Sat ve Geri Kirala İşleminde Borç Bitti, Tapu Devredilmiyor: Ne Yapılabilir?

Sat ve geri kirala sözleşmesinde bütün taksitlerin ödenmesi, taşınmazın tapusunun kendiliğinden eski sahibine dönmesi anlamına gelmez. Geri devir hakkının sözleşmede nasıl düzenlendiği, satın alma bedelinin ödenip ödenmediği, hakkın kullanılması için bildirim gerekip gerekmediği ve kiralayanın devirden neden kaçındığı birlikte incelenmelidir. Devir borcu doğmuş ve kiracı kendi yükümlülüklerini yerine getirmişse tapunun hükmen geçirilmesi istenebilir.

Fabrikasını veya işyerini finansman sağlamak amacıyla devredip aynı yerde çalışmaya devam eden işletmeler açısından bu ayrım önemlidir. Üretimin sürmesi, muhasebede borcun kapanması ve tapuda malik görünmek üç farklı durumdur. Banka dekontlarının tamamlanmasıyla hukuki devir işleminin de tamamlandığı varsayılmamalıdır.

Bu yazı, 6361 sayılı Kanun kapsamındaki ticari taşınmaz finansal kiralamalarında geri devir sorununa odaklanır. Tüketicinin konut finansmanı, sıradan kira sözleşmesi ve özel kişiler arasında yapılan geri alım anlaşmaları ayrıca değerlendirilmelidir.

Sat ve geri kiralamada taşınmazın sahibi kimdir?

Sat ve geri kiralamada işletme, kendisine ait taşınmazı finansal kiralama ilişkisi kapsamında kiralayana satar; taşınmazı kullanmayı kiracı olarak sürdürür. İşlemin başında satış bedeli sayesinde finansman elde edilir. Daha sonra sözleşmede belirlenen kiralama bedelleri ödenir.

6361 sayılı Kanun’un 18. maddesi, kiralayanın malı doğrudan kiracıdan satın almasını da kapsar. Aynı Kanun’un 23. maddesine göre finansal kiralama konusu malın mülkiyeti kiralayana aittir; taraflar sözleşme sonunda kiracıya satın alma hakkı tanıyabilir.

Dolayısıyla “burası zaten eskiden bizimdi” düşüncesi, tek başına güncel mülkiyet hakkı sağlamaz. Tapunun geri alınabilmesi için sözleşmedeki hak ve koşulların gösterilmesi gerekir. Finansal kiralamanın genel yapısı ve diğer riskler için finansal kiralama sözleşmesi ve leasing uyuşmazlıkları yazısına bakılabilir.

Son taksitin ödenmesi ile geri devir hakkı neden farklıdır?

Sözleşmede geri devir, son taksitten başka koşullara bağlanmış olabilir. Sembolik satın alma bedeli, hakkın belirli şekilde kullanılması, sözleşme kapsamındaki diğer borçların kapatılması veya gerekli belgelerin sunulması bunlar arasındadır.

İlk yapılacak iş, sözleşmenin yalnız ödeme planını okumak değildir. Mülkiyet devri, satın alma seçeneği, temerrüt, fesih ve ek masraflar başlıkları birlikte incelenmelidir. Sonradan imzalanan yapılandırma protokolü, ilk sözleşmedeki tarihi veya devir koşullarını değiştirmiş olabilir.

Bir kurumun “borç kapandı” yazısı da kapsamına göre değerlendirilir. Yazı yalnız anapara bakiyesini mi, belirli bir sözleşmeyi mi, bütün yükümlülükleri mi kapsıyor? Devir talebinin dayanağı hazırlanırken bu sorunun cevabı açık olmalıdır. Kiralayanın ileri sürdüğü her ek talep ise sırf hesap dökümünde yer aldığı için haklı kabul edilemez.

Sözleşmede hangi beş nokta kontrol edilmeli?

1. Hak sahibi: Geri devir kime yapılacak; kiracı şirkete mi, sözleşmede belirtilen başka bir kişiye mi?
2. Taşınmaz: Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgileri güncel tapuyla uyumlu mu?
3. Zaman: Devir için sözleşme sonu mu, erken kapama mı, başka bir olay mı esas alınmış?
4. Bedel: Satın alma bedeli, kapanış hesabı ve masraflar hangi şartlarla ödenecek?
5. Bildirim: Satın alma hakkı nasıl kullanılacak; muhatap, süre ve yöntem belirlenmiş mi?

“İşlemler tamamlandıktan sonra devredilir” gibi belirsiz ifadeler uyuşmazlığı büyütebilir. Kiralayandan tamamlanmadığını söylediği işlemi somutlaştırması istenmelidir. Talepte bulunacak kişinin şirketi temsil yetkisi de güncel olmalıdır; eski müdürün veya yalnız pay sahibinin yaptığı başvuru her durumda yeterli sayılmaz.

Borcun tamamen ödendiği nasıl ortaya konulur?

Ödeme planı, banka dekontları ve kiralayanın hesap dökümü aynı çizelgede karşılaştırılmalıdır. Her ödeme için tarih, para birimi, açıklama ve hangi sözleşmeye işlendiği gösterilmelidir. Birden fazla leasing sözleşmesi varsa hesaplar karıştırılmamalıdır.

Ödemenin yanlış sözleşmeye kaydedilmesi, erken kapama hesabındaki fark, gecikme bedeli veya sigorta gideri tartışmaları görülebilir. Bu durumda yalnız toplam transfer tutarını göstermek yeterli olmayabilir. Tutarın hangi borcu karşıladığı ve kiralayanın mahsup işleminin dayanağı da araştırılır.

Kiralayandan ayrıntılı kapanış hesabı ve devir için gerekli belgelerin listesi yazılı istenebilir. Bir kaleme itiraz ediliyorsa itirazın nedeni ve destekleyen dekont açıkça belirtilmelidir. Gerçek bir borcun bulunmasıyla kaydı düzeltilmemiş ödemenin borç gibi görünmesi farklı çözüm yolları gerektirir.

Kiralayan başka bir borcu gerekçe gösteriyorsa

Bazen aynı kuruluşla yürütülen başka bir kredi, başka taşınmazın leasing borcu veya grup şirketinin yükümlülüğü geri devre engel gösterilir. Böyle bir gerekçenin haklılığı, sözleşmeler arasındaki bağlantı ve tarafların üstlendiği yükümlülükler üzerinden incelenir.

Aynı şirketler grubunda bulunmak, bütün şirketlerin borçlarının kendiliğinden birleşmesi anlamına gelmez. Hangi şirketin hangi sıfatla borçlandığı, kefalet veya teminat verip vermediği ve geri devir maddesinin bu ilişkiyi kapsayıp kapsamadığı belirlenmelidir.

Şirket ortağı belgelere ulaşamıyorsa talep ettiği sözleşmeyi ve hesabı somutlaştırmalıdır. Limited şirketlerde bu hazırlığın şirket içi boyutu ortağın bilgi alma ve inceleme hakkı kapsamında değerlendirilir. Ortağın bilgi istemesi ile şirket adına tapu talebinde bulunması farklı yetkilerdir.

Satın alma hakkı için her durumda otuz gün mü vardır?

Hayır. 6361 sayılı Kanun’un 23/2. maddesindeki otuz günlük düzenleme, tescile tabi taşınır mallar bakımından kiralayanın belirli şartlarla tek taraflı devir işlemleri yapabilmesine ilişkindir. Fabrika, arsa veya işyeri tapusu için aynı hükümden genel bir otuz günlük geri alma süresi çıkarılmamalıdır.

Taşınmazda sözleşmenin satın alma hakkına ilişkin maddesi ayrıca okunmalıdır. Hakkın kullanılacağı tarih ve bildirim yöntemi açıkça kararlaştırılmışsa bunların ihmal edilmesi uyuşmazlık yaratabilir. Süre konusunda sözlü müşteri temsilcisi açıklamasına dayanmak yerine yazılı metin ve tebligatlar esas alınmalıdır.

Özellikle sözleşme bitiminden önce gönderilen yazılar saklanmalıdır. Tarafların daha sonraki davranışları ve yazışmaları da hakkın kullanılıp kullanılmadığının değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Geri devir talebi nasıl hazırlanmalı?

Başvuru, “tapuyu verin” cümlesinden daha açık olmalıdır. Sözleşme tarihi ve numarası, taşınmazın bilgileri, dayanak devir maddesi, ödemelerin tamamlandığı tarih ve satın alma hakkının kullanıldığı belirtilmelidir.

Devir için randevu verilmesi, yetkili temsilcinin belirlenmesi ve eksik olduğu ileri sürülen belgelerin açıklanması istenebilir. Muhatabın doğru tüzel kişi olması önemlidir. Unvan değişikliği, birleşme veya sözleşmenin devri varsa güncel kayıtlar kontrol edilmelidir.

Bildirim yöntemi, sözleşme ile uygulanacak hukuka uygun seçilmelidir. Noter ihtarı veya uygun elektronik bildirim, içeriğin ve ulaşma tarihinin ispatını kolaylaştırabilir. Ancak herhangi bir ihtarın her türlü süreyi durdurduğu veya başlı başına tapuyu değiştirdiği düşünülmemelidir. İhtarın amacı, hakkın kullanılmasını ve karşı tarafın tutumunu belgelemektir.

Tapunun devri için dava açılabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi, mülkiyetin kendi adına tescilini isteme konusunda kişisel hakkı bulunan kişinin, malik kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilmesini düzenler. Finansal kiralama dosyasında bu yolun kullanılabilmesi, geçerli ve ifası istenebilir bir devir hakkının bulunmasına bağlıdır.

Davada sözleşme, ek protokoller, ödeme belgeleri, satın alma bildirimi ve tapu kaydı birlikte değerlendirilir. Davacı kendi borçlarını yerine getirdiğini veya hukuken gerekli biçimde yerine getirmeye hazır olduğunu ortaya koymalıdır. Tartışmalı bakiye varsa hesap incelemesi gerekebilir.

Talep, taşınmazın ve tarafların durumuna uygun kurulmalıdır. Şirketin sözleşmesinden doğan hakkı, ortak kural olarak kendi kişisel mülkiyetine dönüşecek şekilde ileri süremez. Ayrıca tapunun başka kişiye devredilmiş olması, davanın taraflarını ve hukuki değerlendirmeyi değiştirebilir.

Hangi mahkemeye başvurulur, arabuluculuk gerekir mi?

Ticari finansal kiralama ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta asliye ticaret mahkemesinin görevi değerlendirilir. Tapunun aynına ilişkin veya ayni hak sahipliğini değiştirecek davalarda, HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle kuruluşun merkezinin İstanbul’da olması, başka şehirdeki taşınmaz için tek başına İstanbul’u yetkili yapmaz.

Arabuluculuk bakımından talebin niteliği önemlidir. TTK m.5/A, konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarını kapsar. Salt tescil talebi, bu maddenin parasal talep kapsamına girmez. Bunun yanında 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a’daki kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin düzenlemenin finansal kiralamadaki somut talebe uygulanması ayrıca ele alınmalıdır.

Bu yüzden “tapu davasında asla arabuluculuk olmaz” veya “leasing geçen her dava önce aynı yola gider” şeklinde kesin genellemeler yapılmamalıdır. Tescil, borçsuzluğun tespiti ve tazminat birlikte istenecekse her talebin dava şartı dosya özelinde belirlenmelidir.

Taşınmazın yeniden devri nasıl önlenebilir?

Tapunun üçüncü kişiye devri veya uyuşmazlığı ağırlaştıracak başka işlemler yönünden somut risk varsa ihtiyati tedbir talebi değerlendirilebilir. HMK m.389 ve devamı, hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştırabilecek değişikliklere karşı geçici koruma sağlar.

Tedbir isteyen, hangi riskin bulunduğunu ve neden haklı olduğunu yaklaşık olarak göstermelidir. Sözleşme ve ödemeler kadar satışa çıkarma yazısı, devir bildirimi veya güncel tapu hareketleri de önem taşıyabilir. Mahkeme teminat isteyebilir; dava açılması tek başına tapuda işlem yapılmasını engellemez.

Karar alınmasıyla iş bitmez. HMK m.393’teki uygulama talebi süresi ve dava öncesi tedbirde m.397’deki tamamlayıcı işlemler takip edilmelidir. Arabuluculukla bağlantılı özel süre hükümleri de hesaba katılmalıdır. Geçici koruma ve tescil taleplerinin birlikte değerlendirilmesi, taşınmaz hukuku uyuşmazlıklarının önemli bir parçasıdır.

Eski fesih bildirimi varsa sonradan ödeme yeterli olur mu?

Sözleşme daha önce feshedilmişse mesele yalnız bakiye borç değildir. Önce feshin hukuken geçerli olup olmadığı ve sonraki ödemenin taraflarca hangi amaçla kabul edildiği araştırılır. Ödeme, her durumda sona ermiş sözleşmeyi kendiliğinden yeniden yürürlüğe koymaz.

6361 sayılı Kanun m.31, ödeme temerrüdüne bağlı fesihte süreler düzenler; süre sonunda mülkiyetin kiracıya geçmesinin kararlaştırıldığı hâlde verilecek sürenin en az altmış gün olması önemlidir. Tekrarlanan gecikmelere ilişkin ayrı fesih düzenlemesi de gözden kaçırılmamalıdır.

Fesih geçerliyse m.33 kapsamındaki iade ve hesaplaşma gündeme gelebilir. Buna karşılık geçersiz fesih iddiası, ödeme belgeleri ve tebliğ kayıtlarıyla ortaya konulmalıdır. “Bugün borcum yok” savunması ile “devir hakkım doğdu” talebinin aynı hukuki değerlendirmeyle sonuçlanması zorunlu değildir.

Kiralayan değişirse veya mali sorun yaşarsa

6361 sayılı Kanun m.27, kiralayanın mülkiyeti devretmesini sözleşme ve kanundaki sınırlar içinde düzenler. Sözleşmede izin verilen devir ancak başka bir kiralayana yapılabilir; devralan sözleşmeye uymalı ve devir kiracıya bildirilmelidir. Bu nedenle kuruluş değişikliği, satın alma hakkının yok sayılmasının tek başına gerekçesi değildir.

Kiralayanın iflası bakımından m.29’da sözleşmenin süre sonuna kadar iflas masasına karşı geçerliliğini korumasına ilişkin düzenleme vardır. Ancak başvuru muhatabı, dosyanın aşaması ve sözleşme süresinin dolup dolmadığı incelenmelidir. İflas veya konkordato bilgisi varsa olağan müşteri hizmetleri yanıtıyla yetinilmemelidir.

Özellikle kiracının da ödeme güçlüğü yaşadığı dosyalarda konkordato başvuru ve usulü ayrı bir inceleme alanıdır. Konkordato talebi, bütün devir veya iade sorunlarının kendiliğinden çözüldüğü anlamına gelmez.

Devir konusunda anlaşılırsa protokolde neler bulunmalı?

Uyuşmazlık görüşmeyle çözülüyorsa anlaşma yalnız “işlemler yapılacak” ifadesine bırakılmamalıdır. Taşınmazın açık kimliği, devralacak kişi, tapu randevusunun zamanı, işlemde bulunacak temsilciler ve masrafların dağılımı belirlenmelidir. Eksik belge varsa kimin, hangi tarihte sağlayacağı yazılmalıdır.

Kapanış hesabındaki çekişmeli kalemlerin nasıl ele alındığı da gösterilmelidir. Bütün haklardan vazgeçildiğini belirten geniş bir ibra, yalnız tapunun devrini bekleyen işletme açısından ayrıca sonuç doğurabilir. İmza öncesinde hangi borç veya talebin sona erdirildiği anlaşılmalıdır. Tapunun fiilen devrinden önce koşulsuz ve kapsamı belirsiz bir feragat verilmesi, sonraki başvuruları güçleştirebilir.

Devirden sonra güncel tapu kaydı alınarak malik, pay ve taşınmaz bilgileri kontrol edilmelidir. Sözleşmedeki yükümlülüklerin tamamlanması ile finansal kiralama şerhi veya başka kayıtların akıbeti birlikte ele alınmalıdır. İpotek, haciz ya da başka bir kısıtlama görülüyorsa bunların hangi işlemle kaldırılacağı netleştirilmelidir. Sadece randevu alındığı veya devir faturası düzenlendiği için dosya tamamlanmış sayılmamalıdır.

Gecikmenin işletmeye verdiği zarar nasıl belgelenir?

Devir gecikmesi, işletmenin yeni kredi kullanmasını veya planlanan satışını etkileyebilir. Ancak düşünülen her kazanç, gerçekleşmiş ve ispatlanabilir zarar sayılmaz. Muaccel devir borcu yönünden temerrüt koşulları oluşmuşsa, TBK m.112, 117 ve 118 çerçevesinde gecikme zararının tazmini değerlendirilebilir. Zarar ve gecikmeyle bağlantısı somutlaştırılmalıdır.

Örneğin bankanın tapu devri tamamlanmadığı için reddettiği finansman başvurusu, tarihli teklif yazıları ve ek maliyet belgeleri önem taşıyabilir. Alıcıyla yalnız genel bir görüşme yapılmış olması ise kesin satış kaybını tek başına göstermez. Zararı azaltmak için atılan makul adımlar da saklanmalıdır. Aynı ekonomik kayıp farklı adlarla iki kez istenmemeli; tapunun devri talebiyle parasal talebin dayanakları ayrı açıklanmalıdır.

İki karşılaştırmalı örnek

Örnek 1: Ödeme tamam, devir işlemi gecikiyor

Bir üretim şirketi deposunu satıp geri kiralamıştır. Sözleşme sonunda satın alma hakkı açıkça tanınmıştır. Kira bedelleri ve satın alma bedeli ödenmiş; hak, sözleşmedeki yöntemle kullanılmıştır. Kuruluşun yazısı da ilgili sözleşmede borç kalmadığını göstermektedir. Buna rağmen tapu randevusu sürekli ertelenmektedir.

Bu varsayımda öncelik, devir borcunun doğduğunu gösteren belgelerle açık bir ifa talebi oluşturmaktır. Sonuç alınamazsa tescile yönelik dava ve somut devir riski varsa tedbir değerlendirilebilir. Dosyanın ağırlık noktası hesaplaşmadan çok, mevcut devir yükümlülüğünün yerine getirilmesidir.

Örnek 2: Para ödenmiş, fakat fesih ve satın alma hakkı tartışmalı

Başka bir işletme, gecikmiş ödemeler nedeniyle fesih bildirimi aldıktan aylar sonra toplu ödeme yapmıştır. Kuruluş parayı geçmiş alacağa işlemiş; sözleşmenin devam ettiğini kabul etmemiştir. İşletme ise bu ödemeyi “erken kapama” olarak nitelendirmektedir.

Burada doğrudan ilk örnekteki sonuca gidilemez. İhtar süreleri, tebligatlar, fesih koşulları, ödeme açıklaması ve sonraki yazışmalar incelenmelidir. Feshin geçerliliği çözülmeden yalnız toplam ödeme tutarından tapunun devri gerektiği sonucuna varılamaz. Her iki örnek varsayımsaldır; sonuç garantisi içermez.

Geri devir talebi sözleşmede tanınan alım hakkına dayanıyorsa alım hakkı bulunduğu hâlde malikin tapuyu devretmemesi rehberi, hakkın kullanılması ve bildirim belgeleri üzerinden dosya hazırlığını ele alır.

İlk görüşme için belge listesi

Sözleşme ve bütün ekleri, ilk satışın resmî senedi, güncel tapu kaydı, ödeme planı, dekontlar, kapanış hesabı, satın alma bildirimi ve cevabı hazırlanmalıdır. Varsa fesih ihtarı, icra evrakı, yapılandırma protokolü ve temsil belgeleri de eklenmelidir.

İşletme veya şirket el değiştirdiyse sözleşmenin kimin üzerinde kaldığı özellikle araştırılmalıdır. Ticari işletmenin devri kapsamında yapılan teslim, leasing sözleşmesinin ve tapu hakkının aynı şekilde geçtiğini tek başına göstermez. Belgeler tarih sırasına konulmalı, tartışmalı kalemler ayrı işaretlenmelidir.

Sık sorulan sorular

1. Son taksiti ödeyince tapu otomatik döner mi?

Hayır. Geri devir hakkının koşulları tamamlanmalı ve tapu işlemi yapılmalıdır. Ödeme dekontu, tek başına malik hanesini değiştirmez.

2. Tapuya sadece borcu yoktur yazısıyla gidebilir miyim?

Bu yazı önemli delildir; ancak devir için gerekli hukuki işlem ve belgelerin yerini her durumda tutmaz. Kiralayanın katılımı veya uygun mahkeme kararı gerekebilir.

3. Sözleşmede satın alma hakkı yoksa ne olur?

Finansal kiralama adı, kendiliğinden geri alım hakkı yaratmaz. Sözleşmenin tamamı, ek taahhütler ve işlemin hukuki niteliği incelenmelidir.

4. Taşınmazın piyasa değeri arttı diye yeni bedel istenebilir mi?

Devir bedeli ve koşulları sözleşmeden belirlenir. Sonraki değer artışı, tek başına kararlaştırılmış bedelin değiştirilmesini haklı kılmaz.

5. Erken kapama yaparsam hemen devir isteyebilir miyim?

Erken ödeme ve erken mülkiyet devri aynı şey değildir. Erken kapama protokolünün devir tarihini ve satın alma koşullarını kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir.

6. Kuruma şikâyet başvurusu tapuyu geri getirir mi?

Denetim veya şikâyet başvurusu, özel hukukta gerekli tescil işleminin ya da mahkeme kararının yerine geçmez. Başvuru süreleri ayrıca korunmalıdır.

7. Dava açınca satış kendiliğinden durur mu?

Hayır. Gerekli şartlarla tedbir istenmeli, verilen kararın uygulanması takip edilmelidir. Dava dosyasının varlığı tek başına yeterli değildir.

8. Şirket ortağı tapuyu kendi adına isteyebilir mi?

Şirkete ait sözleşmesel hak, sırf ortaklık nedeniyle ortağın kişisel hakkına dönüşmez. Hak sahibi, sözleşme ve devir düzenlemesinden belirlenir.

9. Geç devir nedeniyle zarar istenebilir mi?

Hukuka aykırı gecikme, zarar ve bağlantı gösterilebiliyorsa tazminat değerlendirilebilir. Kaçırılan satış veya finansman fırsatı somut belgelerle desteklenmelidir.

10. Bankayla görüşürken hukuki süreler durur mu?

Sıradan görüşmelerin bütün süreleri durdurduğu varsayılmamalıdır. Sözleşmesel bildirimler, tebligatlar ve dava yolları görüşmelerle birlikte takip edilmelidir.

Sonuç: Önce devir hakkını ve engeli belirleyin

Sat ve geri kiralamada tapunun geri alınması için üç nokta açıklığa kavuşturulmalıdır: Devir hakkı hangi hükümden doğuyor, kiracı hangi yükümlülükleri tamamladı ve kiralayan hangi somut gerekçeyle kaçınıyor? Bundan sonra ihtar, hesap incelemesi, tescil davası ve geçici koruma ihtiyacı birlikte planlanabilir.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, tapu kaydı, ödeme ve tebligat belgeleri incelenmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.