İstanbul Satış Vaadine Dayalı Dava Avukatı

İstanbul satış vaadine dayalı dava avukatı, taşınmazın ileride devredilmesi için yapılan sözleşmenin yerine getirilmediği durumlarda tescil, bedel iadesi ve diğer talepleri değerlendirir. Satış vaadi belgesi bulunması, her olayda tapunun doğrudan alıcıya geçirileceği anlamına gelmez. Sözleşmenin geçerliliği, taşınmazın belirlenebilirliği, vaat edenin hukuki durumu ve tarafların edimleri birlikte incelenir. Hizmetin başlangıç noktası, alıcının beklediği sonuç ile eldeki belgenin gerçekten sağladığı hakkın karşılaştırılmasıdır.

Genel hizmet kapsamı için İstanbul gayrimenkul avukatı sayfasını inceleyebilirsiniz. Bu sayfa, satış vaadine dayalı dava avukatı hizmetinin başvuru ve dosya hazırlığına odaklanır.

Satış vaadi ile tapu devri arasındaki fark

Taşınmaz satış vaadi, gelecekte yapılacak devre ilişkin bir borç ilişkisi oluşturur. Taşınmazın mülkiyetinin kazanılması ise tapu işlemleri ve uygulanacak hukuki kurallarla bağlantılıdır. Bu nedenle noter belgesi, ödeme dekontu ve tapu kaydı aynı işlevi görmez. İlk görüşmede sözleşmenin ne zaman, kimler arasında ve hangi taşınmaz için yapıldığı açıklanır. Alıcıya teslim edilmiş bir daire bulunmasıyla tapuda malik olunması birbirine karıştırılmaz.

Bir sözleşmenin üzerinde satış vaadi yazması onun şekil ve içerik koşullarını otomatik olarak karşıladığını göstermez. Taraf imzaları, temsil yetkisi, düzenleme biçimi ve ekler birlikte değerlendirilir. Adi yazılı bir metnin, rezervasyon formunun veya ödeme makbuzunun hukuki sonucu ayrıca araştırılır. Geçersizlik tartışması bulunan bir sözleşmede, doğrudan tescil talebiyle diğer talepler arasındaki fark baştan belirlenmelidir.

Sözleşmenin konusu ve bağımsız bölümün belirlenmesi

Satış vaadinde bulunan kişinin hangi taşınmazı devretmeyi üstlendiği açık olmalıdır. Ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm bilgileri sözleşmedeki tanımla karşılaştırılır. Henüz tamamlanmamış projelerde pazarlama numarasıyla tapudaki numara farklı olabilir. Proje değişikliği yapılmışsa bunun sözleşmeye nasıl yansıtıldığı incelenir. Görüşmede yalnızca ilan görselinin paylaşılması, vaat edilen taşınmazın hukuki kimliğini belirlemek için yeterli olmayabilir.

Birden fazla alıcıya aynı bölümün vaat edildiği iddiasında her sözleşmenin tarihi ve kapsamı ayrı ele alınır. Fiilî teslim, ödeme veya şerh bilgileri birlikte değerlendirilir. Bölümün yeri, büyüklüğü ve niteliği konusunda anlaşmazlık varsa teknik belgelerle hukuki kayıtlar karşılaştırılır. Sadece metrekare üzerinden yapılan açıklama, eklenti ve ortak alanları da içerip içermediği bilinmeden yorumlanmamalıdır. Eksik bilgi bulunan dosyada önce kayıtların tamamlanması planlanır.

Alıcının ödeme ve diğer edimleri

Alıcının bütün bedeli ödediğini belirtmesi hâlinde ödeme takvimi sözleşmeyle karşılaştırılır. Kapora, peşinat, taksit, banka kredisi ve başka bir borca mahsup edilen tutarlar ayrı gösterilir. Ödemenin kime yapıldığı önemlidir; para alan kişi sözleşmenin tarafı olmayabilir. Yetkilendirme veya ödeme talimatı varsa dosyaya eklenir. Dekont açıklamaları, makbuzlar ve yazışmalar birlikte okunur.

Satıcı taraf, bedelin eksik ödendiğini veya alıcının başka bir yükümlülüğünü yerine getirmediğini ileri sürebilir. Bu nedenle sadece toplam ödeme miktarı değil, vade ve koşullar da incelenir. Tarafların karşılıklı ifa düzeni değerlendirilmeden tek taraflı bir sonuç çıkarılmaz. Kalan bedelin nasıl karşılanacağı, ifaya hazır olmanın nasıl gösterileceği ve mahkeme sürecindeki olası işlemler dosyaya göre planlanır. Müvekkilin kendi ödeme durumunu açıkça bildirmesi hukuki seçeneklerin doğru değerlendirilmesini sağlar.

Devir zamanı ve satıcının kaçınması

Sözleşmede belirli bir tarih, inşaat aşaması, ruhsat işlemi veya başka bir koşul devir zamanı için öngörülmüş olabilir. Kararlaştırılan koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği belgelere göre araştırılır. Tarafların sonradan süre uzatımı konusunda anlaşması veya yeni bir protokol imzalaması da önem taşır. Her gecikmenin aynı hukuki sonucu doğurduğu söylenemez; bildirimin ve ifa talebinin gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilir.

Tapuya gitme çağrısı veya noter ihtarı hazırlanırken talebin kapsamı açık olmalıdır. Yanlış taşınmaz bilgisi, belirsiz süre veya sözleşmeyle çelişen ödeme açıklaması yeni bir uyuşmazlık yaratabilir. Satıcının verdiği cevaplar ve devre engel gösterdiği sebepler kaydedilir. Görüşmeler devam ederken sürelerin kendiliğinden durduğu varsayılmaz. Dava öncesi iletişim, mümkünse birbirini tamamlayan belgelerle yürütülür.

Tapuya şerh ve üçüncü kişiye devir

Satış vaadinin tapu siciline şerhi ile sözleşmenin geçerliliği farklı konulardır. Şerhin kapsamı, tarihi ve kayıttaki durumu araştırılır. Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde yeni malikin durumu, sicilde görünen bilgiler ve diğer somut koşullar önem kazanır. Sözleşme sahibinin bütün sonraki maliklere karşı aynı şekilde talepte bulunabileceği veya hiçbir hakkının kalmadığı yönünde peşin değerlendirme yapılmaz.

Devir riski bulunduğunda güncel tapu kaydı alınması ve hukuki koruma seçeneklerinin değerlendirilmesi geciktirilmemelidir. Ancak dava açmanın kendiliğinden satış yasağı doğurduğu da düşünülmemelidir. Tedbir için gösterilecek gerekçe, delil ve talep kapsamı ayrı hazırlanır. Şerh, tedbir ve tescil aynı işlem değildir. Dosya takibinde hangi korumanın talep edildiği ve gerçekten uygulanıp uygulanmadığı açıklıkla izlenir.

Yükleniciden alınan bağımsız bölüm

Satış vaadinde bulunan taraf yükleniciyse arsa sahibiyle yaptığı sözleşme de önem taşıyabilir. Yüklenicinin hangi bağımsız bölümü ve hangi koşullarda hak edeceği araştırılır. Sadece satış ofisindeki açıklamaya dayanılarak arsa sahibinin her borçtan sorumlu olduğu sonucuna varılmaz. İnşaatın seviyesi, paylaşım listesi, devir takvimi ve yüklenicinin edimleri dosyanın niteliğine göre değerlendirilir.

Alıcının sözleşmesi ile arsa sahibi ve yüklenici arasındaki ilişki birbirine karıştırılmamalıdır. Talebin kime yöneltileceği ve hangi hukuki dayanağın kullanılacağı ayrı incelenir. İnşaat durduğunda tescil istemek, ödenen bedeli geri almak veya sözleşmeden kaynaklanan başka hakları kullanmak farklı hazırlıklar gerektirir. Alıcının hedefi, mevcut malvarlığı ve projenin hukuki durumu birlikte ele alınarak seçenekler karşılaştırılır.

Tescil talebi ve alternatif parasal talepler

Müvekkilin önceliği taşınmazı almak olabilir; ancak tescilin hukuken veya fiilen mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Taşınmazın mevcut kaydı, sözleşme kapsamı ve tarafların yerine getirdiği edimler bu değerlendirmede belirleyicidir. İmkânsızlık, geçersizlik veya başka bir engel iddiası bulunuyorsa sadece tapu talebi üzerinde durulmaz. Bedel iadesi, zarar veya diğer taleplerin koşulları ayrıca ele alınır.

Bir dilekçede birden fazla talebin nasıl kurulacağı usul kurallarıyla bağlantılıdır. Talep sıralaması, miktar, faiz başlangıcı ve deliller dosya üzerinden belirlenir. Aynı olayda duyulan her ekonomik kaybın otomatik olarak tahsil edilebileceği söylenemez. Ödemenin kaynağı ve iade talebinin kapsamı somutlaştırılır. Müvekkile tescil ile parasal çözüm arasındaki uygulama farkı, gider ve takip ihtiyacıyla birlikte açıklanır.

Dava hazırlığında dosya düzeni

Dosyanın ilk bölümünde sözleşme ve ekleri, ikinci bölümünde ödeme kayıtları, üçüncü bölümünde tapu ve proje belgeleri tutulabilir. Bildirim ve yazışmalar tarih sırasına konulur. Hangi tarihte neyin vaat edildiği, neyin yerine getirildiği ve hangi konuda uyuşmazlık çıktığı kısa bir çizelgede gösterilir. Çok sayıda ekran görüntüsü varsa konuşmanın bütünü korunur; yalnızca lehe görünen cümleler seçilmez.

Karşı taraf bir şirketse ticaret unvanı, temsil bilgileri ve ödeme alan hesap sahibi karşılaştırılır. Aynı markayı kullanan birden fazla şirket bulunabileceği dikkate alınır. Vekâleten imzalanmış belgelerde yetkinin kapsamı görülür. Miras veya şirket değişikliği nedeniyle taraf yapısı değişmişse bu husus ayrıca araştırılır. Dosyanın ilk kurulumu, yanlış kişiye yöneltilmiş bir talebin yol açabileceği zaman ve gider kaybını azaltmayı amaçlar.

Görüşme, dava ve karar sonrası hizmet

Hizmet yalnızca dilekçe yazımından ibaret değildir. Sözleşmenin incelenmesi, belgelerin tamamlanması, dava öncesi talebin hazırlanması, usul koşullarının kontrolü, dava takibi ve kararın uygulanması farklı çalışma aşamalarıdır. Hangi aşamaların üstlenileceği yazılı hizmet kapsamıyla belirlenir. Görevli ve yetkili mahkeme de sözleşmenin niteliği, tarafların sıfatı ve talebin konusu değerlendirilerek tespit edilir.

Karar sonrasında tapu işleminin yapılması ile taşınmazın teslimi aynı anda gerçekleşmeyebilir. Varsa kanun yolu süreci, kararın kesinleşmesi ve uygulama belgeleri takip edilir. Mahkeme giderleri, avukatlık ücreti ve tapu masrafları ayrı kalemlerdir. Sonucun veya davanın biteceği tarihin garanti edilmesi mümkün değildir. Müvekkilin yeni ödeme, protokol veya tebligatları zamanında paylaşması dosyanın doğru izlenmesine katkı sağlar.

Uzlaşma ve güvenli ifa planı

Satıcı tapuyu devretmeyi teklif ederse anlaşmanın yalnızca sözlü beyanla bırakılmaması gerekir. Mevcut takyidat, devir bedeli, masraflar, teslim tarihi ve önceki taleplerin durumu açıklığa kavuşturulur. Taraflar bedel iadesinde anlaşacaksa ödeme takvimi ve ödenmemesi hâlinde izlenecek yol değerlendirilir. Bir kısım ödeme alınmasıyla bütün haklardan vazgeçilip geçilmediği metinde anlaşılır olmalıdır.

Uzlaşma görüşmesinde mevcut dava, tedbir ve şerhlerin nasıl etkileneceği de ele alınır. Devir yapılmadan bütün korumaların kaldırılması veya bedelin güvence olmadan ödenmesi yeni riskler yaratabilir. Önerilen işlemlerin sırası somut dosyaya göre planlanır. Bir protokolün her türlü tapu engelini ortadan kaldırdığı kabul edilmez. Anlaşmanın uygulanabilirliği, yalnızca tarafların niyetine değil gerekli resmî işlemlerin gerçekleştirilebilmesine de bağlıdır.

Sözleşme nüshalarının karşılaştırılması

Satış vaadi dosyasında tarafların elindeki metinlerin aynı olduğu kontrol edilmelidir. Ana sözleşme, ödeme planı, bölüm krokisi ve ek protokoller arasında çelişki bulunabilir. Bir nüshada yer alan teslim tarihi diğerinde değiştirilmişse değişikliğin nasıl kabul edildiği araştırılır. İmza, tarih ve ek bağlantısı eksik olan belgeler ayrı gösterilir. Bir satış temsilcisinin sonradan yazdığı notun sözleşmedeki resmî düzenlemeyi hangi ölçüde etkilediği ayrıca değerlendirilir.

Görüşmeye yalnızca alıcının lehine görünen sayfaların getirilmesi incelemeyi eksik bırakabilir. Özellikle devir koşulu, kalan bedel, cezai şart, masraf ve uyuşmazlık hükümleri birlikte okunur. Dijital dosyaların özgün biçimleri saklanır. Taraflar arasında belge değişimi yapılmışsa gönderim tarihleri de korunur. Amaç belge kalabalığı oluşturmak değil, tarafların hangi metin üzerinde anlaşmış olduğunu ve sonraki davranışların bu metinle ilişkisini açıkça ortaya koymaktır.

Proje değişikliği ve farklı daire önerisi

Satıcı, başlangıçta vaat edilen bağımsız bölüm yerine başka bir bölüm önerebilir. Yeni dairenin daha büyük olduğu söylenmesi bütün hukuki ve ekonomik farkları ortadan kaldırmaz. Kat, cephe, kullanım niteliği, takyidat, teslim durumu ve değer karşılaştırılır. Alıcının bu değişikliği kabul edip etmediği ve kabulün hangi belgede yer aldığı incelenir. Sadece görüşme yapılmış olması kesin bir sözleşme değişikliği olarak değerlendirilmemelidir.

Değişiklik kabul edilecekse eski taşınmaza ilişkin talebin durumu, ödemelerin yeni sözleşmeye aktarılması ve ek masraflar açıkça düzenlenir. Aynı ödemenin iki farklı işlemde belirsiz bırakılması ileride hesap uyuşmazlığı doğurabilir. İbra veya feragat içeren hükümler dikkatle incelenir. Alıcıya yeni bölümün teslim edilmesinin önceki gecikme ve zarar taleplerini nasıl etkileyeceği açıklanır. Uygulanacak resmî şekil ve tapu işlemleri ayrıca planlanır.

Satıcının şirket olması hâlinde dosya incelemesi

Kurumsal bir marka üzerinden yapılan satışlarda sözleşmenin hangi şirketle imzalandığı belirlenmelidir. Reklamdaki unvan, makbuzdaki isim ve tapudaki malik farklı olabilir. Bu farkın hukuki açıklaması araştırılır. Şirket temsilcisinin imza yetkisi ve varsa vekâlet ilişkisi incelenir. Bir grup şirketinin diğerinin borcunu otomatik olarak üstlendiği varsayılmaz. Talebin doğru kişiye yöneltilmesi için her belgenin taraf bilgileri karşılaştırılır.

Şirketin ödeme güçlüğüne düştüğü veya hakkında başka takipler bulunduğu öğrenilmişse bilgi kaynağı ve güncelliği kontrol edilir. Bu durum tescil ve alacak taleplerinin değerlendirilmesini etkileyebilir; ancak söylenti üzerinden kesin sonuç çıkarılmaz. Resmî bildirimler ve dosya belgeleri görülür. Alıcının aceleyle imzalaması istenen yeni ödeme planı veya hak devri metni, mevcut hakların kapsamı bakımından ayrıca incelenir. Ek ödeme yapılmadan önce bunun hukuki sebebi açıklığa kavuşturulur.

Başvuru öncesinde hazırlanacak olay çizelgesi

Kısa bir zaman çizelgesi, satış vaadi uyuşmazlığını anlamayı kolaylaştırır. Sözleşme tarihi, her ödeme, planlanan devir günü, teslim girişimleri ve satıcının cevapları sırayla yazılır. Her olayın yanına onu destekleyen belge eklenir. Kesin olarak hatırlanmayan tarih tahmin olarak belirtilir; sonradan kesinmiş gibi kullanılmaz. Sözlü görüşmenin kimler arasında yapıldığı ve hangi konuda olduğu açıklanır.

Çizelgede yalnızca satıcının yerine getirmediği işlemler değil, alıcıdan istenen ve henüz tamamlanmayan yükümlülükler de bulunmalıdır. Böylece karşılıklı ifa düzeni eksiksiz görülebilir. Satıcının ileri sürdüğü itirazın daha önce cevaplanıp cevaplanmadığı anlaşılır. Dosyanın bu şekilde hazırlanması, ilk görüşmede belge aramak yerine hukuki seçeneklere odaklanmayı sağlar. Avukatın isteyeceği ek kayıtlar da hangi eksikliği giderecekleri açıklanarak belirlenir.

Alıcının ilk görüşmeye hazırlığı

Görüşmeye gelirken sözleşmenin bütün sayfaları, ödeme dökümü ve mevcut tapu bilgileri birlikte hazırlanmalıdır. Beklenen sonuç da açıkça ifade edilmelidir: taşınmazın alınması, ödemenin geri verilmesi veya önerilen yeni sözleşmenin değerlendirilmesi farklı çalışma gerektirir. Devam eden kredi, başka kişiye verilmiş taahhüt veya taşınmaza taşınma planı varsa bunlar ekonomik beklentiyi açıklar. Hukuki talep ise belgelerin desteklediği çerçevede kurulacaktır. Daha önce gönderilmiş ihtar ve açılmış dava varsa ilgili dosya numaraları paylaşılır. Görüşme sonunda eksik kayıtlar, süre yönünden kontrol edilecek noktalar ve hizmetin kapsamı belirlenir. Avukatlık ücreti, yargılama gideri ve tapu masrafı birbirinden ayrılarak ele alınır.

İlgili makaleler ve tamamlayıcı hukuki konular

Aşağıdaki yazılar, bu hizmetin doğrudan konusu ile aynı taşınmazda ortaya çıkabilecek bağlantılı sorunları ayrı ayrı açıklar. Bir yazıdaki değerlendirme, başka bir dosyaya belgeler görülmeden aynen uygulanmamalıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi: Satış vaadinin tapuya şerhi, sözleşmenin tarafları dışındaki kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından incelenmesi gereken önemli bir kayıt konusudur.

Satış vaadi verilen taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa alıcı ne yapabilir?: Taşınmazın başka alıcıya devredilmesi durumunda tapu kaydı, şerh ve yeni malikin hukuki durumu birlikte değerlendirilmesi gereken başlıklardır.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Muvazaalı Olması: Görünürdeki sözleşme ile tarafların gerçek iradesinin farklı olduğu iddiasının, satış vaadi dosyasında hangi soruları doğurduğunu ele alır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ön Sözleşme: İnşaat ilişkisi içindeki ön sözleşmelerin niteliği, taşınmaz satış vaadiyle benzer görünen belgelerin doğru sınıflandırılması için önem taşır.

Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapu İptal, Tescil, Alacak ve Tazminat İstemi: Yükleniciden daire alan kişinin tescil, alacak ve tazminat talepleri, satışın dayandığı proje ilişkisiyle birlikte değerlendirilmesi gereken konulardır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakların Devri: Kişisel hakkın başka alıcıya aktarılması, sözleşme tarafının değişmesi ve tapu devriyle karıştırılmaması gereken ayrı bir hukuki incelemedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devri: Sözleşmenin devredilmesi durumunda kimin hangi borcu üstlendiğini anlamak, alıcının doğru kişiye başvurması bakımından önem taşımaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Borçlunun Temerrüdü: Karşılıklı edimlerin zamanında yerine getirilmemesi, ifa talebi ve sözleşmeden doğan diğer seçeneklerin değerlendirilmesine zemin oluşturan bir başlıktır.

Kat Karşılığı Yaptırılan İnşaatın Müteahhit Tarafından Geç Teslim Edilmesi: Yüklenici kaynaklı gecikmelerde teslim beklentisi ile tapu devri talebinin birbirinden ayrılması ve ilgili belgelerin birlikte değerlendirilmesi yararlıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönülmesi ve Tasfiyesi: Projenin dayandığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi, alıcının vaat edilen bağımsız bölüm üzerindeki beklentisi açısından ayrıca araştırılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Noter satış vaadi belgesi tapu yerine geçer mi?

Satış vaadi ile tapuda mülkiyetin devri farklı işlemlerdir. Belgenin sağladığı haklar, sözleşmenin geçerliliği ve ifa koşulları incelenerek belirlenir.

Satıcı tapuyu üçüncü kişiye devrederse ne yapılabilir?

Güncel kayıt, şerh, devir tarihleri ve üçüncü kişinin durumu birlikte incelenir. Tescil veya parasal taleplerin kime yöneltilebileceği dosyanın özelliklerine göre değerlendirilir.

Taksitlerimin bir kısmı kaldıysa dava açamaz mıyım?

Kalan bedel, karşılıklı ifa düzeni ve sözleşmenin hükümleri birlikte değerlendirilir. Eksik ödeme bulunmasının her dosyada aynı sonucu doğurduğu söylenemez.

Satış vaadi davası ne kadar sürer?

Taraf sayısı, tapu kayıtları, tebligatlar, deliller ve kanun yolları süreyi etkiler. Dosya incelenmeden kesin bitiş tarihi verilemez.

Avukat İltan Ekmekçioğlu ile dosya değerlendirmesi

Avukat İltan Ekmekçioğlu, 15 yılı aşkın şirket avukatlığı deneyimini taşınmaz ve sözleşme uyuşmazlıklarının değerlendirilmesine yansıtır. İnşaat Hukuku (2021) ve 50 Soruda Kentsel Dönüşüm (2024) kitaplarının yazarıdır. Büro adresi Beyoğlu’ndadır; hizmet kapsamı İstanbul’daki taşınmazın ve dosyanın özelliklerine göre belirlenir.

Taşınmazın tapu bilgileri, mevcut sözleşmeler ve size ulaşan tebligatlarla iletişim sayfasından görüşme talebi oluşturabilirsiniz. Görüşmede belgelerin kapsamı, hukuki seçenekler ve üstlenilecek iş belirlenir. Başka bir tapu veya sözleşme sorununuz varsa gayrimenkul hukuku hizmetleri üzerinden ilgili konuya ulaşabilirsiniz.

Hukuki çerçevenin kontrolünde Adalet Bakanlığı mevzuat sistemi ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü mevzuat kaynakları esas alınır. Somut başvuruda yürürlükteki düzenleme, dosya belgeleri ve güncel yargısal değerlendirmeler birlikte incelenmelidir. Son içerik kontrolü: 30 Eylül 2026.