Şirket Taşınmazı Başka Şirketin Borcu İçin İpotek Edildi: Ne Yapılabilir?

Şirketinizin arsası, fabrikası veya ticari binası başka bir şirketin borcu için ipotek edilmiş olabilir. Bu işlem, yalnız borcun başka şirkete ait olması nedeniyle geçersiz sayılmaz. Türk Medeni Kanunu, başkasının borcu için taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasına izin verir.

Ancak ipoteği şirket adına kimin verdiği, o tarihteki temsil yetkisi, teminatın hangi borçları kapsadığı ve işlemin şirket menfaatlerine etkisi ayrıca incelenmelidir. Ortakların işlemden haberdar olmaması, tek başına ipoteğin kesinlikle kaldırılacağını göstermez.

İlk yapılması gereken, ipotek resmî senedi, işlem tarihindeki şirket temsil kayıtları ve varsa icra dosyasının birlikte incelenmesidir. Bankayla görüşmek veya yöneticiye ihtar göndermek, resmî tebligatla başlayan süreleri kendiliğinden durdurmaz.

Bu rehber, ağırlıklı olarak anonim ve limited şirketlerin ticari taşınmazları için hazırlanmıştır. Halka açık şirketler, düzenlemeye tabi finans kuruluşları, tasfiye ve iflas hâlleri bakımından ek kurallar bulunabilir.

Şirket, Kendi Borcu Olmadan Taşınmazını İpotek Edebilir mi?

Evet. Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesine göre, ipoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması zorunlu değildir. Mevcut bir alacak yanında, doğması mümkün olan bir alacak da gerekli koşullarla ipotekle güvence altına alınabilir.

Dolayısıyla A şirketinin bankadan kullandığı kredi için B şirketinin arsası ipotek edilebilir. Bu ilişkide krediyi kullanan şirket ile taşınmazını teminat gösteren şirket farklıdır.

Bununla birlikte kanunun üçüncü kişi ipoteğine izin vermesi, şirket adına yapılan her ipotek işleminin geçerli olduğu anlamına gelmez. Temsil yetkisi, işlemin şekli, şirket türüne ilişkin özel hükümler ve teminatın kapsamı birlikte değerlendirilir.

İşlemin anlaşılması için üç ayrı sıfat belirlenmelidir: Asıl borçlu, ipotek veren taşınmaz maliki ve ipotek alacaklısı. Aynı grupta bulunan şirketlerin ticaret unvanlarının benzemesi, bu ayrımı ortadan kaldırmaz. Hukuki dayanak Türk Medeni Kanunu’nun ipoteğe ilişkin hükümleridir.

İpotek Veren Şirket Borcun Tamamından Sorumlu Olur mu?

Yalnız taşınmazla sorumluluk

Şirket yalnızca taşınmazını ipotek etmişse ve ayrıca kişisel borç üstlenmemişse, kural olarak rehinle sorumluluk söz konusudur. Alacaklı, koşulları gerçekleştiğinde ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir.

Bu durum, şirketin bütün banka hesaplarının ve diğer taşınmazlarının aynı borç nedeniyle kendiliğinden takibe açıldığı anlamına gelmez. Taşınmaz dışında sorumluluk için ayrıca hukuki dayanak bulunmalıdır.

Kefalet veya birlikte borçlanma

İpotek veren şirket aynı zamanda kredi sözleşmesini borçlu, kefil veya başka bir sorumluluk üstlenen taraf sıfatıyla imzalamış olabilir. Böyle bir durumda inceleme yalnız tapu kaydıyla sınırlı tutulamaz.

Kredi sözleşmesi, teminat sözleşmesi, ek protokoller ve imza bölümleri birlikte değerlendirilmelidir. Belgede şirketin hangi sıfatla yer aldığı, başlıktaki genel ifadelerden daha önemlidir.

Ortağın kendi adına verdiği kefalet ise farklı bir ilişkidir. Bu ayrım için şirketten ayrıldıktan sonra banka kefaletinin devam etmesi hakkındaki açıklamalar ayrıca incelenebilir.

Şirket Müdürü veya Yönetim Kurulu Üyesi Tek Başına İpotek Verebilir mi?

Bu sorunun cevabı kişinin unvanına değil, işlem tarihindeki temsil yetkisine bağlıdır. Yönetim kurulu üyesi olmak, her durumda tek başına şirket adına ipotek kurmaya yetkili olmak anlamına gelmez.

Anonim şirketlerde Türk Ticaret Kanunu’nun 370 ve 371. maddeleri; limited şirketlerde ise 629. madde ve bu maddenin gönderme yaptığı hükümler önem taşır.

Şu belgeler kontrol edilmelidir:

1. İşlem tarihinde yürürlükte olan esas sözleşme veya şirket sözleşmesi.
2. Temsilcilerin seçimine ve yetkilendirilmesine ilişkin kararlar.
3. Ticaret siciline tescil ve ilan edilmiş temsil şekli.
4. Birlikte imza veya şube işleriyle sınırlı yetki bulunup bulunmadığı.
5. İpotek işleminde kullanılan vekâletname ve dayanak belgeleri.

Güncel imza sirküleri, geçmişte yapılan işlemin yetki sorununu tek başına çözmez. İpotek hangi tarihte kurulmuşsa o tarihteki hukuki durum araştırılmalıdır.

Anonim şirketlerde karar alma ve dışarıya karşı temsil arasındaki ayrım, yönetim kurulunun yetki ve sorumlulukları kapsamında ayrıca ele alınır.

Ortakların Haberi Olmadan Kurulan İpotek Geçersiz midir?

Ortağın işlemden haberdar olmaması ile şirketin usulüne uygun temsil edilmemesi aynı durum değildir. Şirketin yönetim ve temsil organları, yetkileri içindeki işlemler için her ortağın ayrı imzasını almak zorunda olmayabilir.

Buna karşılık gerekli birlikte imzanın bulunmaması, temsil yetkisinin mevcut olmaması, özel bir kanuni yasağın ihlali veya yetkinin kötüye kullanılması ciddi hukuki sorun doğurabilir.

Burada şirket içi ilişkiyle banka karşısındaki dış ilişki ayrılmalıdır. Bir yönetici şirket içi yükümlülüğünü ihlal etmiş olsa bile, üçüncü kişiyle yapılan işlemin sonucu ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle “bana sorulmadı” açıklaması belge incelemesinin başlangıcıdır. İpoteğin kaldırılması için hangi somut hukuki eksikliğe dayanıldığı açıkça ortaya konulmalıdır.

Şirket Taşınmazına İpotek İçin Genel Kurul Kararı Gerekir mi?

Bütün şirketlerde ve bütün ipotek işlemlerinde genel kurul kararının zorunlu olduğunu söylemek doğru değildir. Şirketin türü, esas sözleşmesi, işlemin tarafları ve uygulanabilecek özel hükümler belirleyicidir.

Anonim şirketlerde önemli miktarda şirket varlığının toptan satışı için düzenlenen TTK m.408/2-f hükmü, doğrudan satışa ilişkindir. Bu hükümden hareketle her ipotek işlemi için otomatik olarak aynı sonuç çıkarılmamalıdır.

Bununla birlikte ipoteğin ekonomik ağırlığı, şirketin tek üretim tesisini kapsaması, bağlantılı işlemler ve özel onay hükümleri göz ardı edilemez. İşlem, bütün belgeleri ve gerçek amacı üzerinden değerlendirilir.

Yönetim kurulu üyesinin şirketle kendisi veya başkası adına işlem yapması gibi durumlarda TTK m.395 kapsamındaki kurallar da gündeme gelebilir. Ancak bu hüküm de şirketin üçüncü kişi lehine verdiği bütün teminatlara aynı biçimde uygulanmaz.

Esas Sözleşmede İpotek Yetkisi Yazmıyorsa Bankaya Karşı Savunma Yapılabilir mi?

Esas sözleşmede belirli bir işlemin açıkça yazılmaması, tek başına şirketin o işlemle bağlı olmadığını göstermez.

TTK m.371, temsil yetkisini ve işletme konusu dışındaki işlemlerin sonuçlarını özel olarak düzenler. Üçüncü kişinin işlemin işletme konusu dışında olduğunu bildiği veya durumun gereğinden bilebilecek durumda bulunduğu iddiası somut delillerle değerlendirilir.

Esas sözleşmenin ilan edilmiş olması, kanuna göre bu bilginin ispatı için tek başına yeterli değildir. Buna karşılık bankaya sunulan şirket kararları, yazışmalar ve işlemin kuruluş biçimi farklı sonuçlara ulaşılmasına neden olabilir.

Ayrıca tescil ve ilan edilmiş birlikte temsil şartı ile şirket içindeki tutar sınırlamaları aynı hukuki etkiye sahip değildir. “İç yönergede yetkisi yoktu” savunmasının dış ilişkide ne sonuç doğuracağı, temsilcinin statüsüne göre incelenmelidir.

Grup Şirketlerinin Birbirine Teminat Vermesi Serbest midir?

Aynı şirketler topluluğunda bulunmak, şirketlerin ayrı tüzel kişiliklerini ve malvarlıklarını ortadan kaldırmaz. Bir grup şirketinin borcu, sırf ortaklık bağlantısı nedeniyle diğer şirketin borcu olmaz.

TTK m.202, hâkimiyetin bağlı şirketi kayba uğratacak şekilde kullanılmasını sınırlar. Bağlı şirketin malvarlığının teminatlarla sınırlandırılması ve çeşitli sorumluluklar üstlenmeye yöneltilmesi bu çerçevede incelenebilir.

Kanun, kaybın ilgili faaliyet yılı içinde fiilen denkleştirilmesi veya koşullarına uygun denk bir istem hakkı tanınması gibi mekanizmalar öngörür. Tam hâkimiyet hâllerindeki özel hükümler de ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “hepimiz aynı grubuz” açıklaması yeterli değildir. Teminat veren şirketin üstlendiği risk, elde ettiği menfaat ve varsa karşı güvence gösterilmelidir.

Denkleştirme veya yönetici sorumluluğu tartışması ile bankanın ipoteğinin geçerliliği de aynı mesele değildir. Şirket içindeki zarar, her durumda bankanın teminatının kendiliğinden ortadan kalkmasını sağlamaz.

İpotek Veren Şirketin Menfaati Nasıl İncelenir?

Başka şirketin borcuna teminat verilmesinde, işlemin ticari gerekçesi açık olmalıdır. Teminat veren şirketin finansmana erişimi, ortak yatırımın yürütülmesi veya kendisine sağlanan karşı güvence değerlendirmede önem taşıyabilir.

Yalnız beklenen faydanın söylenmesi yeterli değildir. Faydanın gerçekliği, riskle dengesi ve kararın alındığı tarihteki koşullar araştırılır.

Borçlu şirketin ödeme gücü, ipotekli taşınmazın şirket faaliyetleri için önemi ve teminatın süresi özellikle dikkate alınmalıdır. Tek fabrikanın riske atılması ile kullanılmayan bir taşınmazın sınırlı bir kredi için teminat gösterilmesi aynı ekonomik etkiye sahip değildir.

Kararın sonradan kötü sonuçlanması, yöneticinin mutlaka sorumlu olduğu anlamına gelmez. İnceleme, karar tarihindeki bilgi ve koşullarla özen yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğine yönelir.

Yönetici Kendi Şirketinin Borcu İçin Diğer Şirketin Taşınmazını Kullanmışsa Ne Olur?

Aynı kişinin iki şirkette görev yapması, her işlemi geçersiz hâle getirmez. Ancak kişisel menfaat ile teminat veren şirketin menfaati çatışıyorsa özel bir inceleme gerekir.

Anonim şirketlerde TTK m.393, belirli menfaat çatışmalarında yönetim kurulu müzakerelerine katılma yasağı öngörür. Limited şirket müdürleri bakımından da özen ve bağlılık yükümlülükleri önemlidir.

Karara kimlerin katıldığı, çatışmanın açıklanıp açıklanmadığı, karşı teminat bulunup bulunmadığı ve diğer yöneticilerin bilgi düzeyi araştırılmalıdır.

Yalnız “iki şirkette de aynı yönetici var” denilerek ipoteğin kaldırılacağı söylenemez. Bankanın işlemin kuruluşundaki rolü ve şirket zararını bilip bilmediğine ilişkin olgular ayrıca incelenir. İlgili kurallar Türk Ticaret Kanunu’nda yer almaktadır.

İpotek Hangi Borçları Kapsıyor?

İpoteğin kapsamı, yalnız tapuda görünen alacaklı adı ve tutardan anlaşılamayabilir. Resmî senette belirli bir kredi, bir sözleşme ilişkisi veya tanımlanmış gelecekteki borçlar güvence altına alınmış olabilir.

Öncelikle borçlu şirketin tam ticaret unvanı ve sicil bilgileri belirlenmelidir. Benzer unvanlı başka bir şirketin borcu ile ipoteğin kuruluşunda belirtilen borç aynı kabul edilmemelidir.

Kredi yenilemesi, limit artırımı, yapılandırma veya farklı bir kredi kullandırılması varsa bunların mevcut ipoteğin kapsamında kalıp kalmadığı ayrıca değerlendirilir.

İpotek senedindeki genel ifadeler de sınırsız yorumlanamaz. Alacağın kaynağı, sözleşmeler arasındaki bağlantı ve sonraki değişiklikler birlikte incelenmelidir.

Tapuda Yazan İpotek Tutarı Son Sorumluluk Tutarı mıdır?

Üst sınır ipoteği

Miktarı başlangıçta belirli olmayan veya değişebilen alacaklarda, taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır önem taşır. Teminatın kapsamı ve sınırı resmî senetle belirlenir.

Bankanın asıl borçludan olan toplam alacağı, ipotekli taşınmazdan öncelikle tahsil edebileceği tutarla aynı olmayabilir. Borç hesabıyla rehin hesabının ayrı kurulması gerekir.

Anapara ipoteği

Anapara ipoteğinde, güvencenin faiz ve giderleri kapsaması bakımından Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır. Bu nedenle tapuda yazılı tutarın her durumda bütün faiz ve giderleri içeren tek tavan olduğu varsayılmamalıdır.

Anapara, faiz, takip gideri ve diğer kalemler ayrı gösterilmelidir. İpotek türü belirlenmeden yalnız banka hesap özetindeki toplam üzerinden ödeme planı yapılması hatalı sonuç doğurabilir.

Banka İhtarname Gönderdiğinde İlk Ne Yapılmalı?

Belgenin türü ve tebliğ tarihi kaydedilmelidir. Hesap kat ihtarı, ödeme talebi, icra müdürlüğünün ödeme emri ve icra emri farklı hukuki işlemlerdir.

Türk Medeni Kanunu’nun 887. maddesi, borçtan şahsen sorumlu olmayan ipotekli taşınmaz maliki bakımından ödeme istemine ilişkin özel düzenleme içerir. İstem, hem asıl borçlu hem taşınmaz maliki yönünden incelenmelidir.

Kredi ilişkilerinde İİK m.150/ı hükümleri de önem taşıyabilir. Bu düzenlemedeki, krediyi kullanan tarafın noter aracılığıyla yapacağı sekiz günlük itiraz ile icra ödeme emrine itiraz aynı işlem değildir.

Taşınmaz sahibi şirket, kendisinin kredi borçlusu olmadığını düşünerek ihtarı cevapsız bırakmamalıdır. Tebligat, teminat kapsamı ve takip şartları bakımından sonuç doğurabilir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Takibinde Kaç Gün İçinde Başvurulur?

Her ipotek takibi için tek bir itiraz süresi yoktur. Önce takip dosyasında hangi yolun kullanıldığı belirlenmelidir.

Ödeme için tanınan 30 günlük süre, bütün itirazların 30 gün içinde yapılabileceği anlamına gelmez.

Ayrıca İİK m.150 kapsamında ödeme emrine itiraz edilirken rehin hakkının kendisi bu itirazın konusu yapılamaz. İpoteğin geçersizliğine veya kaldırılmasına ilişkin dava yolu ayrıca değerlendirilir. Bu ayrımlar İcra ve İflas Kanunu’nun 149 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

İpoteğin Kaldırılması Davası Açılabilir mi?

İpoteğin kaldırılması, uygulamadaki adıyla ipoteğin fekki, farklı hukuki sebeplere dayanabilir. Teminat altındaki alacağın sona ermesi, ipoteğin başlangıçtan itibaren geçersiz kurulması ve talep edilen borcun teminat kapsamı dışında kalması aynı iddia değildir.

Yetkisiz temsil, gerekli imzaların bulunmaması veya hukuki dayanağı olmayan tescil iddiasında, işlem belgeleri incelenir. Borcun ödendiği ileri sürülüyorsa ödeme kayıtlarıyla hangi borcun kapandığı gösterilmelidir.

Bir kredi hesabının sıfırlanması, gelecekteki veya henüz nakde dönüşmemiş riskleri de kapsayan bütün teminat ilişkisinin sona erdiğini her durumda göstermez.

Buna karşılık banka da yalnız ipotek kaydı bulunduğu için ilgisiz bütün alacaklarını aynı taşınmazdan tahsil edemez. Dava talebi, ipoteğin kuruluş sebebiyle talep edilen borç arasındaki ilişkiye uygun kurulmalıdır.

Dava Açılması Taşınmazın Satışını Durdurur mu?

Hayır. Dava açılması, icra takibini veya satışı kendiliğinden durdurmaz.

İİK m.150, ipoteğin iptali davasında m.72 hükümlerinin kıyasen uygulanmasını öngörür. Menfi tespit davasının takipten önce veya sonra açılması, geçici koruma imkânlarını etkiler.

Takipten önce açılan davada gerekli koşullar ve teminatla takibin durdurulmasına yönelik tedbir değerlendirilebilir. Takipten sonra açılan davada ise genel kural, tedbirle takibin durdurulamaması; şartları varsa icra veznesindeki paranın alacaklıya ödenmesinin önlenebilmesidir.

Başvuruya özgü diğer kanuni yollar ve özel düzenlemeler ayrıca incelenmelidir. Genel bir tedbir talebiyle icra hukukundaki özel sınırların aşılabileceği varsayılmamalıdır.

Satış hazırlıkları başlamışsa yalnız bankaya yazı göndermekle yetinilmemeli; hangi kararın, hangi merciden ve hangi teminatla istenebileceği belirlenmelidir.

Şirket Ortağı Kendi Adına İpoteği Kaldırtabilir mi?

Taşınmaz şirket adına kayıtlıysa malik şirkettir. Ortağın pay sahibi olması, taşınmazın belirli bir bölümünün doğrudan sahibi olduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle ipoteğin kaldırılması talebinde davacı sıfatı, şirketin temsili ve ortağın hangi hakkına dayanarak başvurduğu önemlidir. Ortak, sırf pay sahibi olduğu için şirketin bütün davalarını kendi adına açabileceğini varsaymamalıdır.

Buna karşılık bilgi alma, inceleme, belirli şirket kararlarına karşı başvuru ve yönetici sorumluluğu gibi haklar bulunabilir.

İpoteği kuran yönetici aynı zamanda şirketin tek temsilcisiyse, şirketin o kişiye karşı nasıl temsil edileceği ayrıca çözülmelidir. Menfaat çatışması bulunan dosyalarda temsil sorunu, davanın esasına geçilmesini etkileyebilir.

Yönetim Belgeleri Vermiyorsa Ortak Ne Yapabilir?

Limited şirkette her ortak, TTK m.614 çerçevesinde şirketin işleri ve hesapları hakkında bilgi isteyebilir; belirli konularda inceleme yapabilir. Talebin somutlaştırılması, incelemeyi kolaylaştırır.

“Bütün belgeleri gönderin” yerine, belirli taşınmazın ipotek resmî senedi, ilgili yönetim kararı, kredi sözleşmesi ve karşı teminat belgeleri istenebilir.

Bilgi ve inceleme engelleniyorsa, kanundaki şirket içi başvuru ve mahkemeye müracaat yolları değerlendirilir. Ayrıntılı süreç limited şirket ortağının bilgi alma ve inceleme hakkı kapsamında açıklanmıştır.

Anonim şirkette bilgi alma ve özel denetim yollarının koşulları farklıdır. Bir şirket türüne ait başvuru sırası ve süreler diğerine doğrudan aktarılmamalıdır.

Yöneticiye Tazminat Davası Açılabilir mi?

Yönetici sorumluluğu için yalnız ipotek kurulmuş olması yeterli değildir. Yükümlülük ihlali, kusur, zarar ve uygun bağlantı değerlendirilmelidir.

Karşılıksız ve ölçüsüz risk üstlenilmesi, şirket menfaatinin göz ardı edilmesi veya menfaat çatışmasının gizlenmesi sorumluluk incelemesinde önem taşıyabilir. Ancak her yönetici aynı nedenle ve aynı miktarda sorumlu tutulamaz.

TTK m.555’e göre şirketin uğradığı zararın tazminini şirket ve her pay sahibi isteyebilir. Pay sahibinin şirket zararı için açtığı davada ödeme, kural olarak pay sahibine değil şirkete istenir.

Sorumluluk taleplerinde TTK m.560’taki öğrenmeden itibaren iki yıllık ve fiilden itibaren beş yıllık zamanaşımı ile şartları varsa daha uzun ceza zamanaşımı değerlendirilir. Bu süreler, ipoteğin kaldırılması veya icra başvurularının bütününe uygulanacak ortak süreler değildir.

Hangi Mahkemeye Başvurulur?

Şirketin ticari kredisi, banka teminatı veya yönetici sorumluluğundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda asliye ticaret mahkemesi sıklıkla gündeme gelir. Ancak görev, yalnız davanın “ipotek” olarak adlandırılmasına göre belirlenmez.

İpotek gibi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın kaldırılmasına ilişkin taleplerde, taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi dikkate alınmalıdır. Şirket yöneticisine karşı tazminat talebinde ise farklı yetki hükümleri uygulanabilir.

İcra işlemlerine karşı şikâyet veya icranın geri bırakılması gibi başvuruların mercii de ayrı değerlendirilir.

İstanbul’daki bir şirketin başka şehirde bulunan fabrikası için uyuşmazlık çıkması hâlinde, bütün başvuruların şirket merkezinin bulunduğu İstanbul adliyesinde yapılabileceği varsayılmamalıdır. HMK m.12 taşınmazın aynına ilişkin davalarda özellikle önemlidir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Ticari nitelikteki para alacağı, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında TTK m.5/A kapsamındaki dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir.

Yalnız ipoteğin kaldırılmasının istendiği dava ile borçlu olunmadığının tespitinin ve para iadesinin birlikte talep edildiği dava aynı şekilde ele alınmamalıdır. Talebin gerçek niteliği ve birlikte ileri sürülen istemler önemlidir.

Arabuluculuğa başvurulması, icra ödeme emrine itirazın yerine geçmez. İcra dosyasındaki süreler ayrıca korunmalıdır.

Dava şartı arabuluculuk ile geçici hukuki korumanın birlikte planlanması gereken durumlarda, TTK yanında 6325 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri de incelenmelidir.

Taşınmazı Kurtarmak İçin Borç Ödenirse Para Geri İstenebilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 884. maddesi, borçtan şahsen sorumlu olmayan taşınmaz malikinin borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını istemesine imkân tanır. Kanun, alacağın ödeme yapan malike geçmesini de düzenler.

Bu yol, bazı dosyalarda satış riskini gidermek için değerlendirilebilir. Ancak ödeme öncesinde hangi borcun kapatıldığı, hangi teminatın kaldırılacağı ve ödeme yapan şirketin hakları açıkça belgelenmelidir.

Banka dekontunda belirsiz bir açıklama bulunması veya ödemenin başka hesaba mahsup edilmesi sonradan uyuşmazlık yaratabilir. İpotek fek belgesi ve borç hesabı ödeme planının parçası olmalıdır.

Asıl borçluya karşı alacak hakkının bulunması da paranın fiilen tahsil edilebileceği anlamına gelmez. Borçlu şirketin malvarlığı ve ödeme gücü ayrıca değerlendirilmelidir.

İpotekli Taşınmaz Başkasına Satılırsa Sorun Çözülür mü?

Taşınmazın devredilmesi, ipoteği kural olarak kendiliğinden kaldırmaz. Yeni malik, taşınmaz üzerindeki teminatın sonuçlarıyla karşılaşabilir.

Özellikle ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin tapuya şerh edilmesinden sonraki devirler, takip ve tebligat bakımından ayrıca önemlidir.

Bu nedenle taşınmazı grup içindeki başka bir şirkete geçirmek, ipotekten kurtulmanın olağan yöntemi değildir. Yeni bir devir, mevcut soruna ilave uyuşmazlıklar ekleyebilir.

Yeni malikin durumu hakkında ipotekli taşınmazı satın alan kişinin sorumluluğu başlıklı rehberdeki ayrımlar da dikkate alınmalıdır.

Ceza Şikâyeti İpoteği Kaldırır mı?

Sahte belge, sahte imza veya şirket varlıklarının suç oluşturabilecek yöntemlerle kullanılması iddiası varsa ceza soruşturması gündeme gelebilir.

Ancak her başarısız ticari karar veya ortaklar arasındaki anlaşmazlık suç değildir. İddianın hangi davranışa, hangi belgeye ve hangi kişiye dayandığı somutlaştırılmalıdır.

Savcılığa başvurulması, tapudaki ipoteği veya icra takibini otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Ceza soruşturması ile özel hukuk ve icra başvuruları kendi koşulları içinde yürütülür.

Bu nedenle ceza dosyasının sonucunu beklerken ödeme emrine itiraz veya diğer kısa başvuru süreleri kaçırılmamalıdır.

Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

İlk inceleme için aşağıdaki dosya düzeni yararlı olur:

1. Güncel ve işlem tarihini gösteren tapu kayıtları.
2. İpotek resmî senedi ve işlemde kullanılan yetki belgeleri.
3. İşlem tarihindeki ticaret sicili kayıtları.
4. Yönetim kurulu, müdürler kurulu ve varsa genel kurul kararları.
5. Kredi sözleşmesi, teminat sözleşmeleri ve ek protokoller.
6. Hesap kat ihtarları ve tebliğ belgeleri.
7. Kredi kullanım, ödeme ve yapılandırma kayıtları.
8. Varsa karşı teminat ve grup içi denkleştirme belgeleri.
9. İcra dosyasındaki ödeme veya icra emri ile satış belgeleri.
10. İşlemin şirkete etkisini gösteren mali kayıtlar.

Belgeler tarih sırasına konulmalı, şirketlerin tam unvanları açıkça ayrılmalıdır. Hukuka aykırı biçimde başka hesaplara girilerek veya kişisel yazışmalar yayımlanarak delil toplanmamalıdır.

İki Kısa Örnek

Örnek 1: Bir limited şirketin deposu, gerekli temsil imzalarıyla belirli bir grup şirketi kredisine teminat gösterilmiştir. Ortağın işlemden sonradan haberdar olması tek başına ipoteği kaldırmaz. Teminatın kapsamı, şirket menfaati, karşı güvence ve yöneticinin sorumluluğu incelenir.

Örnek 2: Şirketin ticaret sicilinde birlikte imza şartı bulunmasına rağmen fabrika üzerinde tek imzayla ipotek kurulmuştur. İşlem tarihindeki temsil kaydı, resmî senet ve dayanak belgeleri karşılaştırılarak geçerlilik ve başvuru yolları değerlendirilir.

Sık Sorulan Sorular

Şirket borçlu değilse banka fabrikayı satabilir mi?

Geçerli bir ipotek bulunuyorsa ve takip şartları oluşmuşsa satış istenebilir. Kişisel borçluluk ile taşınmazın teminat oluşturması farklıdır.

Yüzde 50 ortak olmam ipoteği engeller mi?

Pay oranı tek başına her işleme veto hakkı vermez. Şirket sözleşmesi, organ yetkileri ve somut işlem incelenmelidir.

Şirket müdürünü görevden almak eski ipoteği kaldırır mı?

Hayır. Görevden alma, daha önce kurulmuş ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Borçlu şirketle ortaklığımız kalmadıysa ipotek biter mi?

Grup ilişkisinin veya ortaklığın sona ermesi, mevcut teminatı otomatik olarak sona erdirmez. İpotek sözleşmesinin koşulları belirleyicidir.

İpotek veren şirketin banka hesapları da haczedilir mi?

Yalnız rehinle sorumluluk varsa diğer malvarlığına başvuru için ayrıca hukuki dayanak gerekir. Kefalet veya başka borç üstlenme belgeleri kontrol edilmelidir.

İpotek tutarı kadar ödeme yapılınca kayıt mutlaka silinir mi?

İpotek türü, güvence kapsamı ve borç hesabı belirlenmeden kesin cevap verilemez. Ödeme ile terkin koşulları birlikte düzenlenmelidir.

Bankayla görüşürken yedi günlük süre durur mu?

Hayır. Görüşmeler ödeme emrine itiraz süresini kendiliğinden durdurmaz.

Ortak, şirket zararını kendi hesabına isteyebilir mi?

Şirketin uğradığı zarar için TTK m.555 kapsamında açılan davada ödeme şirkete istenir. Ortağın doğrudan kişisel zararı ayrı değerlendirilir.

İpoteği veren yönetici mutlaka tazminat öder mi?

Hayır. Kusurlu yükümlülük ihlali, zarar ve aralarındaki bağlantı araştırılır.

Avukata ilk görüşmede hangi belgeler götürülmeli?

İpotek resmî senedi, temsil kayıtları, kredi sözleşmesi, şirket kararları ve bütün tebligatlar önceliklidir.

Sonuç

Şirket taşınmazının başka şirketin borcu için ipotek edilmesi, yüksek değerli bir malvarlığını başka bir işletmenin ödeme riskine bağlar. İşlemin geçerliliği, şirketin kişisel borç sorumluluğu ve yöneticinin tazminat sorumluluğu ayrı ayrı incelenmelidir.

Öncelik, ipoteğin hangi borcu kapsadığını ve şirket adına kim tarafından kurulduğunu belirlemektir. İcra süreci başlamışsa belge incelemesiyle birlikte başvuru süreleri korunmalıdır.

İpoteğin kaldırılması, borçlu olunmadığının tespiti, icra başvurusu ve yöneticiye karşı tazminat talebi aynı hukuki sonucu sağlamaz. Somut dosyada bu yolların hangisinin gerekli olduğu belirlenerek hareket edilmelidir.

Resmî kaynakça ve içtihat doğrulama notu

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: Özellikle m.851, 875, 881–884, 887–888 ve 1025.
2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu: Özellikle m.5/A, 202–205, 369–371, 393, 395, 408, 553, 555, 560, 614, 626, 629 ve 644.
3. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: Özellikle m.72 ve 149–150/ı.
4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Özellikle görev, m.12 ve geçici hukuki koruma hükümleri.
5. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Dava şartı arabuluculuk ve ilgili usul hükümleri.