Alım Hakkım Var, Malik Tapuyu Devretmiyor

Geçerli bir alım hakkınız bulunuyor, bu hakkı süresinde ve sözleşmeye uygun biçimde kullanmış olmanıza rağmen malik tapuyu devretmiyorsa, koşulları varsa mülkiyetin mahkeme kararıyla adınıza geçirilmesini isteyebilirsiniz. Taşınmazın yeniden satılması riski bulunuyorsa ihtiyati tedbir ihtiyacı da birlikte değerlendirilmelidir.

İlk yapılacak işlem, yalnızca tapu randevusu almak değildir. Alım hakkı sözleşmesinin resmî şekli, kullanım koşulları, bedel düzenlemesi, hakkın kullanılabileceği son tarih ve tapudaki şerh incelenmelidir. Kullanım iradenizin hangi tarihte ve hangi içerikle karşı tarafa ulaştığı da belgelenmelidir.

Tapuda alım hakkı şerhi bulunması, taşınmazın zaten size ait olduğu anlamına gelmez. Şerh, hakkın sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesi bakımından koruma sağlar. Mülkiyetin kazanılması ise ayrı bir aşamadır.

Özellikle arsa, ticari işyeri ve yüksek değerli konut işlemlerinde sözleşme, bildirim, ödeme ve tapu kaydı arasındaki küçük bir uyumsuzluk dahi davanın sonucunu etkileyebilir.

Alım Hakkı Nedir?

Alım hakkı, diğer adıyla iştira hakkı, hak sahibine sözleşmede kararlaştırılan koşullarla bir taşınmazı satın alma ilişkisini kurma imkânı veren kişisel bir haktır. Hakkın kullanılması, karşı tarafa yöneltilen irade açıklamasıyla gündeme gelir.

Bu hak sayesinde taşınmazın satın alınması bütünüyle malikin ileride yeniden kabul vermesine bırakılmaz. Ancak hakkın gerçekten doğmuş olması, kullanılabilir hâle gelmesi ve sözleşmedeki koşullara uyulması gerekir.

Alım hakkı sözleşmesinde taşınmazın kimliği, satın alma bedeli veya bedelin belirlenme yöntemi, kullanım süresi ve tarafların yükümlülükleri açıkça düzenlenmelidir. Belirsiz ifadeler, özellikle taşınmazın değer kazandığı dönemlerde uyuşmazlığa dönüşebilir.

Hakkın kullanılmasıyla mülkiyetin kazanılması birbirinden ayrıdır. Kullanım beyanı, tek başına tapu sicilindeki malik adını değiştirmez. Gerekli devir işlemleri yapılmazsa yargısal yol gündeme gelebilir.

Alım Hakkı, Önalım Hakkı ve Satış Vaadi Aynı Şey midir?

Bu kavramların karıştırılması, yanlış süre hesabına ve yanlış dava sebebine yol açabilir.

Alım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın mutlaka başka bir kişiye satılmasını beklemek gerekmez. Kullanılabilirlik, alım hakkı sözleşmesindeki koşullara göre belirlenir.

Önalım hakkına ilişkin süre ve bedel hükümleri, alım hakkına doğrudan taşınmamalıdır. Benzer şekilde, her “satın alma seçeneği” ifadesinin geçerli bir alım hakkı oluşturduğu da kabul edilemez.

Belgeniz satış vaadi niteliğindeyse, inceleme satış vaadine dayalı dava ve tescil talepleri çerçevesinde yürütülmelidir. Sözleşmenin başlığından çok, taraflara hangi yetki ve borçları verdiği önemlidir.

Alım Hakkı Sözleşmesi Nasıl Geçerli Olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, taşınmaza ilişkin alım sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmesini arar. Sıradan yazılı bir protokolün veya elektronik posta yazışmasının bulunması, bu şartın yerine getirildiğini tek başına göstermez.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 47. maddesi, alım hakkının şerhler sütununa kaydı için noterce düzenlenen sözleşmeyi aranan belgeler arasında sayar.

Burada yalnızca imzaların noter tarafından onaylanması ile sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi birbirine karıştırılmamalıdır. İşlemin şekli ve belgenin kapsamı birlikte kontrol edilmelidir.

Geçerlilik incelemesinde taşınmazın belirlenebilir olması, tarafların ehliyeti ve temsil yetkisi de önem taşır. Bir şirket adına imza atan kişinin yetkisiyle, gerçek kişinin verdiği vekâletnamenin kapsamı farklı belgelerle araştırılır.

Resmî şekil sorunu varsa, doğrudan tescil istemi yerine bedel iadesi veya başka taleplerin gündeme gelmesi mümkündür. Bu konunun genel çerçevesi taşınmaz satış sözleşmelerinde geçersizlik bakımından ayrıca ele alınmaktadır.

Tapuya Şerh Verilmezse Alım Hakkı Geçersiz mi Olur?

Sözleşmenin geçerliliği ile tapuya şerh verilmesi farklı konulardır. Geçerli biçimde kurulmuş bir alım hakkının şerh edilmemiş olması, sözleşmeden doğan bütün talepleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak taşınmazın başka bir kişiye devredilmesi hâlinde şerhin bulunup bulunmaması kritik önem kazanır. Türk Medeni Kanunu’nun 736. maddesi, tapuya şerh verilen alım hakkının belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilmesini düzenler.

TMK m.1009 da şerhin, kişisel hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesine ilişkin etkisini açıklar.

Bu nedenle “noter sözleşmem var, tapudaki değişiklikleri izlememe gerek yok” düşüncesi güvenli değildir. Sözleşmenin yanı sıra şerhin gerçekten işlendiği, hangi taşınmazı kapsadığı ve süresinin ne olduğu kontrol edilmelidir.

Alım Hakkı Şerhi Taşınmazın Satılmasını Engeller mi?

Alım hakkı şerhi, tek başına genel bir satış yasağı olarak değerlendirilmemelidir. Malik taşınmazı devretmeye girişebilir; şerhin işlevi, hakkın sonraki malike karşı da ileri sürülebilmesini sağlamaktır.

Bununla birlikte şerhin süresi dolmuşsa, kaydı hatalıysa veya sözleşmenin kapsamı tartışmalıysa sonraki devir ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Satışı engellemek veya dava konusu taşınmazı korumak için ihtiyati tedbir gerekiyorsa bunun ayrıca talep edilmesi gerekir. Alım hakkı şerhi ile mahkemenin verdiği tasarrufu kısıtlayan tedbir aynı hukuki işlem değildir.

Önceden kurulmuş ipoteklerin, hacizlerin ve diğer hakların da ayrıca incelenmesi gerekir. Alım hakkı şerhi, taşınmazdaki bütün önceki kayıtları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Alım Hakkı Kaç Yıl İçin Kararlaştırılabilir?

TBK m.238’e göre alım hakkı en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir. Ancak bu hüküm, her alım hakkının mutlaka on yıl kullanılabileceği anlamına gelmez.

Sözleşmede daha kısa bir süre belirlenmiş olabilir. Hak yalnız belirli tarihler arasında veya belirli koşullar gerçekleştikten sonra kullanılabilecek şekilde düzenlenmiş de olabilir.

TMK m.736 uyarınca şerhin etkisi ise her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer. Şerhte daha kısa süre gösterilmişse bu kayıt da dikkate alınır.

Dolayısıyla sözleşme tarihi, hakkın kullanım süresi, şerh tarihi ve şerhin etkisi ayrı ayrı kaydedilmelidir. Şerhin sonradan verilmesi, sözleşmede sona ermiş bir hakkı kendiliğinden canlandırmaz veya kullanım süresini otomatik olarak uzatmaz.

Hakkın Kullanım Süresi ile Dava Süresi Aynı mı?

Her durumda aynı değildir. Alım hakkının hangi tarihe kadar kullanılabileceği ile hakkın kullanılmasından sonra doğan tescil veya diğer taleplerin tabi olduğu süreler ayrı değerlendirilmelidir.

“On yıllık süre var” denilerek bütün işlemlerin ertelenmesi doğru değildir. Sözleşmedeki kullanım süresi çok daha kısa olabilir. Kullanım bildiriminin zamanında yapılması da tek başına bütün dava ve şerh sorunlarını çözmez.

Özellikle şerhin sona ermesine yakın tarihlerde kullanım beyanında bulunulmuşsa, yeni bir devir ihtimali ve hakkın sonraki malike karşı ileri sürülmesi ayrıca incelenmelidir.

Önalım hakkına ilişkin internette görülen süreler alım hakkına uygulanmamalıdır. Süre hesabı, somut sözleşme ve istenen hukuki sonuç üzerinden yapılmalıdır.

Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Öncelikle sözleşmenin kullanım maddesi okunmalıdır. Bildirimin kime yapılacağı, hangi koşullara bağlı olduğu, bedelin ne zaman ödeneceği ve kullanım için belirli bir yöntem öngörülüp öngörülmediği belirlenmelidir.

Hak kullanılırken açıklama açık olmalıdır. Yalnız “taşınmazla ilgileniyorum” veya “satın alma konusunu görüşelim” denilmesi, kesin kullanım iradesini göstermeyebilir.

Bildirimde taşınmazın sicil bilgileri, hakkı doğuran sözleşme, kullanım iradesi ve ifaya ilişkin açıklamalar birbirini tamamlamalıdır. Sözleşmede öngörülmeyen yeni koşullar eklenmesi, bildirimin hukuki niteliğini tartışmalı hâle getirebilir.

Noter aracılığıyla yapılan bildirim, içerik ve ulaşma tarihi bakımından ispat kolaylığı sağlayabilir. Bununla birlikte noter ihtarı gönderilmiş olması, yanlış içeriği veya süresi geçmiş hakkı kendiliğinden düzeltmez.

Bildirimi Göndermek Yeterli mi?

Bildirimin gönderilmesi kadar karşı tarafa ulaşması da önemlidir. Özellikle son güne bırakılan işlemlerde gönderim tarihi ile ulaşma tarihi farklı olabilir.

Muhatabın kim olduğu doğru belirlenmelidir. Taşınmazı devreden kişi, güncel malik, şirket temsilcisi veya vekil aynı hukuki konumda değildir. Şerhe dayanılarak sonraki malike karşı hak kullanılacaksa bildirim ve dava planı bu duruma göre kurulmalıdır.

Elde bulunan tebligat belgeleri, teslim kayıtları ve cevaplar korunmalıdır. Muhatabın daha sonra “yalnız görüşme talebi geldi” veya “bana ulaşmadı” demesi ihtimaline karşı bildirimin tamamı dosyada bulunmalıdır.

Görüşmeler devam ederken sözleşmedeki sürelerin durduğu varsayılmamalıdır. Tarafların yeni bir düzenleme yaptığı ileri sürülüyorsa bunun geçerliliği ve şekli ayrıca incelenir.

Satış Bedelini Hemen Ödemek Zorunda mıyım?

Ödemenin zamanı öncelikle sözleşmeye göre belirlenir. Alım hakkının kullanılması, tapu devri ve bedelin ödenmesi aynı tarihe bağlanmış olabileceği gibi farklı bir ifa düzeni de kararlaştırılmış olabilir.

TBK m.97, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifa isteyen tarafın, daha sonra ifa hakkı bulunmadıkça kendi borcunu yerine getirmiş veya ifasını önermiş olmasını esas alır.

Bu nedenle tapunun devrini isteyen hak sahibi, kendi ödeme yükümlülüğünü göz ardı etmemelidir. Ödeme yapılmışsa dekontlar ve ödemenin hangi borca ait olduğunu gösteren belgeler hazırlanmalıdır.

Kalan bedelin mahkemede nasıl karşılanacağı veya depo edilip edilmeyeceği somut taleple birlikte değerlendirilir. Yanlış kişiye ödeme yapılması, belirsiz açıklamayla para gönderilmesi veya sözleşmeye aykırı mahsup yapılması yeni uyuşmazlık doğurabilir.

Malik Taşınmazın Değeri Arttığı İçin Daha Fazla Para İsteyebilir mi?

Malikin tek taraflı olarak yeni bedel istemesi, sözleşmedeki bedeli kendiliğinden değiştirmez. Bununla birlikte sözleşmede fiyat güncellemesi, değerleme veya belirli bir hesaplama yöntemi bulunabilir.

İlk incelemede sabit bedel ile belirlenebilir bedel ayrılmalıdır. Bedelin hangi tarihteki değer üzerinden hesaplanacağı ve hangi giderlerin kime ait olduğu da önemlidir.

Hak sahibi, talep edilen ek bedeli ödemeden önce bunun sözleşmesel dayanağını incelemelidir. Yeni bir protokol imzalanması, mevcut hakkın değiştirilmesi veya önceki taleplerden vazgeçilmesi sonucunu doğurabilir.

Olağanüstü koşullara veya başka hukuki sebeplere dayalı talepler ayrıca değerlendirilebilir. Ancak yalnız taşınmazın değer kazanması, malikin bütün yükümlülüklerinden otomatik olarak kurtulduğu anlamına gelmez.

Malik Tapuya Gelmezse Hangi Dava Açılabilir?

TMK m.716, mülkiyetin kendi adına tescilini istemeye elverişli kişisel hakkı bulunan kişinin, malik kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilmesine imkân verir.

Alım hakkı bakımından önce geçerli sözleşmenin bulunduğu, hakkın kullanılabilir olduğu ve usulüne uygun kullanıldığı ortaya konulmalıdır. Davacının kendi edimleri de incelemenin parçasıdır.

Talep, mevcut tapu durumuna göre tapu iptali ve tescil veya mülkiyetin hükmen geçirilmesi çerçevesinde kurulabilir. Dilekçede taşınmazın tamamının mı yoksa belirli payının mı istendiği açıkça belirtilmelidir.

Bu aşama, yalnız bir ihtar örneğinin dava dilekçesine çevrilmesinden ibaret değildir. Tapu iptal ve tescil davasında sözleşme, kullanım beyanı, ödeme durumu ve sicil kayıtları birlikte değerlendirilir.

Dava Kime Karşı Açılır?

Taşınmaz hâlen sözleşmenin tarafı olan kişinin adına kayıtlıysa bu kişinin devretme yükümlülüğü incelenir. Taşınmaz el değiştirmişse güncel malik ve şerhin hukuki etkisi önem kazanır.

Tescil talebinin yöneltileceği kişi ile tazminattan sorumlu tutulabilecek kişi her zaman aynı olmayabilir. Önceki malik taşınmazı devretmiş olsa bile sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan sorumluluğu ayrıca değerlendirilebilir.

Birden fazla malik, mirasçı veya paydaş bulunması hâlinde tarafların eksiksiz belirlenmesi gerekir. Şirketin unvan değiştirmesi, birleşmesi veya tasfiye sürecine girmesi de dosyaya yansıtılmalıdır.

Yalnız tapuda görünen adın eski bir örneğine dayanılarak dava hazırlanması yeterli değildir. Güncel kayıtla birlikte işlem tarihçesi de araştırılmalıdır.

Taşınmaz Başkasına Satılmışsa Hakkım Biter mi?

Şerhli ve etkisi devam eden alım hakkı, TMK m.736 kapsamında sonraki malike karşı da kullanılabilir. Ancak sözleşmenin geçerliliği ve hakkın kullanım koşulları yine incelenir.

Şerh bulunmuyorsa veya etkisi sona ermişse sonraki malike karşı aynı korumanın var olduğu varsayılamaz. Yeni malikin durumu, devir tarihleri ve ileri sürülen hukuki sebepler ayrıca değerlendirilmelidir.

Önceki malike karşı tazminat talebi ile mevcut malike karşı tescil talebi birbirinin yerine geçen talepler değildir. Her biri için taraf, delil ve hukuki dayanak ayrı kurulmalıdır.

Taşınmazın tekrar devredilme ihtimali varsa, güncel kayıt alınması ve geçici koruma ihtiyacının değerlendirilmesi geciktirilmemelidir.

İhtiyati Tedbirle Satışı Durdurabilir miyim?

HMK m.389 ve devamındaki şartlar oluşmuşsa uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir istenebilir. Amaç, dava sürerken hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşmasını veya ciddi zarar doğmasını önlemektir.

Talepte somut risk açıklanmalıdır. Satış ilanı, yeni devir hazırlığı, yazışma veya başka hukuka uygun belgeler varsa bunlar dosyaya sunulabilir.

Mahkeme, talep sahibinin haklılığını yaklaşık olarak ortaya koymasını arar. Teminat konusu da değerlendirilebilir. Tedbir verilmesi, davanın esasının kazanıldığı anlamına gelmez.

Dava açılması tapuya kendiliğinden satış yasağı işlendiğini göstermez. Kararın kapsamı, uygulanması ve sicile yansıması ayrıca takip edilmelidir.

Tedbir kararından sonra hangi kısa süreler önemlidir?

HMK m.393’e göre tedbirin uygulanması, kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir.

Dava açılmadan önce alınan tedbirlerde HMK m.397 uyarınca, uygulamanın talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davanın açılması ve kanunda öngörülen belgelendirme işlemlerinin tamamlanması gerekir.

Bu yükümlülükler yerine getirilmezse tedbir kendiliğinden kalkabilir. Somut dosyada arabuluculuk veya özel düzenleme varsa süreye etkisi ayrıca incelenmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Özel bir görev kuralı bulunmayan alım hakkına dayalı tescil uyuşmazlığında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. İşlemin tüketici veya ticari nitelik taşıması hâlinde özel görev kuralları ayrıca kontrol edilmelidir.

Mülkiyet değişikliğine yol açacak davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

İstanbul’da yaşayan bir hak sahibinin taşınmazı başka ilde bulunuyorsa, yalnız kendi yerleşim yerine dayanarak İstanbul’da tescil davası açabileceği söylenemez.

Yalnız para alacağı veya tazminat istenmesi hâlinde görev ve yetki değerlendirmesi farklılaşabilir. Bu nedenle “bütün tapu bağlantılı davalar aynı yerde açılır” yaklaşımı doğru değildir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Sırf uyuşmazlığın taşınmaza ilişkin olması, her tescil davasını zorunlu arabuluculuğa tabi kılmaz. Alım hakkına dayalı talep, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesindeki uyuşmazlıklarla otomatik olarak aynı kapsamda değerlendirilmemelidir.

Ancak tarafların sıfatı, işlemin tüketici veya ticari niteliği ve birlikte ileri sürülen talepler özel bir dava şartı doğurabilir. Başvuru öncesinde bunlar kontrol edilmelidir.

6325 sayılı Kanun’un 17/B maddesi, taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuğa elverişliliğini düzenler. Bu, her böyle uyuşmazlıkta arabuluculuğun zorunlu olduğu anlamına gelmez.

Anlaşma sağlanırsa taşınmazın kimliği, ödeme, takyidatlar ve devir yöntemi açıkça belirlenmelidir. Kanunun aradığı icra edilebilirlik ve diğer usul şartları yerine getirilmeden yalnız imzalı bir metinle tapu devrinin tamamlandığı varsayılmamalıdır.

Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

Dosyanın temelini sözleşmenin tamamı oluşturur. Yalnız son sayfanın veya imza bölümünün sunulması yeterli değildir.

Hazırlanması gereken başlıca belgeler şunlardır:

1. Alım hakkı sözleşmesi ve bütün ekleri.
2. Güncel tapu kaydı ve şerh bilgileri.
3. Önceki devirleri gösteren işlem kayıtları.
4. Kullanım bildirimi ve ulaşma belgeleri.
5. Malikin verdiği cevaplar.
6. Ödeme dekontları ve ifa teklifini gösteren belgeler.
7. Vekâletname veya şirket temsil belgeleri.
8. Satış ve yeniden devir riskini gösteren kayıtlar.
9. Daha önce açılmış dava veya alınmış tedbir kararları.
10. İleri sürülen zarara ilişkin belgeler.

Belgeler tarih sırasıyla düzenlenmeli, her belgenin hangi iddiayı desteklediği açıklanmalıdır. Başkasının hesabına veya cihazına izinsiz erişilerek delil elde edilmeye çalışılmamalıdır.

Tapu Devri Sağlanamazsa Tazminat İstenebilir mi?

Tescilin mümkün olmaması, bütün diğer taleplerin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Sözleşmeye aykırılık, geçersizlik veya başka hukuki sebeplere göre farklı talepler gündeme gelebilir.

TBK m.112, borcun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde zarar ve sorumluluğa ilişkin temel düzenlemeyi içerir. Ancak her uyuşmazlıkta aynı zarar hesabı yapılamaz.

Ödenen bedelin iadesi, işlem giderleri, sözleşmesel zarar veya kararlaştırılmış cezai şart ayrı inceleme gerektirir. Taşınmazın güncel değerinin tamamının her durumda tazminat olarak alınacağı söylenemez.

Talebin ekonomik kapsamı, ödeme ve zarar belgeleri üzerinden belirlenmelidir. Tescil ile para talebinin nasıl birlikte veya alternatifli ileri sürüleceği de dava hazırlanırken değerlendirilmelidir.

Alım Hakkı Başkasına Devredilebilir mi?

TBK m.239’a göre aksine anlaşma olmadıkça sözleşmeden doğan alım hakkı devredilemez; ancak miras yoluyla geçer.

Dolayısıyla hak sahibinin başka biriyle sıradan bir devir belgesi imzalaması her durumda yeterli değildir. Önce asıl sözleşmede devre izin verilip verilmediği incelenmelidir.

Devir mümkün kılınmışsa, devir işleminin hakkın kurulması için öngörülen şekle uygun olması gerekir. Şerh ve hak sahibi bilgilerinin durumu da ayrıca ele alınmalıdır.

Bir şirketin veya kişinin sözleşmeyi “yatırım olarak başkasına satması” düşünülüyorsa, bedel ödenmeden önce bu sınırlamalar görülmelidir.

İki Kısa Karşılaştırmalı Örnek

Örnek 1: Bir yatırımcıya arsa için üç yıllık alım hakkı tanınmış ve hak tapuya şerh edilmiştir. Yatırımcı süresinde kullanım bildiriminde bulunmuş, sözleşmedeki ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeye hazır olduğunu belgelemiştir. Malikin daha yüksek bedel isteyerek devri reddetmesi hâlinde tescil talebi ve devir riski varsa tedbir değerlendirilir.

Örnek 2: Taraflar yalnız adi yazılı bir belgede “ileride bu taşınmazı satın alabilir” demiş, resmî sözleşme düzenlememiştir. Belgeye alım hakkı yazılması tek başına geçerli iştira hakkı oluşturmaz. Doğrudan tescil yerine belgenin gerçek niteliği, yapılmış ödemeler ve olası iade talepleri incelenir.

İlk Görüşmeden Dava Hazırlığına Kadar İzlenecek Yol

Önce eldeki belgenin alım hakkı mı, satış vaadi mi veya başka bir ilişki mi oluşturduğu belirlenmelidir. Ardından resmî şekil, temsil yetkisi, kullanım koşulları ve süreler incelenmelidir.

İkinci aşamada tapu kaydıyla sözleşme karşılaştırılmalı, şerhin tarihi ve kapsamı çıkarılmalıdır. Taşınmaz el değiştirmişse devir zinciri görülmelidir.

Üçüncü aşamada kullanım bildirimi ve ödeme durumu değerlendirilmelidir. Henüz bildirim yapılmamışsa, hak kaybı doğurabilecek ifadelerden kaçınılarak sözleşmeye uygun içerik hazırlanmalıdır.

Son aşamada tescil, tedbir ve varsa para talepleri için görevli merci, taraflar ve deliller belirlenmelidir. Bu çalışma, gayrimenkul hukuku kapsamındaki sözleşme ve mülkiyet incelemesinin birlikte yürütülmesini gerektirir.

Sık Sorulan Sorular

Alım hakkı için taşınmazın başkasına satılmasını beklemeli miyim?

Kural olarak hayır. Kullanım koşulları alım hakkı sözleşmesine göre belirlenir. Başkasına satış şartıyla bağlantılı önalım hakkıyla karıştırılmamalıdır.

Alım hakkı şerhi varsa taşınmaz benim mi?

Hayır. Şerh, kişisel hakkın korunmasına hizmet eder. Mülkiyetin kazanılması için gerekli devir veya yargısal süreç ayrıca tamamlanmalıdır.

Noter sözleşmesi olmadan alım hakkı kurulabilir mi?

Taşınmaza ilişkin alım sözleşmesi resmî şekle tabidir. Adi yazılı belgeye dayanılarak geçerli alım hakkı bulunduğu varsayılmamalıdır.

Tapuya şerh verilmemişse hiçbir hakkım kalmaz mı?

Geçerli sözleşmeden doğan talepler bulunabilir. Ancak sonraki maliklere karşı koruma bakımından şerhin yokluğu önemli sonuç doğurur.

Malik daha yüksek fiyat istediği için devri reddedebilir mi?

Tek taraflı fiyat talebi sözleşmeyi kendiliğinden değiştirmez. Bedel maddesi, güncelleme koşulları ve varsa diğer hukuki sebepler incelenir.

Alım hakkı her zaman on yıl geçerli midir?

Hayır. On yıl kanuni üst sınırdır. Sözleşmede daha kısa kullanım süresi bulunabilir.

İhtar göndermek tapu devrini sağlar mı?

Hayır. İhtar kullanım iradesinin ve ifa talebinin ispatında rol oynayabilir. Mülkiyeti kendiliğinden geçirmez.

Dava açınca taşınmaz satılamaz mı?

Dava tek başına otomatik satış yasağı oluşturmaz. Gerekli koşullarda ihtiyati tedbir talep edilmeli ve uygulanması takip edilmelidir.

Tapu ipotekliyse alım hakkı kullanılamaz mı?

İpoteğin bulunması tek başına bütün soruları cevaplamaz. Sözleşme, şerh ve ipotek tarihleri ile devir koşulları birlikte incelenir. İpotekli taşınmazı devralanın sorumluluğu ayrıca önem taşır.

Alım hakkı mirasçılara geçer mi?

TBK m.239 uyarınca aksine anlaşma olmadıkça miras yoluyla geçer. Sözleşme koşulları, kalan süre ve mirasçılık durumu kontrol edilmelidir.

Sonuç

Alım hakkı bulunduğu hâlde tapunun devredilmemesi, sözleşmenin geçerliliği, hakkın kullanılması ve mülkiyetin kazanılması aşamalarının birlikte değerlendirilmesini gerektirir.

Resmî sözleşme, tapu şerhi ve kullanım bildirimi birbirinin yerine geçmez. Geçerli hakkın süresinde kullanılması ve hak sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirmesi, tescil talebinin temel unsurlarıdır.

Malik devre yanaşmıyorsa tescil davası; taşınmazın el değiştirmesi veya hakkın korunmasının zorlaşması riski varsa ihtiyati tedbir değerlendirilmelidir. Süreler, şerh ve ödeme durumu kontrol edilmeden yalnız görüşmelerin sonucunun beklenmesi hak kaybına yol açabilir.

Kaynakça

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.716, 736 ve 1009.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.97, 112 ve 237–239.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12 ve 389–397.
4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.17/B ve 18/B.
5. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu Sicili Tüzüğü, özellikle m.47–49.