Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? Ödemek Zorunda mıyım?

Emlakçı komisyonu, taşınmazın satılması veya kiralanması için verilen aracılık hizmetinin karşılığıdır. Ancak bir emlakçının ilanı göstermesi ya da alıcı ile taşınmaz sahibini tanıştırması, her durumda istenen bütün bedelin ödeneceği anlamına gelmez.

Öncelikle şu sorular cevaplanmalıdır:

1. Yazılı bir aracılık veya yetkilendirme sözleşmesi var mı?
2. Sözleşmede komisyon oranı ve ödeme yükümlüsü gösterilmiş mi?
3. Satış veya kira sözleşmesi gerçekten kurulmuş mu?
4. Sözleşmenin kurulması emlakçının faaliyeti sonucunda mı gerçekleşmiş?
5. İstenen tutar yönetmelikteki üst sınırı aşıyor mu?
6. KDV ve ek hizmetler açıkça gösterilmiş mi?
7. Emlakçı yetki belgesine sahip mi?

Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ise aracılık sözleşmelerinin içeriğini ve alınabilecek hizmet bedelinin üst sınırını ayrıca düzenler.

Satışta Emlakçı Komisyonu Ne Kadardır?

Taşınmaz satışına aracılıkta hizmet bedelinin toplamı, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamaz.

Bu yüzde 4, emlakçının hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı yüzde 4 alabileceği anlamına gelmez. Yönetmelikteki üst sınır, işlemin bütün taraflarından alınabilecek toplam hizmet bedeline ilişkindir.

Taraflar başka türlü kararlaştırmamışsa hizmet bedeli iş sahibi ile alıcı arasında eşit paylaşılır. Uygulamada bu:

• Alıcıdan yüzde 2,
• Satıcıdan yüzde 2,
• Bu tutarlara ayrıca yürürlükteki oranda KDV

şeklinde görülebilir.

Taraflar komisyonun tamamını yalnız alıcının veya yalnız satıcının ödeyeceğini yazılı olarak kararlaştırabilir. Ancak toplam hizmet bedeli yüzde 4 sınırını aşamaz.

Örnek hesap

5.000.000 TL’lik satışta azami toplam hizmet bedeli KDV hariç 200.000 TL’dir. Eşit paylaşım kararlaştırılmışsa alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı KDV hariç 100.000 TL talep edilebilir.

İlan fiyatı ile tapuda gösterilen satış bedelinin farklı olması hâlinde komisyon hesabı, aracılık sözleşmesinde yer alan gerçek satış bedeli ve işlemin belgeleri üzerinden incelenmelidir. Bedelin gerçeğe aykırı düşük gösterilmesi vergi ve harç sorumluluğu da doğurabilir.

Kiralamada Emlakçı Komisyonu Ne Kadardır?

Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, aracılık sözleşmesindeki bir aylık kira bedelini KDV hariç aşamaz.

Örneğin aylık kira 30.000 TL ise toplam emlakçı hizmet bedeli KDV hariç en fazla 30.000 TL olabilir. Bunun üzerinde “dosya masrafı”, “portföy bedeli” veya başka adlar altında aynı aracılık hizmeti için ek ücret istenmesi yönetmelikteki sınıra aykırılık oluşturabilir.

Üst sınırın hesabında:

• Depozito,
• Aidat,
• Yıllık peşin kira,
• Taşınma gideri,
• Abonelik bedelleri

bir aylık kira bedeline eklenerek komisyon matrahı büyütülmemelidir.

Kiralama komisyonunu kiracının mı, ev sahibinin mi ödeyeceği tarafların sözleşmesine bağlıdır. Aksi kararlaştırılmamışsa bedelin iş sahibi ile kiracı arasında eşit paylaşılması esastır. Uygulamada tamamının kiracıdan alınması ancak bu yönde geçerli ve açık bir anlaşmanın bulunmasıyla değerlendirilmelidir.

Emlakçı Komisyonu Ne Zaman Hak Edilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 521. maddesine göre simsar, kural olarak yaptığı faaliyet sonucunda amaçlanan sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.

Bu nedenle emlakçı komisyonunun doğması için genel olarak:

1. Geçerli bir yazılı simsarlık veya aracılık ilişkisi bulunmalı,
2. Emlakçı alıcı veya kiracı bulma yönünde faaliyet göstermeli,
3. Satış veya kira sözleşmesi kurulmalı,
4. Kurulan sözleşme ile emlakçının faaliyeti arasında bağlantı bulunmalıdır.

Taşınmazın yalnızca gösterilmiş olması, sonrasında hiçbir kira veya satış sözleşmesi kurulmamışsa kural olarak komisyon alacağı doğurmaz. Bununla birlikte yazılı sözleşmede makul ve açık biçimde kararlaştırılmış giderlerin ödenmesi ayrıca gündeme gelebilir.

Satış geciktirici bir koşula bağlanmışsa emlakçının ücret hakkı da koşulun gerçekleşmesine bağlı olabilir.

Tapu Devri Yapılmadan Komisyon İstenebilir mi?

Satış sözleşmesinin hukuken hangi anda kurulduğu ile tapu devrinin gerçekleşmesi arasındaki ilişki incelenmelidir.

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu sicilindeki resmî işlemle devredilir. Yalnız adi yazılı bir satış anlaşması, taşınmaz mülkiyetini geçirmez. Bununla birlikte emlakçıyla imzalanan aracılık sözleşmesinde komisyonun:

• Resmî satışın yapılması,
• Geçerli satış vaadi kurulması,
• Kapora sözleşmesinin imzalanması,
• Tarafların bağlayıcı satış anlaşmasına ulaşması

gibi hangi olaya bağlandığı önemlidir.

Emlakçının hazırladığı “alım-satım sözleşmesi” taşınmaz mülkiyetini tek başına devretmez. Komisyon alacağı değerlendirilirken belgenin adı değil, içeriği ve hukuki sonucu esas alınmalıdır.

Sözleşme Olmadan Emlakçı Komisyon İsteyebilir mi?

Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi gereğince yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Bu nedenle yalnız:

• Telefon konuşması,
• Sözlü anlaşma,
• İlanı internetten gönderme,
• Taşınmazın adresini söyleme,
• Tarafları tesadüfen tanıştırma

üzerinden komisyon talep edilmesi kural olarak yeterli değildir.

Bununla birlikte yazılılık yalnız “emlakçı sözleşmesi” başlıklı tek bir belgeyle sağlanmaz. İmzalı taşınmaz gösterme belgesi, elektronik imzalı kayıt, aracılık protokolü ve birbirini tamamlayan yazılı belgeler birlikte değerlendirilebilir.

WhatsApp yazışmasının her durumda kanundaki yazılı şekli karşılayacağı veya karşılamayacağı yönünde kesin bir genelleme yapılmamalıdır. Mesajın tarafı, içeriği, irade açıklaması, imza koşulu ve elektronik belgenin niteliği ayrıca incelenir.

Taşınmaz Gösterme Belgesi Komisyon Borcu Doğurur mu?

Taşınmaz gösterme belgesi, müşteriye hangi taşınmazın hangi tarihte gösterildiğini ispatlamaya yarar. Belgede ayrıca:

• Taşınmazın açık bilgileri,
• İşletmenin yetki belgesi numarası,
• Hizmet bedeli,
• Tarafların yükümlülükleri,
• Doğrudan işlem yapılmasına ilişkin hükümler,
• Cezai şart

bulunabilir.

Belgenin imzalanması, içindeki her hükmün otomatik olarak geçerli olduğu anlamına gelmez. Komisyon oranı, tüketici aleyhine ağır şartlar, taşınmazın belirsiz bırakılması ve cezai şart hükümleri ayrıca denetlenebilir.

Boş veya sonradan doldurulabilecek belge imzalanmamalı; imzalanan belgenin bir örneği alınmalıdır.

Evi Emlakçı Gösterdi, Sonra Ev Sahibinden Aldım: Komisyon Ödenir mi?

Emlakçı taşınmazı gösterip tarafları bir araya getirdikten sonra alıcı ile satıcının emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan sözleşme yapması, komisyon borcunu her durumda ortadan kaldırmaz.

Emlakçı şu hususları ispatlarsa ücret isteyebilir:

• Geçerli yazılı aracılık sözleşmesi bulunduğunu,
• Taşınmazı müşteriye kendisinin tanıttığını,
• Tarafları kendisinin bir araya getirdiğini,
• Daha sonra yapılan satış ile aracılık faaliyeti arasında nedensellik bulunduğunu.

Buna karşılık alıcı taşınmazı daha önce biliyor, malik ile önceden görüşüyor veya satış emlakçının faaliyeti dışında kurulmuşsa bağlantı tartışmalı olabilir.

Sözleşmede “emlakçı devre dışı bırakılırsa satış bedelinin belirli yüzdesi ceza olarak ödenir” şeklinde bir hüküm varsa bu kayıt; yazılı şekil, haksız şart, ölçülülük ve aşırı ceza koşulu bakımından ayrıca incelenmelidir.

Başka Bir Emlakçıdan Aynı Evi Alırsam İlk Emlakçıya Komisyon Öder miyim?

Bu durum yalnız işlemin hangi emlakçı üzerinden tamamlandığına bakılarak çözülemez.

Şunlar araştırılmalıdır:

1. İlk emlakçıyla yazılı sözleşme yapılıp yapılmadığı,
2. Taşınmazı ilk kimin gösterdiği,
3. Emlakçıların ortak yetkilendirme ilişkisi bulunup bulunmadığı,
4. Satışın hangi emlakçının faaliyeti sonucunda kurulduğu,
5. Müşterinin ilk emlakçıyı bilinçli biçimde devre dışı bırakıp bırakmadığı,
6. İmzalanan belgelerde münhasırlık veya koruma süresi bulunup bulunmadığı.

Aynı işlem için hukuki dayanak olmadan iki ayrı tam komisyon ödenmesi gerektiği kabul edilemez. Ancak birden fazla işletmenin hak iddiası varsa sözleşmeler ve aracılık faaliyetleri birlikte değerlendirilmelidir.

Ev Sahibi Satıştan veya Kiralamadan Vazgeçerse Komisyon Öder mi?

Satış veya kira sözleşmesi kurulmadan önce iş sahibinin vazgeçmesi hâlinde emlakçı kural olarak başarıya bağlı komisyona hak kazanmaz. Bununla birlikte:

• Yetkilendirme sözleşmesindeki gider hükümleri,
• Münhasır yetkilendirme,
• Belirli süre içinde haksız fesih,
• Hazır alıcıya rağmen işlemin engellenmesi,
• Cezai şart

gibi kayıtlar ayrıca sonuç doğurabilir.

Her cezai şart geçerli değildir. Tüketici işleminde müzakere edilmeden sözleşmeye eklenen, açık olmayan veya tüketici aleyhine ciddi dengesizlik oluşturan hükümler haksız şart sayılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 525. maddesi uyarınca aşırı simsarlık ücreti de borçlunun talebi üzerine hâkim tarafından indirilebilir.

Alıcı veya Kiracı Vazgeçerse Komisyon Öder mi?

Vazgeçmenin hangi aşamada gerçekleştiği önemlidir.

Kiracı henüz kira sözleşmesini imzalamadan vazgeçmişse yalnız evi görmüş olması nedeniyle bir aylık komisyonun tamamının istenmesi hukuken tartışmalıdır.

Emlakçı Hem Alıcıdan Hem Satıcıdan Komisyon Alabilir mi?

Evet; hizmet bedeli taraflar arasında paylaştırılabilir. Ancak satışta her iki taraftan alınan bedelin toplamı KDV hariç yüzde 4’ü aşamaz.

Örneğin emlakçının:

• Satıcıdan yüzde 4,
• Alıcıdan ayrıca yüzde 4

istemesi, toplam yüzde 8’e ulaştığı için yönetmelikteki üst sınıra aykırıdır.

Birden fazla emlak işletmesinin ortak çalışması hâlinde de hizmet bedeli artırılamaz. İşletmeler komisyonu kendi aralarında paylaşır.

Kiralama bakımından da kiracı ve kiraya verenden alınan toplam hizmet bedeli bir aylık kira tutarını aşamaz.

“Bir Kira Bedeli Artı KDV” Yasal mıdır?

Evet. Yönetmelikte kiralama komisyonu üst sınırı KDV hariç bir aylık kira bedeli olarak belirlenmiştir. Bu nedenle bir aylık kira tutarına KDV eklenmesi mümkündür.

Ancak emlak işletmesi:

• Fatura veya mevzuata uygun belge düzenlemeli,
• KDV’yi ayrıca göstermeli,
• Bir aylık kira sınırını ek ücret adlarıyla aşmamalı,
• Bedeli tarafların sözleşmesine uygun kişiden istemelidir.

KDV adı altında tahsilat yapılıp belge düzenlenmemesi ayrıca mali mevzuat yönünden sorun oluşturabilir.

Emlakçının Yetki Belgesi Nasıl Kontrol Edilir?

Taşınmaz ticareti, kural olarak yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yürütülür. Yetki belgesi bilgileri Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden araştırılabilir.

Belgede:

• İşletmenin ticaret unvanı,
• Yetki belgesi numarası,
• İşletme adresi,
• Sözleşmeli işletme bilgisi,
• Belgenin geçerlilik durumu

kontrol edilmelidir.

Yetki belgesinin bulunmaması, özel hukukta komisyon uyuşmazlığının sonucunu her olayda tek başına belirleyen bir unsur değildir; fakat idari yaptırım, hizmetin mevzuata uygunluğu ve tüketicinin bilgilendirilmesi bakımından önemlidir.

Resmî sorgulama için Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi kullanılabilir.

Emlakçı Yanlış Bilgi Verirse Ne Olur?

Emlak işletmesi taşınmazla ilgili bildiği önemli bilgileri taraflardan gizlememeli ve yanıltıcı açıklama yapmamalıdır.

Özellikle şu konulardaki yanlış bilgiler uyuşmazlık doğurabilir:

• Net ve brüt metrekare,
• Tapu niteliği,
• İskân ve ruhsat durumu,
• Aidat ve ortak gider borcu,
• Kiracının tahliye durumu,
• Haciz, ipotek veya şerhler,
• Taşınmazın kullanım amacı,
• Satış ve kira bedeli,
• Yetkilendirme durumu.

Emlakçının kusurlu veya yanıltıcı davranışı nedeniyle zarar doğmuşsa komisyonun iadesi yanında koşullarına göre tazminat da istenebilir. Buna karşılık emlakçı, tapu ve teknik inceleme yapan resmî bir kurum değildir; tarafların satıştan önce tapu, belediye ve proje kayıtlarını ayrıca kontrol etmesi gerekir.

Fazla Alınan Emlakçı Komisyonu Geri İstenebilir mi?

Yönetmelikteki üst sınırı aşan, geçerli sözleşmeye dayanmayan veya hiç doğmamış hizmet için ödenen tutarın iadesi istenebilir.

Başvurudan önce:

1. Aracılık ve yetkilendirme sözleşmeleri alınmalı,
2. Taşınmaz gösterme belgesi incelenmeli,
3. Satış veya kira sözleşmesi saklanmalı,
4. Ödeme dekontu ve fatura temin edilmeli,
5. Yazışmalar korunmalı,
6. Emlakçıya yazılı iade talebi gönderilmeli,
7. Ödeme açıklamasında “komisyon”, “hizmet bedeli” veya benzeri ifade bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Elden ve belgesiz ödeme, ispatı güçleştirir. Banka transferi yapılırken ödemenin amacı açıkça yazılmalıdır.

Emlakçı Komisyonu Uyuşmazlığında Nereye Başvurulur?

Görevli merci tarafların sıfatına ve talep tutarına göre değişir.

2026 yılında değeri 186.000 TL’nin altında bulunan tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur. Güncel sınır Ticaret Bakanlığının 2026 bilgilendirmesinde açıklanmıştır.

Ticaret İl Müdürlüğüne yapılan idari şikâyet, fazla ödenen paranın tüketiciye otomatik olarak iade edilmesini sağlamaz. Parasal iade için tüketici hakem heyeti, arabuluculuk, dava veya icra yolu ayrıca gerekebilir.

Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Tüketici mahkemesinde dava açılacaksa, kanundaki istisnalar dışında önce arabulucuya başvurulması gerekir. Tüketici hakem heyetinin görev alanındaki taleplerde dava şartı arabuluculuk aranmaz.

Tacirler arasındaki konusu para olan ticari komisyon uyuşmazlıklarında da dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir.

Özel kişiler arasındaki her simsarlık uyuşmazlığının otomatik olarak zorunlu arabuluculuğa tabi olduğu söylenemez. Tarafların tüketici veya tacir sıfatı ve talebin konusu belirlenmelidir.

Emlakçı İcra Takibi Başlatırsa Ne Yapılmalıdır?

Emlakçı komisyon alacağı için ilamsız icra takibi başlatabilir. Ödeme emri tebliğ edildiğinde borçlu, genel haciz yoluyla takipte kural olarak yedi gün içinde borca ve yetkiye itiraz edebilir.

İtiraz gerekçeleri somut olaya göre şunlar olabilir:

• Yazılı simsarlık sözleşmesinin bulunmaması,
• İmzanın borçluya ait olmaması,
• Satış veya kira sözleşmesinin kurulmamış olması,
• İşlemin emlakçının faaliyeti sonucunda gerçekleşmemesi,
• Komisyonun yönetmelikteki sınırı aşması,
• Borcun daha önce ödenmesi,
• Yanlış kişiye takip yapılması,
• Zamanaşımı.

İtiraz takibi durdurabilir; ancak uyuşmazlığı kesin olarak sona erdirmez. Emlakçı itirazın iptali veya kaldırılması için hukuki yollara başvurabilir. Tebligatın yalnız UYAP’ta görülmesi veya usulsüz yapılması süre hesabını etkileyebileceğinden evrak bekletilmemelidir.

Emlakçı Komisyonunda Zamanaşımı Kaç Yıldır?

Simsarlık sözleşmesinden doğan komisyon ve iade taleplerinde uygulanacak zamanaşımı, talebin hukuki dayanağına göre belirlenmelidir.

Sözleşmeden doğan ve özel bir süreye bağlanmamış alacaklarda genel olarak 10 yıllık zamanaşımı gündeme gelir. Ancak:

• Sebepsiz zenginleşmeye dayalı iade,
• Haksız fiil veya aldatma iddiası,
• Tüketici hukuku talebi,
• Ticari ilişki,
• İcra takibi,
• Borcun ikrarı veya kısmi ödeme

sürenin başlangıcını ve kesilmesini etkileyebilir.

Bu nedenle “emlakçı komisyonu her durumda on yılda zamanaşımına uğrar” şeklinde kesin bir genelleme yapılmamalıdır.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Kiracı, aylık 35.000 TL olan evi emlakçı aracılığıyla kiralamış ve KDV hariç 70.000 TL hizmet bedeli ödemiştir. Toplam bedelin bir aylık kira sınırını aşan kısmı için belge ve dekontlarla iade başvurusu değerlendirilebilir.

Örnek 2: Alıcı, imzalı gösterme belgesiyle öğrendiği taşınmazı birkaç hafta sonra doğrudan malikten satın almıştır. Emlakçı, geçerli yazılı sözleşmeyi ve satışın kendi aracılık faaliyeti sonucunda kurulduğunu ispatlarsa komisyon isteyebilir.

Sık Sorulan Sorular

Evi yalnızca gezdim; komisyon ödemek zorunda mıyım?

Kural olarak hayır. Taşınmazın yalnız gösterilmesi, satış veya kira sözleşmesi kurulmadan başarı komisyonu doğurmaz. İmzalanan belgelerdeki gider veya cezai şart hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Emlakçı iki kira bedeli komisyon isteyebilir mi?

Kiralama hizmet bedelinin toplamı KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz. Aynı hizmet için farklı adlarla ek ücret istenmesi sınırı değiştirmez.

Satışta yüzde 2 komisyon zorunlu mudur?

Yüzde 2, taraflar arasında eşit paylaşım yapılması hâlindeki yaygın orandır. Taraflar farklı paylaşım kararlaştırabilir; ancak toplam bedel KDV hariç satış bedelinin yüzde 4’ünü aşamaz.

Emlakçıyla sözleşme imzalamadım; yine de dava açabilir mi?

Dava veya icra takibi başlatabilir; fakat alacağını ispatlaması gerekir. Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde yazılı şekil geçerlilik şartıdır.

Komisyon için fatura kesilmesi gerekir mi?

Evet. Yetkili emlak işletmesi tahsil ettiği hizmet bedeli için mali mevzuata uygun belge düzenlemelidir.

Yetki belgesi olmayan emlakçıya ödeme yapmışsam paramı geri alabilir miyim?

Yetki belgesinin bulunmaması önemli bir mevzuat aykırılığıdır; ancak ücretin iadesi yalnız bu olguya bakılarak kesinleştirilemez. Yazılı sözleşme, verilen hizmet, ödeme ve satışın kurulması birlikte incelenir.

Sonuç

Emlakçı komisyonu satışta toplam olarak KDV hariç satış bedelinin yüzde 4’ünü, kiralamada ise KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz. Birden fazla emlakçının işlemde bulunması veya ücretin farklı adlarla tahsil edilmesi bu üst sınırları yükseltmez.

Komisyonun doğması için kural olarak geçerli bir yazılı aracılık ilişkisi, emlakçının faaliyeti ve bu faaliyet sonucunda kurulan satış veya kira sözleşmesi gerekir. Taşınmazın yalnız gösterilmesi her durumda komisyon borcu doğurmaz. Buna karşılık emlakçı tarafından bulunan taşınmazın sonradan doğrudan malikten alınması da ücret borcunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Fazla veya hukuki dayanağı olmadan alınan komisyon için tüketici hakem heyeti, arabuluculuk ve dava yolları değerlendirilebilir. Yetki belgesi ve yönetmelik ihlalleri ayrıca Ticaret İl Müdürlüğüne bildirilebilir.

Güncel Kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – özellikle m.520–525
2. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik – Ticaret Bakanlığı kaydı
3. Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti Hakkında Sorular ve Cevaplar
4. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
5. Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi
6. Ticaret Bakanlığı – 2026 Tüketici Hakem Heyeti Bilgilendirmesi

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Aracılık sözleşmesi, taşınmaz gösterme belgesi, satış veya kira sözleşmesi, ödeme kaydı ve tarafların sıfatı incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.