Tapuda Taşınmaz Yükü Var: Yeni Malikin Sorumluluğu ve Terkin

Tapuda taşınmaz yükü bulunması, taşınmazın malikine belirli bir verme veya yapma yükümlülüğü getiren ayni hakkın kayıtlı olduğunu gösterir. Taşınmaz satıldığında yeni malik, Türk Medeni Kanunu’nun 849. maddesi uyarınca başka bir işleme gerek olmaksızın yükün yükümlüsü olur. Satışın yapılması kaydı kendiliğinden kaldırmaz.

Taşınmaz yükünün kaldırılması için ise hakkın sona erme veya yükten kurtarma koşulları incelenmelidir. Her ödeme kaydı silmez; otuz yılın dolması da bütün dosyalarda otomatik ve bedelsiz terkin sağlamaz.

Alıcı açısından ilk adım, tapudaki kısa açıklamayla yetinmeyip yükün kuruluş belgesini almaktır. Hak sahibi açısından ise yerine getirilmeyen her edimin vadesini ve hukuki durumunu ayrı belirlemek gerekir. Özellikle kanundaki üç yıllık süre, borcun tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Bu rehber, ağırlıklı olarak Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen özel hukuk taşınmaz yüklerini ele almaktadır.

Taşınmaz Yükü Nedir?

TMK m.839’a göre taşınmaz yükü, maliki yalnız ilgili taşınmazla sorumlu olmak üzere başka bir kişiye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.

Hak sahibi belirli bir kişi olabileceği gibi başka bir taşınmazın maliki de olabilir. Dolayısıyla yükün kim lehine kurulduğu ve hakkın başka taşınmazla bağlantısı ayrıca araştırılmalıdır.

Özel hukuk taşınmaz yükünün konusu her türlü borç olamaz. Kanun, yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyacını karşılayan edimlerle bağlantı arar.

Bu nedenle tarafların herhangi bir ödeme taahhüdüne “taşınmaz yükü” adını vermesi yeterli değildir. Kuruluş işlemi, edimin niteliği ve tescil birlikte incelenmelidir. Temel düzenleme TMK m.839–849’da yer almaktadır.

Tapudaki Her Borç Kaydı Taşınmaz Yükü müdür?

Hayır. İpotek, haciz, irtifak, intifa, kişisel hak şerhi ve taşınmaz yükü farklı hukuki kurumlardır.

Taşınmazın üzerinde çok sayıda kayıt bulunabilir. Bunların tamamını “tapu borcu” olarak adlandırmak, sorumluluğun yanlış belirlenmesine yol açabilir.

İlk incelemede kaydın bulunduğu sütun, kuruluş tarihi, hak sahibi, miktar ve dayanak işlem belirlenmelidir. Özellikle eski kayıtların kısa açıklaması, yükümlülüğün bütün ayrıntılarını göstermeyebilir.

Kayıt ipotekse ipotek hükümleri; taşınmaz yüküyse bu kuruma özgü hükümler uygulanır. Genel tapu incelemesinde gayrimenkul hukuku hizmetleri kapsamında kayıtların ayrı değerlendirilmesi önem taşır.

Taşınmaz Yükü ile İpotek Arasındaki Fark Nedir?

İpotek, bir alacağın taşınmazla güvenceye bağlanmasıdır. Taşınmaz yükü ise kanuni kapsamı içinde verme veya yapma edimini malikin taşınmazla sorumluluğuna bağlar.

Ayrıca TMK m.842, para alacağını güvenceye almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü için irat senedine ilişkin hükümlere gönderme yapar. Bu özel ihtimal ayrıca incelenmelidir.

İpotekli taşınmazı satın alan kişinin sorumluluğu konusunda yapılan değerlendirme, taşınmaz yüküne bütün sonuçlarıyla aynen aktarılamaz.

Taşınmaz Yükü ile İrtifak veya İntifa Aynı mı?

İrtifak, malikin belirli kullanıma katlanmasını veya bazı yetkilerini kullanmamasını gerektirebilir. İntifa ise hak sahibine, kapsamı içinde yararlanma imkânı sağlar.

Taşınmaz yükünde temel soru, hangi verme veya yapma ediminin üstlenildiğidir. Bir taşınmazın kullanılması ile ondan ekonomik bir edimin sağlanması aynı hukuki yapı değildir.

Bu ayrım sona erme bakımından da önemlidir. İntifa hakkındaki hak sahibinin ölümü veya irtifakın yararının kalmaması gibi kurallar, her taşınmaz yüküne otomatik olarak uygulanmaz.

Örneğin intifa hakkı bulunan evin satılması farklı bir hak yapısını ilgilendirir. Önce kaydın gerçek niteliği belirlenmelidir.

Taşınmaz Yükü Nasıl Kurulur?

Özel hukuk taşınmaz yükünün kurulması için TMK m.840 uyarınca tapu kütüğüne tescil gerekir. Aksi hüküm bulunmadıkça kazanım ve tescilde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.

Kuruluş belgesinde taşınmaz, hak sahibi, edim, süre ve değer düzeni açıklaştırılmalıdır. Sicilde bir miktar gösterilmesiyle günlük ödeme veya teslim yükümlülüğünün aynı olduğu varsayılmamalıdır.

Bir mesaj veya adi yazılı ödeme taahhüdü tek başına tapuda taşınmaz yükü kurulduğunu göstermez. Sözleşmesel alacak ile tescilli ayni hak ayrı değerlendirilir.

Kamu hukukuna ilişkin yüklerde ise TMK m.841’in farklı düzenlemesi vardır. Bu nedenle kamu kaynaklı bir kayıt veya yükümlülük, özel hukuk sözleşmesi gibi değerlendirilmemelidir.

Tapuda Yazılı Miktar Ne Anlama Gelir?

Tescilde taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para üzerinden bir miktar gösterilir. Bu miktarın işlevi, kuruluş belgesi ve kanuni düzenlemeyle birlikte anlaşılır.

Tapudaki değer, her yıl ödenecek edimin tutarıyla aynı olmayabilir. Ayrıca taşınmazın satış bedeli veya piyasa değeri de farklıdır.

Alıcı şu üç rakamı ayırmalıdır:

1. Taşınmazın satış bedeli.
2. Yerine getirilecek edimin dönemsel değeri.
3. Sicilde taşınmaz yükünün değeri olarak gösterilen miktar.

Bu rakamlar birbirine karıştırıldığında alıcı bir defalık ödeme yaptığını düşünürken devam eden edimlerle karşılaşabilir. Hak sahibi de sicildeki bütün miktarı her dönem isteyebileceğini varsaymamalıdır.

Yıllık Edimin Yirmi Katı Kuralı Nedir?

TMK m.840’a göre dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmamışsa yıllık edimlerin yirmi katıdır.

Bu düzenleme, sicile yazılacak değerle ilgilidir. Kanunda yirmi kat hesabının bulunması, yükümlülüğün mutlaka yirmi yıl sürdüğü anlamına gelmez.

Aynı şekilde hak sahibinin yıllık edimi her defasında yirmiyle çarparak tahsil edebileceği sonucu da çıkmaz. Edimin vadesi ve miktarı kuruluş belgesinden belirlenir.

Taraflar farklı bir sicil değeri kararlaştırmış olabilir. Değerleme yapılırken kanuni varsayım, sözleşme ve sicile gerçekten yazılan miktar karşılaştırılmalıdır. Eski kayıtlar için yalnız bugünkü yıllık değer üzerinden yeni bir hesap yapmak yeterli değildir.

Taşınmaz Satılırsa Yeni Malik Yükümlü Olur mu?

Evet. TMK m.849, malik değiştiğinde yeni malikin başka bir işleme gerek olmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olacağını düzenler.

Alıcının hak sahibiyle ayrıca yeni sözleşme imzalamamış olması, yükün devam etmediğini göstermez. Mevcut ve geçerli hakkın taşınmazla bağlantısı esas alınır.

Bu nedenle alım öncesinde yükümlülüğün gelecekteki maliyeti belirlenmelidir. Satın alma fiyatının düşük olması, devam eden edimlerin ekonomik yükünü karşılamayabilir.

Ancak geçmiş dönem edimleri bakımından tek cümlelik sonuç verilmemelidir. Edimin vadesi, eski ve yeni malik dönemleri, yerine getirilip getirilmediği ve TMK m.848’deki üç yıllık dönüşüm birlikte incelenir.

“Eski Borçları Satıcı Öder” Hükmü Yeterli mi?

Satıcı ile alıcı arasındaki düzenleme, iç ilişkide önem taşıyabilir. Geçmiş dönemlerin ve devam eden yükümlülüklerin kim tarafından karşılanacağı yazılabilir.

Bununla birlikte tarafların kendi anlaşması, hak sahibinin ayni hakkını veya kanundan doğan konumunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Satış sözleşmesinde şu konular açıklanmalıdır:

1. Yükün alıcı tarafından bilinen kapsamı.
2. Eksik veya ödenmemiş dönemler.
3. Satıcının üstlendiği ödemeler.
4. Kayıt kaldırılacaksa işlem ve ödeme sırası.
5. İşlem gerçekleşmezse bedel ve sorumluluk sonuçları.
6. Alıcının satıcıya yöneltebileceği taleplerin teminatı.

“Satıcı halledecek” açıklaması, belge ve uygulanabilir işlem takviminin yerine geçmez. Alıcı, sicildeki kaydın gerçekten kaldırılıp kaldırılmadığını kontrol etmelidir.

Malik Bütün Malvarlığıyla mı Sorumludur?

Taşınmaz yükünün başlangıçtaki sorumluluk yapısı, sıradan kişisel alacaktan farklıdır. TMK m.848, hakkın alacaklıya doğrudan kişisel alacak hakkı sağlamadığını; alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verdiğini düzenler.

Ancak kanun, her edimin muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelmesini de öngörür. Bu aşamada taşınmaz, ilgili borcun güvencesi olmaktan çıkar.

Dolayısıyla “yalnız taşınmazla sorumluyum, hiçbir zaman kişisel borç doğmaz” açıklaması doğru değildir. “Tapuda yük var, bütün hesaplar hemen haczedilebilir” düşüncesi de aynı ölçüde hatalıdır.

Başka sözleşmesel taahhütler bulunuyorsa bunlardan doğan kişisel sorumluluk ayrıca değerlendirilmelidir.

Üç Yıllık Süre Borcu Siler mi?

Hayır. TMK m.848’deki üç yıllık süre, her edimin hukuki niteliğinin ve taşınmazın güvence işlevinin değişmesine ilişkindir.

Süre, hakkın tapuya tescilinden itibaren bütün yük için tek defa işlemez. Her edimin muacceliyet tarihi ayrı belirlenir.

Dönemsel yükümlülüklerde bu nedenle bir ödeme tablosu hazırlanmalıdır. Bazı edimler henüz taşınmazla bağlantılı güvence dönemindeyken daha eski edimler kişisel borç niteliğine geçmiş olabilir.

Bu ayrım alacaklının başvuracağı kişiyi, talebin dayanağını ve takip yöntemini etkileyebilir. Alıcı açısından da eski dönemlerin yalnız toplam rakam olarak gösterilmesi yeterli değildir; hangi dönemin hangi hukuki durumda olduğu anlaşılmalıdır.

Üç Yılın Edimleri Yerine Getirilmezse Ne Olur?

TMK m.844, hak sahibinin taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebileceği koşulları düzenler. Bunlardan biri, malikin birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemesidir.

Bu koşul ile m.848’de her edimin vadesinden itibaren hesaplanan üç yıllık dönüşüm süresi aynı değildir.

İlk düzenleme, art arda yıllara ilişkin edimlerin yerine getirilmemesini esas alır. İkinci düzenleme ise tek tek edimlerin kişisel borca dönüşmesini ilgilendirir.

Hak sahibi, hangi koşula dayanacağını açıklaştırmalıdır. Bir edimin uzun süredir ödenmemiş olmasıyla arka arkaya üç yılın yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi aynı olgu değildir. Belgelerin ve talebin buna göre hazırlanması gerekir.

Hak Sahibi Başka Hangi Durumlarda Yükten Kurtarma İsteyebilir?

TMK m.844’e göre sözleşmeyle yetki verilmesi yanında bazı kanuni durumlarda da hak sahibi yükten kurtarma isteyebilir.

Yüklü taşınmazın, hak sahibinin haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek biçimde bölünmesi bu durumlardan biridir. Malikin taşınmazın değerini düşürmesi ve yerine başka güvence göstermemesi de önem taşır.

Her değer değişikliği otomatik olarak bu sonucu doğurmaz. İşlemin veya davranışın hak sahibinin güvencesine etkisi somutlaştırılmalıdır.

Hak sahibinin talebi, taşınmazın doğrudan kendi mülkiyetine geçirilmesi olarak anlaşılmamalıdır. Yükten kurtarma koşulları, bedeli ve uygulanacak başvuru yolu birlikte değerlendirilmelidir.

Malik Taşınmazı Yükten Kurtarabilir mi?

TMK m.845, yükümlünün yükten kurtarma isteme imkânlarını düzenler. Sözleşmede bu yönde yetki bulunabilir.

Kanunda ayrıca hak sahibinin kuruluş sözleşmesine uymaması ve belirli koşullarla otuz yıllık sürenin geçmesi düzenlenmiştir. Bu sebeplerin mevcut olup olmadığı belge üzerinden belirlenir.

Malik yalnız artık ödeme yapmak istemediği veya taşınmazın daha değerli hâle geldiği için yükten serbestçe çıkamaz. Hak sahibinin menfaati ve mevcut ayni hak korunur.

Bununla birlikte tarafların anlaşmasıyla da çözüm değerlendirilebilir. Uzlaşmada bedel, birikmiş edimler, terkin işlemi ve ödeme sırası ayrı ayrı gösterilmelidir.

Otuz Yıl Dolunca Kayıt Kendiliğinden Silinir mi?

Hayır. TMK m.845, otuz yılın geçmesini belirli koşullarla yükten kurtarma yetkisi bakımından düzenler.

Bu sürenin sonunda kanundaki satın alma yetkisinin kullanılması, hak sahibine bir yıl önceden bildirim yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla otuzuncu yılın sonunda hiçbir bildirim veya işlem yapmadan kaydın silineceği varsayılmamalıdır.

Kanunun irtifakla bağlantılı özel duruma ilişkin sınırlaması da bulunduğundan otuz yıl kuralı her taşınmaz yüküne istisnasız uygulanamaz.

Ayrıca otuz yılın geçmesi, mutlaka bedelsiz kurtarma anlamına gelmez. Kuruluş tarihi, sözleşme, bildirim ve yükten kurtarma bedeli birlikte incelenmelidir. Eski kayıtlarda başlangıç tarihi özellikle doğrulanmalıdır.

Yükten Kurtarma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

TMK m.846’ya göre yükten kurtarma, kural olarak tapuda taşınmaz yükünün değeri olarak gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir. Gerçek değerin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.

Bu düzenleme, doğrudan taşınmazın bugünkü satış değerinin ödenmesini gerektiren bir kural değildir. Taşınmazın piyasa değeriyle yükün değeri farklı kalemlerdir.

Tapudaki miktarın para birimi, kuruluş belgesindeki hesap düzeni ve varsa düşük gerçek değer iddiası araştırılmalıdır. Eski bir rakam için otomatik güncelleme veya indirim formülü kullanılmamalıdır.

Ayrıca yükten kurtarma bedeliyle daha önce muaccel olmuş edimler ayrı gösterilmelidir. Bir bedelin ödenmesiyle diğer bütün dönem borçlarının kendiliğinden sona erdiği kabul edilmemelidir.

Taşınmaz Yükünde Zamanaşımı Nasıl Değerlendirilir?

TMK m.847’ye göre taşınmaz yükünün kendisi zamanaşımına tabi değildir. Ancak muaccel edimler, kişisel borç hâline geldikleri tarihten itibaren zamanaşımına tabi olur.

Bu nedenle hakkın varlığı ile belirli dönem alacağının durumu ayrılmalıdır. Eski alacakların zamanaşımı tartışması, sicildeki bütün yükün ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Kişisel borca dönüşen edimlerde uygulanacak süre, alacağın niteliğine ve ilgili genel hükümlere göre belirlenir. Dönemsel edimlere ilişkin TBK düzenlemeleri de bu değerlendirmede önem taşıyabilir.

Dosyada vade, kişisel borca dönüşme, ödeme, ikrar, dava veya takip tarihleri kronolojik biçimde gösterilmelidir. Bütün alacakları tescil tarihinden başlatarak tek süre hesabı yapmak doğru değildir.

Taşınmazın Bölünmesi veya Binanın Yıkılması Yükü Kaldırır mı?

TMK m.849, yüklü taşınmazın bölünmesinin etkisi için irat senedine ilişkin hükümlere gönderme yapar. Bu nedenle yeni parsellerin her biri açısından kayıt ve sorumluluk araştırılmalıdır.

Parsel bölünmesi, yükün kendiliğinden ortadan kalkması anlamına gelmez. Hak sahibinin güvencesini önemli ölçüde tehlikeye düşüren bölünme, m.844 kapsamında ayrıca sonuç doğurabilir.

TMK m.843’te yüklü taşınmazın tamamen yok olması düzenlenmiştir. Ancak yalnız bina yıkılmasıyla arsanın ve taşınmazın bütünüyle yok olduğu sonucu çıkarılamaz.

Proje değişikliği, yıkım veya yeniden yapılaşmada yükün konusuna ve taşınmazın hukuki devamlılığına bakılmalıdır. Bu tür işlemler kaydı kaldırılmış gibi planlanmamalıdır.

Taşınmaz Yükü Bulunan Arsada İnşaat Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Kayıt bulunması her durumda sözleşme yapılmasını yasaklamaz. Ancak yükün proje, devir ve ekonomik değer üzerindeki etkisi belirlenmelidir.

Yükleniciye verilecek payların hukuki durumu, gelecekteki maliklerin yükümlülüğü ve hak sahibinin menfaati birlikte değerlendirilir. Sözleşmede bu konunun hiç açıklanmaması sonradan uyuşmazlık yaratabilir.

Yük kaldırılacaksa kimin başvuru yapacağı, hangi bedeli karşılayacağı ve terkin gerçekleşmezse sözleşmenin nasıl uygulanacağı belirlenmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken taşınmaz yükü, diğer tapu kayıtları ve teminatlarla birlikte incelenmelidir. Yükümlülüğün başka bir tarafa bırakılması, hak sahibinin konumunu tek başına değiştirmez.

Tapudaki Taşınmaz Yükü Nasıl Terkin Edilir?

TMK m.843, tescilin terkini ile sona ermeyi ve malikin hak sahibinden terkin istemesine dayanak olabilecek sebepleri düzenler.

Tapu Sicili Tüzüğü m.69’a göre terkin, hakkın sahibinin istemine veya yetkili makam ya da mahkeme kararına dayanır. Uygun belge ve işlem koşulları tamamlanmalıdır.

Yükten kurtarma bedelinin ödenmesi veya tarafların anlaşması sonrasında sicil işlemi ayrıca takip edilmelidir. Banka dekontu tek başına tapudaki kaydın silindiğini göstermez.

Hak sahibi gerekli işlemi yapmıyorsa terkin isteminin hukuki dayanağı ve dava yolu değerlendirilir. Bu talep, başlangıçtan beri yolsuz bir kaydın düzeltilmesi iddiasıyla aynı değildir; tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin talepler doğru sebeple kurulmalıdır.

Edim Yerine Getirilmezse Hangi Başvurular Yapılabilir?

Öncelikle edimin konusu ve vadesi belirlenmelidir. Para ödeme, ürün verme veya belirli iş yapma yükümlülüğü aynı şekilde ele alınamaz.

Hak sahibinin talebi; edimin durumu, taşınmazla sorumluluk dönemi, kişisel borca dönüşme ve yükten kurtarma koşullarına göre hazırlanır. Takip veya dava yöntemi de buna göre belirlenir.

Taşınmaz yükünün ipoteğe benzeyen yönleri, her olayda aynı takip belgesinin kullanılabileceğini göstermez. Kuruluş belgesi, sicil ve talep edilen hukuki sonuç birlikte incelenmelidir.

Başvuru yapılmadan önce geçmiş dönem tablosu hazırlanması önemlidir. Yanlış kişiye, yanlış sorumluluk türüne veya hatalı toplam tutara dayanan talep süre ve gider kaybı doğurabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Özel görev düzenlemesi bulunmayan özel hukuk uyuşmazlığında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. İlişkinin ticari veya başka özel niteliği bulunması görev değerlendirmesini etkileyebilir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakkın sona erdirilmesi veya sicilde değiştirilmesi talebinde HMK m.12’deki taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkisi önemlidir.

Buna karşılık kişisel borca dönüşmüş bir edimin para alacağı olarak istenmesi, her durumda aynı yetki değerlendirmesine tabi değildir. Talebin hukuki niteliği belirlenmelidir.

İstanbul’daki bir taşınmaz için ilgili yargı çevresi taşınmazın bulunduğu yer ve talep üzerinden belirlenir. Beyoğlu’nda hukuki görüşme yapılması, başka yerdeki taşınmazın mahkeme yetkisini değiştirmez.

Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Sırf taşınmaz yüküne ilişkin olması, her talebi otomatik olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına sokmaz.

HUAK m.18/B; kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı gibi belirli uyuşmazlıkları düzenler. Somut talebin bu alanlardan biriyle bağlantısı araştırılmalıdır.

Ticari dava niteliğindeki belirli para taleplerinde ise TTK m.5/A kapsamında arabuluculuk gerekebilir. Ayni hakka ilişkin terkin ile para alacağı aynı talep türü değildir.

Görüşmelerde anlaşma sağlanırsa ödeme, dönem borçları, yükten kurtarma ve tapu işlemi açık biçimde düzenlenmelidir. Yalnız “taraflar anlaştı” açıklamasıyla sicil aşaması tamamlanmış sayılmaz.

Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

Başlangıç dosyasında şu belgeler bulunmalıdır:

1. Güncel ve geçmiş tapu kayıtları.
2. Taşınmaz yükünün kuruluş belgesi.
3. Hak sahibinin kimliğini veya yararlanan taşınmazı gösteren kayıt.
4. Edimin konusu, miktarı ve vadesine ilişkin hükümler.
5. Ödeme ve teslim belgeleri.
6. Muacceliyet tarihlerini gösteren dönem tablosu.
7. Eski ve yeni malik devir tarihleri.
8. Yükten kurtarma bildirimleri ve tebliğ kayıtları.
9. Değerleme belgeleri.
10. Varsa takip, dava ve arabuluculuk evrakı.

Her belgenin hangi konuyu açıklayacağı belirlenmelidir. Tapu kaydı hakkın tescilini; dekont ödemenin yapıldığını; dönem tablosu ise ilgili alacağın zaman içindeki durumunu destekler.

Yük Bulunan Taşınmazı Satın Almadan Önce Kontrol Sırası

1. Kaydın gerçekten taşınmaz yükü olduğunu doğrulayın.
2. Kuruluş belgesini tam olarak alın.
3. Edimin türünü, vadesini ve devam süresini belirleyin.
4. Sicildeki değerle yıllık yükümlülüğü ayırın.
5. Ödenmemiş dönemleri belgeleyin.
6. Eski dönemlerin hukuki durumunu inceleyin.
7. Yükten kurtarma mümkünse koşullarını hesaplayın.
8. Satıcı ile iç sorumluluk düzenini açıklaştırın.
9. Ödeme ve terkin işlemlerini birlikte planlayın.
10. İşlem sonrasında güncel tapu kaydını kontrol edin.

Bu inceleme satış bedeli kesinleşmeden yapılmalıdır. Yükümlülüğün sonradan fark edilmesi, sözleşmede öngörülmeyen uzun süreli maliyet veya dava ihtiyacı doğurabilir.

İki Karşılaştırmalı Uygulama Örneği

Örnek 1: Ekonomik niteliğiyle bağlantılı dönemsel edimle yüklü taşınmazın hak sahibi, yerine getirilmeyen tek bir dönemi talep etmektedir. O edimin vadesinden itibaren üç yılın geçip geçmediği incelenir. Üç yılın dolması borcu silmez; kişisel borca dönüşme ve güvence durumu değerlendirilir.

Örnek 2: Yeni malik, otuz yılı geçmiş kayıt nedeniyle yükü bedelsiz ve hemen kaldırabileceğini düşünmektedir. Oysa kuruluş belgesi, kanuni istisna, bir yıl önceden bildirim koşulu ve yükten kurtarma bedeli incelenmeden böyle bir sonuç verilemez.

Sık Sorulan Sorular

Tapuda taşınmaz yükü ne demek?

Kanuni koşullarla malikin belirli bir verme veya yapma edimini taşınmazla sorumluluğa bağlı olarak yerine getirmesini sağlayan ayni haktır.

Taşınmaz yükü yeni malike geçer mi?

TMK m.849’a göre yeni malik başka bir işleme gerek olmaksızın yükün yükümlüsü olur.

Tapuda yazan miktar her yıl ödenecek borç mu?

Her zaman değildir. Sicilde gösterilen değer ile dönemsel edimin miktarı ayrı belirlenmelidir.

Yıllık edimin yirmi katı kuralı yükün yirmi yıl sürdüğünü mü gösterir?

Hayır. Bu kural, aksi kararlaştırılmamışsa sicilde gösterilecek miktarın belirlenmesine ilişkindir.

Üç yıl geçince taşınmaz yükünden doğan borç silinir mi?

Hayır. Her edim vadesinden itibaren üç yıl sonra kişisel borca dönüşür ve taşınmaz o borcun güvencesi olmaktan çıkar.

Otuz yıl geçince tapudaki yük otomatik kalkar mı?

Hayır. Kanuni koşullar, bir yıl önceden bildirim ve yükten kurtarma bedeli ayrıca değerlendirilir.

Yükten kurtarma bedeli taşınmazın piyasa değeri midir?

Kural, sicilde taşınmaz yükünün değeri olarak gösterilen miktardır. Gerçek değerin daha düşük olduğunun ispatı mümkündür.

Satıcı eski yükümlülükleri ödemeyi üstlenirse kayıt kalkar mı?

Hayır. İç ilişki düzenlemesiyle tapudaki hakkın sona ermesi farklı işlemlerdir.

Taşınmaz yükü zamanaşımına uğrar mı?

Hakkın kendisi zamanaşımına tabi değildir. Kişisel borca dönüşen edimlerin zamanaşımı ayrıca değerlendirilir.

Edimin ödenmemesi kendiliğinden suç oluşturur mu?

Hayır. Yükümlülüğün yerine getirilmemesi tek başına suç bulunduğunu göstermez. Ayrı bir suç iddiası varsa unsurları ayrıca incelenir.

Sonuç

Tapuda taşınmaz yükü bulunması, satın alma sonrasında devam eden yükümlülük ve özel sorumluluk yapısı anlamına gelebilir. Yeni malik, kaydı yalnız eski sahibin kişisel borcu gibi değerlendirmemelidir.

Sicildeki değer, dönemsel edim ve yükten kurtarma bedeli ayrılmalıdır. Üç yıllık süre borcu silmez; otuz yılın dolması da otomatik ve bedelsiz terkin sağlamaz.

Doğru çözüm için kuruluş belgesi, vade tablosu, malik değişiklikleri, bildirimler ve sicil işlemleri birlikte incelenmelidir. Satış, tahsil ve terkin talepleri kendi hukuki dayanaklarıyla planlanmalıdır.

Güncel kaynaklar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.839–849.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle zamanaşımı ve ifa hükümleri.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2 ve 12.
4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m.18/B.
5. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, özellikle m.5/A.
6. TKGM, Tapu Sicili Tüzüğü, özellikle m.69.