gerekir. Teminatın nakit veya kesin ve süresiz banka teminat mektubu olarak sunulma şartları satış ilanından kontrol edilmelidir.

İhale bedelinin ödenmesi

İhaleyi kazanan mirasçı, artırma sonuç tutanağının Elektronik Satış Portalında ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelinin tamamını satış dosyasının hesabına yatırmalıdır.

İhalenin feshi talep edilmiş olması ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ertelemez. Bununla birlikte taşınmaz, ihale kesinleşmeden alıcı adına tescil edilmez.

Mirasçının taşınmazda pay sahibi olması, ihale bedelinin yalnız diğer mirasçıların paylarına düşen bölümünü ödeyebileceği anlamına gelmez. Mahsup veya ödeme biçimi satış şartnamesi ve satış memurluğunun işlemleri üzerinden belirlenmelidir.

İhale bedeli yatırılmazsa ne olur?

En yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini süresinde yatırmazsa teminat iade edilmez.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde bedeli yatırmayan ihale alıcısı paydaşsa alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.

Ayrıca ihale bedelini süresinde yatırmayan kişiye teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında satış memurluğunca idari para cezası verilir. Bu ceza 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil dairesine bildirilir.

Dolayısıyla ödeme gücü ve finansman planı kesinleşmeden yüksek teklif verilmesi önemli bir mali risk taşır.

Kıymet takdiri ve itiraz

Yüzde 100 teklif sınırı nedeniyle kıymet takdiri yeni sistemde daha da önem kazanmıştır.

Muhammen kıymetin gerçek piyasa değerinin üzerinde belirlenmesi mirasçılar arasındaki ilk ihalenin gerçekleşmesini zorlaştırabilir. Düşük belirlenmesi ise mirasçıların ve özellikle ihaleye katılmayan paydaşların satış bedelini azaltabilir.

Emsal satışlar, imar durumu, yapı ruhsatı, kullanım durumu, kira getirisi, muhdesat, şerhler ve taşınmazın fiilî özellikleri bilirkişi raporunda değerlendirilmelidir. Kıymet takdirine ilişkin şikâyet ve itirazlar kanuni süre içinde yapılmalıdır.

Muhdesat ve satış bedelinin paylaşılması

Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya başka bütünleyici parçanın bir mirasçıya ait olduğu ileri sürülebilir. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık bulunması satış bedelinin dağıtımını etkileyebilir.

Ortaklığın giderilmesi mahkemesi, muhdesat oranını ve arz değerini gerektiğinde bilirkişi aracılığıyla belirler. Mülkiyet konusunda ayrı bir uyuşmazlık varsa taraflara ilgili davayı açmaları için süre verilmesi gündeme gelebilir.

İhale bedeli, kesinleşen pay ve muhdesat oranlarına göre hak sahiplerine dağıtılır.

Dava sırasında payın üçüncü kişiye devri

Dava veya satış sürecinde miras payının üçüncü kişiye devredilmesi özel ilk artırmanın uygulanmasını etkileyebilir.

Kanun, “mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması” koşulunu aramaktadır. Bu nedenle satış ilanı hazırlanırken güncel tapu kaydının yeniden kontrol edilmesi gerekir.

Devrin dava açıldıktan fakat satış ilanından önce yapılması hâlinde yeni malikin davaya ve satış dosyasına dâhil edilmesi, özel ilk artırma koşullarının devam edip etmediği ve taraf değişikliği ayrıca değerlendirilmelidir. Yeni hükme ilişkin yerleşik içtihat henüz bulunmadığından bu alanda kesinlik taşıyan genellemelerden kaçınılmalıdır.

Teşebbüs, iştirak ve içtima yerine uygulanan usul kurumları

Ortaklığın giderilmesi bir ceza davası olmadığı için fail, mağdur, manevi unsur, teşebbüs, iştirak ve suçların içtimaı kavramları uygulanmaz.

Bunların medeni usuldeki karşılıkları taraf sıfatı, zorunlu dava arkadaşlığı, davaların birleştirilmesi ve taleplerin birlikte ileri sürülmesidir.

Bütün paydaşlar dava sonucundan etkilendiği için taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması zorunludur. Aynı miras bırakanın farklı taşınmazları hakkındaki taleplerin birlikte görülüp görülemeyeceği yetki, bağlantı ve usul ekonomisi açısından değerlendirilir.

Şikâyet ve uzlaştırma

Bu uyuşmazlık ceza hukukundaki şikâyet veya uzlaştırma kurumlarına tabi değildir.

Buna karşılık:

Dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır.
Satış memurluğunun kanuna aykırı işlemlerine karşı İİK kapsamında şikâyet yoluna başvurulabilir.
İhalenin hukuka aykırı yapılması hâlinde koşulları varsa ihalenin feshi istenebilir.

Her başvurunun mercii, süresi ve hukuki sonucu farklıdır. Kıymet takdirine şikâyet ile ihalenin feshi aynı hukuki yol değildir.

İhalenin feshi

İhalenin feshi; usulsüz ilan veya tebligat, ihaleye katılımın hukuka aykırı engellenmesi, artırma şartlarına uyulmaması ya da ihaleye fesat karıştırılması gibi sebeplerle gündeme gelebilir.

İhaleye katılan kişinin yalnız taşınmazın düşük bedelle satıldığını ileri sürmesi her durumda fesih için yeterli değildir. İleri sürülen aykırılığın ihalenin sonucu ve başvuranın menfaati üzerindeki etkisi somutlaştırılmalıdır.

Başvuru süresi kısa olduğundan artırma sonuç tutanağı, ilan, tebligat ve satış şartnamesi gecikmeden incelenmelidir.

Zamanaşımı ve süreler

Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Bununla birlikte uygun olmayan zamanda paylaşma yasağı ve paylaşmayı erteleyen sözleşmeler gibi TMK 698’deki sınırlamalar ayrıca değerlendirilir.

Satış aşamasındaki kıymet takdirine şikâyet, ihale bedelinin ödenmesi ve ihalenin feshi gibi işlemler ise özel ve kısa sürelere tabidir.

Dava hakkının zamanaşımına tabi olmaması, satış işlemlerindeki sürelerin kaçırılabileceği anlamına gelmez.

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi uygulaması

İİK 114’teki yalnız mirasçılara açık ilk artırma 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdiğinden yeni hükme ilişkin yerleşik Yargıtay içtihadı henüz oluşmamıştır.

Önceki Yargıtay uygulamasında ortaklığın giderilmesi davasının bütün paydaşlar yönünden sonuç doğurduğu, taraf teşkilinin tamamlanması ve aynen taksim olanağının araştırılması gerektiği kabul edilmektedir. Bu ilkeler yeni satış sistemiyle bağdaştığı ölçüde geçerliliğini korur.

Anayasa Mahkemesinin Aynur Ceylan ve diğerleri [GK], B. No: 2020/36883, 16.12.2025 kararında, ölmüş paydaşın mirasçıları davaya dâhil edilmeden taşınmazın satılması incelenmiştir. AYM, mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine ve başvuruculara maddi tazminat ödenmesine karar vermiştir. AYM Aynur Ceylan ve diğerleri

AYM’nin Mehmet Konak, B. No: 2021/752, 19.11.2025 kararında ortaklığın giderilmesi ihalesinin feshi talebinin reddedilmesi ve eski İİK 134 uyarınca ihale bedelinin yüzde 10’u oranında para cezası uygulanması incelenmiştir. AYM, para cezası yönünden mahkemeye erişim hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. Bu karar 7589 sayılı Kanun’la getirilen “bedeli yatırmama” idari para cezasına ilişkin değildir; iki yaptırım birbirine karıştırılmamalıdır. AYM Mehmet Konak kararı

Sık sorulan sorular

İlk artırmaya üçüncü kişiler katılabilir mi?

Hayır. Kanundaki koşulları taşıyan miras taşınmazlarında birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Üçüncü kişiler ikinci artırmaya katılabilir.

İlk artırmada taşınmaz yüzde 50 bedelle alınabilir mi?

Hayır. Yalnız mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada yüzde 100 muhammen kıymet eşiği uygulanır. Satış ve paylaştırma giderleri de ayrıca dikkate alınır.

Her mirasçı ilk artırmaya katılabilir mi?

Yalnız satış konusu taşınmazda malik olan mirasçılar katılabilir. Sadece mirasçı sıfatını taşımak yeterli değildir.

Mirasçı teminat yatırmak zorunda mı?

Güncel düzenlemede paydaşın ortaklık payı nedeniyle yararlandığı teminat muafiyeti korunmamıştır. Katılımcı mirasçının satış ilanındaki genel teminat koşullarını yerine getirmesi gerekir.

Birinci artırmada alıcı çıkmazsa taşınmaz satılmayacak mı?

İkinci artırmaya geçilir. Bu artırma üçüncü kişilere de açıktır ve genel yüzde 50 eşiği uygulanır.

İhaleyi kazanan mirasçı bedeli ödemezse ne olur?

Teminatını kaybeder; paydaş olması hâlinde teminat diğer pay sahiplerine dağıtılır. Ayrıca teklif bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanır.

Eski satış dosyaları da yeni sisteme tabi mi?

Değişikliğin yürürlüğünden önce ilan edilmiş artırmalarda önceki hükümler uygulanır. Belirleyici ölçüt yalnız dava tarihi değil, açık artırma ilanının tarihidir.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren düzenleme, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında mirasçılara sınırlı bir öncelik tanımıştır.

Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve üçüncü kişi malik bulunmaması hâlinde ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada yüzde 100 muhammen kıymet eşiği uygulanır. İlk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırma üçüncü kişilere açılır ve genel yüzde 50 eşiğine dönülür.

Kıymet takdiri, güncel tapu kaydı, taraf teşkili, teminat ve finansman planı yeni sistemde özellikle önemlidir. İhaleyi kazanıp bedeli yatırmamak, teminat kaybının yanında teklif bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezası doğurabilir.