İNŞAAT HUKUKUNA DAİR TEMEL BİLGİLER
-
İnşaat ve Yapı Kavramları
- İnşaat Tanımı ve Kapsamı: “İnşaat” kelimesi ” Geniş anlamda bir bölgedeki bina, altyapı (havaalanı, baraj vb.) veya yapı çevresinin oluşturulma aşamasını ifade eder. Hukuksal anlamda ise “bir arazinin içine, altına, üstüne yapı yapılması” demektir. Yalnızca bina yapımını değil, barajlar, su depoları, kanallar, yollar, demiryolları, havaalanları, meydanlar, parklar gibi toplumsal refahı artıran birçok tesisi de kapsar. Hatta su üzerinde veya içinde (deniz altı tünelleri, petrol platformları) ya da havada (teleferik sistemleri) yapılan oluşumlar da inşaat kavramı içinde yer alır.
- “İnşaat hukuku kavramı sadece bina ve eklentileri ile ilgili yapım işini değil, arazinin üzerinde, içinde ve altındaki tüm yapım faaliyetleri ile yapım işlerinin düzenlenmesine ilişkin yasal kurallar bütünüdür. Hatta yapım işini sadece arazi ile sınırlamak da gerçekçi bir yaklaşım değildir. İnşaatla ilgili oluşumlar suda daha doğrusu suyun üzerinde veya içinde (deniz altı tüp geçidi veya deniz üstü petrol ve gaz arama platformu inşası gibi) yahut havada (teleferik ve elektrik dağıtım sistemleri gibi) meydana getiriliyorsa bunlar da inşaat kavramı içinde kalır.”
- Yapı Tanımı ve Özellikleri: İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre “Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.” Bir şeyin yapı sayılabilmesi için insan eliyle yapılmış ve az çok toprağa bağlı olması esastır. Yapının arz ile sabit bir bağlantısının olması, hareketli kısımları olsa bile onun inşaat sayılmasına engel değildir. Yapı, ilk defa yapılmış olabileceği gibi mevcut bir yapıdaki ilaveler, değişiklikler, onarımlar ve hatta yıkım işleri de yapı kavramı içinde değerlendirilir.
- “Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.”
- İmar Mevzuatındaki Tanım Eksikliği: İmar Kanunu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde “inşaat” kavramının net bir tanımı bulunmamaktadır. Ancak “yapı inşaat alanı” ve “toplam yapı inşaat alanı” gibi kavramlar tanımlanmıştır.
-
Eser Sözleşmesi ve İnşaat Sözleşmeleri
- Eser Kavramı: Geniş anlamda eser, insan tarafından meydana getirilen ve yeni bir oluşum sağlayan her türlü maddi veya fikri ürünü ifade eder. Bir binanın yapımı, elbise dikimi, mimari proje çizimi gibi faaliyetlerin sonucu birer eserdir. Eski bir binanın yıkılması da yeni bir değer kazandırdığı için eser sözleşmesi kapsamına girer.
- “Geniş ve asıl anlamıyla eser, bir varlığın meydana getirilmesi ve yeniden oluşturulmasıdır. Burada asıl olan sonuçtur.”
- Eser Sözleşmesinin Hukuki Niteliği: İnşaat sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nda (TBK) “eser sözleşmesi” başlığı altında düzenlenmektedir. TBK m. 470’e göre, “Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu sözleşme türü ivazlıdır ve yüklenici, eseri meydana getirip iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. İnşaat sözleşmesi, hem hizmet sözleşmesine hem de satış sözleşmesine benzeyen karma bir nitelik taşır.
- İnşaat Sözleşmesi Türleri: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Yüklenici, arsa sahibine ait arsa üzerinde inşaat yapar ve karşılığında tamamlanan bağımsız bölümlerden (daire/işyeri) belirli bir oranda pay alır. Arsa payı devri, sözleşme başlangıcında, kat irtifakı kurulduğunda veya inşaatın belirli aşamalarında (Ankara Usulü) gerçekleşebilir.
- “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesinin unsurlarını içerdiği için bu sözleşmenin hukuki niteliği doktrinde karma sözleşme olarak kabul görmektedir.”
- Hasılat (Gelir) Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Taraflar, inşa edilen yapının satışından elde edilen geliri belirli oranlarda paylaşır. Bu sözleşme türü, hukuki nitelendirme açısından adi ortaklık hükümleri riskini taşıdığı için dikkatli düzenlenmelidir. Genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin farklılaşmış bir hali olarak kabul edilir ve müteahhit, arsa sahibinin vekili olarak satışları gerçekleştirebilir.
- “İnal, ‘gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin’, eser sözleşmesi, adi ortaklık sözleşmesi ve sui generis bir iş görme sözleşmesi unsurlarının kanunda öngörülmemiş bir şekilde bir araya getirilmesinden meydana gelmiş farklı bir tip sözleşme olduğu kanaatindedir.”
- Ücret (Bedel) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: İş sahibi, yükleniciye belirli bir bedel ödeyerek inşaatın yapılmasını üstlenir. Bedel, götürü (sabit), birim fiyat veya yaklaşık maliyet yöntemleriyle belirlenebilir.
- Götürü Bedel: İşin bedeli önceden ve kesin olarak belirlenir. Maliyet artış riski yükleniciye aittir. Olağanüstü durumlarda uyarlama veya fesih talep edilebilir.
- Yaklaşık Maliyet (Tahmini Bedel): Ücret, tahmini bir bedel olarak belirlenir ve eser tamamlandıktan sonra fiilen yapılan harcamalar ve serbest piyasa rayiçlerine göre uzman bilirkişi aracılığıyla kesinleşir.
- Birim Fiyat: Her bir iş kaleminin (malzeme, işçilik vb.) birim fiyatı belirlenir ve yapılan işin metrajına göre toplam bedel hesaplanır. Bayındırlık Birim Fiyatları (BBF) bu hesaplamalarda esas alınabilir.
- “Birim fiyata esas alınan miktarlar genelde rayiç bedellerdir. Rayiç bedel; birim maliyet analizlerinin hesabında kullanılan malzeme, işçilik, araç ve gerecin yurt düzeyindeki ortalamasını gösteren yaklaşık ücret listesidir.”
- Kamu İhale İnşaat Sözleşmeleri: Kamu kaynaklarıyla yapılan inşaat işleri 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na tabidir. Yap-İşlet-Devret (YİD) modeli, büyük altyapı projelerinde özel sektör finansmanıyla gerçekleştirilen ve belirli bir süre sonunda devlete devredilen projeler için kullanılan özel bir kamu ihale sözleşmesi türüdür. YİD modeli 3996 sayılı Kanun ile düzenlenmiştir.
- “Yap- İşlet- Devret (YİD) modelinin hukuksal içeriği 3996 sayılı “Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun” ile düzenlenmiştir.”
-
İnşaat Sözleşmelerinde Şekil Şartları
- Genel Kural: Bedel/ücret karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yükleniciye mülkiyet devri bulunmayan hasılat paylaşımı sözleşmeleri için özel bir yazılı veya resmi şekil şartı aranmaz. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması tavsiye edilir.
- İstisnalar: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Bünyesinde gayrimenkul satış vaadi unsuru içerdiğinden, bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noter veya tapu huzurunda resmi şekilde yapılması zorunludur.
- Devlet ve Kamu İhale Sözleşmeleri: Devlet İhale Kanunu’na göre ihale sözleşmelerinin yazılı olması ve noter tarafından tescil edilmesi gerekir. Kamu İhale Kanunu’na göre ise yazılı olması yeterlidir, noter onayı zorunlu değildir ancak şartnamede belirtilebilir.
- Şekil Şartlarına Uyulmamasının Sonuçları: Şekil eksikliği taşıyan sözleşmeler kesin hükümsüzdür. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı, bazı durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesini engeller. Özellikle tarafların borçlarını tam veya büyük ölçüde ifa ettikten sonra şekil eksikliğini ileri sürmeleri dürüstlük kuralına aykırı sayılır.
- “Bununla beraber Kat Mülkiyeti Yasasına tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölüm teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim MK.’nun 2. Maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul etmelidir.”
-
İmar Planları ve Ruhsat Süreçleri
- İmar Planlarının Kademesi: Bir arsada yapılaşma yapılabilmesi için farklı büyüklük ve ölçeklerde hazırlanan (1/100.000, 1/25.000, 1/5000, 1/1000) imar planlarında yapılaşma hakkının birbirini izler şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Planlar arasında hiyerarşik bir ilişki vardır ve üst ölçekli planlar alt ölçekli planları bağlar.
- Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni): İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, istisnalar dışında tüm yapılar için belediyelerden veya valiliklerden yapı ruhsatı almak zorunludur. Ruhsat alma zorunluluğu, mülkiyet hakkına “kamu yararı” sebebiyle getirilmiş bir kısıtlamadır.
- “Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.”
- İmar Durumu Belgesi: İnşaat ruhsatı almadan önce, arsanın bulunduğu belediyeden imar durumu belgesi alınması gerekir. Bu belge, arsada yapılacak yapının ölçülerini ve şartlarını (yükseklik, emsal, TAKS, KAKS) belirler.
- Ruhsat Süreleri ve Yenileme: Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan yapılar ruhsatsız kabul edilir. Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularla ruhsat yenileme en fazla iki kez yapılabilir.
- “Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.”
- Ruhsata Tabi Olmayan veya Farklı Usule Bağlı Yapılaşmalar: Devletin güvenlik ve emniyetini ilgilendiren bazı yapılar özel bir usulle ruhsatlandırılır.
- Köylerde, köy nüfusuna kayıtlı ve sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık yapıları belirli şartlar altında ruhsat ve iskana tabi değildir.
- Derz, iç ve dış sıva, boya, badana gibi “basit tamir ve tadilatlar” ruhsata tabi değildir. Ancak taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını değiştiren “esaslı tadilatlar” ruhsata tabidir.
- “Mevcut yapıdaki hangi değişikliklerin ruhsata tabi, hangilerinin olmadığı, konusu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde (PSAİY) düzenlenmiştir.”
- İskan (Yapı Kullanma İzni): İnşaatı tamamlanan yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını ve sağlık açısından kullanılmasında sakınca bulunmadığını tespit etmek amacıyla verilen belgedir. İskan belgesi olmadan elektrik, su gibi kamu hizmetleri verilmez.
-
Hukuka Aykırı Yapılaşma ve Sonuçları
- Ruhsatsız veya Ruhsata Aykırı Yapılaşma: İzin alınmadan yapılaşma veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması hukuka aykırılık teşkil eder. Bu durum hem yıkım kararı hem de yüksek miktarda idari para cezası ile sonuçlanabilir.
- İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu: Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi, yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişilere bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörmektedir. Bu suç, çevre hakkını korumayı amaçlar ve sadece belediye sınırları veya özel imar rejimine tabi yerlerde yapılan binalar için geçerlidir.
- “Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.”
- İmar Barışı: 2018 yılında İmar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 16 ile ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılmış yapılar için “Yapı Kayıt Belgesi” alma imkanı getirilmiştir. Bu belge ile yıkım kararları ve idari para cezaları ortadan kalkar ve yapı kullanma izni almış gibi işlem görür. Ancak belirli tarihi (31/12/2017) öncesi yapılmış yapılar için geçerlidir ve bazı özel alanları (Boğaziçi, tarihi yarımada vb.) kapsamaz.
- “İmar Barışı, İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinde şöyle düzenlenmiştir: ‘Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.'”
-
İnşaat Sözleşmesinde Taraflar ve Yükümlülükler
- Yüklenici (Müteahhit): İnşaat yapım işini ticari maksatla üstlenen, yapının plana ve mevzuata uygun olarak inşa edileceğini taahhüt eden gerçek veya tüzel kişidir. Yüklenici, işi şahsen yapabileceği gibi, kendi yönetim ve sorumluluğunda alt yükleniciler (taşeron) aracılığıyla da yapabilir. Alt yüklenici, asıl yükleniciden olan ücret alacağı bakımından arsa sahibinin taşınmazı üzerinde kanuni ipotek hakkına sahiptir.
- “Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinin 9. maddesinde ‘yapı müteahhidi’, ‘şahsen sahip olduğu teknik ve mali kaynakları kullanarak veya taşeron marifetiyle yapım işini ticari maksatla üstlenen, yapının plana ve mevzuata, fen, sanat ve sağlık kurallarına, ruhsata ve eki projelere uygun olarak ve bünyesindeki mimar ve mühendisler ile diğer uzmanların gözetimi altında inşa edileceğini yapı sahibine ve ilgili idareye taahhüt eden gerçek veya tüzel kişidir’ şeklinde tanımlanmıştır.”
- İş Sahibi/Arsa Sahibi: İnşaatın yapılmasını talep eden ve bedelini ödemekle veya arsa payı devretmekle yükümlü olan taraftır. İş sahibinin temel borçları arasında arsanın inşaata uygun teslimi, imar durumuna uygun inşaat ruhsatı alımı, projelerin yapılması ve iş bedelini ödeme yer alır. Arsa üzerindeki kiracının tahliyesi ve binanın yıkımı gibi sorumluluklar genellikle arsa sahibine aittir, ancak sözleşmeyle yükleniciye devredilebilir.
- Mimar: Mimari projeleri hazırlayan ve yapımını denetleyen meslek mensubudur. Mimarlık projeleri genellikle “eser sözleşmesi” kapsamında değerlendirilir. Mimarın, projenin yasalara, yönetmeliklere ve standartlara uygunluğunu sağlamakla yükümlüdür. Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu (FSEK) uyarınca mimarın telif hakları korunur; eserinin bütünlüğünü bozmayan değişiklikler müellif izni olmaksızın yapılabilir ancak telif ücreti ödenmesi gerekebilir.
- “Çalışmanın ilk kesiminde mühendis, geometri biliminin ve tekniğinin verilerinden yararlanarak bir tasarı yapmakta ve işverene kesinkes bağlı olmaksızın bir yapıt (eser) oluşturmakta, diğer bir deyimle yapının projesini çizmektedir. Bu proje, bilimsel ve tekniksel biçimde onu çizenin tüm özelliklerini taşıyan bir yapıt (eser) sayılmalıdır.”
- Sadakat ve Özen Borcu: Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Bu, malzeme kullanımında, inşaatın yapımında ve ihbar yükümlülüklerinde kendini gösterir. Yüklenici, kullanılan malzemenin ayıplı olması durumunda satıcı gibi sorumludur ve iş sahibince verilen malzemenin de uygunluğunu kontrol etmekle yükümlüdür. İnşaatın kurallara uygunluğu ve sağlamlığı özen borcunun en önemli unsurudur.
- “Yüklenicinin özen borcu, eser sözleşmesinin kurulmasıyla başlar, eserin iş sahibine teslim edildiği ana kadar (örneğin eseri koruma yükümlülüğü olarak) devam eder; eserin tesliminden sonra da bozukluğa/kusura/ayıba karşı garanti sorumluluğu biçiminde kendini gösterir.” “Yüklenici –aksi belirtilmedikçe- ‘orta kalitede’ malzeme kullanmakla yetinebilir. Ortalama kalite ‘yapılacak inşaata göre’ saptanır.”
-
İnşaatın Teslimi ve Ayıplar
- Teslim Koşulları: İnşaatın bitiminde bağımsız bölümlerin veya yapının sözleşmede belirtilen koşullara uygun şekilde iş sahibine teslim edilmesi gerekir. Teslim, iskanın alınması veya üçüncü bir kişinin olumlu rapor vermesi gibi şartlara bağlanabilir.
- Ayıplı ve Eksik İş Farkı: Ayıplı İş: Eserde, sözleşme ve dürüstlük kurallarına göre olması gerekenle fiilen yapılan arasında farklılık olmasıdır (örneğin, kalitesiz malzeme kullanımı, projeye aykırı imalat). Ayıplı işte, eser meydana getirilmiştir ancak kusurludur.
- Eksik İş: Yapılması gerektiği halde kısmen yapılmayan işlerdir (örneğin, bir kısmının hiç yapılmaması). Eksik işte, iş kısmen yapılmadığından iş sahibinin yükleniciye ayıp ihbarı gerekmez.
- “Eksik işle ayıplı iş ayırımı bu noktada çok belirginleşir. Daha açığı, eksik işte, iş kısmen yapılmadığından, iş sahibinin yükleniciye ayıp ihbarı gerekmez. Zira eksik işte, işin teslimi söz konusu değildir.”
- Ayıp Türleri: Açık ve gizli ayıplar, önemli ve önemsiz bozukluklar, fiili (maddi) ve hukuki ayıplar gibi türleri vardır.
- Açık Ayıp: Eserin tesliminde kolayca fark edilebilen kusurlardır. İş sahibi, eseri gözden geçirip ayıpları derhal bildirmek zorundadır.
- Gizli Ayıp: Eserin kullanılması veya denenmesiyle ortaya çıkan kusurlardır. İş sahibi, ayıbı öğrenir öğrenmez yükleniciye bildirmek zorundadır.
- Hukuki Ayıp: Yapı kullanma izni alınamaması, arsanın kamulaştırılması veya projeye aykırı yapılaşma gibi hukuki kurallara uyulmamasından kaynaklanan ayıplardır.
- Ayıba Karşı Tekeffül Borcu ve Sonuçları: Yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğu, eserin iş sahibine teslimi, eserin ayıplı olması, ayıbın yükleniciden kaynaklanması ve ayıpta muayene ve ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmesi koşullarına bağlıdır. İş sahibinin ayıp durumunda seçimlik hakları vardır: sözleşmeden dönme, bedelde indirim, ücretsiz onarım ve tazminat talebi.
- “Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme” hakkını kullanabilir.
-
Yüklenicinin Temerrüdü ve İş Sahibinin Hakları
- Yüklenicinin Temerrüdü: Yüklenicinin kendinden kaynaklanan sebeplerle inşaatı kararlaştırılan süre içinde bitirememesi durumunda ortaya çıkar. Temerrüt için borcun muaccel (vadesi gelmiş) olması ve ifanın mümkün olması gerekir.
- “Kararlaştırılan süre içinde yüklenicinin kendinden kaynaklanan sebeplerle inşaatı veya imalatı bitirememesi durumunda ‘yüklenicinin temerrüdü’ söz konusu olur.”
- İş Sahibinin Hakları: Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde iş sahibi, Borçlar Kanunu’nun 123-126. maddeleri uyarınca çeşitli seçimlik haklara sahiptir:
- Sözleşmeden Dönme: Sözleşme tek yanlı irade beyanı ile geriye etkili olarak sona erer. Taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme, mahkeme kararıyla gerçekleşir.
- “Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.”
- Sözleşmenin Feshi: Sözleşme ileriye etkili olarak sona erer ve tasfiye hükümleri uygulanır. Özellikle inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda sözleşmenin geriye etkili feshinin TMK m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırı olacağı kabul edilmiştir. Yargıtay kararları, inşaat tamamlama oranına göre ileriye etkili feshi destekleyebilir (örneğin %70, %80 veya %90 ve üzeri tamamlama oranları).
- Tazminat Talepleri: İş sahibi, yükleniciden gecikme tazminatı (kira kaybı), müspet zarar (beklenen kar kaybı) veya menfi zarar (sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamalar) isteyebilir. Tazminat talebi için yüklenicinin kusurlu olması gerekir.
-
Kamu İhale Sözleşmelerinde Sona Erme Halleri
- İdare Tarafından Fesih: Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu (KİSK) m. 20’ye göre, yüklenicinin taahhüdünü ihale dokümanına veya sözleşme hükümlerine uygun yerine getirmemesi, işi süresinde bitirmemesi veya yasak fiil ve davranışlarda bulunması halinde idare sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda kesin teminatlar gelir kaydedilir ve yüklenici kamu ihalelerine katılmaktan yasaklanabilir.
- “Yüklenicinin taahhüdünü ihale dokümanı ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi veya işi süresinde bitirmemesi üzerine, ihale dokümanında belirlenen oranda gecikme cezası uygulanmak üzere, idarenin en az on gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi…”
- Yüklenici Tarafından Fesih: Yüklenici de idareden kaynaklanan kusurlu ifa imkansızlığı (örneğin imar durumunun değişmesi, arsanın kamulaştırılması) veya iş sahibinin temerrüdü gibi durumlarda sözleşmeyi feshedebilir.
- Mücbir Sebepler ve Kusursuz İmkansızlık: Doğal afetler, kanuni grev, genel salgın hastalık, kısmi veya genel seferberlik ilanı gibi mücbir sebepler veya iş sahibiyle ilgili beklenmedik olaylar (TBK m. 485) nedeniyle eserin tamamlanmasının imkansızlaşması sözleşmenin sona ermesine yol açabilir. Bu durumlarda, yüklenici yaptığı işin değerini ve giderlerini isteyebilir.
- “Mücbir sebep olarak kabul edilebilecek haller aşağıda belirtilmiştir: a) Doğal afetler. b) Kanuni grev. c) Genel salgın hastalık. d) Kısmî veya genel seferberlik ilânı. e) Gerektiğinde Kurum tarafından belirlenecek benzeri diğer haller.”
-
Davalar ve Yargılama
- Görevli Mahkeme:Adli Yargı: Eser sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar genel olarak adli yargı yerinde (Asliye Hukuk Mahkemeleri veya Asliye Ticaret Mahkemeleri) görülür. İnşaat müteahhitliği ticari bir iş olduğundan, tacir sıfatı taşıyan yüklenicinin taraf olduğu davaların ticaret mahkemelerinde görülmesi gerektiği yönünde görüşler bulunmaktadır.
- Tüketici Mahkemeleri: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamında, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla konut veya tatil amaçlı taşınmaz satın alan tüketicilerin yüklenicilere karşı açtığı davalara tüketici mahkemeleri bakar. Bu, özellikle “projeden konut satın alma” durumlarında önemli bir koruma sağlar.
- “Yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen daireleri üçüncü kişilere (tüketicilere) alacağın temliki kuralına göre (TBK. m. 183, 184) satmasından kaynaklanan davaların görülme yeri de tüketici mahkemeleridir.”
- İdari Yargı: Kamu İhale Kanunu uyarınca yapılan ihaleler ile ilgili sözleşmenin imzalanmasına kadar yapılan işlemler hakkında çıkan uyuşmazlıklar idari yargı yerinde çözümlenir. Sözleşme imzalandıktan sonraki uygulamaya ilişkin uyuşmazlıklar ise adli yargıda görülür.
- Zamanaşımı: Eser sözleşmesinden doğan alacaklar için genel olarak beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (TBK m. 147/6). Ancak yüklenicinin ağır kusuruyla yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi durumunda on yıllık genel zamanaşımı süresi (TBK m. 146) uygulanır. Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a göre ise, yapının taşıyıcı sisteminden kaynaklanan hasarlar için on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlar için iki yıl sorumluluk süresi öngörülmüştür.
- Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hakları: İnşaat aşamasında yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, yüklenicinin temerrüdü veya sözleşmenin feshi durumunda haklarını korumak amacıyla cayma hakkı veya sözleşmeden dönme hakkını kullanabilirler. Bu haklar, TKHK ve ilgili yönetmeliklerde detaylı olarak düzenlenmiştir.
- “Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir.”
Av. İltan EKMEKÇİOĞLU
