Ev Sahibi Depozitoyu Vermiyor: Ne Yapmalıyım?

Kira sözleşmesi sona erdiği ve ev teslim edildiği hâlde ev sahibi depozitoyu vermiyorsa, öncelikle ödemenin yapıldığını ve taşınmazın hangi durumda teslim edildiğini gösteren belgeler toplanmalıdır.

Ev sahibi, kiracının ödenmemiş borcu veya kiracıdan kaynaklanan bir zararı varsa bunu depozitodan mahsup edebilir. Ancak normal kullanımdan doğan eskime, belgesiz masraf iddiaları veya gelecekte ortaya çıkabileceği ileri sürülen belirsiz zararlar depozitonun tamamının süresiz tutulmasını haklı kılmaz.

Kira Depozitosu En Fazla Ne Kadar Olabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında istenecek güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para olarak kararlaştırılan güvencenin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde kiracı adına açılan vadeli tasarruf hesabına yatırılması gerekir. Buna rağmen uygulamada depozito çoğunlukla doğrudan ev sahibine havale edilmekte veya nakit verilmektedir.

Üç aylık sınır, depozitonun her kira sözleşmesinde zorunlu olduğu anlamına gelmez. Depozito ancak sözleşmeyle kararlaştırılmışsa ödenir. Güncel hükme Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinden ulaşılabilir.

Depozitonun Ödendiği Nasıl İspatlanır?

Kiracı, iadesini istediği depozitoyu ödediğini ispatlayabilmelidir. Başlıca deliller şunlardır:

• Depozito tutarını gösteren kira sözleşmesi,
• “Depozito” açıklamalı banka dekontu,
• Ev sahibinin imzaladığı makbuz,
• Ödemeyi doğrulayan mesaj ve e-postalar,
• Kiraya verenin depozitoyu aldığını kabul ettiği yazışmalar,
• Bankadaki güvence hesabı kayıtları.

Nakit ödeme yapılıp belge alınmamışsa ispat güçleşebilir. Kira sözleşmesinde “depozito peşin alınmıştır” ifadesinin bulunması bu nedenle önemlidir.

Ev Sahibi Hangi Borçları Depozitodan Kesebilir?

Kiraya veren, muaccel ve ispatlanabilir alacaklarını depozitodan mahsup etmeyi ileri sürebilir. Bunlar somut olaya göre:

• Ödenmemiş kira bedeli,
• Kiracıya ait aidat ve kullanım giderleri,
• Ödenmemiş elektrik, su veya doğal gaz borçları,
• Kiracının kusuruyla oluşan hasarın giderim bedeli,
• Eksik teslim edilen eşyanın değeri

olabilir.

Kesintinin dayanağı, tutarı ve hesaplama yöntemi açıklanmalıdır. “Ev boyanacak” veya “ileride fatura çıkabilir” biçimindeki soyut ifadeler, depozitonun tamamının belirsiz süreyle tutulmasını tek başına haklı göstermez.

Normal Eskime İçin Depozito Kesilebilir mi?

TBK 334’e göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumla aynı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Bununla birlikte sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Örneğin uzun süreli olağan kullanım sonucunda duvar boyasının solması normal eskime sayılabilir. Buna karşılık kapının kırılması veya mutfak tezgâhının dikkatsiz kullanım nedeniyle ağır biçimde zarar görmesi kiracıya yüklenebilir.

Hasarın olağan kullanım mı yoksa kiracının kusurundan mı kaynaklandığı; giriş ve çıkış tutanakları, fotoğraflar, demirbaş listesi, faturalar ve gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Ev Sahibi Hasarı Ne Zaman Bildirmelidir?

Kiraya veren, taşınmaz geri verildiğinde durumunu incelemeli ve kiracının sorumlu olduğu eksikliklerle ayıpları gecikmeden yazılı olarak bildirmelidir.

TBK 335 uyarınca bu bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle belirlenebilecek hasarlar bakımından sorumluluktan kurtulabilir. Teslim sırasında fark edilemeyecek gizli ayıplar sonradan ortaya çıkarsa bunların da kiracıya hemen bildirilmesi gerekir.

Bu nedenle anahtarın elden verilmesi yerine tarihli bir teslim tutanağı hazırlanması; sayaç değerleri, demirbaşlar ve taşınmazın durumu hakkında fotoğraf alınması uyuşmazlığı önemli ölçüde azaltır.

Anahtar Teslimi Nasıl İspatlanmalıdır?

Depozitonun iadesinin istenebilmesi bakımından kiralananın fiilen ve hukuken geri verildiğinin belgelenmesi önemlidir.

Teslim tutanağında mümkünse:

• Teslim tarihi ve saati,
• Verilen anahtar sayısı,
• Sayaç değerleri,
• Taşınmaz ve demirbaşların durumu,
• Görülen hasarlar,
• Tarafların depozito konusundaki beyanları

yer almalıdır.

Ev sahibi anahtarı almaktan kaçınıyorsa anahtarın yalnızca kapıcıya bırakılması yeterli kabul edilmeyebilir. Noter aracılığıyla teslim veya tevdi yeri belirlenmesi gibi yöntemler somut duruma göre değerlendirilmelidir.

Depozito Kaç Gün İçinde İade Edilmelidir?

Doğrudan ev sahibine verilmiş nakit depozitonun iadesi için TBK’da bütün olaylara uygulanan “15 gün” veya “30 gün” şeklinde özel bir süre bulunmamaktadır.

Kiralanan geri verilmiş, inceleme yapılmış ve kiracının muaccel borcu kalmamışsa güvence iade edilmelidir. Ev sahibinin makul inceleme ve kesinleşmiş faturaların görülmesi için ihtiyaç duyduğu süre somut olaya göre değerlendirilebilir; bu durum depozitonun süresiz tutulmasına izin vermez.

TBK 342’deki üç aylık süre ise bankaya yatırılmış güvenceye ilişkindir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse kiracı, güvencenin bankadan iadesini isteyebilir.

Bankaya Yatırılan Depozito Nasıl Çekilir?

Kanuna uygun biçimde bankaya yatırılan güvence:

• Tarafların ikisinin rızasıyla,
• Kesinleşmiş icra takibiyle,
• Kesinleşmiş mahkeme kararıyla

çözülebilir.

Kiraya veren sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde hukuki girişimde bulunduğunu bankaya bildirmezse kiracı tek başına iade talep edebilir.

Bu düzenleme, doğrudan ev sahibine nakit veya havale yoluyla verilen paranın üç ay boyunca koşulsuz tutulabileceği anlamına gelmez.

Depozito Güncel Kira Bedeli Üzerinden mi İade Edilir?

Depozitonun her durumda çıkış tarihindeki güncel kira bedeline çevrileceğini söyleyen genel bir kanun hükmü bulunmamaktadır.

İade tutarı belirlenirken:

• Sözleşmenin depozitoyu sabit para mı yoksa belirli aylık kira karşılığı mı tanımladığı,
• Paranın bankadaki vadeli güvence hesabına yatırılıp yatırılmadığı,
• Sözleşmede geçerli bir değer koruma kaydı bulunup bulunmadığı,
• Ödeme tarihi ve biçimi,
• Uygulanabilecek faiz ve temerrüt hükümleri

incelenmelidir.

Bu nedenle “başlangıçta bir kira ödedim, bugün de mutlaka bir güncel kira almalıyım” veya “yalnızca eski nominal tutar iade edilir” biçimindeki iki kesin yaklaşım da sözleşme görülmeden benimsenmemelidir.

Depozito Son Ayın Kirası Yerine Sayılabilir mi?

Kiracı, ev sahibinin açık kabulü bulunmadan son ayın kirasını ödemeyip depozitoyu kira bedeline mahsup edilmiş saymamalıdır.

Depozito sözleşmeden doğabilecek borçların güvencesidir; henüz kira ilişkisi sürerken kiracının tek taraflı kararıyla son ay kirasına dönüşmez. Böyle bir işlem kira borcu, temerrüt ve icra takibi riski doğurabilir.

Taraflar yazılı olarak anlaşırlarsa depozitonun son kira veya belirlenmiş başka bir borca mahsup edilmesi mümkündür. Anlaşmada mahsup tutarı ile tarafların kalan alacağı bulunup bulunmadığı açıkça yazılmalıdır.

Ev Sahibi Depozitoyu Vermiyorsa İzlenecek Yol

Kiracı bakımından uygulanabilecek sıra genel olarak şöyledir:

1. Kira sözleşmesi, ödeme belgesi ve teslim tutanağı toplanmalıdır.
2. Kira, aidat ve fatura borcu bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
3. Ev sahibinden kesinti gerekçesi ve belgeleri yazılı olarak istenmelidir.
4. Depozitonun iadesi için tutar ve ödeme süresi içeren yazılı talep gönderilmelidir.
5. Ödeme yapılmazsa arabuluculuk, icra takibi veya dava seçenekleri değerlendirilmelidir.

Yazılı talep, alacağın istendiğini kanıtlamanın yanında ev sahibinin temerrüde düşeceği tarihin belirlenmesi bakımından da önem taşıyabilir.

Noter İhtarı Zorunlu mudur?

Depozito iadesi için her durumda noter ihtarı gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak sözlü taleplerin sonradan ispatlanması güç olabilir.

İhtarda:

• Kira sözleşmesinin sona erdiği tarih,
• Anahtarın teslim edildiği tarih,
• Ödenen depozito,
• Kesinti kabul edilmiyorsa bunun gerekçesi,
• Ödeme için verilen süre,
• Ödeme yapılacak hesap

açıkça gösterilebilir.

E-posta veya mesaj da delil oluşturabilir; ancak gönderim, içerik ve muhataba ulaşma konularında uyuşmazlık ihtimali varsa noter ihtarı daha güçlü bir kayıt sağlar.

Depozito İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?

Tutarı belirli ve muaccel depozito alacağı için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Ev sahibi ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur.

İtiraz sonrasında uyuşmazlığın niteliğine göre itirazın iptali veya diğer dava yolları gündeme gelebilir. Bu aşamada kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava şartı arabuluculuk yerine getirilmelidir.

Doğrudan ilamsız icra takibi başlatmak için önceden arabuluculuğa gitmek zorunlu değildir. Buna karşılık itiraz üzerine dava açılacaksa dava şartı ayrıca kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Depozito iadesi talebi de kira ilişkisinden doğduğu için bu kapsamdadır. Uygulama, Adalet Bakanlığının kira arabuluculuğu açıklamasında da belirtilmektedir.

Arabuluculukta:

• İade edilecek bedel,
• Hasar ve borç kesintileri,
• Ödeme tarihi ve taksitler,
• Faiz ve giderler,
• Tarafların karşılıklı ibra kapsamı

kararlaştırılabilir.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla görevli mahkemede dava açılabilir. Arabuluculuk yapılmadan doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Depozito iadesi kira ilişkisinden doğan bir alacak olduğundan, miktarına bakılmaksızın görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu görev kuralı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinde düzenlenmiştir.

HMK m.4/1-a:

“Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, … İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları … görürler.”

Bu kural, Yargıtay tarafından depozito iadesi özelinde de doğrudan uygulanmıştır:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/8166 E., 2014/1019 K. 28.01.2014 T kararında, depozito bedelinin iadesine ilişkin icra takibine itirazın iptali davasında Yargıtay şöyle demiştir:

“Uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmaktadır. … 6100 Sayılı HMK’nun sulh hukuk mahkemelerinin görevini düzenleyen 4. maddesinin 1. fıkrasının a bendine göre; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar … sulh hukuk mahkemesinin görevine girmektedir. Davadaki uyuşmazlık da, kira ilişkisi kapsamında davalıya ödenen depozitonun iadesine yönelik olup yukarıda belirtilen yasal düzenleme gereği dava tarihinde davaya bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görev konusu dava şartı olup … mahkeme dava şartlarının mevcut olup olmadığını davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır.”

Yetkili mahkeme belirlenirken özellikle:

• Davalının yerleşim yeri,
• Kira sözleşmesinin ifa yeri,
• Geçerli bir yetki sözleşmesi bulunup bulunmadığı

değerlendirilir.

Konut kiralarında sözleşmedeki her yetki şartı otomatik olarak geçerli kabul edilmemelidir. Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmadığı da yetki sözleşmesinin geçerliliğini etkileyebilir.

Depozito Alacağına Faiz İstenebilir mi?

Depozito zamanında iade edilmezse temerrüt tarihinden itibaren kanuni faiz talep edilebilir. Sözleşmede açık bir iade günü bulunmuyorsa ev sahibine gönderilen ödeme talebi veya ihtar, temerrüt tarihinin belirlenmesinde önem taşıyabilir.

Uygulanacak faiz oranı dönemsel olarak değişebileceğinden dava veya takip talebinde:

• Faiz türü,
• Faizin başlangıç tarihi,
• Anapara tutarı

açıkça belirtilmelidir.

Bankaya yatırılmış güvence bakımından ise hesapta biriken getiri de iade sürecinin parçasıdır.

Depozito Alacağında Zamanaşımı

Depozito iadesi talebinde kural olarak TBK’daki genel on yıllık zamanaşımı süresi gündeme gelir. Sürenin başlangıcı, depozito alacağının muaccel olduğu tarihe göre belirlenmelidir.

Bununla birlikte uzun süre beklemek; teslim durumunun, ödeme belgelerinin ve hasarın kaynağının ispatını zorlaştırabilir. Bu nedenle zamanaşımı süresinin sonuna güvenilerek başvurunun ertelenmesi uygun değildir.

Sonuç

“Ev sahibi depozitoyu vermiyor” diyen kiracı öncelikle depozito ödemesini, kira borçlarının kapandığını ve taşınmazın teslim edildiğini belgelemelidir. Ev sahibi yalnızca gerçek, muaccel ve ispatlanabilir borçlarla kiracıdan kaynaklanan hasarları mahsup edebilir.

Normal eskime depozitodan kesilemez. Bankaya yatırılmış güvence ile doğrudan ev sahibine verilen para aynı iade mekanizmasına tabi değildir. Ödeme yapılmazsa yazılı talep, arabuluculuk, ilamsız icra takibi veya sulh hukuk mahkemesinde alacak davası gündeme gelebilir.

 

Güncel Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – özellikle m.117, 146, 334, 335 ve 342
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – m.4
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Adalet Bakanlığı – kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

 

Mevcut kaynak URL	Önerilen anchor metni	Yeni yazının hedef URL’si
Gayrimenkul Hukuku Avukatı	ev sahibinin depozitoyu iade etmemesi	https://www.iltanekmekcioglu.com/ev-sahibi-depozitoyu-vermiyor-ne-yapmaliyim/
Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik ve Bir Aylık Süre	tahliye sonrasında kira depozitosunun iadesi	https://www.iltanekmekcioglu.com/ev-sahibi-depozitoyu-vermiyor-ne-yapmaliyim/
Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında Yargıtay Uygulaması	kira sözleşmesinde depozito ve iade koşulları	https://www.iltanekmekcioglu.com/ev-sahibi-depozitoyu-vermiyor-ne-yapmaliyim/

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. İade tutarı ve başvuru yolu; kira sözleşmesi, ödeme kaydı, teslim tutanağı, hasar belgeleri ve tarafların karşılıklı alacakları incelenerek belirlenmelidir.